摘要：2023年房地产市场走势分析 房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(***.hk)本文核心数据：
2023年房地产市场走势分析
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(***.hk)本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比行业概况1、定义房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助**改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。2、产业链剖析：产业链环节市场庞大随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由**部门主导。行业发展历程：行业正处于规范调整期1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然**当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住滑并不炒”定位。2018年强调综合运用唯知金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。行业政策背景：频繁调控，保证健康发展自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。1998年7月，***颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。2003年，***发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展信山迹。同时，为抑制房价的快速上涨，***等部门出台了《***办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。行业发展现状1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷在近几年**宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的*面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格*1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先国家统计*数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。2、企业竞争：各环节竞争者众多房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。行业发展前景及趋势预测1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困*的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
万科公园城市分几期？
万科公园城市分三期。万科公园城市打造约65万方全场景大城，营造生态、商业、教育、运动健康、社交、服务、人居7重生活场景，规划万科生活广场、综合教育区、香山商务中心、社区综合体，4大城市级配套，构建一座明日之都。 天府新区城市宜居区，建面约108-126㎡高层，建面约165-280㎡叠墅。
万科最进能买吗?
大盘会逐步回升万科潜力不错会有表现机会的要有耐心
万链怎么样？收费高吗？
这么大一个公司，应该是不会乱收费的。
怎么给过去三年的万科打分？
看了万科昨天召开的股东大会（也是换届选举，郁亮成功迎来了第三个董事会**“三年任期”），我决定把万科这三年甚至更远做个回顾，也讲清楚我为什么坚定看好万科这场穿越周期的马拉松长跑。
股东大会主要内容如下。
关于2020-2022年这三年，郁亮自己讲了四个字：“承上启下”。房地产行业正处于新旧模式的转换阶段，所以，过去三年，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。
1）解决旧模式的问题。郁亮在这里讲，管理层花了很多精力去处理万科在“旧模式下存在的问题”，比如思维惯性、投资冒进、产品离散度大等，取得了进展，增强了风险抵御能力，提高了应对危机的主动性。
看数据表现，万科的投资质量在优化，去年拿的项目在今年的投资兑现度有92%，今年1-5月已披露的15个项目（453.8亿投资），预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。经营业务在继续强劲上升，今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长——公寓+10.8%，物流+20 %，商业+10.4%。
此外，财务健康水平在提高。万科去年底有息负债转头又上升引发担忧，但万科现场强调了两点：结构调整了——短债占比从2020年之前的30%以上下降到去年的20.5%，目前比年初又有下降；现金流持续14年为正，一季度还是正，一直没有入不敷出过。总体看，安全底线无虞。
2）探索新模式。就是寻找新出路，两个问题：行业在高增长结束之后还有没有机会？怎么才能抓住机会？重点是后一个问题，房地产行业永远都有机会，但是主要是万科得有机会。
抓住这个机会需要新能力，郁亮描述为“全场景服务能力”——解决房子“有没有”的时候有房子卖就好了，但解决房子“好不好”的时候就看得很多了。这和郁亮2022年初“背水一战”时说的“全能冠军”、“铁人三项”思路相同，开发商要赢得未来，必须得做产品、经营和服务的全能冠军，不能有短板。
3）万科持续做三件事。一是继续提高房地产开发业务的管理水平，这是基本盘；二是经营业务已经完成从0到1、1到10，下面要扩大竞争优势（就是说未来可能10到100，到1000；三是确保财务稳健。
这次换届还有一个亮点，万科新调整的三名独董，呈现出更加全球化的视野和多元化的背景。
有人在股东大会问郁亮，给过去三年的自己打几分。郁亮说，应该由投资者来打分。最终的投票结果，已经给出了答案。
但有个问题值得细究，我们作为投资者，该怎么去评价郁亮带领的万科管理层这三年？
我自己的评价是优，我也深知市场对此存在分歧，但我不觉得我要改变这一看法，有时候人们需要冷静面对一些事实。
在我看来，过去三年大级别的房地产调整，对任何一家房企都是生死存亡级的挑战。房企能“活下来”，就是“及格”；如果你还能在第一梯队“活下来”，那就是“良”；而如果你再能有力量完成初步转型，那就应当是当之无愧的“优”了。
万科全都做到了，放眼整个行业，同时做到上述三点的，龙湖也算一个，但整体少之又少（国企、央企我认为不太可比）。
大部分房企事实上都是处在“苟延残喘”的状态，这不是吓唬人。看数据就知道，现在确定退市的已有8家——泰禾、阳光城等，处在停牌、退市边缘的还有几十家，加起来至少50家保不住——恒大、金科、世茂、旭辉控股、花样年、奥园等等。
事非经过不知难，只有在这个圈子里，你才知道这次危机是多大。我之前说，只要还能正常发工资的房企，就是好房企，不是玩笑话。这个市场，你能混到“剩者”，就是王了。
再比四大巨头，为什么要比“碧万恒融”四巨头？因为他们是同量级的房企，可比性最强。
自2016年至今，今天看恒大、融创已不见踪影，碧桂园在去年勉强维持第一，但今年上半年也掉到了第6。万科是唯一一家没有跌出前三、基本都在“数一数二”的开发商，唯一。而且，它还是四巨头之中唯一一个实现初步转型的房企，成功拿到了“房地产前所未有新周期”的入场券。
这是万科难能可贵的地方，时间又一次站在了万科这边。开个残忍的玩笑，似乎时间再一次证明了，“万科魔咒”仍在，历史上每一个超过的万科的同行，领风*三五年后，又都倒下去了。
所以，我们现在可以说，万科这个“优”是配得上的。万科大股东深铁董事长辛杰在本次会上的评价，也呼应了我的看法，他说的几个重点我总结一下：
1）时间证明了郁亮2018年喊出“活下去”是多么的前瞻、正确；
2）万科牢牢守住了不发生系统性经营风险的底线；
3）万科布*了新赛道，并且成长迅速；
4）坚定看好万科长期发展前景。
对这个“优”级评价有疑问的投资者，在我看来，是没有看清楚这次“考题”的难度。
要我说，很干脆：市场不能因为万科现在还站着，就认为它站着是“理所当然”。
一方面，就如前面提到，近三年的行业环境，本身就是一场生死战。
从销售端看，2022全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌——百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。
从供给端看，2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%。
从融资端看，行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企陷入空前流动性大危机。
另一方面，换位思考，万科今天仍旧站着，过程中经历了多少诱惑和质疑？
我记得一个故事，在2018年底万科交流会上——这是在郁亮喊出“活下去”的三个月后，有媒体提问万科转型是不过早了，如果不转型，行业第一是不是就不是碧桂园而还是万科了？
郁亮当时如何回答不重要了，但上述这个问题实际上代表了那个阶段行内的普遍心声。
当时的市场还沉浸在“谁将是第一家万亿房企？”的乐观中，也还陷入房地产到底是“白银时代”还是“钻石时代”的纠结中。
举个阳光城的例子，2017年阳光城定下2018年-2020年每年增加1000亿，3年3500亿的伟大目标，眼下退市了……
我的问题是，假如当时万科没有经住诱惑，或者如外界鼓吹而改弦更辙，重新回头大干快上求规模，今天的万科会怎样？
可以确定的说：也会和其它房企一样生存困难！
大企业要倒也可以很快，马云最近的一番话很应我们现在的景。5月下旬，马云开了个会，会上说：淘天集团所处的市场竞争形势非常严峻，他用诺基亚和柯达的例子来说明一个企业从领先者到消亡可能只需要半年到一年的时间，在互联网行业这个速度可能会更快。
开发商倒下去有多快？断3个月资金链就够了。
我上面举的那些开发商，曾几何时，哪个不是江湖上叱咤风云的存在呢？他们能够做到“后来居上”，都有其枭雄之处。也许当时他们稍微做对某一件事，或者没有犯太大的错，结*都两样了，令人唏嘘。
是以，万科能够稳当的站住，并且有力量“塑造下一个未来”。并非理所当然，这是我们评价万科过去三年表现的一个基本前提。
不以成败论英雄，有人败了，就败了，不一定不是英雄。但是胜者，一定值得恭喜，值得分析。
万科艰难赢了先手，是真的做对了一些事，以及成功避免犯下了一些错。
接上面，我们从2018年开始说起。在那年9月，万科喊出“活下去、活得好、活得久”之后，万科陆续做了这些事。
2019年：“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。
2020年：“管理时代红利”。
2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”
2022年：“不贪婪、不恐惧”。
2023年：“上有天花板，下有保底线”、“相信万科能够穿越周期”。
今天万科之所以能够站住，直接就是因为上面这些策略，尤其是2018年、2020年的那两个判断。
全行业是从“三道红线”之后开始大力降杠杆的，但是被迫降和主动降完全不同，主动降和一直保持低又完全不同。
万科一直保持着充足的财务安全边际，在2018年之后还做了两件事，一是巩固开发本业，提高投资质量；二是转型新赛道格*聚焦，不再广泛探索。这让万科在行业进入剧烈调整时，比同行更加从容。
做到这些，需要超前判断，也需要坚持的定力。这两者，尤其是后者，是万科管理层了不起的地方。
现在事后看，万科当年说的都是对的，时间站在了郁亮那一边。但看问题要回到当时的语境下，那就是两回事了。
历史上，万科每一次喊“口号”，几乎在当时都引发巨大争议。2018年的“活下去”，当时大部分同行都认为万科是在借机洗盘，让别人“活不下去”，连很多资深地产从业者都是这样的认识。那一刻，让我感觉，非常像2007年王石的“拐点论”。
引发最大质疑的，自然是2012年的“白银时代”论。这个上面说了，争议持续了至少7年。我印象中，唯一一次少有人怀疑的，是“管理红利时代”论，是因为万科2020年末提出时，行业入冬迹象已现，大家都不敢再抱幻想，所以才会有2021年3月，各大头部房企的财报都直接把这六个字写到了致股东信里。
问题来了：万科为什么总是能够先人一步嗅到风险？以及，当别人都质疑你、甚至主流都认为你错的时候，你还做不做？
我建议大家认真阅读万科2018年的交流会实录，郁亮都解释了这些。我来总结，其中一个非常重要的思维方法便是：鲜明的长期主义思想，不赚最后一个铜板。
“在万科原则里面，有一条，不赚最后一个铜板。我们去很多地方是可以赚到钱，但是赚到这个钱之后能有第二笔钱能赚吗？别忘了，公司这么庞大的机构，转型是非常不容易的。我们从来没有说这个行业没有机会，是行业黄金时代结束，高增长结束，你不能再指望50%、100%的增长。……我们整个万科要在白银时代胜出，不是某一阶段领跑。”
当你想赚尽最后一分钱的时候，也往往意味着你无法撤出。从这一点看，万科10年前做出“白银时代”的判断，和李嘉诚2014年开始在内地卖资产，异曲同工，都是超前无比的判断。在那之后，无论是房价还是房企，的确又都重新上了一个台阶，但今天还会有人去质疑当初万科的判断？
作为公司的掌舵者，需要在企业的短期利益和长期使命之间做出平衡，真正具有长期价值的战略，必须意味着取舍。
最后一个问题，万科拿到了下半场的入场券，那么下面能不能继续跑赢？能不能在白银时代决胜千里之外？
我只从一个方面看：管理层。
对于价值投资者而言，我认为下面这句话让人安心：如果你买入一家公司后，资本市场关闭十年，你还愿意买入，那才是你真正认可的公司。十年，风云变化，企业的财务指标、业务结构等都会发生巨大变化，行业环境也可能已经翻天覆地。一切都可能会变，那投资投的是什么？
是人。
如果一家企业做对一次，你可以解释为幸运，但如果它在每次大调整中都能活下来，并且都能够保持着强大的竞争活力。那我觉得，你必须要去研究人，研究他们是怎么思考的，市场同样，只有这个不同，其它的都难说。
巴菲特曾经指出，所有的大企业之所以倒下，一个共性因素是：管理层的傲慢自负。把企业做到成功了，便以为自己无所不能，从而忽视了“灰犀牛”。上面的诺基亚如此，这一轮倒下的头部房企，细细考究，也全都存在。
我之所以坚定看好万科的长期发展，本质上是看到这个管理层，至今不曾表现出上述弱点来。
在任何时候，万科管理层都展示出强烈的忧患意识。这是我在其它绝大部分房企，甚至其它行业的大部分企业身上，所不曾见到的。而那些优秀企业，华为、阿里、腾讯，如果你细看，都可以发现他们的掌舵者真的是每天都在思考企业如何避免倒下。
这种意识和敬畏，也在万科管理层展现出的学习精神得到反映。
万科会长期跟进研究全球尤其是发达经济体的房地产周期波动，并揆诸中国，制定大策略。以及，万科会全球范围内寻找对标及参考对象，借鉴他山之石。
过去这么多年，万科从新鸿基学了“品质管理”，从索尼学了“售后服务”，从帕尔迪学了“规模化”。向更优秀的人学习，是万科管理层多年来的一个鲜明特色。
此次引入的独董之一沈向洋，是计算机视觉和图形学研究的世界级专家。曾在微软负责必应搜索、人工智能探索。
我个人推想，万科引入他不仅是希望可以在未来展开可能性探索，而且还希望吸收到微软是如何保持“基业长青”宝贵经验的。
大家知道，微软曾经也是风头无两，但在最近的10来年里，一直被嘲笑大笨象，软了，不是微软，是很软。
但是在众声嘲笑中，微软一是成功维持自己在行业第一梯队，二是果断超前持续大规模投资AI。在2023年，随着OpenAI的崛起，微软又硬了，又站到了潮头。
也许这释放了一个新的信号，万科正在“塑造下一个未来”，微软可以代表万科最新的跨界对标。
2022年地产行业会怎样？熬夜看了数十份报告后，总结了这10个观点…
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房企在开发经营过程中，至少要面对6方债权人：银行、信托、债券持有者、供应商、购房者和地方**。
现在房企面对的环境是：
地方**对预售资金监管趋严；
供应商对开发商提高了付款要求；
购房者担心烂尾对房企兑现能力进行甄别；
信托机构对低评级民营房企收紧；
境外美元债评级下滑基本丧失借新还旧能力；
银行在央行指导下对房企支持。
因此，尽管目前银行方面在兼并收购房地产项目上有金融支持，但其他5个方面对房企的“挤兑”压力仍然较大。
因此，当下的地产行业当下陷入一个负向循环困*：销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行。
要打破这个“负循环”的一个重要条件，仰仗于房企良好的销售回款，但现实情况却是当下地产销售持续下滑，这可能是行业难以扭转艰难*面的根本。
过去我们总说地产行业通过有息负债高杠杆迅速扩张，但往往忽略了由应收账款和合同负债构成的无息杠杆，同样也是房企规模扩张的加速器。
过去面对供应商时，房企的溢价能力相对更强，供应商或许被迫接受帮房企垫资，愿意以商票形式结款等，并逐渐成为了行业里约定俗成的规矩，但是经历了这轮房企爆雷之后，这样的信用生态可能遭受了较大的破坏，相比于没有订单，供应商显然更不愿意承受亏损。
曾经牢不可破的利益联盟可能出现分化，曾经对房企来说无往不利的无息杠杆，可能不会像过去那样用起来顺手了。
当前，围绕地产行业有两大最主要的核心矛盾：①销售景气度下行；②行业利润率持续走低。
未来在“房住不炒”的大基调下，或许会围绕这两大核心矛盾进行微调。
针对销售景气度下行的矛盾，基本面良好的城市大概率维持现有政策；弱二线、三四线城市出现结构性扶持型政策的概率较大，需求端或许会出现一系列利好政策。
尤其是符合这些特征的城市：库存压力过高、房价下跌过快、土拍市场过冷、土地财政依赖较高、人口流出明显的城市，越是这类城市政策调整的概率越大。
针对行业利率下滑，未来土拍政策或许会迎来进一步调整，**让利来保障房企利润空间，例如合体调整地块的体量大小、底价、限制措施等，一方面保证房企合理利润空间，另一方面逐步引导房企提升产品质量。
去年第二批和部分城市已经完成的第三批集中供地中，部分城市80%以上的土地都被国企央企地产和城投公司竞得，民营房企拿地较少。
大部分城投平台在土拍中扮演托市的角色，而他们拿地后也有可能找专业度更好的民营房企合作。未来民营房企+城投平台，或许会成为市场上的重要力量。
这其中可能会有两种模式，一种是城投平台拿地后直接转让给民企，民企以收购的形式进行开发；另一种是直接引入民营房企小股操盘的模式。两种模式殊途同归，都会在一定程度上缓解民营企业的资金压力。
因此这部分在去年三四季度拿到的地进入市场获得销售回款后，可能会是民营房企回血的重要契机。
一方面，如果民营房企一直没钱拿地，或者不再拿地，那么民营房企占比近六成的土地市场中，融资需求将大幅减少，开发贷会出现有余额、但没有项目可投的困境。
另一方面，在房地产开发的属地特征背景下，地方性民营房企的功能也很难被取代，民营房企在拿地规模占比将近六成，同时民企的专业运营效率还是比部分地方国企更高，因此一次性的大规模出清会影响房地产上下游行业，地方**的财政压力也将更大。
民营房企销售规模占比超过七成，如果今后的全部市场贡献均转由央国企承担的可行性较小，从时间维度上看，也不会轻易一刀切。
在经历了多家头部房企爆雷的教训后，尤其是那些财报数据并无明显异常，账面上现金足以覆盖短期负债的房企出现债务违约之后，对于房企，未来除了财务杠杆和“三道红线”外，还需要关注房企几个指标：
①经营杠杆运用程度：商票兑付往往先于有息负债出现问题，关注财务杠杆的同时需要重视经营杠杆。
②关注表外负债规模：表外负债还包含明股实债+对非子公司或合联营公司的担保+永续债，因此考虑这经营杠杆和表外借款两大项目，则在有息债务之外，部分房企资金流压力实际上会超出预期。
③关注现金流持续为负、受限资金占比较大的房企：现金流安全性和平稳性较好的房企，目前的风险相对较小；需警惕现金流持续为负的房企。
④关注母公司对项目公司货币资金的真实归集能力：随着预售监管资金政策趋严，房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。债务的主体是母公司，而现金流集中在项目公司。
⑤关注债务集中到期规模较高的房企：2022年民企的到期债务兑付压力仍然较大，合计全年到期债务有6912亿元，是央企的6倍，是国企的10倍；其中4060亿元集中在2022年上半年偿付；从融资工具来看，海外债券的集中到付压力较大，2841亿元的海外债券将在明年到期。
地产行业天然的重资产经营和资金密集特性，决定了其扩张必然伴随杠杆率的提升。而经历了去年的行业危机之后，越来越多的人达成共识——“高杠杆、高周转”模式已经缺少适用性了。
事实上，当前房企资金链紧张的真正转折点，并非三道红线，而是预售监管资金趋严。是头部房企经营危机后造成烂尾的风险，将此前地方**与房企之间的关系瞬间扭转。
此前，**为经济发展需要会对房企在政策上提供便利，但此轮房企爆雷后留下的烂尾项目也让监管方意识到风险所在，因此在9月份以后监管方大幅加强了对预售资金的监管力度。
更有甚者，部分城市针对越是信用资质弱的房企，越是采取严格的资金监管措施，部分城市甚至要到封顶才发放按揭贷款。
而且伴随房企的信任危机，许多购房者也开始将“保交楼，防烂尾”作为硬性指标，因此后续可能会有越来越多的房企将房子建到接近完工才能出售，周转速率进一步下降。
未来准现房销售可能会成为市场趋势，这种模式将会是对房企经营能力和管理水平的真正考验。
虽然此轮行业调控倒下了众多的民营房企，但由此让出来的市场空间也未必全部被国企央企地产分食，或许还有很多城投和地方国企会加入到这场盛宴之中。
此外还有部分此前没有高杠杆运转的中小民营房企，以及此前已经退出地产行业的资本选择卷土重来。
因此，此时断言行业集中度会提升还为时尚早，甚至不能排除行业集中度有进一步下降的可能。
过去一段时间，开发商起到的一大作用是替**加杠杆并承担风险，相应地也赚走了一部分土地升值的利润。
来源：地产人言
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万科房子能不能外买？
可以买！因为万科本身是一个有实力的企业，它建筑有自己的理念和特色，目前没有存在因为资金链断裂而烂尾楼！所有的楼盘都是正常的销售！你不用担心啦，现在买房都是买现房，不要去购买预售房，不管是买哪家的房子都建议买现房，这样子你就可以放心买房子了！
龙海万科房子能买吗？
万科的房子当然可以买，在大环境不好的情况下，万科的品牌，品质依然是购房者的最大保障。万科的资金链是没有任何问题的，在售的项目也都是正常施工状态。万科的交房标准都是非常高的，买房一定要选择一个大开发商的品牌，这样对购房者来说也是非常重要的。
万科是否还能继续持有吗？
短期可以大盘昨日放出成交天量,应该警惕,类似6000点前两天
恒大暴雷？资金链问题迫在眉睫！
今天是Olina陪你的第2103天
第1237章
Olina
持续日更
努力的创业者
陪你一起在路上
2021年，除了跑路的李嘉诚和潘石屹，中国的地产商大多不好过。
恒大这次又栽了，被自己的“金主爸爸”广发银行踩了一脚。
7月19日，江苏无锡中级人民法院发布一封民事裁定书。
根据裁定书内容，广发银行以“情况紧急，不立即申请保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”为由，申请冻结宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司存款13201万元、扣押其他等值资产。
尽管恒大集团赶紧发布公告，说这1.32亿贷款都还没到期呢，诉讼保全可太不厚道了。
可这也难以抵挡资本市场不安情绪蔓延。
其中，中国恒大跌16.22%、恒大汽车跌19.10%、恒大物业跌13.38%、恒腾网络跌11.76%。
一天时间，恒大上市体系公司市值跌掉700多亿，许家印身价缩水超过20亿美元。
其实在这两天暴跌之前，恒大股价已经一路走低了。
这样的跌幅是什么概念？去年11月3日，蚂蚁集团终止上市，阿里巴巴当天跌了7.54%，第二天拉回；12月24日，阿里巴巴遭到反垄断调查，股价两天跌了15.45%。
最近滴滴被下架，股价当天跌了19.58%。
恒大好歹也是几千亿资产的公司，为什么法院冻结个1.32亿，就把市场吓成这样，跌得比实打实面临退市风险的滴滴还惨？
这波银行催还贷款金额虽不大，但却预示着，恒大集团资金流动性紧张已不是传闻那么简单——从曾经的利息高企，到现在的借不到钱，股债双杀，恒大集团已摇摇欲坠。
01
6月29日，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司发布了一则公告，称中国恒大逾期票据金额5137.06万。公告一出，恒大赶紧回应称兑付了。这成了有名的“公告催款”事件。
截自某地产号留言
6月以来，恒大下游供应商的商业承兑汇票出现逾期，并有几张逾期未付的商票截图流传于网络，事件涉及恒大旗下宁波、南阳、阳江等多个城市的项目公司，金额少则数万元，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%。也就是说，商票如果卖出，100万只能卖到70万左右。
这些商票，简单理解，都属于应付款。去年恒大的该项数据为466亿，而到今年骤增16倍，变成了7400亿，隐藏着巨大的兑付风险。
也就在6月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都陆续下调了恒大评级。
欠供应商的钱是一部分。更大的原因在于贷不到款，融不到资，资金源头被掐断。
房地产本来就是资金密集行业。一直以来，恒大的资金成本都比较高。央企或国企房企可以用3-5个点利息借到钱，可是恒大却要付出10个点以上才能从市场上找到钱。
恒大珺珑湾
据恒大2020年度财报，截止到2020年底，其有息总负债为7165.32亿元，其中境外债务为1789.74亿元。2021年恒大通过“七折卖房”销售回款3211.9亿抹平了一部分负债。
02
被恒大拖累的不止是供应商和银行，还有许家印的“好兄弟”——张近东。
2015年7月，万科股权之争开始，到2017年6月，深圳地铁集团获得恒大转让的15.53亿股万科A股，成为万科第一大股东，占万科总股本的比例达到29.38%，纷争就此尘埃落定。
而这15.53亿股，是恒大在2016年以362.7亿元的高价买来，以18.8元每股、总价292亿元的价格转让，前后亏损70亿，作为对比，之前深圳地铁集团曾以22元每股的价格，从华润手中买下了16.9亿股万科A股，恒大可以说向深圳地铁集团送了份“大礼”。
恒大投桃，深圳自然会报李。2016年9月13日，恒大地产将注册地迁到深圳，成为深圳重点引入的500强企业之一，深深房随即停牌。2016年10月3日，恒大地产与广州凯隆、深深房及深圳市投资控股有限公司签署了《关于重组上市的合作协议》，计划借壳深深房实现恒大地产的重组上市，一旦成功，这将是继2015年绿地集团之后第一家主板上市的地产公司。
几乎在万科之争结束的同一时间，恒大完成了第二轮战投，原计划融资150亿，最后融资数额达到了395亿，和上一轮一共融资了700亿。这两轮战投是为恒大A股上市而准备的，目的就是降低负债率，达到A股上市要求。在当时看来，恒大A股上市已经基本确定，而且皆大欢喜，因此不乏有实力的机构入*，之后的第三轮战投，又吸引了600亿的资金，其中仅苏宁一家就投了200亿。
这也成了三年后恒大和苏宁给各自挖的一个大坑。
一直以来，恒大都维持着高负债、高杠杆、高周转和低成本这一“三高一低”的模式，1300亿到账，让恒大资金瞬间充裕，赎回了全部的永续债，并曾表示，要向低负债、低杠杆、高周转和低成本的模式转型。
理想是好的，但现实是，房地产企业几乎都避不开高负债、高杠杆、高周转的模式，大举借债、高价拿地、快速周转是当初中国房企迅速扩大规模的不二法门，借的越多，建设的越多，规模就会越大，这个规律并没有发生变化。作为民企，恒大的负债率在房企中也是最高的那一档，而且大企业战略上同样存在惯性，转型并不容易。这就像上班族说要减肥，口号每个人都会喊，但班还要上、应酬还要去，能不能减下来全凭天意。
但令人意外的是，国家做了一次监考官，让房地产企业都来答了一次卷，还给分了等级。2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行在北京召开了“重点房地产企业座谈会”，约谈了12家重点房企，并向企业传达了“三条红线”的要求。
三条红线的具体要求是：
1.剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
2.净负债率不得大于100%；
3.现金短债比不得小于1倍。
而且根据企业踩到红线的数量，还会将企业由多到少分为“红、橙、黄、绿”四个等级，并给出了不同的待遇。如果是红色，意味着三条红线全中，则不许新增有息负债；橙色是中两条，负债年增速不得超过5%；黄色是中一条，负债年增速不得超过10%；绿色意味着财务最健康，负债年增速不得超过15%。
显然，国家对房地产的蓬勃发展极为警惕，就在座谈会四天前，中国银行保险监督管理委员会**、**书记，中国人民银行**书记、副行长郭树清发表了题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，其中重点提到了房地产泡沫风险：“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。“
恒大在12家被约谈企业之中，并且成绩非常不理想，三条红线全中，可见三年的“瘦身”作用有限。2020年，恒大还要向战投方分派最少68%的净利，更大的问题是，2021年1月31日马上就到，但A股上市却希望渺茫，到时候恒大要还1300亿战投——新规下2021年还不准恒大新增有息负债!
报告书中称，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额高达8355亿元，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿元，其中境内银行类金融机构171家，涉及非银行类金融机构121家，借款余额3684亿元，涉及境内公司债券496亿元，境外债券1852亿元。
恒大现金流断裂后，相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场将交叉违约，而且恒大还有61.7万套已售未交的商品房，上下游合作企业8441家，一旦出事，204万业主和这些企业都将面临小则破财大则破产的损失。
另一方面，恒大对债务的处理也在加速。9月29日，恒大宣布与863亿战投签署补充协议，战投同意将持有的恒大股票转为普通股长期持有，且股权比例保持不变，恒大还债压力骤降。签字现场，张近东的表情有些僵硬，此时苏宁也陷入了债务风波，200亿本金加分红对苏宁很重要。
在张近东多次质押股权依旧难以解决流动性问题后，7月5日晚间，苏宁易购连发多条公告，披露股份转让的最新方案。
根据公告，张近东及其一致行动人苏宁控股集团、股东苏宁电器集团拟将上市公司16.96%的股份转让给江苏新新零售创新基金二期(有限合伙)，该基金由江苏省、南京市国资牵头成立，华泰证券、阿里、小米、海尔、美的、TCL等产业投资人参与，协议转让完成后，苏宁易购将不存在控股股东、实际控制人，同时，苏宁易购董事会也将重组。
回想2020年11月12日，江苏苏宁易购队以2:1战胜广州恒大队，首次夺得中超联赛冠军，但三个多月后就旋即解散，不得不令人感慨，有时场面上的辉煌，只不过是崩溃的前夜。
03
回头看许家印的发家史，就是一部中国地产的发展史。
1992年，许家印从体制内被迫出走，去深圳开启了打工之旅。他从基层业务员做起，一直到1994年，许家印带上一部小汽车，与一名司机、一名出纳、一名业务人员、一名勤杂工共五个人来到了广州，成立了广州鹏达实业有限公司，并出任总经理。
到1997年的国际劳动节，许家印在两年半的时间里，利用鹏达公司这一平台所打造的珠岛花园一个项目，为母公司中达公司净赚了2亿多元。
当时，许家印月薪3000元，虽然是平均公务员工资的5倍，但与自己创造的价值不值一提。在与老板要求加薪要求未果后，
许家印选择了跳槽，同时带着原班人马在广州成立恒大地产。
恒大的名字，也体现出了许家印的野心：
恒产者恒大,古往今来连绵不绝,曰「恒」;天地万物增益发展,曰「大」。
1997年正值金融风暴，不见得是个好时间。但在那个“野蛮生长”的时代
一切皆有可能。
许家印用贷款来的600万元，500万支付首期出让金，100万作为公司运作和项目营销费用，打造了成名作金碧花园。
这个项目6月动工，8月实现开盘，首批次323套房子开盘即售罄2个月实现现金流为正，并实现盈利。
许家印以这种白手起家的方式，赚到了人生的第一桶金。
次年即1998年，国家取消了福利分房，持续10年的楼市大牛拉开了帷幕。恒大凭借着这种“高杠杆、高周转”的模式，仅用了三年时间，便在广州1600家房企中异军突起，跻身广州地产十强。
房地产的黄金十年，无疑是捡钱的时代。全国各地都上演着相同的财富神话，每个县城的大富豪中，开发商都占据了大半。而恒大，就是这个时代的代表。这种空手套白狼的路径依赖，让许家印胆子越来越肥。
2006年，恒大开始筹备筹备上市，为了做大规模开始疯狂扩张，为上市争取一个好的条件。
从2006年开始，恒大先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王，到2008年初，恒大地产的土地储备，较2006年增长了77倍，达到4580万平方米。
2008年3月，恒大宣布了准备赴港上市的消息。谁知，美国的次贷危机爆发。这次危机的爆发，投资者对于证券市场失去信心，从而引发螺旋式崩盘。
在上市计划搁浅后，又碰到了宏观调控银根紧缩。双重夹击之下，恒大陷入了资金困*之中。
另一方面，全国的楼市进入了“冰冻期”，所有的购房者几乎都开始观望。比如恒大进入重庆的首个项目恒大华府。这种恒大产品系中最为高端的项目，洋房开盘价格为5300元（精装套内）。在劲销XX万的喜报后，项目内部人士称，实际去化为：个位数。
上市失利，贷款受限，销售困难的三重压力，恒大崩盘风险一触即发。
然而，4万亿计划迅速推出。2009年3月，楼市迎来小阳春，年底直接进入起飞状态。而恒大最终在香港大佬支持下，于2009年11月香港联交所正式挂牌，上市当天股票收盘价4.7港元，较招股价上涨了三成，使恒大成为中国市值最大的民营房地产公司。
在08年的剧变下，越痛苦的企业，就是杠杆越大的企业。而行业上升期，杠杆就意味着起飞。
以恒大、碧桂园，绿地为代表的企业，开始崛起。
而恒大多元发展，更是进入了高光时期。2010年，恒大以一亿元买下了深陷假球风波的广东足球俱乐部，成立了广州恒大队。并且2011年、2012年中超联赛二连冠，并首次参赛亚冠便闯入八强。
恒大在足球上的投入，可能从商业的角度并未盈利。但带来的品牌价值无法估量，并且从某种程度还可以说踩中了风口。
2012年，许家印和他的恒大风光无限。除了足球的亮眼表现，恒大销售达到923亿元，即将迈入千亿俱乐部。这一年他参加了“两会”，留下了非常经典的一幕。
当时“表叔”热度空前，许家印次年参加两会，非常**正确地将他那根爱马仕皮带换成了：七匹狼。
2013年3月11日下午在人民大会堂举行第四次全体会议，选举产生政协第十二届全国委员会常务委员299人。
全国政协常委为正部级，入选的中共d员基本均是省部级领导。而在299名政协常委中，许家印是经济界唯一一人。同时他也是民营房地产公司唯一一位当选新一届政协常委的企业家。
在中国社会，这种身份的认可等同于资本的认可。
2014年，房地产市场下行。中国开启了“去库存”运动，同时带来的是量化宽松。钱，更好借了。
以万达、苏宁为代表的企业，开始了海内外两开花，买买买模式。
04
风光无限的恒大，为何现在却四面楚歌？
在7月19日，湖南省邵阳市住建*通知：即日起至10月13日，暂停恒大未来城项目和恒大华府项目的预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。因两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。
文件中“银监会邵阳监管分*”应为“银保监会邵阳监管分*”
这一切的因，是从什么时候种下的？
2010年，以地产发家，恒大势头凶猛，许家印登顶地产首富，之后便开始布*新的业务。
先是注资10亿成立恒大文化，一度学习万达影院布*全国，但营收一直低迷，单店票房250万，不及业内平均水平一半。
恒大文化板块的结*当然是被卖掉。
据了解，6月25日，天眼查数据显示，恒大文化产业集团有限公司股权发生变更，变更前，由广州市瑞恺投资有限公司持股98%，广州市添淼有限公司持股2%，（这2家公司均由恒大集团有限公司100%持股）。变更后，公司由段胜利持股98%，杨超持股2%。
另一个挫败的板块是文旅。
原本，恒大旅游集团旗下有恒大水世界和恒大童世界两大核心产业。但现在在恒大集团官网上，恒大童世界业务板块，水世界不见踪影，仅描述称童世界已经布*15个城市，2022年起陆续开业。
就这样，许家印还给童世界排了一个上市时间：初拟为明年6月。
业务做得都不怎么样，但上市圈钱，才是许家印布*多元化的源动力。
目前，许家印掌管的这个恒大集团，旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业。
八大业务中的前四大，恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络都已经在港股上市。房车宝集团最快也将在今年年底启动上市。
上市的这一波中，恒大地产负债累累，恒大汽车一辆车都没产出，而物业和流媒体，看起来也就是一个个融资的故事。
至于恒大冰泉，最初三年亏损40亿，2016年18亿低价卖出，今年3月又重新买入包装准备上市IPO，在新消费品牌崛起的当下，很难再有机会了。
企业暴雷往往都是从小的债务违约开始，然后产生连锁反应，违约导致金融机构挤兑、股债双杀，现金流断流，最后是企业出售资产、裁员。
现金流的危机是悬在恒大头上的一把剑。
在建中的恒大‧睿峰
7月13日，万科、金茂打算收购恒大资产包的传闻日嚣尘上。尽管恒大已经辟谣，但是显然，出售业务，来盘活流动性，已经迫在眉睫。
比起整船覆灭，断臂求生可能是最好的选择。
重蹈贾跃亭覆辙的许家印，还能有别的办法吗？