摘要：万科、融创、碧桂园、中海地产、华润置业……上半年头部房企为何业绩亮眼？ 万科上半年实现归属上市公司股东的净利润达118.4亿元，同比增长29.8%； 融创中国现金余额达1380亿元，相
万科、融创、碧桂园、中海地产、华润置业……上半年头部房企为何业绩亮眼？
万科上半年实现归属上市公司股东的净利润达118.4亿元，同比增长29.8%；
融创中国现金余额达1380亿元，相较2018年底增长了14.8%；
碧桂园毛利润同比增长56.9%至548.6亿元，净利润同比增长41.3%至230.6亿元；
中海地产股东应占溢利上升7.4%至249.4亿港元，核心净利润同比增长9.5%至209.9亿港元……
近日，众多头部房企发布2019年上半年业绩公告，并举办业绩发布会。从数据可见，上半年这些头部房企的成绩单可谓亮眼。而头部企业的业绩如何，从某种意义上反映了所处行业的发展现状。
上半年赚了118亿万科首提“第三次创业”
上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；房地产业务实现销售金额3340.0亿元，同比增长9.6%。
报告期内，万科实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%；实现归属上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期上升0.59个百分点。每股基本盈利1.06元，同比增长28.8%。
“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”这是万科董事会**2018年6月在万科股东会上的表态。
那时候，万科探索多元化业务已经六年，但培育的成效并不显著，无论是营收的规模或是盈利的状况，在短时间内都看不到取代住宅开发业务的可能性。
几个月后，万科的内部会议文件被曝光，郁亮提出要“收敛聚焦”、巩固提升“基本盘”，其中万科的基本盘是“住宅开发业务”，郁亮还提及，“三年尚未找到成熟商业模式”的业务可以不再做。
万科发出了“最强音”，彼时舆论的观点都认为，万科将聚焦主航道，而新业务的探索或许将暂告一段落。
这只是硬币的一面。万科管理层不止一次强调，“收敛聚焦”不是“砍树”，而是“修枝剪叶”，新业务还是要做，然而公众记住的总是最具冲击力的部分。
万科过去这半年的关键词，在《致股东书》中是可以被窥探到的，大抵概括起来，就是巩固“基本盘”和寻找“第二曲线”。
郁亮说，万科未来十年的基本盘还会是住宅开发。基于这一判断，万科在土地市场上依然活跃。截至2019年6月30日，万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，分别同比增长12.38%、36.53%。
在由中国指数研究院发布的拿地排行榜上，今年前7个月，万科的拿地金额超过千亿元，仅次于碧桂园排名第二。
不可否认的是，万科的住宅开发业务正在接近它的天花板，它的规模增速已经持续放缓。上半年，万科的房地产开发业务实现销售金额3340.0亿元，同比增长9.6%，这是近年来增速最低的一次。
在这个业绩发布季，“焦虑”和“担忧”是写在每一家房企脸上的。面对一个“稳健”发展的行业，“树已经不可能长到天上去”，寻找具有潜力且可持续发展的业务是当下的必修课。
万科总裁祝九胜说，万科“正处在第三次创业”阶段，它的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑第二条增长曲线——万科首提“第三次创业”。
万科仍在寻找它的第二曲线。非开发业务中表现最好的物业服务板块，体量和住宅开发业务暂时还不在一个量级；至于长租公寓、物流仓储等其他业务板块，万科“领先领跑”的优势还在路上。
房地产行业的商业模式和盈利逻辑相比起来是足够简单粗暴的。从一个野蛮生长的行业切换到精耕细作的范畴，万科至少要先跳出原先的思维。
《致股东书》中，万科说：“我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。”
就像祝九胜所言，万科会“敬畏市场、顺势而为，因势而变”，在未来很长一段时间，这或将是万科的座右铭，是它持续寻找“第二增长曲线”的动力，也是它“第三次创业”成败的指南针。
手握1380亿现金融创中国下半年无拿地指标
上半年，融创中国实现收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利102.9亿元，同比增长61.7%；毛利193.5亿元，同比增长67.88%；毛利率进一步提升至25.2%，同比提升了0.5个百分点。
期内，融创实现销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%。截至2019年6月底，融创现金余额达1380亿元，相较2018年底增长了14.8%，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。
融创中国的创始人孙宏斌是经历过人生的大起大落的。
从顺驰到融创，从偏居一隅的小开发商崛起为布*全国的龙头发展商，孙宏斌对房地产行业的风险的把控和机会的把握必然有着更强于同行的认识。
孙宏斌曾经不止一次说过，要“小心拿地”“停止拿地”，他一直在警示风险，但很少有人当真——过去几年，融创中国正是凭借着擅用杠杆擅长并购冲进TOP5阵营的。
在并购市场上所向披靡，融创的土地成本足够让其他开发商艳羡。
2019年上半年，融创的平均土地成本仅为4307元/平方米，2018年、2017年同期分别是3620元/平方米、5800元/平方米。
融创的布*几乎集中于一二线，它目前的土地储备约2.13亿平方米，其中超过83%位于一二线城市。
与其土地布*相似的万科、中海，同期的土地成本分别为均价6900元/平方米、超过10000元/平方米，融创远低于他们。
在2019年年中业绩会上，孙宏斌又说了，“停止拿地”。这一次他或许是对的。
从融创的拿地动作中也可见端倪。今年以来，它被人记住的并购是：和泛海125亿的交易，收入了京沪两宗地块；和新湖中宝67亿的交易，接盘了20余宗土地。
无论是体量或是金额，这两笔交易和过去数年融创的凶狠进击都不可同日而语。今年上半年，它拿地也开始冷静了，孙宏斌在2019年年中业绩会上说，从4月以后，融创就基本不拿地了。
孙宏斌还说，“下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的”。
第一阵营的房企中，中海、华润和万科还在逆周期拿地。虽然他们也说，要敬畏市场、审时度势，但像融创如此旗帜鲜明地表达观点，其他TOP级别房企不曾出现过。
融创过去在资金的安排上向来要比其他房企更加激进，不过房企融资，已经开始关闸了。
孙宏斌指出，融资的收紧是史无前例的，这次是从融资端切入的调控。“在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响。当前的政策收紧将会是一种常态化的控制，对于销售端来说会有很大的影响，同时，这也将对土地市场造成非常大的压力。”
未来的房地产行业，对稳健增长的房企是更加有优势的。融创深谙这一点，也将“降负债”作为了长期的目标。
融创的资金面在今年上半年有所改善，其手握的现金余额为1380亿元，较上年末增加15%；现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。
融资不易意味着高增长不可能一直持续。因而，融创对排名也变得佛系。年初的2018年业绩发布会上，孙宏斌觉得，第四名挺好。“前面的我们追不上，后面的也追不上我们。”
转眼间，融创就被保利反超了一个身位。放在十年前，孙宏斌也许会有心气喊话“重回前四”，但孙宏斌如今已经不再是那位“争第一”的孙宏斌了。
“第五名也挺好的。下半年争取保持住第五名。”孙宏斌说。
他也不再是那位拿地不眨眼、有地就买的孙宏斌了。数个月前，在保利撤出天房集团之后坊间盛传融创即将接盘，但老孙回答，“都不是真的”。
“城市运营商”华润置地的“中年焦虑”
上半年，华润置地录得综合营业额为458.5亿元，同比增长4.7%。其中，开发物业营业额为366.1亿元，同比增长0.3%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为57.0亿元，同比增长30.4%。
同期，华润置地的综合毛利率为38.2%，比2018年同期的48.1%有所下降。其中，开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。
这是一家构建了庞大商业帝国的房企。虽说几乎所有的龙头开发商都在标榜自身的运营能力，但细数起来，或许只有华润置地真正担当得起“城市运营商”的称号。
“家大业大”，华润置地人喜欢如此形容他们所在的企业。万科曾经说，未来希望能“和城市一半的人有交集”，华润置地或许已经早就达成了这一目标。
华润置地很愿意和外界分享它在城市运营方面的成就。在发布的财务报表和举办的业绩发布会上，华润置地的管理层对那些被其他房企称为“多元化业务”的方面总是着墨颇多。
如同它“稳健”的企业风格，华润置地交出的2019年年中报没有惊喜，不会惊吓，它的业绩向来不会让投资者感到十分亮眼，但也没有明显短板。
2019年年中报的核心财务指标中唯一走弱的是它的综合毛利率，今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%，去年同期为48.1%，同比下滑20.58%。
但那是由于结算结构所致。去年华润置地结算的项目中一二线城市占比85%~86%，今年为32%，且去年深圳悦府毛利率超过70%将毛利率拉高，华润置地的管理层当时已指出“这不可持续”。
华润置地的“城市运营商”底色则是足够鲜明的，今年上半年，公司实现签约额1188亿元，同比增长26%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为57亿元，按年增长30.4%。
“守住前十”“租金百亿”，华润置地的管理层曾经许诺过的目标，如今看来对它的确都是力所能及的事情，至少在2019年是。
这是一个“逆水行舟、不进则退”的过程。华润置地董事会**唐勇说，华润置地是有“中年焦虑”的，这是因为华润置地还在求发展，也表示华润置地对目前遇到的挑战，或者存在的问题正在思考、解决。
“危机感”驱动在房地产行业难能可贵。十年前，万达、富力都还是销售额的前十，谁又能够预料到如今这两家企业所在的境地，而华润置地能够长期也想长期位居前十，管理层必如履薄冰。
华润置地需要找准投资的节奏，控制融资的步调方能够在规模上长期保持龙头地位。今年上半年，它在土地市场的表现是足够积极的，截至6月30日，华润置地斥资820.6亿元收入了39宗土地，新增土地计容面积1021万平方米，同比增长24.8%。
然而这对于华润置地远远不够。毕竟很早之前，它就已经开辟了第二战场，而今在万科提出要“寻找第二曲线”，恒大“造车”的热情不减，碧桂园重金投入机器人行业的当下，它的每一步都备受关注。
华润置地在有意地培育住宅开发、商业地产之外的业务，长租公寓、场馆代建、康养地产都被华润置地的管理层所提及。
在这些此前未曾涉足的业务上，华润置地目前没有明显跑赢——期望长租公寓年底能够达到4万间，而今年上半年行业龙头的万科已经开业超过8万间。
华润置地的康养地产虽有华润集团作“大靠山”，目标是成为覆盖100万老人的综合康养运营服务供应商，但华润置地目前在这一业务上的水平还没有被证明。
华润置地曾被投资者称为中国内地的“新鸿基地产”，两者的业务模式类似，但新鸿基的市值超过3000亿港元，华润置地刚过2000亿港元，投资者寄望它能超过新鸿基。
但华润置地的“野心”与“实力”必然不会也不能被这一称号困住。它在“住宅+商业”两轮驱动的时代证明了自己。在更多新课题冒出之时，它还能够成为“排头兵”吗？
来源：每日经济新闻
原标题：上半年头部房企为何业绩亮眼
扫描关注
加入群里
群侃常州楼市
END
常州居住方式速递生活精彩
常州乐居出品
无条件欢迎分享转发至朋友圈
上投股份（上投投资有限公司）-四川硝化棉股份有限公司
1、上投摩根行业市场环境不佳，上投摩根行业基金业绩不佳。2023年A股市场受到多重因素的影响，如美联储加息预期、中美贸易摩擦、流动性紧张等，导致市场波动加大，投资者情绪低迷，基金净值受到压力。
2、年11月，唐建在某日尾盘突然拉升**众和的作法引起交易所的警惕，监管当*因此向上投摩根发出风险提示函，并由上海证管办对公司进行了有关内部管理的现场检查，一度暂停业务审批。
3、其实就是这样的：本来基金的未来操作是机密，不能对外宣布的，否则就违反了法律。那个经理（唐建）偷偷的把基金将要持有的仓位告诉了他家里人，让他家里人提前买入，然后基金进入后价格大涨就可以活动无风险超额利润。
4、这一事件恰好发生在上投摩根基金管理公司的首只QDII产品——亚太优势基金成立一周年之际。
中国前十房产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。
恒大集团有限公司恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。
碧桂园碧桂园成立于1992年，是中国最大的房地产开发公司之一，房地产行业规模化发展模式的倡导者，联交所上市公司碧桂园控股有限公司，福布斯500强企业之一，实力雄厚。
所谓公司股东退股，可以根据股东退股的方式不同分为以下两种情况：第一种，股权转让；股东通过把持有的股权转让给公司其他股东或者股东以外的第三人，以实现退出公司，完成股东的退股。
公司法规定，解散公司需要代表公司表决权2／3以上的股东同意才可以。这条是强制性规定，不允许有例外。所以，只有你同意解散公司是不可以的。你如果想退出公司可以采取以下措施：（1），可以将股权转让给你的朋友。
然后再去工商*领取注销证明就行，整个过程小公司的话半个月能搞定，审计费一般在3K~6K左右，如果公司基本没多少业务1K肯接手的也有。注意：不注销没有什么大影响，但若以后要开新公司会有很多麻烦。
因此法人代表不一定是股东。法人代表与股东的区别有哪些简单说，法人是企业的负责人。股东只是公司的资金投入者。在一般的公司管理中，法人享有经营管理的权力，而股东只是投资者，不能对公司业务进行经营和管理。
发行主体不同：股票是上市公司发行的凭证；而基金是基金公司发行的集合资产管理计划的产品。风险不同：股票的风险比基金高。3：收益不同：股票伴有高风险高收益；而基金的风险和收益相对适中。
股票和基金的代码位数都是六位的，有所不同的是号段不一样，所代表的股票和基金就不同。
本质不同股票是一种所有权凭证；基金是一种受益凭证。投资者购买股票后就成为该公司的股东，股票投资筹集的资金主要投向实业领域。投资者购买基金后就成为其基金受益人，所筹集资金主要投向有价证券等金融工具。
股票代码0或者6开头是区分方法；同样，1跟5开头是基金的区分方法，如果显示的股东代码是沪A的就是沪市的，如果股东代码是深A的就是深市的。
你好，基金代码和股票代码是不一样的，但是都是6位数。
排名前十的地产公司及其优势万科万科是中国房地产行业的领导者之一，其综合实力得分居于榜首。万科的优势在于其强大的品牌影响力和市场占有率。万科在全国范围内拥有众多的房地产项目，其品牌形象深入人心。
中南控股集团有限公司起步于1988年，已发展成为总资产近300亿元。2016年8月，中南控股集团在2016中国企业500强中排名第263位。2019年8月22日，2019中国民营企业服务业100强发布，中南控股集团有限公司排名第10。
中国房地产排名前十如下：富力地产成立于1994年，中国最具实力的房地产公司之一。中国民营企业100强发布2019年，广州富力地产有限公司排名第30位。
恒大地产国内在建工程面积最大。进入省会城市最多房地产企业之一，十大房地产品牌，著名品牌，恒大地产集团有限公司。
中国500强企业排名列举如下：中国平安保险（集团）股份有限公司。华为投资控股有限公司。正威国际集团有限公司。恒大集团有限公司。腾讯控股有限公司。招商银行股份有限公司。万科企业股份有限公司。
碧桂园控股有限公司，知名房地产企业，香港联交所上市公司，中国500强，华南大型房地产开发商，以“快速开发、快速销售”的营运模式著称，房地产行业大盘开发模式的倡导者。
到此，以上就是小编对于上投投资有限公司的问题就介绍到这了，希望介绍的几点解答对大家有用，有任何问题和不懂的，欢迎各位老师在评论区讨论，给我留言。
1、新三板股票进入北交所上市,有限售期吗?...
兆驰股份资金流向个股行情同花顺?兆驰股份2021半年报预计?...
本篇目录：1、2014九月份涨幅最大的20支股票2、诺如病毒股票有哪些...
据小编猜测，克来发债应该会在2020年1月上旬上市，中签收益目前我们也还未得知，还需小伙伴们耐心等待一下，2、值得一提的是，克来发债存在一定的破发概率，但破发的可能性不大，可以承受风险的小伙伴们适当申购，至于克来发债的上市时间，小编猜测为明...
本篇目录：1、2023充电桩概念股有哪些2、充电桩概念股票龙头有哪些...
本篇目录：1、钢铁股票代码一览表2、国信证券股票交易的手续费是怎么算的??...
中海地产新一轮组织架构调整
中海地产正悄然展开新一轮组织架构调整。
近日有消息称，中海地产对区域公司进行了内部调整：
华北区域合并北方区域成立新华北区域公司；
原属北方区域的青岛城市公司、烟台城市公司划入华东区域，北方区域平台直接取消；
华北区域管辖的郑州公司、武汉公司、太原公司以及华南区域下属的长沙公司并入中海西部区域，并成立新的中西部区域公司。
在城市公司方面，长春城市公司合并哈尔滨城市公司，成立长春片区公司；
广州城市公司合并佛山城市公司，成立广州片区公司。
随着组织架构出现变化，中海地产人事方面也随之进行调整。
新出炉的四大区首名单为，成欣执掌华北区域、刘慧明执掌华东区域、刘长胜执掌中西部区域、刘显勇执掌华南区域。
其中，刘慧明和刘长胜均为中海“海之子”出身。
此外，西部区域原负责人李英军调入华东区域另有重用；
北方区域原投资负责人薛飞调入新的中西部区域，继续管理投资事物等。
“除了已‘动刀’的城市公司，中海地产后期可能会将福州、厦门、苏州、无锡等城市公司进行合并。
通过区域整合，以适应组织和市场的发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，中海地产优化组织，是出于提升管理效能和压缩组织成本的需要，也是央企更加市场化发展的一种选择。
另外，以“海之子”为代表的年轻一代逐步走到台前，是中海地产用人特点的微变。
也是中海地产管理层的有机更替，会给企业带来组织效能和创新活力的提升。
房地产行业一观察人士说，行业下行是多数房企调整组织架构的直接原因，行业盈利空间持续走弱，房企要“刀刃向内”向管理要红利。
不管是设立新赛道还是精简总部、区域合并，都是为了更好地活下去。
另外，对于中海地产此次架构调整，业内一些看法是，通过推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，确保区域规模适度，实现“市场、人员、资源”的整合协同。
从具体投资路径也能看出中海此轮调整方向：2021年中海投资的主要阵地为4个一线城市及10余个强二线城市。
今年投资区域分布则延续一线城市和强二线城市的组合，在多个城市的集中供地中都有较大收获。
其中北京、上海、广州、成都等一二线城市加大布*较为明显。
中海地产曾被业内称为“最会赚钱房企”，高毛利率一直是行业标杆，也是自身最强有力的护城河。
变化也在发生，2021年，中海地产归属股东净利润出现了19年来首次负增长，毛利率也在2020年30%基础上直接跌了6.5个百分点到23.5%。
对此，中海地产管理层曾解释称，“毛利率是损益表的一个中间过程指标，我们更看重净利润率，它更能代表一个公司盈利能力、经营能力和精细化管理能力等综合水平。”
很多毛利率和中海差不多的企业，最后归属股东核心净利润率并不高。”
为了维护和保持中海在市场中的地位，中海也有规模焦虑。
从此次调整区域来看，华北地区仍是中海地产主要销售贡献区域，销售占比提升6个百分点到23%；华南地区销售占比提升4个百分点到18%。
从城市来看，北京、上海、广州和南京等10个城市销售合约额均超过了100亿元，其中北京实现销售合约额超过450亿元。
实际上，自“少壮派”张智超上位中海地产集团总裁后，中海就在寻求改变，不仅在投资上逐渐放开手脚，且屡屡拿下“地王”项目。
2020年8月，中海地产以成交楼面价每平方米9508元、溢价率26.88%，拿下哈尔滨1宗商业用地，刷新了哈尔滨历史纪录；
2021年3月，中海地产25亿元拿下郑州北龙湖“新地王”。
“在规模和利润之间，中海地产更应该以优化财务指标与提升企业流动性为核心目标。”
“目前它最大的挑战是在去化压力加大、经营挑战加剧的情况下如何保持财务稳健性”。
“必要的规模和合理的利润是保持企业流动性与财务稳健性的前提。”柏文喜表示。
（本文来源：中房网）
地产研学社，地产人学习、分享、求职、交流的精准定位专业学习型社群；
只接受地产、设计院、咨询及总包单位同行“实名+公司+岗位”加群，不按格式要求不予通过；
学习型社群组织 ↓
中海建筑和中海地产的关系？
子公司的关系，中海集团是中国建筑总公司旗下子公司，中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司。
中国建筑集团有限公司是中国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑房地产企业集团之一，拥有从产品技术研发、勘察设计、工程承包、地产开发、设备制造、物业管理等完整的建筑产品产业链条，是中国国内仅有一家同时拥有“三特”资质、“1+4”资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业
整点句最少报名5个产品请问5个产品的销量都要月销为10？？
胖东来”：从许昌到新乡胖东来在河南许昌，为什么要讲他呢？.请问什么人会跪在地板上擦地板？管5～20个人——10～30万，换一句话说，胖东来有几十个拿着像大连大商胖东来招50个女工，报名5000个，人家怎么就没有用工荒。.的积极性，就会研究10000个产品所有的销售，就会研究A类产品的缺货、补
中信集团为什么卖掉中信地产
应该包括两个原因。1、中信地产业务的住宅地产和商业地产已经做了分割，集团更加重视商业地产在核心城市的存量运营，定位的是城市运营商。2、这一轮的国企改革中，国资委要求调整国有资本管理体制，以管资本为主强化资本运营，实现国有资本的保值增值。中信集团住宅业务一直做得不好，尤其利润和规模与中信地产品牌脱节，加上中信股份已经实现整体上市，现在的重要工作是推进地产业务重组和业务线条的梳理，以保持主营业务突出，在资本市场赢得认可。3、另外这轮央企改革强调了央企的资本运营能力，既然住宅地产一直难以做大做强，所以比较合适的选择就是“借鸡生蛋”，以资产注入优质地产公司持股孵化资产规模，保值增值。拓展资料：实际上，中信在北京的几座标志性大厦，均有特定的运营管理公司。如国际大厦对应的是北京中信国家大厦物业管理有限公司，而京城大厦对应的是中信京城大厦有限责任公司。这几座大厦，也是目前中信集团房地产板块内举足轻重的几块重要资产。官网显示，中信旗下房地产业务目前分为：中信泰富地产、中信城开、中信和业、中信资产运营四大板块。其中，除中信泰富地产业务范畴内包括中高端住宅外，其余三大板块业务均以商用写字楼、城市综合体建设为主。可以说，目前住宅业务在中信集团整体占比重并不大。这于4年前中信地产业务的一次主动收缩。2016年3月14日，中信将旗下中信地产以及中信仅宁志在曲争名液使泰富旗下部分住宅物业，以总价310亿元售与中国海外发展，其中297.24亿，中海以10.95亿股自家股票为代价支付，剩余61.49亿元则以商业物业转让方式支付。中信中海此次资产置换之后，中信取得了中国海外发展二股东地位，并进一步扩充了商业地产规模，而中海则得到了中信旗下几乎全部住宅资产。目前，中信在中国海外发展持有10%股份，而正牌的中信地产则花落中海。
上半年负债率增长9%！中海地产深度布*山东的顺境与逆境
日前，中海地产在港公布2019上半年财报，实现合约销售额1942亿港币，同比增长28.7%，增速创五年新高。与此同时，中海地产总负债于六月底达4709.39亿港元，较去年同期的增长约9.08%。尽管如此，公司负债率及融资成本仍保持在行业最低区间。
1998年开始，中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势，逐步将地产业务重心向内地转移，逐步实现了向全国性地产商的转型。但与碧桂园全国200多个城市布*相比，中海地产进入的城市只有70多个，如果剔除子公司中海宏洋所布*30多个城市，中海真正着力布*的城市仅有30多个。
这其中，济南和青岛的单城产出效益，均呈现出不俗的水准。但成绩与布*的背后，我们也看到中海上半年负债率增长9.08%、在青岛的项目违法施工扰民、物业服务隐患等公司在经营、建设、服务方面的问题，亦不容忽视。
编辑/©走茶
上半年销售额达标的背后，负债率增长9.08%
近日，中海地产在港公布半年业绩。上半年，中海实现合约销售额1942亿港币，同比增长28.7%，增速创五年新高，也领先于其他同类开发商；商业收入同比增长15.6%至港币23.5亿元。
根据公开资料，中海2019年定下的销售目标是3500亿港元，据此计算，中海地产上半年已经完成全年目标的55.5%。
净利润方面，中海地产和碧桂园、万科、融创等龙头房企的净利润均超百亿，但中海的股东应占溢利依然领先同业，同比上升7.4%至港币249.4亿元（合计人民币约224亿），净利润率达26.7%。
业内认为，高额净利润折射出中海强势的财务管控能力。在大多数房企财务费用上升之际，中海财务费用逆市而行，中海2019上半年财务费用为4.76亿港元，与去年同期的6.9亿港元相比，有所减少。
与此同时，中海地产总负债于六月底达4709.39亿港元，较去年同期的增长约9.08%。集团资产总计7840.01亿港元，资产负债率约为60.07%，在手现金为1120.4亿港币，其负债率及融资成本在行业处于最低区间。
中海地产历经多轮经济周期磨砺，确立了成为卓越的国际化不动产开发运营集团的目标。
与此同时，中海地产有着明确的投资意向和比例，确立了三个层次的业务：
央企地产商阵营中，中海地产的盈利能力向来是第一，而在规模上却常年输给保利。2019年上半年，中海累计新增土地储备建筑面积464万平方米，其中，一线城市（北上广深）和香港新购地权益金额253亿港元，占44.1%。截止六月底，中海总土地储备为9175万平方米。
1998年开始，中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势，逐步将地产业务重心向内地转移，逐步实现了向全国性地产商的转型。但与碧桂园全国200多个城市布*相比，中海地产进入的城市只有70多个，如果剔除子公司中海宏洋所布*30多个城市，中海真正着力布*的城市仅有30多个。
这意味着，中海地产的单城产出效益，是领先行业的。
根据中海地产官网，公司自2007年开始布*山东，先后在青岛、济南、烟台、潍坊、淄博、济宁六城进行了项目建设。而在发展三大产业方面，以探索养老行业布*为例，目前，中海地产已在北京、天津、济南、青岛等城市规划与配建多个养老地产项目。计划到2022年，将在老龄化程度较高，需求旺盛的一线及重点二线城市建设运营100个养老项目。
在2018年的单盘销售前十榜单中，中海独占4席，其中销售金额唯一突破百亿便是济南华山珑城项目，作为山东省最大的棚改旧改拆迁项目，华山珑城需要更新各类建筑约424.3万平方米，到目前为止，华山片区已经安置居民超过一万户，回迁两万余人。
中海华山珑城
在青岛布*10个项目
中海自2007年开始布*青岛，也是中海在山东省布*的第一城，截至目前已在青岛布*了10个项目。
中海大手笔深耕青岛主城区，有6个项目位于市北区，而海泊河33号这一安置房项目更是青岛市市北区重点改造建设项目、青岛市“两改”重点项目、2017年“市北区重点项目提质增效活动”项目。
根据市北区城建*近日发布的消息，海泊河33号地块安置房项目正在工程收尾，近期将竣工交付，未来将有900户安置房居民搬进新居。
然而，2015年，据青岛财经日报报道，市北区海泊河33号地块拆除工程违法施工、扬尘污染严重等问题多次被市民举报。
青岛市拆除管理部门向项目责任人中海地产（青岛）投资开发有限公司下达了《责令停止违法拆除施工行为通知书》，全部违法事实查实后，市房屋拆除管理部门将对海泊河33号地块拆除工程违法案件进行全市通报批评，并对相关责任单位依法进行行政处罚。
而在近日，青岛市市北区延吉路76号“中海·紫御观邸”小区部分业主代表反映称，中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司不执行**价格批文，无视行政法律法规，在**批价每平方米2.91元，且明文规定在小区业主委员会未成立前不得涨价的前提下，擅自扩大收费项目，提高收费标准，私自以所谓增值服务名义，将物业收费上涨了每平方米2.49元，并利用原青岛市物价*［2011］27号文的文号将其违法增值、增价行为隐藏其中，在合同和小区广告栏中注明并予以公示，误导业主认为小区物业收取的每平方米5.4元物业费是**价格主管部门依法核准的。
业主投诉称，中海物业青岛分公司仅通过各种违法违规的暗箱操作、巧立名目的违法增值和价格欺诈，每年额外从全小区449户业主身上获利约337万元，每户业主每年被额外多收约7500元。
2019年，在融资环境收紧、降杠杆的大背景下，坚持贯彻“房住不炒”、向“开发+运营”主航道迈进的中海地产堪称央企地产商发力的典型样本，中海的产品力在济南和青岛都已经得到了产品认证，相信中海在地产业务基础上做加法和衍生的发展方向下，将自律放到和盈利一样的位置，便能在实干中获得好口碑。
（楼市凤向标综合，来源：界面山东）
往期看点
● 青岛新机场21村（拆迁）具体名单公布！
● 青岛没买房的恭喜！共有产权房来了！
● 20个站点！青岛地铁6号线大揭秘！
● 探访山东“白菜价”海景房：单价1800元，跌回10年前！
上市房企经营安全测评2月榜：中海稳健经营，正荣、祥生表现不佳
价值公司100系列价值榜单，是从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。
“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。
一、测评体系与意义
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。
在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。
由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年**工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。
因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。
根据测评体系，测评结果如下所示：
在本期测评中，我们发现房企经营状况总体进一步获得改善。
在政策方面，中央表现出对房地产行业企稳回暖的信心。可以看到，春节后各地首套房贷款利率下调、限购限售放开等政策效果逐渐落地，房企销售额同比有所回升，特别是头部国企、央企及优质民企等。
土地市场方面，在政策逐渐优化及优质地块释放的双重刺激下，房企拿地积极性有所回升。
融资方面，不动产私募融资重启，房企融资再开启一个新途径。
具体来看：
在政策方面，中央再次强调防范房地产业引发系统性风险。随着市场回暖以及资金向房地产行业集中，应该警惕再度出现新一轮房价过快上涨，以及投机炒作行为。
在促进房地产市场重回正轨的同时，也要坚持“稳字当头、稳中求进”。
在销售方面，节后销售表现强劲。数据显示，2023年1-2月房企累计销售金额释放出了反弹信号。
鉴于去年同期销售基数较低，且各省市救市政策逐渐发力，春节后各地市场回暖明显，头部房企表现强劲，前50房企中超半数房企销售额同比上涨，国企、央企上涨幅度明显好于民企。
在投资方面，重点房企投资积极性略有回升。2月重点房企拿地总额虽同比下降，但降幅较1月大幅收窄，房企投资积极性正在重燃。
从2023年首批拟供住宅用地清单的变化可以看出，集中供地出让政策逐渐优化，优质地块占比也较多。
在融资方面，不动产私募融资方式重回房地产。2023年前两个月房企融资同比均有上升，为全年开了一个好头。
2月中旬，中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点指引，意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力手段。
1、持续稳健房企：
在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。
部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本次选出中海地产、金地集团（600383）和滨江集团（002244）三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。
中海地产：前2月销售超400亿，评级公司高度看好
从短期来看，中海地产2023年1-2月累计合约物业销售金额约406.11亿元，相应的累计已售楼面面积约220.47万平方米，同比分别上升58.5%及56%。
此外，中誉集团公布旗下子公司收购205万股中海地产股份。中誉投资风格偏向于新能源汽车及蓝筹地产等，此番收购动作体现了市场对中海地产的认可。
从长期来看，标普、穆迪、惠誉三大评级公司给予中海地产“投资级”评级，三大国际评级机构的信用评级是房企海外融资的重要信用背书，保障了中海地产今后融资渠道的畅通。
作为一家具有央企背景的港股上市公司，随着房地产利好政策的不断释放，中海地产已成为行业稳定器之一。
基于以上短期与长期经营表现，中海地产在本次测评中获得5星级。
金地集团：去年重回行业前十，已成代建领域领头羊
从短期表现来看，金地集团前2月实现签约金额147.9亿元，签约面积83.4万平方米，同比分别上升54.0%和77.7%。
而从2022年全年销售上看，蛰伏多年后，金地销售额重回行业前十。此外，金地也与农业银行、工商银行和华夏银行等分别签约，获得授信额度支持。
从长期表现来看，房地产代建赛道已经进入成长期，而金地早在10年前就已入*代建领域，如今已成为行业领头羊之一。
截至2022年末，金地代建业务实现累计管理项目数量超过115个，同比增长49%的；业务布*聚焦核心城市群和都市圈，布*全国超40个城市。
基于以上短期与长期经营表现，金地集团在本次测评中获得5星级。
滨江集团：开年连斩杭州3宗地，全行业人效比称王
从短期表现来看，滨江集团1-2月销售额231.9亿元，同比增长31.7%。
在今年杭州首批集中供地中，滨江集团以34亿元揽下3宗地，继续巩固自己在杭州的土储面积。
而2022年全年，滨江拿地41块，其中杭州38块，其在杭州的区位优势仍在持续扩大。
从长期表现来看，将杭州视为大本营的滨江集团，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军，将杭州视为其回笼资金的基本盘。
此外，滨江集团的人员能效管理也是其“标签”之一。2022年滨江集团全年累计销售1539亿，而且员工数则为1644人，人均产值达到了惊人的0.94亿/人，行业领先的人员协同能力为其长期发展打下了良好的基础。
基于以上短期与长期经营表现，滨江集团在本次测评中获得5星级。
2、明显改善房企：
随着行业逐渐复苏，当前房地产市场运行状况有所改善，市场信心总体在增强，部分房企也呈现明显回暖迹象。
本期榜单中，中交地产（000736）和雅居乐集团近期经营上取得不错成绩，排名有所上升。
中交地产：股东实力雄厚，2022年公司市值增幅达182%
从短期表现来看，中交地产持续发挥股东的雄厚实力优势，于1月宣布再度新增100亿元母公司借款额度，随后35亿元定增方案获中交集团、地产集团批复，该笔定增的募集净额将全部用于5个项目的“保交楼、保民生”工作中。
从长期表现来看，中交对组织架构进行了区域性调整。其宁波公司并入杭州公司，南京公司并入苏州公司，惠州公司并入广州公司，可以看到其调整思路为聚焦高能级核心城市，并在这些城市持续深耕。
截至2022年上半年，中交地产的土储建面达到3012万平米。其中，72.4%位于二线城市。当年下半年，中交又在核心城市进行了一系列补仓动作。
充分的资金支持和规模的不断扩张，使得中交地产2022年市值同比增幅达到182.05%，为A股上市房企涨幅最大的企业。
基于以上短期与长期经营表现，中交地产在本次测评中获得4星级。
雅居乐集团：销售额跌幅收窄，融资渠道持续畅通
从短期表现来看，雅居乐集团前2月预售额约125.6亿元，同比减少10.92%，相较于去年全年50%以上的跌幅已经有所回暖。
在融资端公司也已获得多笔募资，其中20亿元中票获交易商协会接受注册，以及先旧后新配售的2.2亿股，所得款净额4.89亿港元。
此外，公司与雅生活达成“抵房”协议，可以用资产抵销未偿还应付款项。
从长期表现来看，雅居乐在境外融资窗口一直没有关闭，2022年分别获得过8.94亿港元2024年到期的夹层融资并两次进行配股融资，筹集约14亿港元。
在境内融资市场，雅居乐也是21家中债增“白名单”民企之一。通畅的融资通道,叠加通过“以价换量”所保持的不错的销售回款，使得雅居乐稳步前进。
基于以上短期与长期经营表现，雅居乐集团在本次测评中获得3星级。
3、表现下滑房企:
房地产行业经过这一阶段的大洗牌，行业格*虽逐渐由动荡转变为稳定，但房企分化较为明显，部分房企仍未完成复苏前的准备，或是仍在紧绷的现金流下苦苦支撑，或是已经出现信用风险事件。
本期榜单中，正荣地产和祥生控股表现不佳，排名下降较多。
正荣地产：销售端仍深陷泥沼，高层人员结构巨变
从短期表现来看，正荣地产前2月合约销售金额不足30亿元，同比降幅更是达到了74%。
相比于其他此前暴雷房企的近期销售额已经处于修复阶段，正荣地产在销售端仍未趋稳。
近期正荣地产的三笔债券还宣布违约，总体金额约80亿元（人民币），预计3月底之前提出境外债整体管理方案。
从长期表现来看，2022年上半年正荣地产三道红线均未达标，属于“红档”企业，与其此前力图争取“三道红线全部达标”的目标相距甚远。
此外，正荣集团董事会架构缩编，董事长欧宗荣辞去现有职务，欧国强和黄仙枝退出董事职务，集团仍处于从家族式企业向职业化及规范化管理转型的阵痛期。
基于以上短期与长期经营表现，正荣地产在本次测评中获得2星级。
祥生控股：清盘呈请聆讯再度延期，偿债之路仍不明朗
从短期表现来看，鉴于此前企业资金短缺，评级下调等负面信息加持，祥生控股前2月合约销售33.19亿元，同比下降47.8%。
此外，2月祥生控股清盘呈请聆讯再度延期，并称公司正就5笔票据启动重组程序。
从长期表现来看，尽管祥生控股已祭出多种纾困手段，但其偿债压力仍存。
2022年，祥生控股先后折价出售旗下物业公司，康养公司及多家项目公司，其全年累计出售资产超17亿元。
祥生控股还退掉了杭州的大学城北项目地块，并申请了纾困稳保产业基金。但整体来看，其债务压力仍然高企，偿债之路仍不明朗。
基于以上短期与长期经营表现，祥生控股集团在本次测评中获得2星级。
监测时间：截至2023年2月28日
深圳中原物业顾问房地产项目销售百问
深圳中原物业顾问房地产项目销售百问深圳中原物业顾问“南山海滨项目”销售百问第一部分：项目概况1、本项目身前事：答：京光海景花园是由A、B、C3栋33层高层商住楼组成，其中C、B栋分别于1996年2月、1999年1月竣工交付使用，A栋1996年完成地下室部分施工，2002年复工进行主体部分施工，2004年2月建至29层因公司重组等原因停工，现公司已完成重组再度复工。2、发展商是哪家公司，实力如何？曾开发过哪些代表项目？答：发展商为深圳海滨房产有限公司，成立于1985年7月，其股东分别为深圳市玉湖投资有限公司和南油开发建设有限公司（前身为南油集团），曾成功开发区域地段内高尚别墅裙南海花园及高层住宅京光海景花园B、C栋。公司完成重组后，公司实力得到全方位的提升，拥有较多的土地储备，以严谨、高效、诚信作为企业经营理念，力争将开发的每一个房地产项目做成精品楼盘，为客户创造价值。3、装饰设计单位哪家公司设计？代表作有哪些？答：好思威：万深圳万科城市花园、蛇口中海丽苑中海怡翠山庄、百合山庄、皇御苑住宅大堂、商场、架空层环境设计；金海湾装饰设计套餐；小小芳邻实业：好景豪园等等、菲尔文：尚都、香域中央、熙园；4、销售代理是哪家公司？答：深圳中原物业顾问有限公司；该公司是2004年获得“中国100强金牌顾问”第一名的香港中太养千传协末律树造原集团的深圳子公司，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理信心标志”的美誉，从97年起，先后代理了中海怡翠山庄、皇御苑、中海阳光棕榈、金域蓝湾、雅颂居、红树西岸、置地·逸轩等著名项目。5、主要经济技术指标？总建筑面积：34564㎡计算容积率面积（不含地下室）：34564㎡
银行，电力来自，地产版块，有哪些基金
银行，电力，地产版块的基金有：新华优选分红混合、新华钻石企业股票、中海蓝筹混合、工银瑞信金融地产、华商大盘量化精选灵活配置混合、招商大盘蓝筹股票等。拓展：基金，英文是fund，广义是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。我们提到的基金主要是指证券投资基金。1、基金按照投资对象的不同分为：货币基金、债券型基金、混合型基金、指数型基金和股票型基金和特种基金。2、根据募集方式不同分为：公募基金和私募基金。公募基金就是指基金公司可以公开募集和宣传的；私募基金不能公开宣传，起点100万。3、根据设立方式不同分为：开放式基金和封闭式基金。开放式基金就是可以随时申购和赎回的基金，因此开放式基金的份额是变化的；封闭式基金的意思就是份额不固定，在封闭期内不能申购和赎回。4、根据交易场所不同分为：场内基金和场外基金。场内基金就是在交易所上市的基金，一般有独立的行情可以观看；而场外基金就是指交易所以外买卖的基金，比如在支付宝、微信、天天基金等渠道购买。股票与基金的区别：①股票是一种有价证券，是股份公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权，购买股票也是购买企业生意的一部分，即可和企业共同成长发展。②基金（Fund）有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。人们平常所说的基金主要是指证券投资基金。基金不仅可以投资证券，也可以投资企业和项目。基金管理公司通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人（即具有资格的银行）托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，然后共担投资风险、收益分享。基金净值共同基金所拥有的资产。每个营业日根据市场收盘价所计算出之总资产价值，扣除基金当日之各类成本及费用后，所得到的就是该基金当日之净资产价值。除以基金当日所发行在外的单位总数，就是每单位净值。