所有reits基金净值(reits基金多久更新净值？)

摘要：reits基金多久更新净值？ REITs的净值的公布周期为每半年一次。 作为公募基金的一种，公募REITs相较于目前市场上的公募基金，最大的差别在于其底层资产为不动产，且每只公募REITs通常

reits基金多久更新净值？

REITs的净值的公布周期为每半年一次。

180101基金怎么样？

可以考虑买

综合考虑租金水平、出租率、资本性支出等因素，测算得出 2021-2023 年，该基金净现金流分派率预计为 4.10%-4.16%（基于资产评估现值；由于基金分红比例要求在 90%以上，谨慎假设分红比例为中位数 95%；且该分派率未考虑资产增值部分）。仅从 4%以上的分红回报预期而言，在目前市场上并不属于低水平，叠加 REITs 收益和风险适中，且其收益与股票和债券收益的相关性较低，具备一定投资吸引力。

关于REITs基金你需要了解的事 - 知乎

首批公募Reits基金自5月31日募集、6月21日上市以来，虽然认购阶段均超额募集且配售比例很低，但当时我判断上市后不会出现大的溢价。现如今将近五个月过去后，从结果看，很显然我当时的判断是错的。

对于这种短期收益率超过产品本身结构设计的情况，我个人认为是存在泡沫的，但是市场往往分分钟教我们做人。目前，第二批Reits产品发行在即，大概率也会被争相认购。

目前，第二批Reits产品发行在即，大概率也会被争相认购。在保持理性的同时，今天梳理了一下Reits基金那些你需要了解的事。

在相应Reits基金产品的认购期，普通投资者可以参与基金的网上现金认购，或者是等到Reits基金产品上市后在二级市场买入或者卖出。这些是普通投资者可以参与Reits基金的一些交易方式。

与以往场外基金或者ETF、LOF等产品不同的是：

（1）Reits基金的认购价格不是1元，认购价格不是1元，认购价格不是1元！！！与过往公募基金发行不同的是，Reits基金采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。先由发行机构公布询价区间，经过网下投资者的询价后确定发行价，网上投资者按此发行价认购。因此，Reits基金的认购价格不是1元！！！

（2）Reits基金不能申购、赎回，但能买入、卖出。一般来说，公募基金产品在产品打开封闭期后，都支持申购、赎回。这一点也是Reits基金比较特别的一点。不能申购其实还好，投资者要想参与在二级市场买入即可。但是不能赎回只能卖出这个特点对投资者多少还是有点影响的。比如投资者通过银行、三方平台（支付宝、天天基金）等场外方式认购了Reits基金份额，当投资者想将手中的Reits基金份额转换为现金的话，就只能将持有的Reits份额转托管至券商，再通过二级市场卖出进行变现，相对来说是比较麻烦的。Reits基金产品的这一特性，可以说是天然利好券商的，只要有投资者想参与Reits基金的交易，势必就需要去券商端开户，以往那些只在银行、三方渠道买产品的客户，要卖出Reits基金份额，必须得到券商开户。

（3）上交所REITs“金额认购、份额确认”、深交所“份额认购、份额确认”。这个规则感觉是沪深两个交易所有意做出区分，但其实增加了投资者的理解成本。一般来说，场外公募基金是“金额认购、份额确认”，上交所Reits基金采用的是这种方式，深交所Reits基金采用的“份额认购、份额确认”较普通的公募基金则有所区别。而且可能导致投资者没注意到这一特点而下错金额：

除了上面这些不同的特点之外，还有以下几点需要大家注意：

REITs基金无法按照净值赎回，净值为根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在大幅偏离。

与一般公募基金分散投资，单一标的有持仓上限不同，REITs初始发行投资于定向基础设施项目，产品表现等受单一项目影响极大。

大家要知悉如下区别：

（1）简单的把国内REITs基金与美国、新加坡的REITs基金类比也是不合理的，在结构设计、税收、管理方式上都有很大不同。

特别是国外REITs基金更多是主动管理，底层投向多个不动产项目，国内目前都是定向投资于单一基础设施，基金表现可以说几乎完全取决于此项目未来的现金流等情况。

（2）买REITs基金和买房、当房东是非常不同的！一些无良的渠道或媒体为了“忽悠”投资者，把购买REITs基金说成是买房、当房东，这是非常不负责任的。目前REITs基金仅投资于基础设施，例如港口、工业园、高速公路等。根本不允许投资于任何房地产项目，何来买房、当房东？

对于市场上创新产品类型的推出，大多是带着一定的使命而来。但作为普通投资者的我们，对于一些新的产品事物，一定要保持理性，充分地认知产品的风险收益特征，提升自己对产品的认知能力，赚自己认知能力以内的钱并对市场保持敬畏之心！

reit来自s怎么购买和赎回

【1】场外认购：和普通公募基金认购一样，我们可以通过基金公司直销平台、银行、等各种第三方基金销售机构认购，在其界面找到【新发基金】这一选项，就可以看到了【2】场内基金：场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利，我们一般在首页或是交易界面都会找到认购通道。根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户);参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。reits基金是没有赎回的，简而言之就是不能赎回，是只可以通过二级市场来卖出。也就是说当你购买了reits基金后唯一变现的方式就是通过二级市场卖出，不管是什么渠道都不能按它的净值来计算赎回。如果在认购期后想要购买reits基金份额，也只能通过二级市场买入。使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。以支付宝为例：打开支付宝APP-我的-翻到底下页面我的客服-在我的客服页面搜索基金如何转托到场内，然后点击转场内申请就可以了。另外值得注意的是reits上市交易首日涨跌幅限制为30%，非首日为10%，二级市场交易价格可能偏离发售价格。而且收益的大部分将用于发放分红，所以这也是一种适合长期持有的基金，大家可以长期持有基金，还能分散其风险。本次操作环境为opporeno6V11.3微信8.0.16，支付宝10.2.28拓展资料reits是什么reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益，reits基金将于2021年5月31日开售发售，首批reits基金有9只，具体发售时间以产品为准。一、REITs怎么购买?reits基金是没有赎回的，简而言之就是不能赎回，是只可以通过二级市场来卖出。也就是说当你购买了reits基金后唯一变现的方式就是通过二级市场卖出，不管是什么渠道都不能按它的净值来计算赎回。如果在认购期后想要购买reits基金份额，也只能通过二级市场买入。使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。以支付宝为例：打开支付宝APP-我的-翻到底下页面我的客服-在我的客服页面搜索基金如何转托到场内，然后点击转场内申请就可以了。另外值得注意的是reits上市交易首日涨跌幅限制为30%，非首日为10%，二级市场交易价格可能偏离发售价格。而且收益的大部分将用于发放分红，所以这也是一种适合长期持有的基金，大家可以长期持有基金，还能分散其风险。本次操作环境为opporeno6V11.3微信8.0.16，支付宝10.2.28拓展资料reits是什么reits基金又叫不动产投资信托基金，基金的资金主要投资于不动产，包括高速公路、房产、物业等，比如投资房产，那么基金通过专业运营收取租金，再按照投资者持有的份额分享收益，reits基金将于2021年5月31日开售发售，首批reits基金有9只，具体发售时间以产品为准。

中国REITS的分红在哪里看？

reits基金场外购买有分红。分红是直接进入场外公募基金的总资产内，按比例分配到颂巧码每一份额基金净值当中。场外公募基金是在收集了基金持有人付出的投资资金以后，统一进行投资管理的基金。因此，当基金持仓的股宽碧票等理财产品有分红时，分红会直接进入基金总资产以内，再分配到每野哪一份儿基金净值当中。

公募REITs的基金净值保卫战！

编者荐语：

截至4月21日收盘，中关村REIT距离跌破净值仅一步之遥！

北京睿信投资是基金业协会备案的私募基金管理人。业务范围覆盖私募地产开发基金、商业地产并购基金、不动产证券化顾问、REITs顾问等。

---北京睿信

来源：通达信、北京睿信

中关村REIT的K线图

来源：通达信

产权类REITs会跌破净值吗？

来源：网络

来源：啾啾老汉儿《REITs二级市场阴跌之谜》

reits 基金配售比例是什么？

基金配售比例是指新基金认购的金额超过了发行的金额，这种情况下就会按比例分配给投资者。

比如：发行基金A，基金净值为1，发行10亿元，募集期一个交易日，募集期过后，累计认购金额为20亿，某一投资认购了100万元的基金，那么按比例配售后，投资者最终只能获得50万的基金份额

REITs是什么意思?

不动产投资信托英文简称REIT（IPA：/ɹit/），为realestateinvestmenttrust的缩写，是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具，由美国国会於1960年创造，主要是藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本REITs是什么意思?

REITs基金投资简述_资产配置

原标题：REITs基金投资简述

最近，朋友圈里有人讨论：REITs基金要不要买，REITs基金作为一个较新的资产配置品类，它背后投资的是什么，投资风险和收益如何，本篇内容，希望对想要了解REITs基金投资的朋友有所帮助。

一、REITs基金是什么

大家熟悉的证券基金是投资于股票、债券，REITs基金是投资于不动产，且是经过资产证券化／ABS等金融手段处理之后的不动产。具体来说，REITs（RealEstateInvestmentTrusts）全称为不动产投资信托基金。

REITs基金在产品结构上，并不是直接以购买不动产产权的方式来拥有资产，而是买下不动产发行的证券产品，再通过证券产品间接持有资产的份额。

REITs投资的不动产标的包括：基础设施、写字楼、酒店、商场、工业和数据中心等。根据征求意见稿，投资标的是在基础设施领域，当前字楼、酒店、商场等“房地产”领域不在试点范围内，目前已发行及申报的产品集中于基础设施领域，包括：产业园、高速公路、仓储物流。

1、如何买卖

与基金申购一样，可以通过场内及场外两种渠道购买，场内即通过股票账户申购，需要提前开通账户，场外不需要开通股票账户，通过支付宝等第三方平台申购即可。

场外认购结束后，基金进入封闭期，封闭期至少20年（现有发行的基金），如果申购时选择了场外购买，也就是通过基金平台购买，在封闭期内想要卖出，还需要进行「转场内」的操作，相对复杂；而通过场内购买，也就是在股票账户里购买，可以和买卖股票一样交易，更为便捷，也避免封闭期太久被锁死的限制。

对于投资者来说，REITs基金收益主要来源于分红收益与基金买卖差额的波动收益；

根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益来自于不动产管理运作得到的收入。

REITs基金收益，对于不同资产类型，其收益来源不同，产业园ruits收入以租金收入、物业收入、停车费收入为主；高速公路ruits收入主要来源于过路费收入。从本质上看，不动产的长期收益来自经济增长，和货币增长，即资产增值收益。

在购买REITs时，可根据不同行业资产类型及个人偏好来选择产品行业。产业园区项目属于产权类资产，项目选址、配套资源、行业竞争力、现有租约及未来稳定性等影响REITs项目收益，固废城镇污水处理等行业壁垒较高，需重点关注产能利用情况、行业补贴持续性、成本费用管理等；除经营收益外，还有一定的资产增值收益，其股性更强。

交通设施项目属于特许经营权类资产，客流量稳定性、养护成本及未来新建项目分流等影响REITs项目收益；未来资本增值想象空间较小，固收属性更强。

1）.收的租金、物业费或过路费等日常运营收益，通过分红取得；

2）.园区或者公路本身价值上涨带来的资产增值收益，一般体现在份额买卖差价中；

基金运营相关法律法规包括《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。

我国目前公募REITs采取“公募+ABS”模式，结构安排为：投资人持有公募基金份额➡公募基金80%以上募集资金投资并持有全部ABS份额➡资产支持证券（ABS）持有基础设施资产，公募基金设立专门的子公司或者委托外部管理机构来对基础设施资产进行管理。

架构的特点：

1、市场需求

对**来说，城镇基础设施项目投资建设主要依赖地方**融资平台，而当前许多地方债务比例过高，基础设施领域发展需要长期资金支持，国内以商业银行为主的金融体系无法提供大规模的长期债务性资金，REITS融资，可以在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设，可有效盘活存量资产提高资产的流动性，从而可以解决地方**债务风险。

对投资者来说，在利率大幅度下行的市场环境下，当前无风险利率急速下行，部分ABS发行利率也破3%，10年期国债2.5%附近，为中小投资者提供了传统股票和债权之外的新型产品。

REITS基金具有证券基金的优势，投资人用有限资金参与不动产项目投资，投资门槛低，增加投资渠道；

分红比例高，按规定，每个REIT90%的收入都必须分红，不得留存；

作为长期资产配置来降低组合的相关性，从而分散投资风险。

1.经营风险

经营中存在项目运营不善、所有权续期、租约集中到期等风险。REITs基金的标的为基础设施、而大多数基础设施项目的收益无法覆盖运营成本及投资利息，虽然首批试点项目均筛选最为优质的项目，但其整体盈利状况并不理想，底层资产运营能力的提高，是所有REITs产品收益的关键的基础。

公募基金运作过程中,如基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施项目运营方等管理不善,或因知识、经验、判断、决策、技能等会影响其对信息的占有以及对投资、运作、管理的判断的,可能给公募基金财产带来风险。

国内公募基金公司，主要专注于二级市场投资，只需要买卖交易债券，不需要对底层资产进行主动管理，而REITs基金日常存续期的管理包括租户管理、租金收缴、资产招租，优化租户结构，购买保险，底层资产维修等资产管理的内容，也包括适时的杠杆安排、基金扩募和兼并收购的资本市场管理，对项目管理、团队建设和磨合的要求度很高。

包括面临着经济下行、流动性快速收紧、竞品物业供过于求等市场风险。

政策风险所指的政策包括但不限于基础设施项目所在区域人民**针对该区域制定的影响项目公司经营相关的区域政策，**相关部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展、优惠补贴等产业政策，**有关土地性质用途开发方面的土地政策等。

公募基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

和股票、债券相比，REITs的风险收益，介于股票和债券之间，

其交易规则为，上市第一天涨跌幅限制在30%，后续10%，交易价格波动幅度较大。

REITs在短期内买卖受情绪化波动影响大，且作为封闭式基金，不能赎回，只能根据市场价来买卖。

美国REITS基金在过去20年中基本跑盈指数，且分红回报稳定，但高收益主要来源于房地产基金；本次试点投资标的受限

，主要为基础设施类标的，而我国现阶段基础设施的重要性和稳定性要求优先，收益要求劣后，且A股reists刚刚启动，还处于逐步探索期。

国内首批试点基础设施公募REITs基金上市交易至今四个多月，最近一个交易日的净值来看，9只REITs基金平均涨跌幅为0.02%。成交量和换手率均不高，广州广河曾经一度跌破发行价。

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不动产投资信托基金REITs

REITs的含义，也是一个基金

REITs，是一个英文单词的缩写，直译过来的话，不动产投资信托基金，发音“瑞兹”，国内很多产品叫瑞驰

股票类基金投资股票

债券类的基金主要投资债券

基础设施基金，主要就是通过专项计划等特殊目的载体，间接持有对应基础设施项目的基金，就是REITs基金的大致意思。

有哪些类型？

国内已经发行上市的这些公募REITs基金，大部分投资的都是产业园、园区、港口、高速公路这样的一些基础设施类的一些资产。

收益来源

简单来说，REITs基金就是通过资产支持证券和项目公司等载体，取得【基础设施项目】的完全所有权或经营权利，基金管理人主动运营管理【基础设施项目】来获取租金收费等稳定现金流为主要目的。

REITs基金在国内算是一个比较新的投资品种，在国外发展情况怎么样？

REITs基金最早是可以追溯到上世纪60年代的美国，1960年9月，美国总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，这个法案是允许设立，经历60多年的发展，美国已成为了全球最成熟的REITs市场

截止到2021年年底，一共有217家REITs在美国上市，总市值达到了1.7万亿美元，大约占到了全球REITs市场的68%。

对比之下，我国的REITs发展还是有比较大的一个空间，

国内瑞慈主要可以分成三个发展阶段

1）探索研究

2004年，***在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里面就提出，要积极的探索和开发资产证券化的品种

从这个时候开始REITs开始说到了大家的一个关注，这一阶段其实市场市场对瑞慈产品主要是处于一个探索的阶段，境内其实没有产品上市的，实践上主要也是以境外发行的REITs为主。

2）类REITs阶段

2014年央行和银监会其实发布通知《关于进一步做好住房金融服务工作》，这个通知其实提出了要积极稳健的稳妥的开展房地产投资信托基金为试点，期间发行产品主要是以类瑞斯产品为主，它其实属于所谓的债务性融资，而且是私募发行的一个方式。

3）公募REITs

2020年4月，证监会和国家发改委布“基础设施领域不动产投资信托基金”的试点通知。

2021年5月，首批9只产品发行，拉开了我们国家跟我们REITs发展的序幕

截止到今年4月底，全市场已经有27只产品在运行，发行规模达到908亿，底层资产的类型也是非常多样的，有仓储物流、收费公路、机场、港口等相关的一些交通设施，那么也有水电气热等市政方面的设施，还有一些污染治理、信息网络产业园区等等。

两个大类，一个就是产权类，另外一个就是收费权

高速公路类型REITs就是属于收费权类，REITs基金，就是买高速公路的REITs，

相当于间接投资了高速公路的收费权和经营权，日常的现金流的来源主要就是通过收取过路费

产权类REITs基金除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，很多时候还包括了基础设施项目所处位置的土地使用权，比如产业园区，价值不仅体现在产业园的租金上，还会体现在产业园本身管理水平和升值潜力的上面。

几个知识点

1）原始权益人

原始权益人是项目的原先的资产的项目经营方，是基础项目设施的一个提供方，也是公募REITs发起方和资金的需求方。

对原始权益人的要求非常严格，其实就是对项目本身有严格的要求：

原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷

企业信用文件内部控制健全，最近三年没有重大的违法违规行为

运营三年以上已产生持续稳稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力较好的增长潜力

第四点就是现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性的收入

为什么REITs基金其实它的净值变化比较小？

不像我们平时买的这种传统的公募基金，可能每天晚上都会有一些净值的变化

REITs基金跟我们传统的公募基金是有很大不同，通常是每半年公布一次，主要由瑞慈基金投资标的决定

跟传统公募基金投资股票、债券这些标准化金融资产不同，REITs基金的底层往往是这些园区、高速公路这些基础设施，这些底层资产基金合同约定是每半年做一次资产估值的，所以净值对应并不是每天去变动的。

第二个不同点，运作和退出方式不同

REITs基金一般是封闭式运作的，有一定年限的封闭期

要想退出有两种方式，一个是产品到期后的清算，第二个就是在二级市场交易卖出，就像买卖股票一样，场内价格的变动就是在二级市场交易买卖的时候形成的。

盈利模式，分红+增值

首批9个项目，去年其实都有公告或分红，也确实跟平时买那种权益基金有一点不同。是因为目前我们国内内瑞慈是要求在符合分配条件的情况下，每年分红不得低于一次，并且收益分配比例是不得低于基金年度可供分配利润的90%。

公募REITs基金一个可能的投资收益来源，是分红。

另外一个是增资，如果底层资产的价格上涨，理论上是会刺激相关基金的市场价格上涨，使得投资者有可能获得相应的资产价格上涨带来的资本利得。

既有债性有股性，所以其实从资产配置的角度，瑞斯确实是给我们带来了一种新的投资选择。

与股市和债市的相关性非常低

1999年12月到2020年的12月这20年间，美国市场的权益型瑞慈基金指数和标普500的相关系数是0.57，那和纳斯达克指数的相关系数是0.432，和投资级债券的相关系数是0.197。

从美国市场20年的数据来看，瑞慈和股票债券的相关系数是比较低的，从组合投资的角度来说，是能够起到分散风险的效果，也就是我们通常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

公募REITs是一个值得关注的资产类别

如何购买？

REITs基金份额的发售，分为战略配售，还有网下询价定价，网下配售及公众投资者认购等环节。

个人投资者是可以在公众投资者认购环节进行参与

购买瑞特之后，可能看到自己的净值没有很频繁的变动，但在场内交易时间段会一直变动，就像股票一样会有一个不断的买入和卖出，这个就是它的场内价格。

目前投资者对该种产品认购火爆，每次50万配售出来大概能有个5万以下的金额，根据项目不同而不同，但长期投资改种类型产品，符合未来收益模式。

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