摘要：最近暗访了几套学区房，发现… - 知乎 要说最近几年，最能让人体验一把坐过山车般刺激的 有的学区房，能靠着学位一飞冲天，比如上海梅园，作为一个老破小巅峰时期能达到20万/平
最近暗访了几套学区房，发现… - 知乎
要说最近几年，最能让人体验一把坐过山车般刺激的
有的学区房，能靠着学位一飞冲天，比如上海梅园，作为一个老破小巅峰时期能达到20万/平的单价，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列
还有的学区房，也能因为学位政策而身价暴跌，好比短短两个月就直降100w，去年一整年都高兴不起来的高兴花园
当我们还来不及感叹学区房的变化莫测，最近我又发现了一个事情：
高兴花园、梅园，这些可都是在去年从10多万/平或20多万/平跌下来的天价学区房，为什么现在突然带看量又起来了
为了一探究竟，于是我实地走访了上海几个曾经最火的优质老破小学区房
来看看，现在这个时候的上海学区房，市场真实情况到底如何
还记得最疯狂的时候，这个作为上海郊区的一个老破小社区，因为对口闵行实验小学畹町校区和莘松中学双一梯队，在2021年年初，居然能卖到近10万/平
伴随2021年上海学区政策变化，眼见着高兴花园的价格一路从云端栽进泥土地
用中介小哥的话说，“当时我一个客户2020年底高位405万成交，后来跌到270万，仅仅三四个月就亏了135万，过户的时候从头到尾一句话都没说”
小哥告诉了我一个真实的数据，从今年开始到现在，这两个月成交了25套，相比之前差不多翻了一倍
虽然部分网签房源未能显示，但是可以看见的是，同样都是47平左右的户型，已经有部分房源的成交价可以上到7万/平
当然这个价格和最高峰时期的高兴花园还有一定差距，但总的来说现在整个小区的市场价都处于比较稳定的状态，也算是个好现象
就是小区内部部分楼间距较大的楼栋，已经开始拉围挡准备加装电梯了
中介小哥告诉我，加了电梯后的房源，大概能有30万左右的房价提升，相信这也能进一步带动高兴花园的房价升值
当然，这还不是让我最意外的地方，更让我惊讶的是，现在房东的心态转变
据中介小哥所说，去年基本只要有客户来看房，无论多忙房东都会赶过来亲自带看客户，讲起自己的房子来也是头头是道，熟练程度堪比职业中介
而现在，如果客户出的价格不满意，房东基本都不会特意过来跑一趟
比如有一套挂牌325万的房源，客户出价322万，放在以前或许能以10%去跟房东砍价格，但现在降个2万、3万，房东可能就坐不住了
如果说不降价表明房东有了底线，那么还有的房东已经开始不断涨价了
踩盘过程中，有这样一套47平左右挂牌的一居室引起了我的注意
从小哥口中我得知，我们正在看的这套房源，三天前这套房子的价格是还是325万，现在已经到了340万
其实也是现在的成交市场给了房东信心，如今的高兴花园基本也能做到挂牌一套就能成交一套
再加上本身这套房子装修不错还在3楼，房东自然也就没有那么着急出售了，当然小哥也说这样的价格对比成交价还是有点虚高的
但总的来说，无论是价格的微涨还是房东心态的转变，这一切都离不开闵行一梯队学位的加持，也表明现在的学区房基本处于一个低位且较为稳定的状态
那么，那些比高兴花园学区还要强的学区房，现在又是怎样的呢
梅园的学区优势，放在整个浦东应该也是数一数二的了
注：每个街访对应的学位不同，需具体咨询
从冰厂田幼儿园到第一梯队的福山外国语小学，再到上海八大之一的建平中学
幼儿园、小学、中学一步到位，妥妥的从起跑线就胜了
除了学区外，梅园的区位优势也不容小觑，给大家看张图感受下
图片来源：链家
地处浦东商城路的梅园，距离东方明珠直线距离大概在2.4公里，在小区内就可以纵享上海三件套
也正是因为这样的三学区优势+区位优势，让梅园高峰时期的价格高得出奇，据中介小哥说他们成交过价格最高的一套，30平的一房总价739万，算下来单价24.6万/平
但后来也是在学区政策及三价就低的影响下，渐渐梅园也经历了从波峰到波谷的过山车时代，如今的单价也就在12万/平左右，但这样的价格也绝对不低
首先一个很重要的原因也是基于现在特殊的时间节点，因为4月23日是公办学校提交材料的截止日期
举个例子，由于上海很多热门学校过于抢手，不仅要求人户一致，甚至一旦入学人数过多，可能还会参考取得房产证的时间
换句话说，只要你是在4月23日前拿到房产证，就能比之后拿到的人更有入学优势
据小哥反映，最近只要到了周末，店员总共50多人吧，一个人影都找不到，大家都带着客户看房去了
仅仅一天时间，就成交了3套均价15万/平的房源，这个成交套数算是很不错了
并且现在大多数客户都是全款购买，为的就是缩短流程赶上4月23日的节点
相比去年的成交周期在2个月左右，如今基本1个月就能成交，最短15天也有成交的
成交量的上涨和成交周期的缩短，确实让梅园又开始焕发生机，但另一方面我从中介小哥口中得知，即使是学区强势如梅园，如今的溢价空间也在缩小
周围崂山乳山附近不带学区的房子均价也在10万/平左右，相较三学区优势的梅园六街坊如今13万/平的成交价，其实已经是一个相对正常的学区房价格
整个梅园板块只有五街坊、六街坊是三学区，其他二至四街坊街坊是双学区，这两种房型的差价放在以前能有个40、50万，到现在大概也就30万左右了
无论是高兴花园还是梅园，这些算是较为顶尖且至少双学位的学区房，其学区优势都在被压缩
那么，在上海相对学区资源单一一点的学区房还挺得住吗
当我才走进巨西小区附近的中介门店时，正好遇见一位业主来挂牌自己的房源，旁边中介小哥也很熟练的回了句，“好的，打新是吧”
据小哥透露，今年的挂牌量确实比去年有所上涨
相较于梅园六街坊这种从幼儿园到中学都是强势名校，这个小区主要对口初中的进才北校
一来对于单学区房来说，小孩读书的战线不像梅园那么长，需要等到小孩上到中学了才开始往外抛
再者作为快30年的老房龄小区，小区自身也已经较为老旧，因此住户的置换需求也就多了起来
9.5万/平左右的成交价，在同样经过了那波学区房猛降后，和前两年对比其实没有太大的变动，基本持平
此外，最近两个月成交量也还不错，大概成交了6套左右
成交周期在50天、100天的都有，一些挂牌一两年左右的房源也开始成交了
对于巨西小区这样仅有单学区，且周边还有不少同类产品，附近的西镇、巨杨、中星张杨苑，都是对口进才北校
这类较为老旧的学区房，或许在未来的置换需求还会更大
这次在我踩盘学区房的过程中，基本每一个中介小哥都说过这样一句话
其实不论是对于中介，还是整个学区房市场而言，从前期的报复性上涨，再到去年直线型的下跌
当房价突然猛涨，业主会急于高价抛售，成交量会变大，但后期一旦出现回调，容易导致房源之间出现相互踩踏降价，整个市场也都会特别难做
而如今当价格处于较为稳定的状态，无论是房东还是客户，心里其实自己都有杆秤，也很清楚自己的房子什么价格能卖得对或值得买
再加上三四月本来就是每年学区房成交的活跃期，带看量和成交微涨都是比较正常的市场现象
于是我们看到这样的市场下，上海的纯学区房也在逐渐回归理性
毕竟房子本身就是用来住的，所谓的学区房也不过是锦上添花罢了
『市场』为避免触顶价格天花板高溢价装修房已逐渐成为成都市场主流
文|房指分析师 王奇
5月
推售的成都房地产项目，几乎已经找不到完全的清水楼盘了。据房观察不完全统计，5月新推的项目，及未来即将推出的项目，有超过50%的项目涉及装修产品。
无论是如万科、恒大、保利等一线开发商，还是如隆鑫之类的二三线开发商，均将未来的推售重心放到了高溢价的装修房市场。而装修房所产生的20%额外溢价，同时也带来了日后维权的隐患。
装修可提高项目超过20%的溢价空间
大面装修房月均去化135.5套
2016年11月，成都**公告称将加强对对商品住房的预售价格指导，且实际销售价格不得高于预售价格。随后的几个月内，装修房迎来井喷期，3月份，30余个项目入市，装修房项目占35%，到了4月份，该数值上涨到38%......
数据来源：房观察指数系统
从目前的市场行情来看，通过装修的方式来提高房价的可操作空间似乎已经成为各开发商的共识。如近期销售情况较好的龙湖三千庭、蓝光公园华府等项目，装修房月均去化超过150套，并且都为项目提供了超过10%的额外溢价空间。
据房观察指数系统显示，目前市面上主流项目的装修均能帮助项目提高10-40%不等的溢价空间，且能在一定程度上降低提价后的政策风险。
房观察智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为：“开发商做装修一个是提高溢价的目的，另外一个就是政策的监管主要集中在清水房，做装修房也能拥有更好的操作空间。”
数据来源：房观察指数系统
虽然装修给各项目带来了一定的溢价空间，但如果从区域市场的角度来看，装修对不同区域的溢价影响就有高有低，高的如肖家河、玉林片区，装修的产品比区域的清水产品有近60%的溢价，而作为传统豪宅聚集地的攀成钢板块，其装修的区域溢价反而最低。
且在多个热点板块里，装修产品的受欢迎程度不一，受益于大面多个重点装修项目的入市，整个大面板块的装修产品去化高达月均135.5套，除此之外，如恒大中央广场所在的建设路，博雅苑所在的新川板块，均有较好的去化能力。
数据来源：吉信行
装修细则缺失
留下争议隐患
在这些高溢价、高销量的背后，同时也给野蛮生长的市场留下了隐患。
开发商需要考虑政策风险与溢价能力，而在房源稀缺的市场环境下，购房者也并未太在意价格本身的构成，更多的是在意的是“能不能买没买到房”。因此，似乎这种高价格的装修标准成为了买卖双方都不愿细谈的默契。
仔细来看，开发商宣传的装修标准从1500-8000元/㎡不等，若按平均的3000元/㎡水平计算，一套100㎡的普通套三，装修成本在30万左右——这样的装修标准大大超过普通刚需客户的需求，更为严重的，这样的“默契装修标准”，最后还不一定能得到保证。
一位不愿意具名的购房者告诉房观察，她在买房时只顾排号抢房，并未考虑太多的装修具体包含的细则，甚至到现在都不清楚房价当中这几十万的装修成本具体能装到什么程度。
之前3月的成华奥园广场也正是因装修问题被成都市房管*进行处罚。奥园广场当时对外宣称有3700元/㎡的装修标准，然而在与购房者签订的合同中显示，具体的精装修细则仅仅只是包含客厅、卧室的木地板，以及墙面上的乳胶漆。据房观察对多家装修公司进行询价发现，这样的装修标准远远达不到奥园对外宣传的装修水平。
针对市场上出现的装修房市场异动，成都**也开始出售规范。目前，成都装修房的装修价格不能超过其清水价的40%，同时在4月1日，房管*也开始整治如“开发商虚报装修费用，假借装修名义变相涨价”等违法行为。
在5月10日，武汉也出台了“最严”装修房政策，包括开发商需要提前报批是否为装修房、接受价格及品牌监督、打造样板间以及列出装修指导价等等。
严跃进进一步分析认为，如果装修房往好的方向发展，是符合国家的政策方向，因为从侧面来看，装修房未来也意味着现房，这是国家鼓励的开发模式。
*免责声明：
文中所示数据基于房观察指数系统收集整理，我们极力确保准确性，但无法保证数据的绝对完整和准确，分析结果仅代表数据趋势，不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。
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溢价是什么意思通俗点（溢价是什么意思）_51房产网
大家好，甜甜来为大家解答以上问题，溢价是什么意思通俗点，溢价是什么意思很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
房产溢价是指代理商或中介在正常情况下通过卖房获利的方式。为了鼓励代理商积极卖房，房地产开发商或二手房房东通常会为待售房屋设定一个最低总售价。如果代理商能以高于开发商或房东设定的底价卖房，相关销售人员可以获得固定比例的提成，高于底价的部分就是溢价。
二手房交易流程1元，买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体状况及产权情况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证明等证件。
冠军联赛。出卖人提供的房屋合法的，可以上市交易，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。
买卖双方经协商，就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权办理等达成一致，双方签订房屋买卖合同至少一式三份。
侏罗纪世界3、买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审核。买卖双方向房地产管理部门提出申请后，管理部门应当查验有关证件。
审核产权，对符合上市条件的房屋，批准办理过户手续，在武汉无产权或部分产权未经其他产权共有人昼夜书面同意的，拒绝申请，禁止上市交易。
李奇4。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级申报审批，交易双方方可办理签契手续。北京已经取消了房产买卖在交易过程中的契证，也就是俗称的“白契”。
5，税费支付。税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改房、危改安置房、经济适用房和其他商品房的税收构成就不一样。
6元，办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。
7元。在武汉的日日夜夜，贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方会到贷款银行办理贷款手续，银行会对买方的信用进行核查。
房价和溢价有什么关系
房价和溢价？这是两个概念吧？房价，就是房子的价格。溢价，我知道“资本溢价”，比如发股票，你的股票，在发行的时候准备1块钱1股，但是在卖的时候，你的股票很受欢迎，就会造成资本的溢价，这是由于供需关系决定的，物以稀为贵么。当然，房子如果盖的太多了，不稀缺了，当然也就不会溢价了。谢谢。
武汉二环内还有房子卖7000元/㎡？别不信，还真有
段畅，36岁，在一家网络公司任职。由于自己老家在成都，受限购政策影响，他不幸被卡在武汉限购门外。最近听说“法拍房”可以绕开限购，段畅正积极向周围同事、中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。
“我现在居住的房子是租来的，如果能有资格买一套房产的话，就想把老家的媳妇和孩子接过来，孩子马上要上学了，想让她跟着我们。”段畅说道。“虽然在网上看到这种房源价格比市场上同类房源低很多，但是购买‘法拍房’心里还是没底，不知道安不安全？”
另外一方面，据从事“法拍房”交易的彭小姐介绍：不少购买“法拍房”的置业者都有着跟段畅类似的想法。但彭小姐也说到，在她们这里成交的购买人群，占比较高的还是专业炒房的“炒房客”。而这类人群手上现金流较为充沛，其通过中介快速找到合适买家出手，对于性价比较好的房源，可做短期“储备”，等待升值空间加大。
为绕开限购
溢价率高达7.75%的“法拍房”仍抢手
淘宝拍卖法拍房信息
最近在淘宝司法拍卖会上，小亿看到上海市闵行区七莘路有一套104.94㎡的房子在拍卖。共吸引了18269次围观，11个人报名，181次加价，每次加价幅度是5000元。该房屋评价是4737398元，折合单价是45000元/㎡，目前已经拍到5105000元了，单价48700元/㎡。
淘宝拍卖法拍房信息
从最终的成交价5105000元来看，拍卖价已经比评估价高出3000元/㎡，总价高出31.5万元。然而，这都不奇怪，奇怪的是为什么还有这么多人加价？“法拍房”的价格不是要低于市场价吗？
淘宝拍卖法拍房信息
淘宝拍卖法拍房信息
其次像上海，杭州以及北京这些城市“法拍房”比较走俏也不难理解，毕竟现在限购政策较严，“法拍房”可能成为唯一的，达不到户口或者是社保要求的外地购买者落户一线城市的渠道了。
除此之外，现在有的法拍房已经不需要交付全款，是可以贷款的，如果你符合要求，最高可以贷到最终拍卖价格的70%。
淘宝拍卖法拍房信息
北京、南京法拍房已纳入限购
然而，就在今年4月28日北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程。这意味着，过去北京不限购的“法拍房”，现在被纳入了限购范围。
图片来源于网络
紧接着，5月8日南京最新的限购政策细则出台：
图片来源于网络
而武汉的“法拍房”相比较上海和杭州而言，交易并没有那么火爆，且溢价空间不大。
淘宝拍卖法拍房信息
5月25日，淘宝拍卖上有两套位于武汉青山区和平大道1290号B栋的两套房源，每套房子面积是157.91㎡。共吸引了4222次围观，2个人报名，10次加价，每次加价幅度是5000元。
两套房屋评价是2684400元，折合每套单价是8400元/㎡，目前成交价是2427700元，单价7686元/㎡，而现在目前青山片区新房的整体成交均价在13400元/㎡左右，7600元/㎡的单价对于购房者来说是不是要开抢？
数据来源于亿房网
那么购买司法拍卖的房屋是怎么样的流程？
据了解，通常法院民事执行不动产拍卖的，会在拍卖十五日前在法院网站刊载公告，竞拍者可浏览网站获得相关信息，并于拍卖前向人民法院预交保证金，保证金的数额由人民法院确定，但通常不低于评估价或者市价的百分之五。
之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。
过户手续如何办理：
变卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及变卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。
办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于变卖前至相关单位自行查询。
购买法院拍卖的房屋税费如何缴纳？
购买法院拍卖的房屋在实际过户时税费缴纳分为2种情况：
资不抵债的房屋
被法院拍卖的房屋存在不良债权，出现资不抵债的现象，竞买人需要缴纳买卖双方的税费。因为被拍卖房屋的实际产权人没有其它可供执行的资产支付作为卖方应该缴纳的税费，最后买卖双方应该缴纳的税费都由买方支付。法院拍卖该房屋时会在公示中注明的。
资能抵债的房屋
被法院拍卖的房屋竞得价高出法院执行的债权，超出部分法院会返还原产权人。比如房屋原产权人欠款200万，房屋拍卖价款350万，房屋过户时产生的交易税费可从差价150万中扣除后再返还原产权人。竞买人只需支付买方的税费。
购买法院拍卖的房屋有哪些隐患？
虽然法拍房的起拍价格要远低于市场价，但是这种房屋还是存在一定的风险：
1
被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行*无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。
2
购买司法拍卖的房屋付款周期比较短，一般是7-30天付全款到法院指定账户，若贷款需要提前确认银行放款时间是否来得及。
3
竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价0.5%-3%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。
4
被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。若有户口，法院很难强制迁走，影响购买的合法子女入学等其他权利；
5
法院的拍品虽然在淘宝，但不同于一般的商品，没有七天可退换之说，违约需要赔偿违约金（数额较大），所以拍卖的时候，一定要慎之又慎。
最后，需要提醒大家的是，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中，该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
因此，在拍卖的时候一定要看清楚，是第几次拍卖，如果是第一次拍卖，没人出价，你不要着急，等他流拍，第二次拍卖的时候，起拍价会打八折，如果再流拍了，再拍卖会再打八折，当然第三次还是赶紧下手吧，因为一般到这种时候一般就是变卖了，多半会直接成交。
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| 亿点消息 ——当日楼市最热门消息|
1.实探汉阳赫山地块进展
2.二七周大福中心开工受阻
3.地铁改线开盘日光这里还是武汉房价洼地
4.武汉中心城区五个新盘拿预售证即将开盘
亿房房产
房价|政策|土拍|市场
23金融考研热点8：什么是公募REITs，保障性租赁住房REITs有什么作用？” - 知乎
1：什么是REITs：公募REITs（不动产投资信托基金）是指由基金管理人运营底层资产，并以这些资产的产权或者经营权通过资产支持证券（ABS）的形式向普通投资者贴现。在这个过程中，投资者通过认购公开募集基金持有这些ABS，并通过定期分红享受到底层资产未来的绝大部分收益。2：REITs和保障性租赁住房的关系：此次将保障性租赁租房纳入REITs试点范围，是发展保障性租赁住房的一揽子支持政策之一，也是构建“租购并举”的房地产长效机制的重要一环。
1：什么是REITs2：REITs和保障性租赁住房的关系
背景：5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅共同发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展。
考点：REITs是我国从2020年开始才正式推出的新型金融市场工具，并且从实施以来开始广泛应用于房地产、新基建等领域，是近几年持续的热点内容。对于这个热点我们可以从两方面来把握，一方面是对于REITs本身，它作为我国新型的金融市场工具，我们首先要掌握它是什么以及它运作的原理，这部分不仅是我们论述题的素材，更有可能考在名词解释中出现；另一方面就是此次的热点，关于保障性租赁住房和REITs之间的关系，我们需要对这个热点背景有所了解，因为它是我国房地产长效机制的重要一环，是我们需要掌握房地产政策走向的重要内容。
REITs：公募REITs（不动产投资信托基金）是指由基金管理人运营底层资产，并以这些资产的产权或者经营权通过资产支持证券（ABS）的形式向普通投资者贴现。在这个过程中，投资者通过认购公开募集基金持有这些ABS，并通过定期分红享受到底层资产未来的绝大部分收益。
为什么会出现REITs？REITs最早是在美国市场发明的一种致力于和股市、债市取得低关联性来分散风险的资产，它可以有效地帮助投资者对抗通货膨胀：假设未来通货膨胀上升，美联储的利率往往也会上升，这会损害投资者从债券所获得的回报。而REITs的投资者是从不动产项目中获得定期分红收入或者从二级市场交易中获得资本利得，基本不会受到央行利率的影响。
1、底层资产必须是基础设施领域的产业园区、信息网络、仓储物流、高速公路和生态环保等。这点与欧美REITs不同，无法涵盖到商业地产和住宅市场。
2、此类基金的期限较长，一般在20年以上。以封闭式管理，无法申购和赎回，投资者只能在场外进行撮合成交价交易。
3、和一般的公募基金不一致，公募REITs首次公开发行时是通过网下询价的方式确定认购价格，每份基金份额净值不是1。
4、每年REITs至少要以不低于90%可供分配金额向投资者分红一次。80%以上的基金资产须投资于资产支持证券的全部份额。
5、目前已经发行的产品看，原始权益人及其他战略投资者持有比例非常大。依照规定，已发行产品中原始权益人或相同控制下的关联方参与战略配售的比例最低不能低于20%。目前，这些战略投资的份额都有没有解禁，这就造成目前二级市场上的流通规模很小，且散户占绝对大比例。
6、从目前11只产品的情况看，公募基金对底层资产的运营经验不足，一般是委托原始权益人代为管理。且目前已上市公募REITs原始权益人的背景多以国资为主，所运营资产多以发达地区的重点项目为主。
7、投资一只REIT不等于直接投资于其底层基础设施项目。投资者无法通过股东大会等形式直接干涉项目管理和运营。
1、二级市场上的收益情况非常好，REITs可以较好的分散股市风险。从2022年初以来，中国股市的走势受俄、乌地缘风波、美联储加息、大宗商品价格剧烈波动、中概股暴跌等等因素叠加影响，发生了剧烈震荡并明显下挫。但是REITs仍然获得了较好的收益，显示出极强的低关联分散股市风险特质。
2、每个REIT每年都会披露年报，公募REITs底层项目的财务数据相对清晰。REITs的底层资产的基本面分析会更加清晰。未来资产运营的确定性强，基础设施行业的分析相对固定，且原始权益方作为实际运营者以及战略配售的大额持有者，势必也会尽心尽力运营好底层项目，其暴雷的可能性较少。
3、在监管审核要求下，公募REITs的底层资产的运营和盈利现金流的不稳定性受到一定的制约。项目资产的所在地多为经济较为发达或者国家经济重点发展的地区，资产的原始权益人多为国资背景并具有常年运营项目的专业经验，项目本身的产品或服务有一定的特许经营性质且长期运营能力较强。在现金流上，底层项目需要达到能正常运营3年以上并有稳定现金流。而且，项目的收益要大部分以现金结算，应收账款占比要较少。监管层还实施了税收优惠，投资公募REITs可以享受到一定的税收溢价。
1、我国基础设施公募REITs具备强制分红的属性，但产品预测和实际分红之间有着一定的偏差。
2、公募REITs不是固定收益产品。虽然每年REITs要以不低于90%可供分配金额向投资者分红。但是如果项目当期出现了亏损，可供分配金额为零，则该只产品也就不会有分红。
3、当前市场流动性低。主要原因就是前两批次公募REITs配售给公众投资者的比例都不高，大约都在3.8%到13.4%之间，反而配售给战略投资者的份额平均占比约为67%。这些战略投资者基本是由底层资产原始权益人以及它们的关联机构构成，认购后需要接受一年的锁定期。目前这些产品发售还都不足一年。
我国住房保障体系的发展历程：我国住房保障体系是和房改一同提出的，主要包括经济适用房、廉租房、公租房、共有产权房、保障性租赁住房等等，但是后续推进一直不顺利，主要原因是地方**动机不足和财政限制。
从2020年开始我国再次推进保障性租赁住房，并且将保障性租赁住房代替市场化租赁住房逐渐成为政策推动的主要方向。从政策导向来看，政策依然坚持“租购并举”的长效机制建设，不盲目依赖市场，而是更加重视租赁住房的公共服务属性。
1、保障性租赁住房投资回收期长，通过REITs可以将稳定运营并具备一定盈利能力的保障性住房进行证券化，实现保障性租赁住房的正向资金循环，保证租赁住房的充分供给。
2、保障性租赁住房的租金低于市场平均水平，因此现金流分派率能否满足REITs对基础资产的要求，是其能否顺利推进的关键。
本文我们主要带大家了解了什么是公募REITs以及它和我国保障性租赁房政策的关系，通过将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，可以有效发展我国保障性租赁住房，健全房地产长效机制。并且随着今年房地产政策的逐步放开，此次的热点的重要性也随之提升，是值得我们作为论述题素材去进行积累的。
猜测：什么是REITs？为什么我国要进行保障性租赁住房REITs试点？‘’
什么叫溢价？
溢价是什么？通俗地讲吧，比如你要发行债券，面值是10元，市场价是12元，你按12元卖了，比原来多了2块，就说明挣了，就是溢价了。对价的公允价值又是什么？对介的公允价值是指市场价值。就是说你有一个机器，这个机器买的时候是100元，但现在的市场价是90元。你和别人交易的时候，只能按90元来交易，因为是市场价，对双方都公平。这就是公允价值。经营租入：是指企业没有钱了，但经营需要，临时租个机器暂时使用，以后还要还人家的。融资租入：是指企业没钱了，经营需要，要租个机器使用，但这个机器是长期使用的，接近这个机器的使用寿命，以后也不准备还人家了，就等于你分期购买了这个机器。
成都溢价买房有风险吗
有的