摘要：私募基金走信托通道的前世今生 【上海、深圳】产业基金架构设计、运作管理及银政合作创新模式与案例专题培训 【5.28-31|上海】金融全体系研修班第六期 点击上面蓝色标题，可获
私募基金走信托通道的前世今生
【上海、深圳】产业基金架构设计、运作管理及银政合作创新模式与案例专题培训
【5.28-31|上海】金融全体系研修班第六期
点击上面蓝色标题，可获取详细课程信息
原创申明丨本文经作者授权发布，未经作者同意，谢绝转载。
作者简介：田星，男，厦大金融硕士。11年-14年，在广发银行武汉分行从事客户经理、风险审查岗位；14年至今，就职于方正东亚信托有限责任公司风险管理部，担任风控高级主管。
私募基金走信托通道的前世今生
私募基金，官方定义是指在中国境内，以非公开方式向投资者募集资金、以进行投资活动为目的设立的投资基金。根据对市面上存续的私募基金进行甄别，笔者认为私募基金分为广义和狭义两种。广义的私募基金包括五大类：券商、公募、期货及其对应子公司（以下简称“证基期子”）发行的各类资管计划、商业银行发行的私人理财产品、信托公司发行的信托计划、保险公司发行的保险投资计划、私募机构发行的私募产品（包括合伙企业、契约型基金）；狭义的私募基金只包括最后一类，即私募机构发行的私募产品。
根据《私募投资基金监督管理暂行办法》（证【2014】105号）的文件精神，广义的私募基金理论上都需要在基金业协会进行登记备案的，但五大类产品涵盖银、证、保，监管主体并不都是证监会，比如信托计划的监管主体是银监会，银监会要求信托公司向其做事前报备即可，无需向基金业协会备案。另外，证监会专门针对“证基期子”发行的各类资管计划分别出台相关的管理办法或实施细则，在此不再赘述，105号文只是起补充监管的作用。准确的说，105号文主要是为了规范和监督私募机构及其发行的私募产品（即狭义的私募基金），包括私募证券投资基金、私募股权投资基金、私募创业投资基金等，比如上海朱雀投资有限公司、深圳前海梧桐股权投资有限公司等发行的私募产品。本文所讨论的私募基金也是针对狭义的私募基金而言，不涉及资管计划、保险投资计划、私人银行理财产品等。
从时间轴来看，私募基金的发展壮大完全离不开监管的鼓励和政策的支持。2013年之前，为了防止不法机构开展非法集资业务，监管层明令禁止私募机构自主发行产品；同时，证券交易所也不接受私募机构开立证券账户。为了生存和发展，即使客户和产品都是私募机构独自开发，但只能以投资顾问的身份出现在信托产品里。对此，银监会还专门在08、09年先后出台《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》和《信托公司证券投资信托业务操作指引》两个文件，特别明确了信托公司聘请投资顾问的标准。虽然私募证券投资和私人股权投资业务规模得到了一定发展，但私募机构毕竟是“寄人篱下”，自身发展受制于人。
2014年，证监会和基金业协会接连下发《私募投资基金监督管理暂行办法》、《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》，一是明确了私募基金的定义和合法身份，二是列明了私募基金的合格投资者标准和投资范围，三是允许私募机构自主发行私募产品、开立证券账户。从14年起，私募机构自主发行、投向证券和股权的私募基金规模大幅增长，备案的产品类型包括合伙企业和契约型基金。巧的是，14年起股市也开始复苏，集合“天时、地利、人和”，私募基金从跑龙套的，摇身一变成为大资管舞台的主角，红极一时。不论是一级半市场的定增、二级市场的证券投资，还是创业投资或新三板的PE投资，私募基金独享所有的掌声和鲜花。
笔者14年2月进入信托公司工作，仍记得14年底到15年上半年，固定收益类的信托产品真心难卖，因为大部分投资者都抢着去买浮动高收益的私募产品。短短不到3年时间，私募基金的规模发展迅猛，截至2016年10月底，中国证券投资基金业协会已登记私募基金管理人17271家。已备案私募基金42263只，认缴规模9.13万亿元，实缴规模7.26万亿元。虽然这个统计口径包括了“证基期子”发行的各类资管计划的规模，但从侧面也反映出私募机构发行的私募基金规模增长不少。
从2016年起，大规模私募基金寻找信托作为通道，主要是三大原因叠加造成：
一是，15年资本市场的低迷，导致部分私募机构转型发展融资业务；
二是，部分资质差的私募机构，其发行的类信托产品销售情况不佳，主动走信托通道；
三是16年监管收紧，导致资质好的私募机构，也不得不寻找信托做通道开展此类业务。
具体分析如下：
（一）市场原因：从2015年下半年开始，股市暴跌、定增破发频发、新三板市场的交易冷清，投资者经过残酷的市场教育后，又开始钟情于固定收益类的金融产品投资，包括银行理财和信托产品等。私募机构发行的证券投资和股权投资等纯浮动收益的产品被很多投资者打入冷宫。部分私募机构为了生存，只能开展类信托的融资业务，发放委贷、投资债权等，赚取价差。
（二）自身原因：部分私募机构因为成立时间短、股东背景不强、自有资本金少、风控能力弱、资金募集能力差、在市场上无品牌效应，其发行的固定收益类的私募基金销售困难。于是，资质差的私募机构开始主动寻找信托作为通道，给予少量通道费，借助其品牌实力募集资金。
核心的操作思路就是将私募基金包装成信托产品卖给信托公司的客户，步骤如下：第一步，先找信托公司A作为通道，声称以自己的私募基金（合伙企业或契约型基金）作为委托人成立单一信托或假集合，向其指定的借款人发放贷款；并答应签订一系列信托合同，明确自己的主动管理责任和信托公司的通道责任；第二步，私募机构开始印刷推荐材料，并将信托公司的名称印刷在明显位置，统一销售话术“我们的私募基金是直接投资信托公司的信托产品，我们只是资金通道，借款人是信托公司尽调审核，信托公司负责刚兑”。不仅如此，私募机构还认为制造收益价差，向投资者介绍其产品的预期收益总比信托公司同类产品的收益多50-150bp。因本人在信托公司从事风控工作，接触此类项目很多，身边就有一个真实案例，一私募机构发行2亿元的契约型基金，对外的推荐材料印有我司名称，这个2天内售罄，投资者一大半来自我司的老客户。
（三）监管原因：14年证监会和基金业协会出台两法，目的是鼓励和引导私募机构开展浮动收益的投资业务，但没想到被部分私募机构钻了空子，大力发展类信托的融资业务。针对此现象，16年初，证监会和基金业协会又出台第三个法规，收紧政策，堵住漏洞。
证监会和基金业协会14年颁布的私募基金的两法，本意是引导和鼓励私募机构开展纯浮动收益的投资业务。实操中，仍有部分私募机构违背监管本意，开展带有固定收益类的融资或类信托业务，表面上有“法”可依，实际上钻了监管的漏洞。
为何是有“法”可依？
105号文第二条明确规定了私募基金的投资范围，包括“买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的”。需从“及”字断开，分两部分解读此条规定。前半部分是“买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额”，很明显，监管是希望私募基金投资于浮动收益类的金融产品，包括PE、定增、二级市场的证券、期货等；强调的是“浮动收益的投资”，委托人自行承担投资风险，并未限制必须为标准化产品。后半部分是“投资合同约定的其他投资标的”，不难推测，监管增加此条描述的初衷是为给今后可能出现的创新型浮动收益类的金融产品而留的政策解读空间。但就是这个空间，被很多私募机构钻起了“空子”，玩起了文字游戏。最典型的就是私募机构募集资金，通过所谓的“合同约定的其他投资标的”，将资金直接投向固定收益类产品，包括各类债权、股权收益权、委托贷款等投资。私募机构狡辩说，自己所投的类信托产品都是合同事先约定的投资标的，符合105号文的此项规定。所以，在14年-16年上半年，部分私募机构大举开展类信托业务，一是没有开展实质性的金融产品创新，只是进行监管的套利；二是扰乱金融市场，加剧了金融系统的脆弱性。
监管机构也意识到这个问题。2015年底，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法》（征求意见稿）第十一条规定商业银行应严禁接受筹集的他人资金作为委贷资金来源。2016年初，基金业协会又紧急出台私募行业的第三个重要法规，即《私募投资基金募集行为管理办法》，已于2016年7月15日正式实施，该文第二十四条明令禁止募集机构及其从业人员推荐私募基金时，以任何方式承诺投资者资金不受损失，或者以任何方式承诺投资者最低收益，包括宣传“预期收益”、“预计收益”、“预测投资业绩”等相关内容。
受监管政策收紧的影响，一些资质强的私募机构也不得不通过万能的信托通道，间接开展融资业务。你证监会不让我在私募基金合同中写明预期收益，你商业银行也不接受私募产品作为委托人，那好，我就去找信托公司，我可以在信托合同中约定预期收益。
资本市场最全细分信托、抵押、期货、贷款、投行、基金等多个巨头 - 知乎
随着中国综合经济实力的提升，传统金融的7大牌照，已经无法满足目前的经济形态了，所以，随着领5G和数据中心、云计算、大数据、人工智能的加速发展，金融慢慢衍生出银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金、基金子公司、基金销售、第三方支付牌照、小额贷款、典当12种金融牌照。除了这12种金融牌照行业以外，还细分出天使投资、VC风险投资、PE股权投资基金、消费服务金融、拍卖信用金融、认证评级金融、抵押担保金融等等。资本的手已经伸到了生活的各个方面，国家提出要严控资本无序扩张，就是给资本划了一条红线，不能动摇国家的根基。根据金融细分领域的行业巨头排名，详细讲讲细分领域的龙头，都有哪些不为人知的金融资本。
期货公司：永安期货目前以总资产639亿人民币位列行业第一，排名前十的期货公司依次还有中信期货、银河期货、国泰君安、浙商期货、申银万国、南华期货、国投安信期货、华泰期货。
小额贷款公司：此牌照的经营范围：无抵押贷款、抵押贷款、质押贷款、股权抵押贷款、个人贷款、小额贷款、企业贷款、消费贷款、按揭贷款、创业贷款等等。排名前十的分别是平安普惠、宜信普惠、微粒贷、蚂蚁借呗、宜人贷、京东金条、百度有钱花、苏宁任性贷、捷信消费金融、360借条。
保险公司：保险公司根据品牌商业价值目前还是以中国人寿为行业第一，市值8183亿人民币行业第二，中国平安目前是市值9323亿排名第一，商业价值排名第二，后面依次中国人保、太平洋保险、新华保险、中国太平、泰康保险、华夏保险、阳光保险、友邦保险排名前十。
融资担保公司：贷款担保是担保机构为放款人（金融机构）和借款人（主要是工商企业和自然人）提供的第三方保证。担保机构保证在借款人没有按借款合同约定的期限还本付息时，负责支付借款人应付而未付的本金和利息。贷款担保合同在借款人收到所借款项时生效，借款人或担保人偿还本息后失效。贷款担保是信用担保机构的主要业务，其目的主要是为了缓解企业融资难问题，分散银行放贷、企业融资可能产生的风险，起到保证信用贷款安全、促进企业发展的作用。目前依次排名前十的分别是中投保、中债增信、安徽省担保集团、江苏再担保、粤财担保集团、三峡担保、中合担保、中证信用、高新投hti，甚至担保CCC。
信用卡公司：信用卡公司目前是零售之王招商银行卡位列行业第一，依次排名前十的还有工行牡丹卡、交通信用卡、建行龙卡、广发信用卡、平安信用卡、中信信用卡、光大阳光卡、农业金穗卡、中行长城卡。
信托公司：信托公司以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融物相结合的多边信用行为。信托业务主要包括委托和代理两个方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定人的利益，将其财产委托给他人，要求按照一定的目的，代为妥善地管理和有利地经营；后者是指一方授权另一方，代为办理的一定经济事项。根据资管规模排名前十的依次是：平安信托、中信信托、重庆信托、华能贵诚、建信信托、华润信托、五矿信托、光大信托、中融信托ZRT、中国外贸信托。
会计师事务所：会计师事务所是依法设立并承办注册会计师业务的机构。注册会计师执行业务，应当加入会计师事务所。在我国可分类为有限责任公司、合伙制两种形式，在国外还有有限责任合伙制(LLP)。审查企业会计报表，出具审计报告，验证企业资本，出具验资报告，办理企业合并、分立、清算事宜中的审计业务，出具有关报告，基本建设年度财务决算审计，代理记账、会计咨询、税务咨询、管理咨询、会计培训、法律和法规规定的其他业务（企业经营涉及行政许可的，凭许可证经营）。根据行业规模排名前十的依次是：普华永道、安永、德勤、毕马威、天健、立信、信永中和、大华、天职国际、致同。
消费金融服务：消费金融公司是指经中国银行保险监督管理委员会批准，在中华人民共和国境内设立的，不吸收公众存款，以小额、分散为原则，为中国境内居民个人提供以消费为目的的贷款的非银行金融机构。拟试点设立的专业消费金融公司不吸收公众存款，在设立初期的资金来源主要为资本金，在规模扩大后可以申请发债或向银行借款。此类专业公司具有单笔授信额度小、审批速度快、无需抵押担保、服务方式灵活、贷款期限短等独特优势。消费金融领域根据资产规模排名前十的依次是：花呗、京东白条、微粒贷、平安普惠、苏宁任性付、捷信消费金融、百度有钱花、中银消费金融、安逸花、分期乐。
第三方支付：第三方是买卖双方在缺乏信用保障或法律支持的情况下的资金支付“中间平台”，买方将货款付给买卖双方之外的第三方，第三方提供安全交易服务，其运作实质是在收付款人之间设立中间过渡账户，使汇转款项实现可控性停顿，只有双方意见达成一致才能决定资金去向。第三方担当中介保管及监督的职能，并不承担什么风险，所以确切地说，这是一种支付托管行为，通过支付托管实现支付保证。在现实的有形市场，异步交换权且可以附加信用保障或法律支持来进行，而在虚拟的无形市场，交易双方互不认识，不知根底，故此，支付问题曾经成为电子商务发展的瓶颈之一，卖家不愿先发货，怕货发出后不能收回货款；买家不愿先支付，担心支付后拿不到商品或商品质量得不到保证。博弈的结果是双方都不愿意先冒险，网上购物无法进行。根据市场占有率排名前十的依次是：支付宝、微信支付、银联商务、云闪付、壹钱包、拉卡拉、快钱、通联支付、易宝支付、京东支付。
VC风险投资：风险投资（英语：VentureCapital，缩写为VC）简称风投，又译称为创业投资，主要是指向初创企业提供资金支持并取得该公司股份的一种融资方式。风险投资是私人股权投资的一种形式。风险投资公司为一专业的投资公司，由一群具有科技及财务相关知识与经验的人所组合而成的，经由直接投资获取投资公司股权的方式，提供资金给需要资金者（被投资公司）。风投公司的资金大多用于投资新创企业或是未上市企业（虽然现今法规上已大幅放宽资金用途），并不以经营被投资公司为目的，仅是提供资金及专业上的知识与经验，以协助被投资公司获取更大的利润为目的，所以是一追求长期利润的高风险高报酬事业。风险投资家既是投资者又是经营者。风险投资家一般都有很强的技术背景，同时他们也拥有专业的经营管理知识，这样的知识背景帮助他们能够很好的理解高科技企业的商业模式，并且能够帮助创业者改善企业的经营和管理。一般风险投资融资额度会在2000万—2亿规模以内，特殊情况也会有更多的资金融资。根据行业投资规模依次排名前十的分别是：红杉资本、深创投、IDG资本、君联资本、经纬创投、毅达资本、达晨财智、启明创投、纪源资本、同创伟业。
PE股权投资：私募股权投资的运作是指私募股权投资机构对基金的成立和管理、项目选择、投资合作和项目退出的整体运作过程。每个投资机构都有其独特的运作模式和特点，其运作通常低调而且神秘，从某种程度上看，私募股权投资的不同运作模式直接影响了投资的回报水平，是属于不能外泄的独占机密。虽然我们可能无法知道各个投资机构在具体的投资运作中的许多细节，但通常私募股权投资具有一些共同的基本流程和基本方法。不同于大多数其他形式的资本，也不同于借贷或上市公司股票投资，私募股权投资基金经理或管理人为企业带来资本投资的同时，还提供管理技术、企业发展战略以及其他的增值服务，是一项带着战略投资初衷的长期投资，当然其运作流程也会是一个长期持久的过程。国内私募股权投资基金和海外的创业投资基金的运作方式基本一致，即基金经理通过非公开方式募集资金后，将资金投于非上市企业的股权，并且管理和控制所投资的公司使该公司最大限度地增值，待公司上市或被收购后撤出资金，收回本金及获取收益。其投资运作基本都是按照一系列的步骤完成的，从发现和确定项目开始，然后经历谈判和尽职调查，确定最终的合同条款、投资和完成交易，并通过后续的项目管理，直到投资退出获得收益。当然，不同私募股权投资基金的特点不同，在工作流程上会稍有差异，但基本大同小异。股权投资一般融资规模会在5000万—5亿规模，特殊标的，也会出现10亿、20亿、甚至上百亿融资，特别是收购股权融资。根据行业规模排名前十的依次是：高瓴资本、鼎晖投资、华平投资、中信产业基金、中金资本、腾讯投资、淡马锡、华兴资本、博裕资本、云峰基金。
天使投资：天使投资是自由投资者或非正式风险投资机构对原创项目构思或小型初创企业进行的一次性的前期投资，天使投资是风险投资的一种，是一种非组织化的创业投资形式。具有巨大发展潜力的高风险的初创企业进行早期的直接投资。属于自发而又分散的民间投资方式。这些进行投资的人士被称为“投资天使”。用于投资的资本称为“天使资本”。从天使投资到中、后期风险投资的完整的、流水线式的体系。因此，创新企业无论处于种子期、导入期，还是成长期、成熟期，只要有潜力，都能获得相应的帮助。天使投资融资额度大部分都是初创型公司或者起步公司，融资额度在200万-2000万人民币之间比较多，如果拥有大公司背景或者技术领先团队创业，融资额度会更高一点，大部分不会超过2000万人民币。根据行业规模排名前十的依次是：真格基金、创新工场、险峰长青、联想之星、梅花创投、阿米巴资本、洪泰基金、英诺天使基金、德迅投资、隆领投资。
基金公司：证券投资基金（一般称基金），是基金公司发行的产品。在与基金相关发行、管理、托管、注册登记、销售等环节中，与基金管理人（即基金公司）相关的包括基金的发行和管理、登记注册、部分销售业务（直销）。这里要着重说明的是，基金财产独立于基金管理人固有财产。也就是说，一方面，基金公司不得将基金财产归入其固有财产。在基金公司破产清算或追债的时候，基金不在此列；另一方面，投资者购买基金的行为不属于购买基金公司的资产。目前，易方达基金以万亿资管规模成为基金之王，位列行业第一，排名前十的依次还有：广发基金、汇添富、华夏基金、南方基金、富国基金、博时基金、招商基金、嘉实基金、中欧基金。
证券投行公司：欧美叫投资银行，国内叫证券公司，意思都一样；目前中信证券以1.2万亿人民币资产管理规模位列行业第一，排名前十的依次还有：国泰君安、华泰证券、招商证券、广发证券、中金证券、中信建投、海通证券、申万宏源、银行证券。
国际投行：国际投资银行是独立的专业性投资银行和一些大型跨国公司兴办的财务公司。这种投资银行在全世界范围内广为存在，特别是欧美金融比较发达的地区，金融巨头也相对比较多。根据行业规模排名前十的国际投行依次是：高盛、摩根士丹利、摩根大通、美银美林、花旗银行、瑞士银行、巴克莱、瑞信、德意志银行、汇丰银行。
特别声明：本研究数据均为行业分析解析，不做投资参考。
请问国内有什么好的私人银行？我想买信托产品。
私人银行主要是有能够投资在1000万以上的客户，国内比较知名的私人银行主要是招商银行，以及以瑞士银行为国外背景的私人银行为主，信托产品也是私人银行的主要理财品种。无论是通过私人银行还是第三方理财机构，都可以购买信托产品，你可以向市场上知名的第三方理财公司进行咨询，比如说有信财富、诺亚财富等。
什么是信托基金？给孩子存信托基金有什么好处？
信托投资基金也叫投资信托，是一种“利益共享、风险共担”的集合投资方式。指通过契约或公司的形式，借助发行基金券（如收益凭证、基金单位和基金股份等）的方式，将社会上不确定的多数投资者不等额的资金集中起来，形成一定规模的信托资产，交由专门的投资机构按资产组合原理进行分散投资，获得的收益由投资者按出资比例分享，并承担相应风险的一种集合投资信托制度。
简单来说，信托基金集合不特定投资者的资金，并委托专家代为投资，使其减少投资风险、分享投资收益的一种信托形式，基金投资对象包括有价证券和实业。
打破古人的老话“富不过三代”，令可观的财富传承下去，信托、慈善基金是关键手段。
首先，信托作为一种高端理财产品，是由专业人员根据合同内容来做有计划的投资管理，可以涉及货币、资本和实业等领域，跨度较广，根据每个人的不同阶段的不同需求，信托可以更合理的为委托人妥善规划财产。
其次，信托有一定的避税作用，目前国家对于信托收益是否交所得税并没有明确规定，且信托公司是不会代受益人代扣代缴的。
最后，个人信托还可以有效避免财产继承的纷争，合理规划遗产，这样以信托受益权取代继承权的方式可以更好的贯彻被继承人的意旨。
提起信托基金来，往往人们认为那是有钱人的事，实际上普通的工薪阶层家庭也有这个必要。主要的好处有几方面。
第一，确定孩子的抚养权。人生无常，万一我们夫妻二人都发生不测，那我们两个孩子的抚养权就是头等大事。如果没有我们指定，孩子会暂时由法庭指定人抚养，直到抚养人被进一步确定。我不能想象法庭会指定什么人暂时抚养我的孩子，也不能想象最后抚养权会判给谁。我们建立生前信托，把抚养人确定下来，(候补抚养人也确定下来)，这样万一出事，孩子立刻按照我们的意愿有人长期照管。
第二，避免我们有限的遗产被花在没有必要的地方。有了生前信托，不会有任何人有任何异议，我们也已经指定了遗产执行人和基金管理人(以及候补执行人和管理人)，不用法庭不用律师，最大限度保证孩子能够拿到他们应得的遗产。
第三，尽量减少遗产税。夫妻二人各自建立一个生前信托，如果建的得当，可以有效减少很多遗产税风险，给孩子争取最大利益。
第四，决定孩子以什么样的方式得到遗产。生前信托基金可以有很明确的条款，孩子在未成年时什么情况可以用遗产里边的钱，然后剩下的分多少次在什么年龄段给他，等等。
第五，医疗生前嘱托。如果在没有希望生还的植物人情况下，或者自己因病完全不能表达自己意愿的情况下，生前嘱托就是一个很重要的文件。自己的意愿，要什么程度的治疗，可以在生前嘱托里写清楚，保证自己按自己的意愿被治疗。自己要不要靠机器和人工方法活着，谁有权说拔管还是不拔管。想起来很发怵，但就怕万一。
个人信托公司规模排行？
1.中信信托有限责任公司
2.中国对外经济贸易信托有限公司
3.国平安保险股份有限公司
4.中诚信托有限公司
5.华润深国投信托有限公司
6.中铁信托有限责任公司
7.新华信托有限公司
8.西安国际信托有限公司
9.中粮信托有限责任公司
10.中融国际信托有限公司
家族信托十大排名？
中信信托全称（中信信托有限责任公司）原中国人民银行批准设立的非银行金融机构，成立时间：（1988年3月1日）。中信信托注册资本112.76亿元，实缴资本100亿元。
2、平安信托
平安信托拥有健全的风险管控体系、强大的信息支持系统、多元的产品平台和资金募集渠道，依托平安集团“金融+科技、金融+生态”战略优势，聚焦特殊资产投资、基建投资、金融服务、私募股权投资四大核心业务。
3、重庆信托
重庆信托的资产管理能力和风险抵御能力得到了市场和投资者的广泛认同，信托产品历史兑付率100%，行业评级连续多年获评A级，业务范围遍布全国30多个城市，各项经营指标稳居头部信托公司行列。
信托制私募股七小权投资基金有什么特点
随着私募股权基金在中国的加速发展，以信托平台作为私募融资的途径越来越受到关注。2008年6月25日，银监会印发的《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》(下称“《操作指引》”)使得信托公司进军私募股权投资领域有了明确的法律依据。私募股权基金信托，也就是私募股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。这实际上是一种通过信托模式募集资金对符合法定要求的企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，通过投资未上市企业的上市退出、资产重组或资本运作获取投资收益。私募股权基金信托作为一个全新的投资品种为投资者提供了新的投资渠道，为信托公司构建新的赢利模式提供了机会和挑战，但同时，也为当前与之相关配套的法律制度提出了新的课题。（一）信托制私募股权基金的运作模式私募股权基金信托是一种资金信托，按先“筹资”后“投资”的流程进行操作。《操作指引》第21条明确了信托公司是私募股权基金信托中的独一受托人：“私募股权投资信托计划设立后，信托公司应亲自处理信托事务，独立自主进行投资决策和风险控制。信托文件事先有约定的，信托公司可以聘请第三方提供投资顾问服务，但投资顾问不得代为实施投资决策。信托公司应对投资顾问的管理团队基本情况和过往业绩等开展尽职调查，并在信托文件中载明。”私募股权基金信托基本的运作模式和流程是：(1)信托公司作为受托人根据信托合同通过信托平台募集资金和设立基金，发行基金凭证(2)投资人作为委托人，购买基金凭证，将财产委托给受托人管理，信托合同一经签订后，基金财产的所有权和经营权随即全部转移给受托人；(3)基金保管人(往往是第三方监管银行)对基金财产行使保管权和监督权，并办理投资运作的具体清算交收业务；(4)受托人以自己的名义管理基金财产，在发掘投资目标后，向受资公司进行投资，通过受资公司上市或资产并购受益，投资成果的分配依信托合同的约定进行；（5）受托人聘请投资顾问就筛选项目、项目投资决策提供专业咨询意见；（6）项目退出后，信托受益人（委托人）根据信托合同享受信托收益或承担风险。私募股权基金信托运作模式的法律框架见下图：（二）信托型私募股权基金的一般形式1.法律构架。信托型私募股权基金是依据《信托法》、《信托公司集合资金信托管理办法》等相关法规设立的投资基金，通过信托契约明确委托人（投资人）、受托人（投资管理机构）和受益人三者的权利义务关系，实现资金与专业管理能力的结合。信托型私募股权基金又称为契约型私募股权基金，其法律架构不是公司，而是投资人将资金委托给运营人经营，投资人和运营人之间是一种委托(信托)关系，是一种存在对等权利和义务的法律关系。信托型私募股权基金的募集方法，是运营人与投资人签订信托契约，运营人向投资人发行基金受益凭证。也可以说，从募集资金的方法看，公司型私募股权基金和信托型私募股权基金虽然都是通过“投资人购买”来认购。但公司型私募股权基金购买的是股份，而信托型私募股权基金购买的是基金受益凭证。信托型私募股权基金不是法人实体，而是一种信托资产。由于信托型私募股权基金不是法人，所以也就无所谓“法人治理结构”，没有基金股东会、董事会和监事会。它的治理结构是基金持有人大会、基金委托管理人和基金委托保管人。另外，由于信托型私募股权基金的受益人可以由基金投资人指定，即可以实现基金购买人与基金受益享有人的分离，在信托型私募股权基金的组织结构中，有时会出现基金受益人的概念，但一般情况下基金受益人是否为基金投资人对于基金的经营管理无关紧要。需要指出的是，一些信托型私募股权基金虽然借用信托计划的形式，但是信托公司并不真正对基金进行经营管理，而是由投资人自行委托给专业的投资机构或者其他资深投资人等，信托公司只是充当信托计划的一个桥梁。此时，信托公司仍然是受托人，但是基金的经营管理权被投资人委托的机构和专业人士——“受托人投资顾问”取代了。
从哪里买信托理财产品比较好？
在百度上查找信托家园很多信托都有，而且有返点
理财信托基金那个安全，最好利息高。
风险和收益是成正比的，目前能安全地把本金和利息都拿回来的理财方式收益基本在4%，5%附近，就是你一年能得到4，5w，其实你想想银行的贷款利息也就6%左右，要是能有安全的8%的收益的理财方式银行就不用放贷，直接去买那个理财产品不是更好，银行也不是傻瓜呀，而且银行贷款还不是100%能收回的呢，意思是6%的收益对应的风险就是银行的坏账率，以此类推，越高收益的投资风险越大。
房地产信托管理十篇
关键字：房地产；信托投融资；风险管理
根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号），房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。
2013年是信托行业的“兑付年”，面对流动性高度紧张的*面，流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此，信托公司需要提高资金来源稳定性，牢固树立量入为出的资产业务理念，加强主动负债管理；加强同业、理财和投资业务管理，调整资产结构，合理控制资产负债期限错配程度；认真执行流动性风险管理办法，密切关注货币市场动向，做好应对预案，及时发现风险隐患，果断采取应对措施。
参考文献：
房地产投资信托基金（REIT）的结构在世界各地被广泛采用，大多数国家采用的房地产投资信托基金结构类似于当前的美国模式。美国REIT模式已经历了50多年的发展。其雏形可以追溯至1880年的马萨诸塞商业信托，由1960年美国国会颁布的房地产投资信托法案正式确立。
房地产投资信托基金最初的设计是为了使中小投资者也能够参与到商业房地产投资中来，虽然投资者只能间接的参与，但这同样不失为一种在没有实力进行直接股权投资的情况下获得房地产投资收益的优选方式。REITs可以针对不同投资者的需求，根据物业类型和区位在投资组合中提供个性化的投资策略。公开上市的房地产投资信托基金在有组织的交易所交易，成为一种具有较好流动性的投资方式。投资的对象多元化，运作的模式专业化，都使REIT成为对于个人投资者极有吸引力的投资组合方式。
我国房地产投资信托基金虽然尚未落地，但类似的民间房地产私募基金一直活跃在商业地产投资领域中，如何更加有效率的管理基金的运营，进而更加提高基金的回报率，一直是各个基金运营的短板所在。本文通过对美国REITs的运营管理模式的探究，总结其成功经验，为中国的房地产基金成功运作提供借鉴。即专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）。
现代美国房地产投资信托基金制度是从股权融资的行业困扰问题开始的，即解决在恰当时间获取资本进行公司重组的问题。
20世纪90年代通过转变成REIT上市进行资本重组的私人房地产公司，很快就认识到了在公开证券市场上市，意味着包括公司投融资、运营和其他管理决策及治理相关问题如董事会结构等所有方面，都会受到来自投资者和分析师更加严密的监察。随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营REIT的关键就是管理。今天大多数公开上市的REIT都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。
房地产投资信托基金在20世纪80年代本质上被动而缺乏垂直一体化的投资工具，拥有多元化的房地产投资组合主要由稳定核心或类核心的房地产组成。最初，房地产投资信托基金是面向散户投资者，使他们能够通过具有流动性，并公开交易的证券投资于多元高品质的房地产投资组合。大量创业型私人房地产公司和许多拥有成熟的开发经验的公司纷纷进行IPO，同时房地产投资信托基金立法也发生了重要变化，都促使REIT行业得到了快速的发展，进一步推动REIT演变成为类似其他公开上市公司那样更高效、更灵活动态操作的公司。
随着房地产投资信托基金行业的发展和成熟，房地产投资信托业总结出想要成功运营REIT的关键就是管理。今天大多数公开上市的REIT都是拥有高质量管理、大型动态化的，具有创业性质的，完全整合运营的公司，他们既有上市公司运营管理经验又有房地产投资专业知识。当今美国的大部分REITs在内部管理上都具有如下几类共同特征：专注于特定的房地产类型（或是专注于特定地区）；拥有大型、垂直整合的操作平台；使用中低等程度的财务杠杆；拥有多元化的资金来源（债务和股本，公共和私人）[1]。
1986年的税收改革法案之前，REIT都被要求接受外部管理，因而是一个被动的投资工具。外部管理需求形成了一个重大的利益冲突，因为REIT发起人通常拥有管理公司而自己并不拥有多大的房地产投资信托基金。基金经理有动力去不断增加房地产投资信托基金管理下的资产，由此提高整体的管理费用，而不是去努力管理REIT以实现股东价值最大化。1986年的法案允许REIT进行内部自主管理，为更好的实现股东的利益而管理提供了可能，并激励了房地产投资信托基金经理提高运营决策效率。
新管理模式下的REIT并不仅仅*限于简单地获得并保有能够产生收入的现存房地产，而是更进一步向“上游”扩散，比如生产环节中新建筑的建设与发展，甚至是为未来施工建设收购土地。有些公司还向“下游”扩展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。垂直整合一个主要的优点是，它使房地产投资信托基金在股票市场和房地产市场相对估值变化区间内，拥有了更好的灵活性来适应生存，甚至获利[2]。例如，垂直集成允许REIT在所持有的资产净值超过股票市场估值时，通过出售房地产实现赢利，同时通过继续控制所售出的房产的运营管理，实现稳定的运营规模和地理空间规模。大多数现代REIT都在某种程度上实现了垂直整合，这已成为现代REIT管理策略的一个标志。
20世纪90年代的新型REIT管理策略中与老REIT极为不同的一点就是走向专业化，即聚焦在某类型的房地产上，或者是两类紧密相关的类型，如工业地产和办公地产。许多成功的房地产投资信托基金也同时专注于特定区域。在过去，所谓的“旧”的房地产投资信托基金，通常由多样化的地产类型组成，基于传统的行业法则，房地产投资信托基金投资人期望一个多样化的投资组合。也就是说，通过购买一个单一的房地产投资信托基金股票，投资者可以通过多样化的产品类型和潜在的多样的地理区域获得即时的风险减少。在1990年，有略多于25%的REIT被归类为多元化的，定义为大比例持有多种类型的不同地产。下表详细说明了根据NAREIT的分类，在自1994年开始，多元化持有地产的房地产投资信托基金的数量是持有聚焦类型地产REIT数量的3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列为资产多样化的。这个数字在逐期减少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT总和，甚至少于市值加权的基础。
在理论上，房地产投资信托基金不需要多元化，因为投资者可以通过收购个人REIT股份或投资REIT专用的共同基金来创建他们自己的多元化投资组合。20世纪90年代精明的机构投资者更倾向于自己来作出多样化投资决策。机构投资者不希望房地产投资信托基金经理关心管理风险的资产组合本身，而是通过他们尤其擅长的活动专注于股东价值最大化。
专业化的加强也与转向自我决策，内部管理结构有密切的联系。一旦房地产投资信托基金变为管理上更加积极的实体，很明显聚焦在特定类型的房地产上时，专业的管理知识通常可以更有效率。考虑到划分空间市场基本面、租赁和租户关系以及开发和再开发活动在财产类型上的细微差别，在最擅长的领域实现专业化可以得到股票价值的最大化。更重要的是，股票市场可以更为容易的理解和分析专注于标准空间细分市场内中某类资产的房地产投资信托基金。专业化或聚焦能够降低房地产投资信托基金的资本成本，增加股票价格和减少被收购的可能性。
在20世纪80年代后期，以医疗类REITs为先驱，房地产投资信托基金在20世纪90年代往往专注于特定的地产类型，甚至亚型（如购物中心附近的零售中心、独立的净租赁零售业，高端豪华公寓）。更小、更独特的细分市场也发展迅猛，包括自建仓储、预制房屋、高尔夫球场等，虽然除了自建仓储，其他这些亚型一直*限于很少量的房地产投资信托基金。
聚焦在专业化的地产类型上是总的趋势，但事实上也有例外，仍有成功的房地产投资信托基金，在产权多元化形式下业绩突出，当然这些投资也有可能存在其他维度上聚焦理念的应用。
一直以来对于REIT的规模大小，即物业占地面积或股票的市值是否重要这个问题，人们一直存在争论。毫无疑问，房地产投资信托基金更倾向于扩大资金规模。在20世纪90年代REIT繁荣以前，市场上充斥着小市值股票，小机构所有权，在1990年以前市场上的平均市值只有不到1亿美元，REIT只是中小市值的股票，当时的机构投资者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25亿美元，到2008年第一季度为之达到了26亿美元。许多房地产投资信托基金逐渐撤离小型股领域成中型甚至大市值股票。如下图所示，市值的增加部分来自于通过并购不断发展的经济增长，而且还因为REIT市场在20世纪90年中期的经历峰值进入繁荣后导致少数较大的房地产投资信托基金进行了大量的整合。自1996年以来房地产投资信托基金的数量有下降的趋势，但REIT股票市场的市值大幅增长，直到2007年的信贷紧缩诱发了低迷。
“越大越好”假说源于人们相信REIT能产生多大的开销和资本成本就有多大的规模经济[3]。大型房地产投资信托基金将会得到更大的回报（通过某种组合的收购或合并其他房地产投资信托基金，在私人房地产市场购入地产，或自己开发新地产），直到耗尽规模经济。公司应努力扩张以使房地产投资信托基金有机会实现净现值为正，即使在投资私人房地产时没有实现正净现值，仅仅通过扩大规模也可以使平均总成本下降。这对于个人投资者和对REITs行业感兴趣的投资者，都具有重要的战略意义。
当然，市场上也确实有相当数量的小型房地产投资信托基金，与大型房地产信托基金共存。事实上，在2008年3月，NAREIT权益型REIT指数188支REIT有48只市值低于10亿美元。此外，市值中位数为13亿美元，明显小于平均数26亿美元；许多REIT仍然是小盘股。较小的房地产投资信托基金，特别是那些专注某一特定区域的更加了解他们所处的市场，能够更迅速采取行动，利用价值创造的机会，并因此能够成长得更快。这一假说的支持者认为可能存在与主要固定支出有关的规模经济，但随着管理不断扩大，参与更多的市场的也与规模不经济产生很大的相关性[4]。也有可能，规模经济带来的利益随各房地产投资信托基金聚焦的具体部门和商业模式的不同而不同。即规模不经济的产生或早或晚，这与他们进行的房地产投资各自不同的特征有关联（如房地产类型，当地与国际焦点，以当地和全国与跨国租户为基础等），特别是如果经济增长同时跨越了不同地区时。
在经营范围上，REIT应该积极向上下游拓展，进入生产和交付环节，包括物业管理、租赁和其他相关服务。在操作上实现专业化，聚焦于类型房地产上，或者是两类紧密相关的类型房地产上，同时专注于特定区域。在运营规模上，力争实现规模经济来获得更大的回报，以及有机会实现正的净现值。
参考文献：
[2]Capozza，D.andP.Seguin（2000），‘Debt，AgencyandManagementContractsinREITs：TheExternalAdvisorPuzzle’，JournalofRealEstateFinanceandEconomics.
关键词：房地产信托风险控制
1.国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和***18号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对*部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的*限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如，和该公司合作的某房地产企业为了融到资金，只证明了自己的经验和实力，避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题，而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况，如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此，由于信息的不对称，真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
《信托法》总则第二条指出，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上，委托行为不需要财产权的转移，信托财产的所有权属于委托人，受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规，如逃避债务和税收等，从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益，但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时，如购买股票、银行开户、缴纳税款等，信托投资公司由于不是信托财产的所有人，在操作中会面临许多困难，处理不当，会形成所有权风险。
《信托法》规定，受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的，承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中，可能存在着这些行为，产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率，在缺乏有效的风险控制的情况下，由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下这种系统风险普遍存在，有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡，但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定，即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，同时房地产业占用的社会资金量很大，因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定，尤其在我国更是如此。
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆，而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得*部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言，房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中，常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”，不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此，由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题，委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题，而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一[28]。
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为。这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等，对于房地产信托系统而言，这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关，信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产，其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关，其定价受到不完全信息的制约，即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素，而这两个方面都以零散的资产持有者所知，这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型，需要专项和配套立法，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
加强信托公司内部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
监管部门规范信息披露行为应做到：一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件，反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
目前，我国已推出的几个房地产投资信托项目，都是中短期的某一独立项目的融资，是房地产投资信托的一种雏形，房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策，接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份，这大大地制约了信托资金的募集，因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力，信托公司必须通过创新，设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品，满足市场主体多元化和特定的需求。
5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90％以上是个人投资者，只有10％左右是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高，所以面对高风险的房地产投资信托，投资者风险的教育特别重要；另外，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。
房地产信托产品由于其创新性和复杂性，对从业人员的要求较高。具体包括三种人才：交易人员、产品设计人员、风险管理人员。交易人员可通过市场交易实践培养，研究人员可通过招聘数学类人才获得。风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度，还要熟悉产品的定价模型和分解技术，需要有较好的数学功底，同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解，可以说是要求最高，也最具综合性。因而房地产信托产品风险管理人员很难获得，这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一。
参考文献：
[1]盖永光.信托业比较研究[m].济南:山东人民出版社，2004.123～140
1.国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和***18号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对*部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的*限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如，和该公司合作的某房地产企业为了融到资金，只证明了自己的经验和实力，避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题，而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况，如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此，由于信息的不对称，真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
《信托法》总则第二条指出，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上，委托行为不需要财产权的转移，信托财产的所有权属于委托人，受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规，如逃避债务和税收等，从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益，但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时，如购买股票、银行开户、缴纳税款等，信托投资公司由于不是信托财产的所有人，在操作中会面临许多困难，处理不当，会形成所有权风险。
《信托法》规定，受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的，承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中，可能存在着这些行为，产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率，在缺乏有效的风险控制的情况下，由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下这种系统风险普遍存在，有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡，但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定，即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，同时房地产业占用的社会资金量很大，因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定，尤其在我国更是如此。
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆，而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得*部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言，房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中，常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”，不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此，由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题，委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题，而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理。这些非理包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等，对于房地产信托系统而言，这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关，信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产，其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关，其定价受到不完全信息的制约，即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素，而这两个方面都以零散的资产持有者所知，这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型，需要专项和配套立法，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
加强信托公司内部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
监管部门规范信息披露行为应做到：一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件，反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
目前，我国已推出的几个房地产投资信托项目，都是中短期的某一独立项目的融资，是房地产投资信托的一种雏形，房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策，接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份，这大大地制约了信托资金的募集，因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力，信托公司必须通过创新，设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品，满足市场主体多元化和特定的需求。
5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90％以上是个人投资者，只有10％左右是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高，所以面对高风险的房地产投资信托，投资者风险的教育特别重要；另外，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。
[关键词]信托房地产信托融资法律体系法律监管
一、房地产信托的介绍
信托制度最早起源于英国，但主要以个人业务为主，随后被其他国家所引入，其中以在美国的发展最为繁荣，日本紧随其后。在我国，房地产信托是在2002年7月信托业务重开后才发展起来的。我国的房地产业融资渠道主要是以银行贷款为主，这种单一的融资方式在严重阻碍了房地产业的发展前景，使得房地产开发商不得不开始向信托转移。而信托以其制度灵活、量身打造的特点，与房地产业结合，成为房地产开发商重要的融资方式。
房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托。就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。以下我们所说的房地产信托主要是指房地产资金信托。
在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行的贷款之外，房地产企业还要选择一种灵活、变通的模式，信托的特点正好适合了房地产的发展。从长远发展看，房地产信托自身无可比拟的优点使其可以成为房地产业融资需求的有效补充和主流发展方向之一。信托的资金来源多样化，可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大供需双方的选择空间；信托产品的流动性和多样化在一定程度上缓解了系统风险，分散了房地产开发商的风险；相对银行贷款，房地产信托不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。
但房地产信托同时也存在着许多缺点。房地产信托的资金一般来自社会大众或是法人机构，如果市场不景气或是利率水平的影响，集资过程不一定可以顺利完成。如果失败投资者将要承担损失。而且，房地产信托使资金的所有权和经营权分离，投资者缺乏对房地产经营的权力，如果信托公司由于没有很好的专业化水平或经营不善而损害投资者利益时，投资者会有很大风险。
虽然我国的信托法律已基本成型，但由于我国信托业发展时间短暂，相关法律没有跟上，所以还存在很大的法律漏洞。我们应该制定专门针对房地产信托的相关法律，使其中出现的问题及时得到解决。这些问题主要表现在:
1.存在着很多法律规避的现象，这使得投资人的利益得到了很大的损失。
2.我国现有的法律规范在保护委托人利益方面还存在以下缺陷:委托人的权利形同虚设;实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系;信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏等。
3.信托作为独特的财产管理制度，目前在我国尚没有与之相配套的税收制度。从发达国家的信托发展来看，建立信托税制是势在必行的。
三、发达国家房地产信托业的发展及对我国的启示
信托业在当前主要的发达国家，已经获得了相当程度的发展，并成为现代金融业务的一个重要组成部分。
发达国家中以美国和日本的信托业务发展较快。美国信托业务的主要特点:银行兼营信托业务，信托业务和银行业务分别管理;信托业财产高度集中;有价证券业务开展普遍;严格管理信托从业人员。日本的信托立法也是相当完善的，其信托业务的主要特点:寡头垄断的行业市场格*;有健全的法律制度作为依据和保障;严格实行银行、证券和信托业务的分业经营;不断开发具有本国特色的信托业务;重视信托思想的宣传和普及。我国今后发展房地产信托投资公司时，应充分借鉴美国和日本的相应规定，结合我国的实际情况，制定出适合我国国情的房地产信托模式。
我国目前市场上的房地产信托计划与外国成熟的房地产投资信托存在较大差距，由于相关法律和市场环境不健全，其功能发挥受到一定的限制。对比发达国家信托业的发展历史、现状等，我们从中得到了一些启示:
1.加强立法建设,加强监管。国际的经验告诉我们,只有在良好的法律环境下,信托业才能整体上和别的金融机构在信用体系上形成竞争。目前,我国信托监管体系的构建应着重从法律体系入手,我国信托法律体系应该涉及市场准入与退出、信托公司经营、信托业务三类。
2.寻求合适的房地产信托经营管理模式。首先，建立房地产投资信托基金。建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道;另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。其次，建立国有土地信托经营管理运作机制。最后，“房屋银行”的信托化规范经营。这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障。
房地产行业属于资本密集型行业，无论是从最前期的土地竞拍、到中期的开发建设、直至后期的营销都需要大量并且是持续的资金支撑。新世纪以来，房地产市场的持续升温使得房地产行业呈现出一种高收益低风险的特征，成为资本追逐的市场。虽然，近段时间国家对房地产市场的发展态势进行了政策性，规范性的宏观调控，但是房地产产业的发展势头只增不减，火热依旧。
一、关于房地产企业融资渠道多元化的分析
现阶段，房地产企业主要以以下两种方式进行融资，一种是开发企业利用企业自己拥有的资金或者预收的消费者购房款来进行房地产项目开发，另外一种则是利用企业外部的融资渠道来进行项目的运做开发。如大家所熟知的银行贷款、企业债券融资、海外融资、上市融资、房地产产业投资基金以及本文重点讨论的房地产信托等各种各样的形式。由于受到国家政策法规、上市环境等各种因素的限制，一般的企业通过发行股票或者债券融资的方式获取大量的资金的想法是不现实的，而房地产产业投资基金和外资融资机构目前也无法为房地产企业提供足够的资金，银行贷款仍然是中国房地产金融的主要融资渠道。然而，房地产融资渠道相对的单一化，银行贷款集中在房地产领域会影响到银行系统抵御风险的能力，更重要的是，银行贷款在现今**加大对房地产投资各方面调控力度的情况下，更多的呈现出一种谨慎回缩的态势，由此可见，房地产企业的发展前景并不乐观。
信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款的不足。也就是人们通常所说的代管理财。如同人口中的房地产信托，也就是带有房地产行业属性的信托活动。从资金信托的角度出发，房地产信托是指委托人将自己的暂时闲置不用的资金交由受托人管理，这既可以是为了某一个受益人的利益也可以是为了公益社会目的，当然受托人会将这笔资金用于房地产项目，进而取得收益。信托资金到底用哪一种形式运作将由信托文件明文规定，一方面可以单独采取债券方式或者权益方式，也可以将两者组合运用。从财产信托的角度出发，房地产信托则指委托人将自己的不动产，在中国的话主要是指房屋，作为信托财产交由受托人以不同的目的进行管理经营，进而取的收益，信托财产的管理方式在信托文件中是有明文规定的，比如出租、出售。从狭义上讲，房地产信托仅指房地产投资信托，也就是将信托资金运用于房地产领域的信托活动。实践中，我国信托公司开展的房地产信托业务仅仅限于狭义的房地产资金信托，几乎从来没有开展房地产财产信托业务。监管部门关于房地产信托业务的监管也仅限于房地产资金信托业务。之所以会出现这样的情况，是因为制度安排还有缺陷，一是根据《信托法》的有关规定，以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，因而自然也就无法设立房地产财产信托；二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段都需要办理房地产的转移过户手续，这涉及到价格昂贵的税费，由于目前尚未制定旨在避免“重复征税”的信托税收制度，因此，有关信托税制的制度尚未确立当然也会阻碍现实生活中开展房地产财产信托的业务。
目前学术理论界有关于我国房地产信托的法律制度研究相对较少，即使出现，也多是在某一本期刊杂志，很多有关于信托制度的书籍或者在实务部分提及一点房地产信托的内容，或者根本没有涉及，从来没有完整系统的总结陈述。这是与现实社会发展的状况严重不相适应的。而且，更多的法学家们将注意力集中在西方发达国家的房地产投资信托制度（REITS），希望通过法律制度的移植来完善我国的房地产信托法律制度。学习欧美发达国家的信托制度是必要的，也是必然的。何勤华老先生也曾写道，从世界法律发展史来看，法律移植是法律发展的一个基本历史现象。更不用说，我国现行的信托制度一开始就是吸收学习国外先进制度的结果。但是，法律移植不是一蹴而就的，相反，恰恰是需要一个相对漫长的过程，而现阶段我国房地产信托实践中出现的一系列问题是刻不容缓的，根本无法等待REITS在我国生根发芽。更何况，法律制度的移植也不是一个一劳永逸的方法，更需要考虑到我国独特的经济体制之下可能会产生的“排异反应”。因此我认为，本阶段更应该立足国情，真真正正的解决自身存在的问题，谋求更大的进步与发展。
我国目前的房地产信托主要包括贷款模式，权益投资模式与股权投资模式。其中贷款模式是最基础的业务模式，信托公司提前制定好具有可行性的信托计划，展示给相关的社会群体，用来收集资金。信托公司将这种方式收集来的钱投资到房地产领域，程序并没有到此结束，一些诸如抵押担保的风险控制措施也会应运而生。到期之后，房地产企业将资金交给信托公司，信托公司按照事先达成的协议给予投者一定的利益。信托公司只能按照信托合同的约定收取一定的报酬。权益投资模式和上文中的贷款模式具有一定的相似性。不同得是，贷款模式是信托公司直接将资金交给房地产公司，多用于在建的房地产项目，而权益模式是指信托公司用一定的资金购买房地产企业固有的，收益相对稳定的附带项目。这种模式可以有利于解决房地产企业融资难的问题，壮大自身，也有利于让投资者的回报率更有保障。而股权投资模式则是直接以信托资金入股房地产企业，成为房地产企业的股东。以上这三种信托模式在运作过程中，首先都面临着项目选择的风险，此外最为普遍的贷款投资模式主要存在的问题还是集中于资产抵押风险和兑付风险。有一点是需要重点指出的，目前信托业是存在所谓“刚性兑付”的行业潜规则的，投资者一定要认识到这一点。现实生活之中，绝大多数信托公司一般都会在合同中出现“预期收益”，或者和它差不多的名词，这当然是因为要取得长期客户，维护信誉，久而久之，“刚性兑付”在现今的信托行业中也就成为了不言自明的规定。所谓“刚性兑付”，用通俗的语言来说就是保本付息，让投资者不要担心信托计划起是不是会失败，因为无论结果如何，最终信托公司绝对会按照预期的收益予以归还。然而，依照有关法律的规定，刚性兑付是不合法的，信托公司作为受托人只是依照约定收取相应的报酬而已，只有在其不是为了受益人或者公益目的进行运作，或者存在其他的违法违规行为，信托公司才会有相应的赔偿责任，政策、市场等因素造成的损失信托公司当然不负责，投资者是一定要自己承担损失，而不能寄希望于信托公司的保本承诺。
我国的房地产信托行业起步较晚，有关于房地产信托的相关实践并没有太多，房地产信托纠纷非常少见，能够在法院依法进行审判的更是凤毛麟角。从律师业务的角度来看，大部分的信托专业律师根本没有参与过法院的诉讼审判活动。2001年，我国在进行“信托法”这一立法活动时，采用的方法是分别立法，也就是说在《信托法》中只规定了最为基本的信托法律关系，而有关于信托业的规范则需要具体再制定一部《信托业法》，这一点当然是符合世界成文信托立法的大趋势，但是现实远远不如想像的美好，从2001年到今天为止，无论是理论界还是实务界都在翘首以盼的《信托业法》依然没有任何制定的迹象。从法律位阶上看，《信托法》在我国处于最高的地位；《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》这两部其实只能算作部门规章，在我国的法律体系中所处的地位并不高，而且银监会所做的规定也并没有那么详尽；此外，其他一些政策性规定根本连法规都算不上，只能属于国家进行宏观调控的手段，虽然在房地产信托实际操作的具体环节具有一定的指导作用，但是可以确定的是，他们不属于正式法律的范畴。对于现在各个方面关注度较高的，上文也曾提到过的REITS方面的立法，一旦其通过，应属于规范性法律文件，是具有较高的效力的。通过上文的分析说明，我国现行的房地产信托的法律文本是少而又少的，立法迫在眉睫。在认真学习欧美发达国家有关房地产信托的优势经验，立足我国的现实国情，构建我国的房地产信托法律制度的体系。具体到立法中，如下所述：第一，认真分析我国的房地产信托的发展状况，并吸收借鉴英美等发达国家的立法成果，取其精华，去其糟粕。尽快出台信托业法，将《信托法》与《信托业法》确定为知道我国房地产信托活动的基本法律。第二，有关于《房地产投资信托基金管理办法》的制定要做长远考虑，毕竟其是一种新型的融资方式，避免REITS在我国这片土壤上出现水土不服的情况。第三，《信托投资公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行管理办法》作为处于第三位阶的法律。第四，在上述三点已经完成的情况下，配套的法律也要进行发展。比如相关的税收和不动产登记方面。拿不动产登记来说，如果想要在我国推行房地产信托中的财产信托，去哪个部门进行登记，以什么样的程序登记，所获取的收益又如何避免双重征税都是需要有明确的法律制度规定的，否则这一项目必然得不到妥善的运行，反而会出现扰乱市场经济秩序的危险性。房地产融资多元化是一个大趋势，房地产信托作为其中的重要模式，其地位不言而喻。本文通过对房地产信托这一并未引起大众关注事物的简单介绍，重点提及了其现行法律框架存在的不足之处，希望可以起到抛砖引玉的作用，让大家对其有一个比较直观的印象。
参考文献：
[1]周小明．信托制度：法理与实务．北京：中国法制出版社．2014．
[2]杨树明、南海燕．对房地产信托融资的法律分析．重庆：中国不动产法研究．2007（00）．
【关键词】房地产信托房地产投资基金房地产投资信托运行模式
一、概念辨析
1、房地产信托
信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用委托和受托行为。根据信托投资形式的不同，信托分为资金信托和财产信托两类（本文只谈后者）。由此从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人、信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。
在实际操作中，继20世纪90年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的房地产信托随着“一法两规”（《信托法》，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的出台，自2003年起再度迅猛发展。仅2003年全