万科好还是蓝光好(常州万科，吃掉了蓝光豪宅)-鸿图投资网

摘要：常州万科，吃掉了蓝光豪宅 Part 1 这几天在常州，发现已经有高价地成了烫手山竽。捂着不开，损失财务成本，贸然开卖又是直接亏损。这种*面，露出端倪。高价地是开发商对彼时行

常州万科，吃掉了蓝光豪宅

Part 1

这几天在常州，发现已经有高价地成了烫手山竽。捂着不开，损失财务成本，贸然开卖又是直接亏损。这种*面，露出端倪。

高价地是开发商对彼时行情的一种判断，大白话就是在“赌”。行情好的话，房价上涨、融资成本低，想怎么花就怎么花。毕竟这部分楼盘客群主要是城市极小的群体，用美轮美奂的产品即可取悦之。

但到了现在，开发商三道红线一拦，融资这条通道已经极窄，政策+限价又悬于头顶，如果单纯靠“地价X2=房价”这样反推行情，不太适合。

从2016年-现在，很多人买房已经习惯了新房价要低于周边二手房（倒挂）。

理论上来说，这不对。一个楼盘如果能日光，说明房价定低了。如果整个城市的限价新房都日光，说明这座城市成为套利场。高价地，命运叵测，从目前的房价格*看，阶段性少亏即为上策。前期亏，中期提价，后期赚，用时间来换取价格空间。

但，很多高价地都没有挺得过“前期”。卖身，也成了“正常现象”。

Part2

2016年4月15日，南京京奥港未来墅所在地块被北京京奥港以总价47.6亿元拿下，楼面价高达22353元/㎡，一度成为当时的麒麟地王。放风价4万/㎡的项目，实际批的销许价却仅有2.5万元/㎡。

2017年，京奥港未来墅被南京媒体曝出工地停工的消息，并流传出现场照片。之后，又经历了“开发商抵押资产、项目欠薪停工，项目整体被收购”等各种事件。

最终，这个曾经的地王京奥港被迫卖身蓝光，这也是当时蓝光在南京的第二个项目。虽然是接手了京奥港的摊子，但蓝光信心十足，直接上马“黑钻系”，打造了蓝光黑钻公馆。

不过，虽然叫“黑钻公馆”，但是很多规划已经无法调整。

而常州的蓝光黑钻公馆，则不一样，完完整整货真价实的“黑钻”系，一度也是业内标杆。可惜说易主就易主了！这次的东家，则是万科。

提到这件事，常州人一阵唏嘘。

Part 3

这个项目在哪儿？

“龙城小外滩，最忆三堡街”说的就是“蓝光”的位置，今年地铁2号线通车之后，交通也变得顺畅起来了。

整个三堡街东起西仓桥，西至中吴大桥，长约1200米，是一条有着700多年历史的常州老街。还有一段类似南京1912的清吧一条街，灯红酒绿之下，帅哥靓女较多。

当然，蓝光黑钻离吾悦广场、五星公园都很近，也算得上“出入繁华”。

实地走走，售楼处的围墙呈现暗黑色+镂空金属，其中“一场绅士收藏之旅”暗藏着调性与逼格，冷冷的，我喜欢。

我以为工地停工了，实际没有，依旧热火朝天：

门口的岗亭已经没有了保安，自然这个大热天，也不会有小哥来给我撑伞了。只留下金属元素+爱马仕灰陶瓷打造的曲面长廊。

只能沿着水冲面马路蹄石铺设的地面向售楼处走去，一路也没见一位保洁人员，树木也是随它们自由生长。

终于看到了水景，出自山水比德之手，现代的风格意向和酒店奢华的集合风格，凝练硬朗，一度也是惊艳常州。

大理石台阶，艺术感满满。一路叠景跌瀑，仿黑金沙砖和水磨石的组合的梯台。

号称艺术博物馆的售楼处，网红打卡必选角度。当然，那时你没有300万验资是看不了样板间的。

本来还想领略一下英国黑领+嘉宝双物业，可惜现在很安静，门口接待的小姐不见了。

登记的位置也是空当当。

诺大的售楼处，只有我一个人在里面“自助式看房”，好尴尬。

Part4

待了快半小时，才有一位万科的小哥被动和我聊了一会：目前售楼处暂时停止接待和销售房源，正在和蓝光做最后的交接。后面售楼处将封闭一段时间重新改造，有望引进万科“翡翠滨江系”产品（等官宣）。

8月份将公开临时售楼处。

小哥很含蓄，不过神情相当自信！毕竟是价值3万的豪宅。

虽然现场都是万科的工作人员，但交接工作还没有结束，内场的许多陈列也没有撤走。

还有许多设计稿展示还在，从这些画册里，也能看出当时蓝光在打造黑钻的用心，一共“历经上百次讨论，数十次修改”。最终选择点状式分布，以达到栋栋全维采光，户户可观景。

这个很有特色的曲面阳台和外立面设计，确实很“黑钻”。这么大楼间距，看着吓人。

只是蓝光撤离，万科接手。后期产品如何，要期待一下。如果真的打造“翡翠系滨江”那就吓人了，毕竟陆家嘴金融区的万科翡翠滨江是上海的顶豪代表。

▲ 上海万科翡翠滨江视角

万科翡翠滨江II期，葡萄牙米黄石作为立面，法国罗浮宫原石材质，堪称陆家嘴珍席原石经典，质地可以与纽约帝国大厦、洛克菲勒中心等美国地标相媲美。

常州万科，突然让人期待了起来。

Part5

这么看来，这个项目，最大特点是“万科+运河”。

这点很重要，不管是北向看、侧面看，还是什么方面看，“水”的因素是有含金量的，尤其是“运河”，是一种阳台景观。

这和小区的风景，看前排小区的排叠截然不同。据说万科改造后还有200㎡大平层，基本霸占了常州豪宅的TOP3位置。

一直以来，万科翡翠滨江系都是一条极具美学意蕴的“翡翠项链式”公园。和许多常州楼盘比，万科确实不是金光闪闪的土豪奢风，用的是英国切尔西花园的设计理念。清新优雅，花色深邃而微妙。

水系+精心设计的花草。

▲ 南京万科翡翠滨江示范区

实际看，万科接手蓝光的项目，还是有“翡翠滨江”的潜质，毕竟楼下就是运河。

重点还是在于万科怎么梳理，毕竟近几年常州一直缺豪宅，如果多数人都愿意居住的房子，这本身就构成了宜居的“供需关系”。现在我们关注的还是万科的未来的房价，会不会超过3万？这其中暗含了2个因素：

（1）内因。如果是品质靠谱、绿城万科融创，设计全新，那么就是会达到一个较高的位置。蓝光已经拔到了一个高度，万科只能更高。得让买房人眼前再一亮。

（2）改善趋势。未来价值也取决于城市的改善结构，天宁、钟楼有大量中产小区的存在，这也提供了大量潜在的受众，本来这个盘就是针对城市一小撮人。

许多人之前看了原来的蓝光黑钻，回来下定决心去买的有，吐槽价格的也有。这些都可能存在，毕竟不可能有完美的房子。毕竟，一次性拿出300万现金的常州人、新常州人，不算多。

买豪宅，有时候也需要实力与冲动。万科，能让常州人再“冲动”一次吗？

成都房产---蓝光,中海,华润,恒大,万科---哪个好？

个人觉得华润和万科都不错，最近还有一个地产公司很牛，保利。

【大公司创新情报】传万科80亿入股蓝光，双方回应：一切以公司公告为准

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蓝光地产谁知道，怎么样啊？

作为该地产的工程师，建议你还是不要买，主要原因在于蓝光太看中开发速度以获得现金周转，但开发速度太快导致的工期压缩，使得工程质量很难得到保障。

一般来说，蓝光的房子住几年后就会暴露很多细节问题，很是影响住户体验

蓝光和万科的房子哪个贵

如果是问那个贵，可以到售楼部咨询，如果是买房子没必要去问哪个贵，而应该关注哪个升值潜力大和居住舒适性强。

万科东望、万科雁鸣湖、绿城春和印月投资怎么选？蓝光雍锦世家可以入手吗？丨S姐问答NO.199_地产S姐-商业新知

万科东望、万科雁鸣湖、绿城春和印月投资怎么选？

Q（详问）：S姐，您好！雁塔万科东望1.86W高层容积率4.8，万科雁鸣湖1.65W，航天绿城春和印月2W容积率2.8，三个都是毛坯盘，哪个更适合投资？

A：首先非常感谢信任，其实这个房子的投资潜力，跟容积率关系不大，最主要还是看地段。万科东望属于雁塔，这个板块其实很久都没有发声了，确实也是因为雁塔是老的行政区，在土地开发上，有一定的滞后性相对比较缓慢。因为成熟度太高了，它可开发土地就很少了，这也就意味着它的发展速度相对会比新城区要慢一些。

第二个是万科雁鸣湖，雁鸣湖我觉得它最大的优势还是在于环境会比较好，然后价格偏低。因为浐灞现在沿着这个浐河也好，灞河也好，基本上没有什么便宜的房子了。但是它却在浐灞的边缘地带，虽然说它离曲江很近，但是还是属于浐灞。所以如果这个片区，它后期没有说归曲江管的话，同样也是存在发展稍慢的问题。

但是绿城春和印月它是属于航天，而且也是属于航天比较核心的位置。航天无论是从它的产业能级，还是从它现在配套的话很明显是一个新区的规划。它配套落位都是一些新的配套，商业、地铁，还有这个学校，公园。

从地段来讲，肯定是航天的地段更好、更优选，而且绿城的这个盘可能是要摇号的，因为这个盘的关注度很高，再加上航天确实也没什么项目可以选，所以商品房也比较稀缺。

Q（详问）：姐姐，您好，我是一个三个孩子的妈妈，看上了老城根蓝光雍锦世家3号楼191平的房子。但是去年听说蓝光出问题了，去项目部看置业顾问却说是老城根是开发商，蓝光只负责设计，没有资金投入。目前项目正常施工，就害怕后期停工等问题。想请教您这个项目敢不敢上车，求回复。

A：好的，非常谢谢信任。首先，老城根蓝光雍锦世家，确实老城根是第一大股东，它拿的地，它主要投入的资金，包括后期的物业也是老城根来做，蓝光主要是负责于品牌、设计和营销的输出，只是从去年开始蓝光的资金链不太好，出现了暴雷的情况，所以风评不太好。有可能在后期这个房子销售完了之后，老城根和蓝光就不会合作了，项目名可能就叫老城根雍锦世家了，因为主要的开发体还是由老城根来做的。而老城根城西的人都知道，它是开发老城根Gpark那个商业的，所以它在当地还是比较有实力的。而且这个盘子的规模不大，开发难度也没有那么高，目前它的资金监管也是正常的。因为自从去年三月份之后，西安的资金监管账户的要求就变严格了，所以保证了它的正常施工，不太会存在说停工或者烂尾的情况，很多在资金监管账户的钱动都动不了。

这个项目，我认为是比较适合于在城西工作生活的改善客群。第一，你也说了家里有三个孩子，你肯定需要一个面积大一点的户型。第二就是三个孩子的话，主要看你们工作生活的区域，因为最主要的还是要满足你们交通的便利性。城西这两年一直都比较缺房子，除了这个老城根蓝光雍锦世家以外，就是富力开元城。但是富力开远城呢，从品质上可能还没有老城根这个项目好。所以如果你要在城西去选改善楼盘，不考虑二手房的情况之下，可以去考虑这个项目。

Q（追问）：谢谢姐姐的耐心解答，您的回复解开了我心中的谜团和顾虑，让我更有底气去选择它。我们目前住在北关附近，孩子在后宰门小学上学，综合考虑后，红庙坡这边离的也不远，接送孩子也都方便。还有考虑的就是我看的3号楼1单元东户，不知道这边采光怎么样，希望从您专业的角度分析给个建议。3号楼1单元西户那边前面被5号楼洋房挡住了，还是有点担心这个采光，我们选的11楼，不知道好着没。现在这个时机适合上车吗？红庙坡十字东南角会建一个大型变电站，会对以后的房价和健康有影响吗？富力开远城太远了，我们就不考虑了，现在就是考虑孩子上学方便，老城根目前就这一个开发项目是吗？顺便再问一下，现在3孩家庭购房，税务方面有没有各方面优惠我可以享受到的，谢谢您。

A：我看你问的这个问题比较杂，有宏观的也有微观的。我先说一下这个采光的问题啊，我确实没有办法记住每一个楼盘它具体的楼位图，但可以告诉你，我们去选择楼位或者是这个户型所处的位置或者是楼层，主要就是基于采光好不好这个因素。采光如何去看呢？第一个是看南边的这个遮挡物，南边楼的一个高度；再一个，看它和南边楼的楼间距；第三个，就是看它的层平面，比如说它这一层是四户，那它有没有凸出来的这个户型对它的采光有影响，或者说它旁边有东西面的楼凸出来了，对它的采光有影响。一般就是从南边楼的总高度减去楼间距除以你所选的这个楼的层高，就是你可以适合选到的楼层，越往高当然采光、通风、视野都会越好。单元或者是具体户型的位置就根据我刚才说的，它有没有被东西户突出来的建筑物所遮挡，离得越远采光肯定是越好。

第二个说一下上车时机，其实你买这个房子很明显是自住，为了孩子上学方便，因为家里有三个孩子，所以必须要买一个191平的一个空间，所以不必要去考虑上车时机的问题。就算你将来要置换这个房子，那也是去考虑出手时机。入手时机从目前来看，你买的雍锦世家价格应该从来没有涨过价，它是整盘一次性进行价格备案的楼盘，所以它的均价没有变化。按理来说房价不涨其实就是跌，但是这对购房者来说是很好的，首先这个楼盘的价格相对还是比较稳定的。从目前的市场情况，今年也很明显，全国各地除了三四线城市，一二线城市都开始救市了。因为去年房企暴雷的太多了，这也是一开始你为什么会担心房子交不了的原因，这样就会导致大量的业主拿不到房子，甚至会出现断供的情况。而土地呢也卖不上价格，甚至卖不出去，那中国经济又被严重的拖累。所以今年一定是会救房地产的，而且今年的市场肯定比去年好，这也就意味着今年整体的西安均价还会比去年更高，所以你没有必要太去担心时机的问题。

然后第四个关于变电站，变电站它能够建在红庙坡这么人流量密集的地方，肯定是环保部门已经审批过的。变电站它是有辐射，但是它的辐射是比较轻微的，而且你要看它是在这个房子内部的，还是说暴露在室外的，它的高压电伏大概是多少。但是其实它能够建到这么人流量密集的地方，肯定是经过环保部门同意，对人体是无伤害的，这个不用太担心。然后你要说对房价的影响的话，不会起到决定性的因素。你永远记得对房价起决定性因素的是三点，第一点是中国经济还会不会持续上涨；第二点是还会不会有大量的人口去进入到你这个城市，因为这就会创造更多的买房需求；第三点是货币还会不会继续超发、还会不会继续放水，而超发放水之后，能不能够刺激大家去消费，资产价格会不会去推高。只要有这三点存在，房价就必然会涨。因为目前大城市的房子，它依然是具有金融属性的，这也是导致房价上涨的核心原因，而不是因为一个变电站。

然后第五个，说一下老城根，老城根就开发了这一个住宅项目，之前就是开发商业的那个地Gpark，也是因为它开发了Gpark，所以大兴区给了它这块住宅用地。最早它对开发住宅不是特别有信心，所以才跟蓝光去合作，但没想到蓝光又出现了问题。

最后一个说一下三个孩子购房税收方面的优惠，现在是这样子的，目前的这个三胎家庭的政策还没有出来，但是我认为后期肯定会有相应的一些扶持政策。目前主要还是针对个税，可以根据你抚养孩子的情况去在个税系统上申请一定的减免，这个你可以去问一下公司财务他们都应该知道。有一个个税APP，你在上面输入你的房贷，输入抚抚养老人的情况，输入你孩子教育的情况，就会相应的有一个税收减免的比例。然后发工资的时候，会去减掉那一部分再来扣税，你的扣税的基数就相对比其他人更低一些。

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去年下半年以来，西安地铁四期的消息越来越多。

浐灞偏改善的新房比较少，要么偏刚要么就是偏豪宅了，所以改善需求可选性不多，基本没有什么供应。

曲江星河湾、宸阅澜山登记均破千组，宸阅澜山凭借揽月阁板块以及1.6万/㎡的价格优势，登记火爆其实并不算意外。

随即，处于政策观望期的各家楼盘迅速上线登记平台，将本就处于加速供应的九月推入“井喷期”。

相较于主城区，西咸新区并没有太多的新盘画面，882平方公里的辽阔土地上，已有案名或规划释出的纯新盘只有17个。

如果去年西安楼市的关键词是“保交付”，那今年的关键词非“第四代住宅”莫属。

高新是一个产业比较聚集的地方，很多人因为在这边工作所以无论是刚性自住还是改善自住都习惯在这个区域，距离工作会更近。

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蓝光coco时代和万科嘉园哪个好

同问。。。

蓝光物业和中海物业、万科物业哪一个更好一点？

万科物业是我国第一品牌，万科品牌也是我国房地市场的龙头老大，风向标。

所以买房置业从物业品质各方面看万科肯定是首选！

DNF+12万仞好还是55级+13蓝光好？我想买把,但又不知道怎样选择。

虽然13的55蓝光比12万仞高攻，可是它没有光属性攻击，我们都知道光属性打怪硬直很高，怪很难还手，而无属性攻击很容易被破招，后期的怪硬直本来就高了，你又不是狂战，狂战开双刀拿巨剑就没有属性攻击的问题，在来了，万仞＋LV1的猛龙，还有猛龙会感电，光属性攻击感电状态下的怪，伤害是无属性的2倍，还有拔刀也会感电，可见拿万仞是非常明确的选择，如果您赞同我的观点，请您采纳，谢谢！