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如果我有200万日元，换成美元和人民币分别有多少钱呢？
按照今日汇率：
1日元=0.0082美元，2000000日元=16400美元
1日元=0.0522人民币，3500000日元=182700人民币。
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专题|全方位“脱亚入欧”，日本足球凭什么？
国庆期间，日本国家队公布了最新一期的大名单，效力于利物浦的南野拓实领衔的此次25名球员，全部来自于欧洲联赛，日本足球历史上首次实现“全留洋班”的全欧阵容！一时间惊煞旁人。
具体名单如下
守门员：
川岛永嗣（37岁-法甲斯特拉斯堡）、权田修一（31岁-葡超波蒂莫嫩塞竞技）、丹尼尔-施密特（28岁，比甲圣特吕登）
后卫：
长友佑都（34岁-法甲马赛）、吉田麻也（32岁-意甲桑普多利亚）、酒井宏树（30岁-法甲马赛）、室屋成（29岁-德乙汉诺威）、植田直通（25岁-比甲色格拉布鲁日KSV）、安西幸辉（25岁-葡超波尔蒂芒人）、板仓滉（23岁-荷甲格罗宁根）、富安健洋（21岁-意甲博洛尼亚）、菅原由势（20岁-荷甲AZ阿尔克马尔）
中场：
原口元气（29岁-德乙汉诺威）、柴崎岳（28岁-西乙莱加内斯）、远藤航（27-德甲斯图加特）、伊东纯也（27岁-比甲根克）、南野拓实（25岁-英超利物浦）、镰田大地（24-德甲法兰克福）、中山雄太（23岁-荷甲兹沃勒）、三好康儿（23岁-比甲皇家安特卫普）、堂安律（22岁-德甲比勒费尔德）、久保建英（19岁-西甲比利亚雷亚尔）
前锋：
冈崎慎司（34岁-西甲韦斯卡）、大迫勇也（30岁-德甲不莱梅）、铃木武藏（26岁-比甲皇家比尔肖特安特卫普）
1.
大名单内没有一位来自日本国内联赛中效力的球员，使得日本队历史上第一次出现“全欧阵容”，这在亚洲足坛堪称奇迹。
不止于此，在这入选的25人之外，目前在欧洲主流联赛(指五大联赛)以及二流联赛(葡超、奥超、比甲等)中效力的还有超过16人。
因而，像长友佑都、冈崎慎司等旅欧球员因为受伤而无法赶到荷兰与日本国家队汇合时，日本队主帅森保一很容易从其他未入选的旅欧球员中进行增补。
事实上早在去年的8月30日，日本足协当时公布日本国家队首场2022年世界杯预选赛的名单——那份23人球员大名单中就已有19位旅欧球员入选，当时也成为了日本国家队历史上旅欧人数最多的国家队名单。
值得注意的是，去年那份名单中冈崎慎司和香川真司等旅欧名将甚至都并没有入选，取而代之的是中岛翔哉和久保建英为首的年轻球员，否则森保一如若愿意的话，奇迹或许去年就已经达成。
去年的那份日本队名单，其旅欧球员总身价达到9000万欧元，而今年的“全欧班”则突破一亿欧元无悬念。
森保一去年谈起召集大批海归时说：“接受征召后球员状态有好有坏，但直接能够确定下次依旧会被征召的球员是没有的。到目前为止我们征召的球员都是未来国家队的人选，但还是有许多未得到征召的球员，他们也具备代表国家队征战的实力，下一次的名单会有所变化。”
可选的人员太多，这是日本足球幸福的烦恼。
同时，不为人注目的是，去年就在公布大名单的同一天，日本足协还对外发表了最新的应援口号：“2022创造新的光景”——目标就是要在2022年卡塔尔世界杯上打入八强、创造日本国家队史的新纪录。
2010年南非世界杯，本田圭佑、冈崎慎司那一批黄金一代距离世界杯八强，其实也就一个点球大战的遥望。
对此日本足协还专门解释口号：
“在《日本足协2019-2022中期计划》明确提出，我们的目标就是在2022世界杯打入八强，我们正在主帅森保一带领努力前行。未来我们将使用这一新的应援口号和标识开展各种宣传活动，以彰显我们的决心。
自从在世预赛最后一刻遭绝平而无缘1994年世界杯后，参加世界杯对于日本队来说就不再只是一个梦想，而是必须实现的目标。去年世界杯，全日本国民都注视着我们能否在16强战创造历史，遗憾的是在成为世界顶级强队的道路中，梦想被粉碎于最后短短的14秒。”
从崛起到全面“脱亚入欧”，日本足球到底凭借着什么？
2.
如今日本早已已稳坐亚洲一线强队位置，这必须归功于其社会足球长久以来的稳定发展，而拉开质变大幕的则是一个不得不被提到的人：被誉为“日本足球之父”的川渊三郎。
现年83岁的川渊三郎年轻时是一名足球运动员，效力古河电工的他是日本足球未发展时期的亲历者，2011年他来到中国演讲时曾经说过：“有差不多22年左右，日本足球在亚洲是弱小的，当时日本队根本不可能战胜中国队，那时候大家都只喜欢棒球，没有人有兴趣去搞足球。”
川渊三郎挂靴后，并没有离开足球，而是选择继续在足球圈内深耕。
随着1992广岛亚洲杯的举行以及日本队夺冠，日本职业足球迎来转机，社会民众对足球关注度提高，日本足球圈也回应外界的呼声开始改变，职业化的大门正式打开。
时任日本足协理事的川渊三郎正是职业化改革的主要推行者，他成为J联赛官方首位理事长。
在1993年的J联赛处子赛季开幕仪式上，川渊三郎激动地说道：“J联赛从今开始踏出大梦想的第一步。”
随着职业联赛开启，日本足球开始红火。在资本的驱动下，如济科和莱昂纳多等国际大牌球星先后来到J联赛踢球，扩大了足球的社会影响力。
与此同时，日本足球和J联赛官方也在宣传和政策制定上让俱乐部扎根于地域，以求未来更长远的发展。
上世纪60年代日本足球一度兴旺，但那时全靠上层刻意推动，全力培育一个年龄段的精英，虽然夺得过奥运会铜牌，但并无后续发展。
至90年代日本足球再度兴起，靠的已不再是某一年龄段的短期精英，而是社会各阶层的共同参与和推动。
推荐阅读：观察|筹备职业联盟，管办分离？远没那么简单……
对此川渊三郎说：“俱乐部和联赛不能单靠明星球员，必须扎根社会。J联赛的理念是札根于社会和地区。我们说要把这个建设推广至全国，这是我们联赛的理念。为此，我们打消了减少俱乐部的想法。”
足球在日本逐步走上轨道，川渊三郎在J联赛理事长任期届满后回到日本足协担任主席一职，他也提出了一个更宏大计划。
2005年天皇杯决赛上，时任日本足协主席川渊三郎发表了一份被称为“2005宣言”的讲话。
讲话中提到日本足协未来计划内的两个重要时间点，一个是《日本足协2015年约定》，另外一个则是《日本足协2050年约定》，这也是川渊三郎和整整一代日本足球人的阶段目标和终极梦想。
虽然川渊三郎早在2006年就从日本足协离任，但这项宣言如今依然是日本足球发展的蓝图。
3.
《日本足协2015年约定》中提到了三点，第一点要让日本足协成为世界前十的足球协会——这是管理层面；第二点要让日本足球的家庭扩大至500万之众——这是社会层面；第三点则是要让日本国家队成为世界前十名的球队——这是成绩层面。
三个层面彼此独立，但又绝对相融。
2012年，日本足协举办了《2005宣言》发展情况说明会，大仁邦弥汇报了计划实施情况。
当时在日本足协注册球员、教练、裁判和其他足球相关的工作人员的人数已经达到138万，基本达成足球家庭500万人的目标。
虽然男足国家队仍未能成为世界前十，但在2011年的女足世界杯上成功夺冠，日本足球也算完成目标。
《日本足协2050年约定》则是计划到2050年使日本足球家庭人口达到1000万，并在2050年在本土再次举办世界杯并且夺冠，使日本足球真正成为世界一流水平。
日本足协以此为终极奋斗目标，也制订了一系列短中长计划来实现《日本足协2050年约定》。如今提起的《日本足协2019-2022中期计划》正是其中的组成部分，还有《日本2030目标》，相关文件及发展规划都有一系列细化的指标和数据让所有足球人可以按目标细致执行，如普及教育、教练培养、赛事运作，国字号商业操作以及与各地政府合作等等方方面面。
制定好计划是第一步，接下来就是细致执行，日本足球人在执行计划可用不留余力来形容。
在日本足协名下举办的国内赛事目前多达58项，还不包括在中国负有盛名并已独立运行百届的高中足球联赛，如今日本从老到少的各级足球赛事发展遍地开花，这些都是扩大足球人口的重要一环。
在终端的国字号强化的问题上，为了实现2022卡塔尔世界杯打入八强的计划，早在2018年俄罗斯世界杯结束后日本足协就开始了他们的运作。
基于2020东京奥运（延期）的重要性，此届奥运适龄球员早在2014年就开始了不同于往届的比赛安排，每年起码安排两次在联赛休赛期进行海外拉练。
2018年在西野朗带队在俄罗斯打出优异表现后，毅然选择少帅森保一兼任国家队、国奥队两队主帅，并果断对日本国家队进行换血。
日本足协从国奥以及2022世界杯适龄段挑选球员进入国家队历练，亚洲杯、美洲杯，加上世青赛和土伦杯等一些系列比赛，日本年轻球员获得了比往届更多的锻炼机会，其中的佼佼者如安部裕葵和久保建英等人在大赛后得到欧洲球队的青睐，成功赴欧踢球。
留洋球员人数的增加，也是带动国字号球队水平提升的组成部分。本次的“全欧班”，可谓水到渠成而已。
4.
2010年世界杯后，制定政策操之过急的犬饲基昭下野，接替他职务的人选是时任日本足协副主席小仓纯二，他也成为日本足协历史上首位没有球员经历的足协主席。
但翻开小仓纯二的履历其实不难看出，这位与川渊三郎同样出身于日本名校早稻田大学，并几乎同期加入古河电工，在90年代初一同参加日本足球职业化开端的管理者，有着与川渊三郎更密不可分的关系。
可以说，小仓纯二就是川渊三郎的代理人。
小仓纯二过往在川渊三郎掌权后一直在代表日本足协出任亚足联和国际足联理事等职务，并在申办2002世界杯等大事起到重要作用，可能在川渊三郎认为由一位熟悉世界球坛发展状况“国际派”掌权，更能将日本足球的改革发展下去。
在小仓纯二上任之初，他未对日本足协政策方针进行过多变动，只是将J联赛官方理事长的位置换成了自己派系的大东和美。
由于2010年世界杯出色发挥，欧洲足球也真正开始发现日本球员的能力，从这时起日本球员开始大规模向欧洲进发，长友佑都、香川真司、吉田麻也和冈崎慎司等等当打球员纷纷走出日本列岛。
当时在选择国家队主帅，小仓纯二在技术委员会的“国际派”原博实和霜田正浩穿针引线下也并无保守，请来意大利名帅扎切罗尼，一开头也取得不俗效果，拿下2011年亚洲杯冠军，也是日本国家队最近一次登顶亚洲。
否定过激改革，并不意味着要回到过去。随着执教球队三年之久的佐佐木则夫带领日本女足黄金一代拿到2011年女足世界杯以及2012年伦敦奥运冠军，以及男足国奥杀入伦敦奥运四强，日本足协的声望达到顶峰，感觉时机成熟的小仓纯二那时便启动了改革计划。
2012年的4月，日本足协已进行多时的管办分离走到最后一步，正式从日本政府的文部科学省独立出来，成为一个民间公益组织，和政府的关系由从属变成合作。
与此同时，J联赛职业联盟也从日本足协旗下拆分，同样成为一个民间公益组织。
另外，J联赛官方趁此机会确定JFL（业余联赛）到J2联赛的升级制度，由原来J联赛官方认可升级变成具体明晰的制度列入J联赛章程。
此时，在2008年规划的J1联赛18支球队、次级J2联赛22支的职业联赛体系正式完成，职业联赛发展进入稳定阶段，J联赛官方也在J2联赛导入升级附加赛，扩大升级名额的范围，增强J2联赛的观赏性和竞争激烈程度。
值得一提的是，该年J联赛还与越南、泰国以及缅甸联赛达成同盟协议，开始让同盟国球员能以内援方式参加J联赛比赛——这一举动来到2019年可谓开花散叶，去年联赛冠军横滨水手用泰国国家队左边卫汶马探打主力效果拔群，而札幌的“泰国梅西颂克拉辛更是能入选J联赛最佳11人。
在日本足球史写下骄人一笔的小仓纯二并不恋权，在日本足球职业化又推进一大步后，任期到满的他从足协主席岗位上离任，时任副主席的大仁邦弥成为日本足坛第13代掌门人。
大仁邦弥主政的四年两个任期正好分为两个阶段。2012至2014年的大仁邦弥第一个任期，随着扎切罗尼带着日本国家队在世预赛顺风顺水，并成为除东道主巴西队外，第一支打入2014年世界杯正赛的球队。
在外界阻力不多的情况下，日本足协继续职业化进程，2013年J联赛正式引入准入评价制度，从竞技、设施、组织人事、财务以及法务这5个维度对J联赛球队进行评价和审核。
一年后，日本足协按照国际足联标准条款对自身机构继续进行改革，将日本足协内的纪律委员会、仲裁委员会以及上诉委员会三个司法机构，独立于足协的行政机构运行，更进一步与世界足坛接轨，另外J联赛也在该年正式设立J3联赛，将职业联赛层级扩大至三级。
大仁邦弥的首个任期虽说也有再次将J联赛变为跨年制而不得的阻碍，但总体而言日本足球职业进程仍在不断推进。
另外，在2014年J3联赛成立之初，日本足协为了复制2012年伦敦奥运四强的好成绩、设立一支国奥选拔队参加J3联赛，让在联赛没有出场国奥适龄球员能够有比赛机会，但这支球队由于每轮人员变化巨大，锻炼效果几乎没有，最终在2016里约奥运会上日本国奥队也无缘淘汰赛……
5.
此时大仁邦弥也进入了他足协主席第二个任期，基本跨入世界二流水平的日本足球遇上瓶颈期：在2014年巴西世界杯的日本国家队止步于小组赛阶段，拥有着历史最多留洋球员的蓝武士面对着身体素质强悍的科特迪瓦以及技术碾压的哥伦比亚，被打得手无还手之力。
发展多年J联赛来到这时已基本变为年轻球员旅欧的跳板，而日本足协推崇的扎根地域搞普及的做法，虽然各支J联赛球队成为地方名片，同时也让俱乐部和球员安逸下来，联赛竞争力开始呈现下降趋势。
同时高水平球员旅欧更加重此状况，J联赛上座人数在2014年开始呈现下滑，影响力下降导致球队收入减少，投入减少外援也买得更少，由于中超强势崛起，J联赛球队在亚冠成绩也随着下滑，出现恶性循环。
此时在国家队方面，技术委员长原博实和他的得力助手霜田正浩找来墨西哥名帅阿吉雷，这位在墨西哥以及西甲都获得成功的教练以工兵型平民战术而闻名于世，而这与日本足球传统大为不同。
且J联赛官方在球迷强烈反对下，在2015年开始将J1联赛变为两阶段制，增加季后赛决定最终冠军、希望以此提高联赛激烈程度。
然而这两项变革并不能成功，2015年亚洲杯阿吉雷带队止步八强，J联赛虽然起色但并无根本性改变。
任期来到末尾的大仁邦弥顺水推舟，在2015年末根据国际足联标准条款，改革日本足协主席产生办法，由原来推举制变成选举制，全国48个道府县地方足协负责人、J联赛球队代表加上日本足协理事们将投票选举出下一届日本足协主席人选，继续引领日本足球前进方向。
2016年初，时任足协副主席田岛幸三以55%得票率击败技术委员长原博实，成为日本足协第14代掌门人。
在上任之前，原博实已经选定哈利霍季奇担任日本国家队主帅。哈利霍季奇强调身体对抗，主打高强度快速反击的技战术也是日本足球希望变革的方向，但哈利霍季奇过于刚烈的性格导致日本国家队内矛盾不断，虽然带队打入2018俄罗斯世界杯，但田岛幸三依然在大赛到来前将其拿下，用自己人西野朗带队出征俄罗斯。
2018年俄罗斯之夏，西野朗带领的日本国家队击败哥伦比亚，成为世界杯历史上首支击败南美的亚洲球队，并最终杀入淘汰赛与“欧洲红魔”比利时鏖战90分钟。
田岛幸三也成功在2018年连任，拿到连任资格后，田岛幸三也能更多资源倾向将自己任期内最重要之事——东京奥运会。
本土举办奥运，放在任何一个国家都获得极大重视，而日本足协同样希望通过奥运扩大足球影响力。
为此田岛幸三在世界杯后任命土帅森保一肩双挑日本国家队和国奥队两职，希望即完成国家队更新换代，又能尽快打造一支有实力冲击奖牌的国奥队。
就目前看来，这套体系运行尚且良好，森保一带领的日本国家队热身赛接连战胜乌拉圭等南美球队的战绩，2019亚洲杯打入决赛，世预赛40强赛顺风顺水，国奥队也发掘出几乎60人左右年轻干将。
6.
一切成绩源于日本足球多年俱乐部梯队和高校青训双轨制良好运行，青年人才不断涌现。如今来到2020年，在欧洲联赛效力的日本球员已经达50人以上，国家队框架也以从2010年4人留洋，发展如今由海外组完全占据。
回到J联赛基础建设，2017年得益于英国DAZN转播商以10年2100亿日元破纪录价格购入J联赛版权，J联赛官方得到更多资源为联赛发展增添动力。
奇葩的季后赛定联赛冠军制度在2017年被拨乱反正，J1联赛转播分成和排名奖金大幅提升，激起各队为排名全力竞争，J1联赛和J2联赛升降级附加赛也一并正式引入。
时间来到2019年，随着伊涅斯塔和托雷斯等巨星加盟，J联赛更是正式取消外援注册人数限制，横滨水手用一套7外援阵容拿下冠军。
联赛观赏性提升，J联赛上座人数也开始回暖，去年J1联赛更创下历史入场人数的新纪录。
由于奖金分成和亚冠补贴的增加，J联赛球队征战亚冠的欲望也大为增加，2017和2018年浦和红钻和鹿岛鹿角，为J联赛成功卫冕亚冠，并为J联赛在2020年重夺3+1亚冠席位。
开放J联赛外援、限制增加本土球员上位的难度，J联赛官方与此配套出炉了“自家青训制度”，要求J联赛球队在未来球员注册名单内逐年增加自家青训球员的数量，保证年轻本土球员的机会。
7.
另外，在2020年J2和J3联赛也正式导入“U21球员奖励制度”，再次提升中小球队培养年轻球员的意欲。
日本足协和J联赛官方推行的“U21球员出场奖励制度”，具体内容如下：
1、使用U21年轻球员出场时间达标的J2球队奖励300万日元（约合19.2万人民币），J3球队奖励200万日元（约合12.8万人民币）；
2、达标标准分别是J2球队U21球员赛季总出场时间总计达到3780分钟以上，J3球队则是U21球员赛季总出场时间总计达到3240分钟以上，门将出场时间双倍计算；
3、出场时间只计算J2和J3联赛，天皇杯、日联杯以及升降机附加赛不计算在内，奖励金由日本足协和J联赛官方共同承担。
从细则上可见，日本足协与J联赛官方对“U21球员出场奖励制度”设置很巧妙，在达标U21球员达标出场总时间上，平均下来正好是每支J2、J3球队每场派出一名U21球员打满全场。
全年合计的时间总和，如果一支球队使用多名年轻球员出场，很可能在赛季只需要一半甚至是1/3就能“完成任务”，拿到奖励金难度并不是很大。
门将时间出场双倍计算，可以看出日本足球圈对本土门将有针对性地进行培养。
在目前日本国家队的阵容中，蓝武士场上各个位置实力最弱、人员储备最少的位置就是门将，虽然有旅欧的权田修一以及丹尼尔-施密特挑起大梁，不过可靠人手仍然不足。
此前森保一将36岁的老国门川岛永嗣招进国家队，在这三名人选之外，日本国家队只能拿出中村航辅以及年仅20岁的小将大迫敬介作为备选，对比起其他位置，门将是他们的短板。
“U21球员出场奖励制度”奖金数额，J2球队拿到的是300万日元，J3球队则是拿到200万日元。
此金额其实是与J联赛职业球员合同类型相挂钩。J联赛所有球员合同共分为三个等级，A级合同年薪在460万日元之上，合同年薪无上限，这是最常见的日本职业球员合同类型。
如果一名球员想拿到A级合同，要不就是在青年队时期就入选过各级日本国家队，或者在职业联赛出场时间达到标准。
B级和C级合同的年薪不得超过460万日元，其中B级合同签约条件没有限制，算是为临近退役的老将设立的合同类型。
C级合同对应则是刚被提上职业队年轻球员们，当总出场时间达到标准或者签约4年以上，C级合同球员就能签约A级合同。
对于绝大多数在青年队时期就入选日本各年龄段国家队的球员来说，他们往往就被各大俱乐部用A级合同锁住。
但毕竟足球人才结构呈现的是金字塔形状，且在青年队不闪光但职业队踢出来日本球员人数也相当不少，签约C级合同年轻球员平均年薪也就大概等于此次“U21球员出场奖励制度”的金额。
此奖励金因此也可以看作是日本足协和J联赛官方为积极培育年轻球员的球队，负担一名年轻球员的工资。
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2018年J联赛官方公布的各队财政报表，22支J2球队有13支球队盈利不到1000万日元，3支球队亏损，17支J3球队剔除3支J1球队的青年队，所有球队盈利都不足1000万日元，两三百万日元对于中小球队生存还是有一定帮助的。
跋.
对比日本足球国字号的全欧班，中国男足则在2019年开始启动了全面的“全化班”计划，2022年如若真的杀入卡塔尔世界杯，红袍加身的国足阵中或将充斥多名不会说中国话的“国脚”。
凡事就怕比。
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回顾这十年间，日本足球所推政策有成功、同样也有过急失败的修正，但职业化和接轨世界的大方向未曾改变，而这就是推动他们前进的基本动力。
“你们不用年年都来考察学习，该教的我们都要已经毫无保留地教给你们了。”——日本足协的一位官员曾经对中国足球的政界人士如是说。
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90万日元是多少人民币
解:∵1日元≈0.06287人民币∴90万日元=90万x0.06287=56583元人民币答:90万日元等于56583元人民币。
总价56万人民币，“抄底”日本东京核心区一套房？来看最新信息！
近期想在上海买房的购房者，不得不面临的就是利率上升、限购升级。随着东京奥运会开幕，大家的目光又聚集到了日本，有机会吗？
那么东京作为这次奥运会的主办地，就地产而言，又受到哪些影响呢？是否具有投资前景？
我们先来看一组最新数据?
前不久，日本不动产经济研究所宣布，2020年东京首都圈，推出的新建公寓平均成交价为6084万日元，是日本房地产历史的第二高水平，创下了30年来的最高值。
其实，日本地价，从2013年确定东京主办奥运以来，就一直在复苏。
从2014年到2019年，东京的地价上涨幅度分别为1.77%、1.94%、2.52%、2.86%、3.50%、4.17%。——但是事实，和90年代的日本资产价格相比，依然是低位。
再来看看之前举办过奥运会的国家，在奥运结束5年之内房价都持续受到影响，我们数据说话?
2000年-悉尼奥运会
1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，每年房价涨幅达到10%以上，1996年到2000年房价共上涨了50%，5年涨幅为39%。
2004年-雅典奥运会
借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在1995到2002年7年之间，涨幅达到了65%！而在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。
2008年-北京奥运会
2008年将在北京举办奥运会后，鸟巢、水立方，再加上奥林匹克森林公园、奥体中心、国家会议中心、国家科技馆等众多的重点基础设施--落实，亚奥区域正式兴起。这一区域的房价从2006年均价9702元/m2到近年来的82892元/m2整整翻了8倍。
2012年-伦敦奥运会
经历2008金融危机和2009经济衰退的重挫，东伦敦奥运园区周边可以说是全英国少有的不跌反涨地段。当英格兰和威尔士地区的房价涨幅仅为5%时，伦敦大市区内涨幅平均达到16%。靠近奥运园区的哈克尼（Hackney）的哈顿（Homerton）和肖迪奇（Shoreditch）地区，平均房价更是上涨了69%和53%！
随着奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区城市基础建设，**都会重新进行翻新重建，也就是大家一直说的“东京再开发计划”。
更直观来看就是，市中心地区的地价，将会持续上升，也是对日本房地产市场的激活，也促使日本租金上升。
东京再开发计划宣传图
今天独家君再次为大家带来几个日本“性价比”房源，基本是低总价、近轨交、周边配套齐全的项目，也是供大家了解信息。
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建筑年份：1986年1月
楼 层：5/7层
构 造：RC造
管理费：7000円（约440元人民币）/月
修缮金：2000円（约120元人民币）/月
租金：50000円（约2900元人民币）/月
目前状态：出租中
回报率：6.67%
PS：购买日本房产，大家也会有很多疑问
海外房产怎么买？可以移民吗？
税费怎么缴纳？房屋出租怎么管理？
......
等等一系列问题
独家君也整理成了问答形式
方便大家查阅~~
如还有不清楚或遗漏的地方
日本房产常见问题解答
签约和过户需要去日本吗？
不需要，可以联系代理签约，一般由日本律师代理房产登记过户，目前海外购买流程已经比较成熟了。
购房需要准备什么资料？
印章公证（中日文双语版），境内公证处均可办理。
本人须带好身份证，户口本，印章，约5-7个工作日办理。
整个购房流程需要多久？
从提交购买申请到房产过户约1～2个月。时间可以和卖家商量。
如何支付房款？
境外账户可直接向日本中介公司汇款，境内客户请按照国家外汇要求进行汇款。
可以贷款吗？
可以，但有要求。一般可以贷款售价的4～5成，利率2.5起。
购买日本房产，分几次付款？
三次。
第一次：下单，支付1万元意向金（房产过户日原路退回）
第二次：签约前，支付房价10%作为签约金
第三次：决算前，支付所有尾款（含房价和交易成本）
投资房怎么选？
长租：建议买地铁站走路10分钟内的房产
民宿：建议买带365天牌照的旅馆
买日本房时需要的交易成本是多少？
房价的5～10%（房价越低所占比例越高）
例：500万日元的公寓，约10%
1000万日元的公寓，约7%
5000万日元的公寓，约5%
日本房产可以随时买卖吗？
可以。不限购，不限售。
日本房屋持有成本？
公寓房：管理费+修缮金+房产税。
一户建：房产税
20平米以内的单身公寓每月的管理费+修缮金约1～2万円，每年房产税约2～6万日元。
日本房产出售时需要支付的费用？
利得税+中介费+税务申报手续费
利得税：5年内（含5年）出售（增值部分的30%）
5年后出售：交房价增值部分的15%
若售价低于或等于购房价格，则无需交利得税。
税务申报手续费：10万日元/套
日本中介费收取标准？
日本全国统一标准
房价
房价>=200万日元
房价>=400万日元中介费为3%+6万日元
如何确认房产已经过户到自己名下？
可以去法务*调档（本人，托人均可），花600日元去法务*调取謄本，謄本上会显示房产和持有人的信息。
托管费收取标准？
托管费为每月租金的5%，空档期不收费。
自住型房产的托管费为2万日元/年。
租金支付方式？
每年两次（1月和7月）分别把前半年的租金扣除支出后汇给业主，汇款手续费业主承担。上海业主还可以选择拿日元现钞。
买日本房产可以拿永久居住吗？
光买房不可以，但注册公司后买民宿可以拿经营管理签证。时间长了就可以换永久居住权。
公共面积公摊吗？
日本都是套内面积，公共面积不公摊，公寓房送阳台。
业主要准备家具家电吗？
不需要。
公寓的租客都是自己准备家具家电。
民宿型房产我们可以为业主代购民宿运营所需设备。
公寓带车位吗？
不带。但业主或者租客可以花钱租。
一户建可能会带车位。
出租中的房子可以进去看房吗？
不可以。日本保护隐私，不可以因为房产买卖而要求租客公开私人空间。但空屋预约后可以入室看房。
一户建可以重建吗？
只要土地条件允许就可以重建。
日本房产太旧，会拆迁吗？
有可能。但没有强拆，是否同意业主说了算。
日本房子太旧，会被强制拆除重建吗？
不会。土地是私有的，**只有指导意见，没有强制执行权，自己土地是否重建自己说了算。
九十年代四千万日来自元是多少人民币
如果是94年,当时1人民币可兑8.56日円,也就是1000日円可换成116.82人民币.
200万日元等于多少人民币？
按当前的汇率算(0.0640),大概是128000人民币.
五大方面，让你读懂日本：教育、医疗..
我们专注于服务
而不只是“卖房子”
日本，位于亚洲东部、太平洋西北部，是一个高度发达的资本主义国家，总面积37.8万平方千米。20世纪60年代末一跃成为西方第二大经济强国。90年代开始，其经济陷入长期低迷，并面临老龄化、少子化等严峻的社会问题，目前是世界第三大经济体。
居住舒适且灵活
日本环境好、无污染是出了名的。无论大街小巷都很干净，鞋子穿一年不擦都不会脏。水泥车比国内的私家车还干净，工地比国内的居民小区还整洁。取得日本居留卡2个月后，申请工作许可，可以从事任意工作不限制，也可以合理选择日本的任何一个城市来居住。
子女教育有优势
半年后团聚子女，可以让子女得到更优质且轻松的教育。日本的教育完美诠释了“教育就是最廉价的国防，从小抓好教育，就等于抓住了强国之本。”小学，初中的学费全免，对于初期有语言障碍的孩子，日本学校会提供老师单独教授日语。高中学费只需要约10万日元/年。就读日本大学时，学费只是国外留学生的1/3至1/5，且不受留学生配额的限制。
享受日本的福利
取得日本居留卡后，就能立即享有的各项社会福利，包括最重要的医疗福利。和当地居民一样自付30%，老人只需自付10%，且根据收入不同每月超过一定数额的医疗费国家全包。另外，在日本生孩子最多能拿到200万日元(约合12万人民币)前后的补助，这是事实，而且只是第一个孩子，后面的还会再多一点。从现在很多朋友选择去日本做健康体检、自费看病，就可以看出，大家很认可日本的医疗。最重要的是，日本的服务质量一流，医疗服务更是贴心周到。日本人均寿命是全世界第一，这也说明日本人从卫生条件、医疗条件、生态环境、饮食习惯、体育运动都做的很好。
语言障碍不是问题
对于中国朋友来说，日语是最有先天优势的语言。去过日本的朋友都知道，不会讲日语完全可以在日本生活。在日本有一半文字都是繁体中文，即使一句日语不会的老人也可以大概读懂街上的汉字。如今，日本的旅游业蓬勃发展，当地中文服务很多。目前统计至少有65万华人在日本。如果愿意投入学习时间，对于小孩子来说，3个月左右即可简单交流；对于成年人来说，半年左右达到简单交流的水平也是没问题的。
生活成本可以接受
生活成本高不高，是相对的，是跟收入有关系的。对于日本的生活成本，一瓶矿泉水100日元(5元人民币)，普通一餐人均500日元(25元人民币)，一顿大餐人均2,000日元(100元人民币)。举个例子，如果每顿都吃大餐，那一个月下来得花多少钱？3餐*2,000日元*30天=18万日元，而日本的最低月薪也会达到约25万日元。当然我只是举个例子，平时生活中肯定不会天天吃大餐。
随时随地的人身安全
饮食安全放心
日本的食品安全管理非常严格。在食品保质期上有赏味期限和消费期限之分。赏味期限指的是在此日期前的口味最佳，消费期限指的是在此日期后的不可食用。日本的食品保质期也可以说是全球标准里最短的，日本业内还普遍采取一种三分法，即将食品从制造日到保质期之间分成三个阶段，一旦食品超过赏味期限的三分之一就得下架、扔掉。也就是说，赏味期限在一年的食品，从制造日算起，只要过了8个月，就必须下架、扔掉，然而这些食品在质量和安全上是完全没有问题的。
—THEEND—
•日程：2018年1月27日（周六）
•时间：13：00～17：00
•主办企业：株式会社JMS行政書士事務所 宅大阪公众平台
•预约制，参加费：免费
•內容：民宿资格申請，日本房产投资，高度人才资格申请
各种短期，中长期签证；日本绿卡，申请国籍；赴美生子等
由于预约人数过多（请提前跟客服进行预约）
东京观察：为什么平均年薪20万的日本人不买房？
不亲自到日本，关于日本的一切道听途说都有可能是错的。这次日本之旅，搞清楚了很多问题，关于日本的工资，物价，房价，消费，以及顶层设计。其实慢慢地深入，会发现，如今的中国城市设计都是在学日本。要说的太多，搞不好还会被河蟹，这篇文章也只能是点到即止。
先说说日本的工资。日本的最低工资近年来已被韩国超越，但随着民间涨工资呼声日益高涨，日本于2018年修改了全国最低工资标准，将平均时薪增至874日元（约人民币55.9元），即使一个什么学历技术都没有的人，在餐厅打零工，一天按10小时计算可以赚到559元人民币，一个月就是15000+，一年就接近20万了。在台场一家普通的免税商场，我也向卖TommyHilfiger的中国籍小姐姐求证，她每月15000-20000的样子，这就是一个普通商场营业员的收入，对比国内普通营业员三四千，五六千的工资，确实要高很多。
但是日本税赋高，物价高，一个月拿15000可能还没国内拿3500的滋润。首先是日本的个税，日本个税也像中国一样，有多个等级的起征点，工资和所得是完全不同的概念。上述的营业员小姐姐按年入300万日元计算，计税工资就是3000000-3000000X30%+180000=192万日元。和中国个税5000起征点类似，最大限度保证了工薪基层的利益。
除此以外，日本还有14项个税扣除，其中就包括所有纳税人都享受的38万日元抵扣，若这位小姐姐是单身，扣完这38万和社保，只有100万日元计税了。但这里请注意，日本对外籍非永居者，征收20%的个税，也就是即使减完这些扣除项，每年也得上2万日元的税，每个月15000的工资扣完社保和个税杂七杂八到手只有12000。
你可能会说，中国扣完五险一金和个税也差不多。但看看日本的物价你就知道每月拿15000的性价比有多低了。日本是发达国家，在家做饭的成本高于在外吃饭的成本，但是餐厅吃饭的成本也很贵，吃面是最便宜的。一两片猪肉（在我看来就是三线肉）的豚骨拉面50块，地下餐厅的鳗鱼饭都要2800日元，合人民币186，而且还没含8%的消费税。我算了下，银座最便宜的饭一顿也要人民币120，每天三顿就是360了，一个月低于月薪20000连吃饭都成问题。相比之下，在北上广的核心CBD拿20000一个月面对的物价就要温柔多了，比如在上海陆家嘴翠华那样的高级茶餐厅50块钱买个行政午餐还有剩的。
日本工薪上班族如果要日常省钱，只能在全家这样的便利店买便当了。但便当也不低于800日元（人民币约50元）。按照一顿50的最低标准，一天150，一个月光是吃就要4500,12000的到手再减去4500就只有7500.再撸下酒吧，居酒屋，泡泡温泉，一个月剩下的可能只有5000了。
那么，还有最重要的支出我们没有计算，就是住房开支。到底是租房还是买房划算，我们来做个对比。日本房贷和中国房贷类似，首付同样可以做到三层，但是30年期的房贷利率只有1%，差不多等于无息贷款了。我们以东京23区300万总价的刚需房来算，贷210万，每月还贷6754.好像是买房更划算。
但请注意，日本持有房产的成本会高到你怀疑人生。首先是房产税。日本的房产税比较复杂，大致分为二种，每年都需要缴纳。
第一种是固定资产税：固定资产评估价格X1.4%；
第二种是都市计划税：固定资产价格X0.3%
一套300万评估价的房子，每年的固定房产税则高达51000元。
还会有物管费，日本市区公寓平均7元一个平方，若100个平方的房子，每月光是物管费就是700元。此外还不包括修缮费以及强制的火灾险。
若投资日本的房产每月收租，除了以上自住的费用，还有个人所得税+消费税，假设每月租金5000人民币，这差不多是东京23区的平均租金水准，一年的房租个税=5000X12X5%=3000，如果委托中介出租，又是一笔不小的费用。总之，日本的公寓忽悠了不少投资客，特别是中国来的，租售比绝不是网上吹的5%-8%，顶多只有2%。还有一个坑点就是，外国人贷款买日本公寓的利率会比日本人高2.2%左右，200万的贷款每年要多44000的利息成本，这样算进去租售比就更低了。
从自住的角度，房产税，物管费，保险等各项持有成本太高，平均年薪20万人民币的日本年轻人贷款买房太不划算了。因此，很多日本年轻人会选择租房，租房成本更低，而且更灵活，选择面也大，新宿每月租金60000日元（约4000人民币）以下的房子比比皆是，从投资的角度，日本人更不会选择房产了，因为每年的溢价都不能覆盖持有成本。数据也显示，日本房价非常稳定，这22年来地价仅仅是翻了一倍，中央区的地价才恢复到90年代泡沫期水平。网上关于银座五丁目高达200多万人民币每平的地价的数据，是建立在容积率高达15的前提下，地价还不等于房价，这次实地考察发现东京23区公寓均价就是在50000人民币每平左右，但房屋面积很小，进入门槛就100多万的样子，就是一个高价单配，总价比起北上广核心老破还差得很远。租金需求虽旺盛，但房东持有成本也高，很多房东宁愿空租，导致空置率高企。东京中央区的房屋空置率曾高达27%，23区平均15%，这可能是中国炒房客遗留下来的智商税。
2017年8月日本东京23区房屋空置率
东京中央区最新挂牌公寓价格
日本房产涨得慢，除了房产税的抑制，还有一个重要的金融方面原因，就是日元作为全球避险货币需要长期保持低利率，任何以日元计价的资产，包括房产，都不可能大幅度上涨，所以日本人不仅不喜欢买房，也不喜欢存款，日本存款利率接近于0，还有账户管理费，更不可能像中国的银行那样常年有4%以上的无风险银行理财。日本鼓励居民消费，不喜欢居民存钱，金融资产的收益率低。换一个角度，日本人在银行存的每一分钱都是血汗钱，但这样的血汗钱也面临着被**收割的风险。日本最近颁布新规，休眠10年以上的银行存款将被自动转移用来做公益事业，这又是一个巨坑。
不买房不存款不生孩子，日本人图什么？优良的空气，便捷的城市交通，顶尖的教育，康养水平，多元化的国际氛围，东京曾连续三年排名全球最宜居城市第一。漫步在东京不管是在高大上的银座，还是潮流发源地涉谷，感受到的都是日本人对于精致生活的极致追求，日本人赚了钱就是来消费的，每天下了班就是直奔商场买买买，或者健身学习提升。日本号称贫富差距最小的国家，日本女生人手一个Chanel看来都是真的，日本人非常在意别人的看法，不管男人还是女人，老人还是年轻人，都有着健美的体形，精致的妆容，颜值身材衣品俱佳，而且还礼貌谦卑，说得夸张点，像是从日剧里走出来的。日本更像是完美主义者的天堂，以高品质生活为核心设计城市的一切，代表了亚洲甚至全球城市的巅峰。
实拍日本银座街头
也许，未来的中国一线城市也会变成东京这样，收入提高，各种税也提高，人们不再热衷于投资房产，而是疯狂地消费投资自己。很难说，这样的人生模式，生活方式孰优孰劣，但当我拍了点神仙水后就立马感觉年轻了十岁，开始刷新对于人生的认知：拼命的赚钱就是为了高品质地活着。想想那些爆仓后天天泡面的炒房客图什么呢？而那些60岁像40岁的日本老人，因为终生都保持了较高的生活品质，所以还能有健壮的体格，强大的脑力，财务自由的同时还能身体自由，不用到医院花钱买罪受，也不用进高昂的养老院，所以还能和年轻人一起工作，一起赚钱，一起提升。都说日本老龄化率高，不如说是日本的老人寿命长，生命质量好，日本女性平均寿命87岁，在地铁上基本没有日本年轻人让座，因为日本老人会觉得这是一种不尊重 。越活到后面，越来越觉得生命质量的重要性，就是30岁要活出20岁的水平，40岁要活出30岁的水平，没有钱不行，有钱没有心也不行。当我看到那些25岁的95后都在地中海脱发了，30岁都快成枸杞保温杯老头了，买那么多房子，赚那么多钱，有用吗？都说重庆是雪坡，但是这个雪坡很长，你没有足够的体力，爬到半山腰可能就挂了，还谈什么把风景看透呢？
现在投资什么都不如投资自己，主力资金转入消费市场，投资房产的周期会不断拉长。房子可以管70年，甚至100年，你能活多少年？还能有效地活多少年？为什么我去年下半年就开始说重庆的房子不能买多了？很多人都没理解这句话的奥义，一是控仓，二是选筹。当你20岁投资的房产要30岁，甚至40岁才能看到收益，你为此付出的代价是什么？房子还没涨，你已经老了，衰了。当你看到你的同龄人都容光焕发的时候，鬼知道他是不是为了年轻30岁卖掉一套房去乌克兰打针？买房的最终目的，是为了提高我们的生活质量，买了卖，卖了买，一个会投资的猎人，任何时间任何地点都能寻找到猎物，每一次变现都是为了下一站更好的建仓。
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不同时间点汇率不同，汇率根据货币供求情况经常在变化，交易时以银行柜台成交价为准，汇率参考中国银行官方网站，以2015.05.3100:00:05时点，100日元兑换人民币实时汇率情况如下：货币现汇买入价现钞买入价现汇卖出价现钞卖出价中行折算价发布时间日元4.97934.82575.01435.01434.95714.95712015.05.3100:00:05如果是现钞，用现钞买入价，10000日元可兑换：10000*4.8257/100=482.57元人民币如果是现汇（汇票等），用现汇买入价，10000日元可兑换：10000*4.9793/100=497.93元人民币如果是现钞，用现钞买入价，15000日元可兑换：15000*4.8257/100=723.86元人民币如果是现汇（汇票等），用现汇买入价，15000日元可兑换：15000*4.9793/100=746.90人民币