摘要：中海优质成长基金净值分红日是什么时候 中海优质成长基金净值2015年分红日权益登记日红利发放日每份分红（元）2015-04-012015-04-020.0900 中海优质成长基金净值分红日是什么时候 序号权
中海优质成长基金净值分红日是什么时候
中海优质成长基金净值2015年分红日权益登记日红利发放日每份分红（元）2015-04-012015-04-020.0900
中海优质成长基金净值分红日是什么时候
序号权益登记日红利发放日每份分红（元）12015-04-012015-04-020.090022014-03-212014-03-240.021032011-03-072011-03-090.015042010-03-102010-03-120.220052008-12-222008-12-240.003062007-01-052007-01-080.080072006-12-202006-12-220.760082006-04-122006-04-140.0500
基金分红几天能到账，为什么我的中海优质成长到现在还没到账，都分红一个星期了啊！
该基金3月9日派发红利，至今理应到帐，现金没到帐要查看基金份额是否增加，基金分红方式是默认现金分红，如提出设定分红方式，就可能约定为红利再投资。
中海优质成长混合 398001 净值 公告 点评 分析 估值 业绩 基金经理 分红 数据_易天富
季报日期：2023-06-30
季报日期：2023-06-30
更新日期：2023-11-16
季报日期：
季报日期：
许定晴上任时间：2020-03-07
许定晴女士:苏州大学金融学专业硕士。曾任国联证券股份有限公司研究员。2004年3月进入中海基金管理有限公司工作,历任分析师、高级分析师、基金经理助理、研究总监,现任代理投资总监、投资副总监。2010年3月至2012年7月任中海蓝筹灵活配置混合型证券投资基金基金经理,2011年12月至2015年4月任中海能源策略混合型证券投资基金基金经理,2015年4月至2016年7月任中海合鑫灵活配置混合型证券投资基金基金经理,2016年7月至今任展开∨收起∧
中海优质成长基金净值分红日是什么时候
中海优质成长混合基金（基金代码398001，中高风险，波动幅度较大，适合较积极的投资者）2015年4月1日分红，每份派现0.09元，权益登记日为4月1日，分红发放日为4月2日。
中海优质_中海优质成长混合(398001)基金分红_中海基金分红_基金买卖网
证券代码:834540
众禄基金客服热线:4006-788-887工作日8:30~21:00
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基金股票分红需要多少时间才能到账
基金按持有股票公司董事会提出分配意见，股东大会批准通过执行。
基金分红几天能到账，为什么我的中海优质突触成长到现在还没到账，来自都分红一个星期了啊！
不会。一般是第三天到账。你是不是用的红利再投啊。这样的话，就直接转换成基金份额了，你可以查一下份额是不是多了。
加仓
菜头只负责找好公司，胖瘦需你自个儿定！(不荐股，不代客理财，除专栏分享日记外无任何收费群，请悉知)
万科还是千年老二。
【第110期 】2023.06.04周总结！
下面是 第110期周总结 >>>
先说本周的两笔操作。
一个是在5月31日的时候，健帆生物分红到账用来复投了健帆生物，由于健帆的仓位不多，不够凑整手的部分补了点零花钱进去，不影响仓位占比。
另外就是，在上周五的时候，开盘融资买入了占招行仓位50%的招行股份，融资金额占整体市值的6.7%左右。
在计算收益率的时候，我把把融资的部分当成新增资金，归还本息的收再从整体持仓市值里面出去，然后再把这部分资金从新增资金里面减出来。
依然按照基金净值的方式统计。
这次融资操作之后，菜头持有公司的比例如下：
重点说说这笔融资。
我在周五的文章里面提到过：
这里再补充说明一下，融资是一个高风险的行为，我个人是不太建议新手去做任何融资炒股的。
那么，菜头的这笔投资，是基于什么样的原则呢？
首先，最主要的原因，是招商银行如果按照2023年的预期分红。
假如在2022年的基础之上增长10%，对应周五开盘的32.22的股价，相当于股息率为5.93%，高于我当前的融资利率5.6%。
其次，这笔融资对我来讲，是安全的，因为整体融资仓位只占到我总仓位的6.7%，也就是说，即便招行股价跌到零了，我依然不会因为融资爆仓。
这是前提。
然后，再说下未来可能的情况：
①因为招行的分红率不低于30%是写在公司章程里面的，因此只要招行的利润维持当前的利润不下滑，那么这笔融资几乎就是没有风险的，股价下跌股息率会升高，可以正常覆盖融资利息，相当于以息养债。
②这样操作正确与否，与招行未来的股价变化无关，重点在于招行未来的利润是上升还是下降的概率，哪个更大，我个人认为招行未来利润维持或者继续上升的概率更大。
整体就是这个逻辑，如果大家还有不明白的地方，可以在留言区交流，我会继续回复大家的疑问。
关于融资的买卖原则，在专栏的第四部分末尾有分享，较之前的数据有一定修改，把20%和10%改为了50%和20%，当然，这个可以根据自己的承受能力去设置不同的数字和比例。
总之就是，保证任何情况下都不会爆仓，这个是一切操作的底线。
下面，再继续补充关于本周大家问到的估值的问题，周四的文章已经重点分析了，这里再继续补充。
>>>估值计算
继续补充：继续以业绩比较稳定的茅台来举例。
评估茅台的内在价值，是比较简单的。
因为茅台的净利润几乎可以全部看作是自由现金流，因此茅台的市盈率倒数+长期增速预期就等于投资茅台的内在收益率，这个收益相对来说是比较确定的，就看你看不看上这个收益率。
至于茅台的股价，下跌越多市盈率的倒数就越高，内在收益率也就越高，这个逻辑也很清晰，理解起来并不复杂；你可以理解为，茅台股价下跌是牺牲了短期的（浮盈）收益增加了长期（分红）收益，反之，股价上涨增加了短期浮盈，牺牲了长期股息。
因此，当我们搞清楚了股价变化和公司内在价值变化之间的关系之后，再来谈估值，就容易理解一些。
所谓的估值，无论采用哪种方法，最终都是尽可能客观地去评估公司的内在价值。
而我们所评估出来的内在价值越接近于真实的情况，就会让我们的决策越正确。
因为当我们有了一个正确的参照物之后，公司股价和真实价值之间的偏离度，就是我们获得利润的空间。
这也是我们关注基本面分析，学习价值投资理论的重要原因。
关于不同的估值方法和体系，以及怎么尽可能去计算公司的真实价值，这些分析和思考，也欢迎大家留言讨论。
有价值的交流，即是成长。
如果你完全理解了这些，你根本就不会为当前的所谓下跌行情烦躁。
一定要记住，在牛市里哪怕是一只狗熊，都能赚钱。
熊市才是考验一个人投资能力的试金石。
并且，熊市从来就是价值投资者获得超额收益的天堂。
一定要理解这些。
最后，说说当前的大环境。
周五的时候，除了A股反弹，恒生指数更是大涨4.02%。
中资股基本上都是上涨的。
菜头持有的腾讯企业和万科控股的涨幅均达到了6%左右。
最近一段时间股市的下跌，除了国内经济复苏压力外，还有一个很重要的原因就是美联储疯狂加息，影响了全球的资本市场。
在全球经济一体化的当前，美国依然是事实上的经济老大，美元也是全球流通占比最大的货币。
在这样的情形下，无论我们愿不愿意，都必须承认美联储加息对全球资本市场影响的这个现实。
大家看看美联储当前的加息力度：
这样疯狂的加息动作，要是放在5年或者10年以前，A股早就千股跌停，早崩盘了。
因此，在国内利率远低于美国利率，并且这种利率倒挂持续的很长一段时间之后，无风险收益率不但出现倒挂，还相差很大的情况下，A股不但没有像之前那样崩盘式下跌，还能维持在一个估值的中位数，已经相当牛逼了。
反过来说，美联储加息已经接近尾声，我们的经济复苏进程依然在持续推进。
大家可能只看到PMI等数据比较悲观的部分，因为大宗商品和能源化工等影响了指数的客观性。
事实上，1-4月的家电强势复苏，原材料回落和销量增加带来的戴维斯双击。
今年以来龙头房地产公司正在快速出清前两年的高价地低毛利产品，随着最近一两年新拿地块的房子逐渐投入市场，头部公司的毛利润已经回到了20%之上。
而市场恰恰走出了相反的走势。
家电龙头美的、房地产龙头中海、华润、万科保利这些都走出来一波超过20%的大跌走势。
这就是市场预期差和情绪带来的确定性投资机会，随着房地产公司的出清进程逐渐接近尾声，新的龙头格*一旦形成，公司的毛利润开始修复，那么，戴维斯双击就一定会发生。
问题是，有多少人真正能够做到这种逆势，在大多数人恐惧的时候，去收集这些优质的筹码呢？
这不但需要勇气，还需要认知。
……（剩余的部分内容专栏内阅读）
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金茂再剖解与城市运营浅析
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题记——跟踪和看好中国金茂时间比较久，两年前曾写过一篇《剖解金茂》分析公司独有竞争力，此后又有机会和公司进行了更多深入接触。近期有不少投资者求问金茂相关问题，市场上也没有令我满意的公司深研，于是很久未认真码字的我决定亲自再写篇长文。
本文分为“城市运营模式解析”和“其他常见问题科普”两部分，所有的内容来源均非金茂口径，是我个人在当下时点（对应金茂的进步未停止）基于自己的地产行业履历、对金茂的多角度研究、与金茂各部门产业合作经历等作出的主观理解，也不代表本公司观点。
PARTONE
城市运营模式解析
1
什么是城市运营模式？
我觉得从本质上来说，金茂的城市运营模式是满足“城市”的“改善型需求”。
利用金茂高起点的、具有国际化视野的丰富经验，协同地方**把全新空白的片区变成高品质的城市，包括区域定位规划，到土地整理出让（一级开发和出让对象建议），到开发建设（住宅和配套的建设），到招商运营（教育配套、产业招商，商办酒店运营等）的全产业链，使得这一片新城市的价值得到提升。
通过正确的资源配置增加社会总效益——金茂和地方**合作去做城市运营，是将成熟先进的理念和优质土地资源正确匹配，提升城市环境和生活品质，创造出的一种多方共赢。金茂有丰富经验的团队，如果地方**有足够远见让出小部分短期利益，长期将收获远大于此的区域价值提升收益；高端产业从业者能获得现代化办公环境，舒适高品质的住房和教育医疗配套；金茂则获得比传统开发更高的收益。
金茂的城市运营是先有“城”，再吸附人口和产业，优势是能打造出一个完整的“高品质城市”。金茂投资者群里有位宁波群友这样描述某县级市：“市中心又脏又乱，道路坑坑洼洼，感觉像个西部未经发展小县城，需要金茂这样的房企去好好给它提升下城市界面“。这类城市原有的发达经济足以“消费”更高品质的城市环境，产业却都聚集在建筑设施破旧的老城区，人才对高品质生活方式的需求无法得到满足，便会流向其他城市。对这些城市来说，金茂的城市运营模式就颇具吸引力，像是在新辟的疆土上对城市形象的更新。
2
城市运营的收益高吗？
在城市运营项目中，金茂可获得比传统开发更低成本的经营性用地，和政策倾斜扶持（如交通规划、重要机关迁移等带来地块后期更高升值空间），作为提升区域价值的回报。简单说就是“运营增值能力换低成本开发、销售利润覆盖持有运营成本”，和商业综合体模式、文旅模式在最底层的逻辑上是相同的，区别在于金茂获得的是核心城市大体量的项目，介入的产业链更齐全。
城市运营项目的收益必然高于普通招拍挂项目，金茂对投资者的口径是测算IRR和净利率双15%+。另外管理层多次强调，城市运营绝非暴利，金茂也从来不追求暴利，能赚取暴利的地产模式在中国是不存在的，希望投资者看清并且理性预期。
3
城市运营能带来哪些好处？
1）从社会贡献的角度，过去被很多房企称为“圈地造城”的模式，实质是**出地、房企盖楼后购房者买单，是1+1=2的基础价值叠加交换；城市运营则是金茂与地方**各自发挥特长，赋予土地附加价值，是1+1远大于2的社会价值创造；
2）从金茂收益的角度，能一次性提前锁定3-5年储备价格，成规模、有节奏地拿到利润确定的地块，会成为超过行业销售增长速度的强支撑，招拍挂拿地时也可更灵活应对周期；
3）从行业趋势角度，未来十年核心二线和城市圈内三线会迎来最佳发展机会，从争相推出的扶持政策可看出，**最希望吸引人才和产业，也规划出用于容纳的高规格新城。开发和运营中一项或多项综合能力突出的房企，与不断升级的城市升级需求匹配，在竞争中占到的优势会越来越明显。
4
什么是城市运营模式？
根据金茂定义，“城市运营”是区别于传统开发项目的分类统称。而当下市场讨论时的命名习惯则是为了区分新旧两种收益模式：被称为“一级土地开发模式”的是指采用土地增值分成收益模式；被称为“城市运营”的则对应的是二级优先获地的收益模式。
即假设金茂承担的总工作量相同，一级土地开发是指赚取（其他开发商）土拍竞得价格和土地整理等成本的差价收益，二级优先获地是指成本和价值创造体现在（金茂）土拍竞得价格中，收益从商品房销售中兑现。
一级土地开发的案例有梅溪湖、青龙山和宁南，由于涉及的土地增值返还渠道现在被堵死，以后有机会拿到的可能性很小。这一模式利润更高且免交土增税，问题是前期投入较大，还款也考验地方**信用。
剩下项目都是从二级优先获地为主，优势是一手交钱，一手交地，没有“**返还”环节，地方**违约风险小。金茂会要求规划编制建议权和土地出让建议权，把控挂牌时间节奏。基于金茂的央企背景和在以往案例中信守承诺，与**签订的合作协议更需要的是保障自身利益的条款如：1）锁定地价，在两年以上的周期内分多批次拿地，减轻一次性拿地压力和资产沉淀；2）提前进行项目设计等工作，拍下地后即可直接开工，提高IRR；3）第一批以宅地为主，先聚集人气，也获得充足现金回款去确保持有运营的品质；4）后几批中逐渐加大商办、酒店、地标等各类持有物业比例，这样即便**看到区域升值过快而“反悔”，不愿按协议价格范围将后几批地块出让给金茂，金茂从第一批宅地中也已能获得足够收益。
5
金茂做城市运营的优势在哪里？
1）口碑——金茂能够展示的不仅是方案和效果图，“高品质”的现实案例带来强大的口碑效应（喜爱对比金茂和一些擅长在低能级城市圈地造城公司模式的，请先理解高品质三个字），特别是梅溪湖、北外滩等，后面会详细说梅溪湖；
2）中化产业协同，比如种子产业入驻广州南沙，能源互联网项目入驻青岛西海岸，都是已落地实例。能为地方**带来税收的大型央企产业资源（能源、农业、化工、金融）作用都不用言说，是最好的砝码；
3）起步早，“领世面”，了解**需求，拥有新城从空地走向成熟的“全周期”经验，此外金茂绿建、金茂资本等板块，还能提供配套服务如分布式能源站、投融资服务如PPP；
4）央企和地方**合作方便，不会被质疑国有资产流失，能为金茂承担的工作合理定价；
5）金茂品牌溢价对区域价值的带动作用。
6
为什么其他央企和国企
不做城市运营？
中海、保利都是以传统住宅开发为主，连运营物业都很少，没有成功案例；华润从公建到商住的产品品质还是比较高端且良心的，商业尤其是很多地方**愿意花代价引入的，但在全周期、多品类、大体量区域开发方面的经验不如金茂；招商蛇口在深圳的成功，是有城市地位和规划的基础在那里的，并且我认为公司发展动力一般；中粮和华侨城分别有运营商业和文旅的实力，但近年似乎有转向纯运营的趋势，对开发规模没有诉求；地方国企、产业地产企业还是比较非市场化，此外很难复制到异地。
7
为什么梅溪湖项目能被称作标杆？
很多人都无法理解“地方**凭什么要把地用更低价格卖给金茂”这一点。基于大部分内房投资者都研究过至少融创和新城中一家，那么先用类比手法来看，“项目并购找老孙”，“新城低价获取三四线综合体”，都证明了成功案例带来的口碑是能够转化为收益的。
那金茂的案例是否丰满呢？以梅溪湖国际新城为例，虽然网络资料很多，但还是想站在地产角度提炼下金茂的实力，先上图（在金茂一级土地开发前，梅溪湖是一片种葡萄的农地）。
梅溪湖和很多地方**意志主导出的产物不同：
1）梅溪湖不是概念圈地，最终卖给投资需求的低价空城——去过实地的人都能感觉到，梅溪湖已经完全是一个充满人气的，环境和设施高端的，能自己运转的“活”的小城市了，并且房价是全市最高的，试问能做到这一点的新区有几个？
2）梅溪湖也不是集全市之力不惜搬来各类**机关资源的新中心，梅溪湖只是长沙河西各个规划片区中的一个，离对岸传统市中心（河东天心区）超过10公里，离机场（44公里）和高铁站（28公里）打车超过1个小时。梅溪湖板块升值，并非纯粹占了**交通规划便宜或者才发展起来的，更多靠的是金茂的运营能力。
2011年起，金茂在梅溪湖做了：整体规划，基建和公建（道路等交通路网，人工湖岛屿公园剧院等），学校和医院引入建设（11所名校共34.5万方，2个医院），现在依然运营着长沙最好的办公楼和酒店，以及不算特别成功但也过得去的商业；引入产业如中冶长天等。
还有人说金茂占了湖景资源便宜的，额..梅溪湖真的是人工的，金茂又挖坑又灌水的！千年老资料截图为证。
另一个值得一提的重点，是金茂负责土地推介出让，除了自己一二级联动外，还引入其他优质开发商如中海、建发等，后续也有旭辉、正荣等实力强劲的房企力量进入。区域聚集的开发商品牌，对区域整体价值也是有显著影响的，很多**的一级土地开发平台卖地时根本没有大*意识，只是以卖掉地为任务，面对荒地时一筹莫展，最后图省事，一出手便低价引入大片大片的碧桂园恒大万达——绝非贬低这三家，只是想形象地阐述高端和民生定位各有各的客户市场和利润，**想做什么定位，就该找对应的开发商品牌去做。金茂在开发梅溪湖时展现出更高的格*，或者说作为一家“见过世面”的公司，对参与区域开发者精挑细选。之前和金茂长沙一级土地招商团队聊，意外发现他们对地产同行的特点、产品、布*路线和偏好、大道小道消息都非常熟悉，地产同行对他们来说是客户，足够了解，才能为每一块不同的土地找到最合适的买家。下面是金茂自己列的部分公司，我认为梅溪湖之所以成为长沙最贵的地方，金茂对拿地公司“逼格”的把控也是重要原因。
8
怎样确保金茂能从招拍挂拿到
城市运营用地？
确保获取地块有三种机制，和当地投资平台共同出资组建联合体（劝退其他公司作用），介入一级开发（收益分成或出让毛地），和带条件招拍挂出让（限制竞标主体资格，或绑定产业用地），目前以带条件出让为主。无论是哪家房企勾兑的地块，只要利润够丰厚，都有可能遇到同行抢地。我认为确保金茂能拿到地的关键有两点：
一是金茂对**的吸引力要足够大。地方**会设置在当地规定范围内的条件门槛，并协同劝退对手，但最终给出门槛有多独家、**劝退有多卖力，取决于金茂给的方案和地方**需求多契合。
二是金茂的综合实力和经验要足够丰富。抢勾地是相互的，但你想抢的前提是你能满足条件。金茂能满足很多常用而非独家的条件，比如集团必须是世界X强，竞得人必须建设过X米以上超高层，运营超过X家五星级酒店，有X规模项目的开发经验等，也有用于绑定的合作产业方越多。如果能符合常用条件，又满足许多独家条件，抢地的对手自然便少了。
9
金茂城市运营项目
会选择怎样的位置？
金茂总体青睐经济产业发达，消费能力强，而基础设置、居住品质欠缺的区域。我自己总结下来，具体位置和项目的产品线有关：
第一类是城市核心综合体，老案例如北外滩，新的如天津智慧科学城，感觉是经济发达的核心城市中心或未来中心地段的，地铁上盖的一堆物业开发，住宅办公为主，最后基本卖光的。
第二类是城市新城，老案例如梅溪湖、中欧，新的如瓯江口、瑞安、西海岸等等，这类规模有几百万方了，金茂从规划到开发到运营，带点配套（如国际学校）和产业（如中化能源）导入的。这些一般位于一二线新区（如广州南沙宁波奉化），或者强三线（如温州张家港）。
第三类是特色小镇，老案例如丽江谷镇，新的如南京汤山、江阴徐霞客等等。我一开始其实是嫌弃的，但管理层说其实文旅类的住宅比例更高能达到八成，体量也比较小，那我就放心了。这些一般都是在有自然旅游资源地段（注意和主题乐园的区别在此），所以沉淀需要运营持有的东西不多的。
认为城市运营都在“乡下”的，请参考下图，以及单价10万元/平方米的北外滩项目。
10
城市运营模式最大的难点在哪里？
记得有投资者向管理层提问“怎样让地方**一定把地给你”，回答大致是，做好自己，不断提升自己运营能力，让地方**满意金茂做得够好离不开金茂，希望金茂去继续做项目。看上去像口号却是大实话，整个城市运营逻辑就是这样，大家都在算总账。虽然金茂做的不是切分地方**的利益蛋糕，而是各自取出部分短期利益，创造出更大、更长期、可持续的收益。但每一个地方**都有足够长远的眼光愿意取出短期利益吗？
其实看金茂近几年新签的城市运营，很显然大部分都是位于沿海地区的，从青岛，到南京、江阴、张家港、宁波、温州，到广州，不得不说，沿海经济发达文化开放的地方，更能看懂什么是“真正的好东西”。好的地方**可以辨识品牌差异，理解区域建设“品质”升级和优质教育医疗配套资源对高端人才的吸引力，引进真正能带来长期税收的产业，并且愿意牺牲地价去换取——这样的需求，是可以和金茂的特长匹配的。
另一些城市虽然也很有发展积极性，但需求还离不开土地财政，思想便未进化到足以理解“高端品牌”和“著名品牌”的区别，在选合作方时天平依然更偏向与出价高者，对运营能力考量微乎其微，对眼花缭乱的高科技产业噱头和千亿投资承诺也缺乏甄别能力。这些地方对金茂来说条件肯定会更难谈，PK明明不如自己的对手也会落败，毕竟**需求还在底层不会辨识真假好坏，自己却不能随意给出不理性承诺，顺利推广城市运营模式，或许还需要一些对**的思想升级的等待。
PARTTWO
其他常见问题科普
1
金茂的布*、土储、权益、
合作情况？
我自己概括是一线城市几乎所有地段，二线城市的核心地段和规划重点新区，长三角、珠三角城市群内强三线城市规划的CBD或自然旅游资源。土地储备（不含未拿地的城市运营）6410万平方米，整体权益我拍脑袋感觉在60%左右吧。今年计划每个区域至少落地1个、总共至少7个城市运营项目，未来三五年城市运营拿地会逐渐增至60%的样子，权益会随之向80%的样子提升。金茂在一二线的项目绝大部分是自己操盘的，一些三线（如嘉兴、湖州等）的后进项目可能共同操盘。最常见合作方是首开，还有雅居乐、华侨城、禹洲等。
2
金茂有哪些产品类型，如何定位？
1）住宅最出名的自然是“金茂府”，定位改善到高端，以绿色科技为主要卖点。高端品牌中，绿城是一种选材的考究，细节上的精雕细琢，适合年龄偏大人生履历深厚，从事传统商业的老板；而金茂的绿色科技系统舒适智能，并且品牌营销上带有时尚品位的奢侈感，更受新兴行业年轻有个性的高端科创人才青睐。高端产品很难去比较好坏，只能说适合不同群体偏好：有人喜欢的是窗外挂满大理石走在小区里一脚能踩死价值五十万的进口绿化，就有人享受朋友圈展示家庭生活时下方出现定位社区名称的感觉，能揣摩准客户群心思并最大化满足即可。
2）商业品牌览秀城，客观来说做得一般。金茂持有运营的商业极少，在长沙、南京、上海都有一些，也不会主动去拿。
3）高端和地标办公楼是一大优势产品，除了金茂大厦这块万年不倒的白金镶钻牌坊外，其他大部分楼金茂都希望开发完整栋卖，北外滩出现过好几次办公楼一栋上百亿，单价上10万的案例，毛利率高，不会产生资产沉淀。
4）五星级酒店，有单独上市平台，似乎没有新注入资产的能力。酒店基本都是城市运营项目里配套，住过梅溪湖豪华精选确实很不错。看酒店不顺眼的请计入拿地成本。
5）产业地产….产品角度不就是躺倒的办公楼吗？量少，几乎不费成本，销售租赁均有。
3
金茂的亮点或者说核心竞争力？
1）城市运营模式持续带来低成本的土地储备；
2）长期深耕核心城市&定位高端，产品特点&知名度塑造带来的溢价；
3）央企背景，融资成本低，管理层有动力做优做大，管理上比较市场化；
4）卖住宅、卖地、卖整办公楼还收租，各种品类结合的丰富收入来源，安稳对抗周期。
4
金茂的管理层和团队实力如何？
金茂是最市场化的央企，既有自己的人才培养体系，也会从其他公司挖优秀人才，这样的配置是最好的，接地气、领行情，融合优秀文化，比纯正的“黄埔军校”更好。
我认为金茂的管理层是国企中少有的上进、战略思维独特不中庸，有意愿做出一家牛逼公司的，在公司内部推行的各种策略都会与时俱进，也乐于听取外界意见，两位主要高管可以说是激情创新和稳健后盾的组合。此外还有宁高宁对混改的大力支持案例，就不多展开了。
金茂的各条线和区域公司我也接触了很多，专业度、独立决策能力和...加班时间我都给90分。必须要特别提下长沙事业部投资团队，在对接地方**及合作谈判中表现出非常专业极度专业的水准，连闲聊时都会散发出想赢、想拿下所有好地块的气场，我觉得自己作为曾经的地产“专家”，现在的金茂股东也是合作产业方，接触到的是地产圈最顶级的人才，务实靠谱。另外温州公司，华中产城，金茂资本金融市场部等等也都很优秀，认识最久的丹青和资本市场部历届对接人就更不用说啦。看上去我讲的挺浮夸，但我确实认为合作愉快也特别能聊得到一块去，熟悉我的人都知道我平时很少夸人也从不拍马。
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混改及管理层持股是什么？
混改是为了脱表，降低中化持股比例，更市场化，引战投以老股出让为主，脱表以后方便放飞以及加杠杆，今年可能会完成部分。长期来看管理层会一直持股且持股比例逐步提升，作为国企改革激励的一部分。并且无论对于中化，对于金茂本身，对于股东，还是对于创造的社会效益，混改都是好事，会推动上新的台阶。
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金茂拿了不少地王
我好怕怕怎么破？
从行业角度来看，地产这种政策+周期+轮动感很强的行业，说到底就是每家企业如何算总账，所有高利润项目+正常利润项目-所有亏本地王=足够的利润增幅/年=一年大赚+一年小赚-一年小亏，这些大账都能算好即可。
金茂这类深耕一二线的这几年难免拿到些地王，核心区域的地肯定是最难抢的。至少在上海，金茂新城合作在虹口拿的那个是这一整个火爆年份里最便宜的。
利润薄、甚至可能亏，核心区域的地就不拿了？当然不行，卖高端货的牌坊是要立出来的，品牌溢价需要标杆产品，一直在外围拿地有钱人是会遗忘你的，招拍挂核心地段战略项目和城市运营高利润项目是相辅相成的。请用更高的格*看待每个项目的战略价值，算总帐，而不是天天嚷着地王按计算器。
金茂的朋友说，他们投资部的测算表是行业内出了名的最复杂，我也愿意相信他们的投资决策。非要数地的话我建议去算几个高货值项目的利润率，像青岛中欧，北京上海的金茂府，温州瓯江口，一级，办公楼，这些才是对利润影响最大的。
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金茂的利润增速
为什么没有“惊喜”？
1）金茂科技系统精装，竣工交付周期确实比别人都长点，所以从销售爆发转化为利润爆发会比同时期销售高增长的公司慢，2018年末已售未结算1450亿，比同规模公司都多点；
2）金茂的财报是非常规范的，美化真的不多的（微笑），不存在任何把应该出现在未来报表中的核心利润提前。仔细观察可以发现金茂的利息资本化率偏低，如果需要做高或者说“提前兑现”利润很好调节啊，或者新项目都别并表好了销售管理费用就低了。另外有人纠结汇兑损益，从虚的讲行规就该是从核心净利润中扣掉的，从实的讲这些债务根本没到期，所谓损益又没发生，说不定还债时候人民币升天了呢；
3）利润预测，我一直觉得开发商利润调节空间大，每年如何结算完全看公司诉求（如配售？行权？解禁？）所以靠算是没有用的，一年还勉强能拍脑袋，两年够呛，三五年预测那简直是搞笑了。要我估的话，19年增长25%，20年增长30-35%，具体看混改和诉求。分红40%不会变。理性预期，不高估，不鸡血，不“前瞻”的。
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为什么金茂早些年的结算不稳定？
这恰恰显示了金茂成长速度之快。金茂的项目，尤其是初期，有单项目产能极高的特点，不管是北外滩卖楼，还是广渠路金茂府、大宁金茂府、梅溪湖卖地，哪个不是大货量？也就是说结算同样的销售金额，金茂涉及到的项目更少，这就造成了竣工结算调节空间小的情况，容易忽高忽低。另外17年报出现了因集团考核税前总利润而造成的结算利润不及指引，这些随着考核制度改变，混改完成都不会再发生。
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说的都是好话，那金茂有风险吗？
金茂可以算得上是内房中惟一高成长和低风险特质兼具的公司了。非要我从鸡蛋里挑骨头，我觉得就顺着那句“机遇和风险并存”的思路，谈谈机遇最好的城市运营是否有风险。
城市运营为主的获取土地资源模式甚好，已经花了5000字描述。但招拍挂也不能放弃，尤其在核心城市的土地市场出现机遇时。或许和团队精力有关，年初至今土地市场出现过很多机会，但除了长沙外，几乎没有看到金茂在一二线招拍挂拿（非城市运营定向）的地。
总结金茂核心竞争力时，我把城市运营带来低成本土储，和核心城市标杆产品塑造高端形象排在了前两位。城市运营项目当然也能延续金茂的高品质，但毕竟从位置上还是以新兴潜力区域为主，产品单价其实并不高。金茂不是一家绿城这样依靠长期不惜成本做产品积累出口碑的公司（股东也不希望金茂这样），金茂的口碑积累时间之所以远比绿城短，和成功的品牌定位、有逼格的“奢侈品感”营销是密切相关的，而这种品牌形象需要不断去维护和加深。最能够让公司维持高知名度和高端形象的一定还是广渠路金茂府、大宁金茂府这些市中心的项目。我认为在核心城市（北上广深、苏州、杭州、南京、宁波、武汉、西安等等）每年应当开盘或加推1次中心地段的府系项目（如大宁和虹口位置），及2次以上潜力次中心地段项目（如西郊和虹桥项目位置），目的就是循环积累品牌口碑，对回报要求可以略微降低。
城市运营的“风险”是国企战略下放到区域执行时对“度”的把握。城市运营项目体量大、周期长，还会沉淀少量长期持有，所以个人觉得，一是如上文提到的，不同城市发达程度不同，谈项目的难度存在差异，有些中西部二线城市“识货“的眼光还需时间培养，是否区域考核时把项目所在城市的发展前景也计入考量，或者宁缺毋滥；二是对能级偏低城市文旅类项目总量的把控，文旅是金茂三种产品类型中最容易和融创、恒大甚至碧桂园出现同质化的，也是所在城市能级最低的，如果项目数量占比太高就容易给人和这几家模式无差异之感。（每当自己吐槽起低能级城市，脑海中就会浮现出金茂某城市投资总幽幽的那句：何不食肉糜？）
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最后再给金茂挑挑毛病？
挑毛病OK的，但以提改善建议的形式出现更美：
1）好不容易积累的高端口碑真的太重要，高速增长对产品品质是考验。金茂项目维权情况少于定位相似的同行，但毛坯建安也更高。对各类已经出现的问题都需要重视，珍惜每一个购房业主在选择金茂时心怀的信任和对高品质的憧憬，不把责任全推给限价，我觉得长期品牌维护比单项目盈亏更重要。
2）第二个问题我自己确实没想到，但看到很多投资者提出过，觉得确实有道理，既产品线能否更丰富，我指建筑风格而非使用的绿色科技系统，去满足更多不同口味的购房者。
3）平心而论，央企那些常见病在金茂身上都算很轻的了，市场化管理，我熟悉的金茂员工都加班很厉害，这可能颠覆了投资者对央企的认知。不过对比民企来说确实还做得不够，比如可提高激励，减少内部各类浪费时间的事务性工作和会议，尤其在已经很忙情况下，如果后台部门还占用买卖前线部门时间刷存在，就很可恨了。