摘要：北辰实业大家怎么看？ 实话实说，综合分析：北辰实业最大的优势就是连续跌了十几年了，但成为超级超级大牛股的概率不大，纵然你拥有奥运村、亚运村、国际会展中心、五洲国际大
北辰实业大家怎么看？
实话实说，综合分析：北辰实业最大的优势就是连续跌了十几年了，但成为超级超级大牛股的概率不大，纵然你拥有奥运村、亚运村、国际会展中心、五洲国际大酒店、***会议中心，是的，你懂，但是普通老百姓不懂啊，就怕炒的太高，无人接盘。
北辰实业股票有前景吗？
有前景
北辰实业,上海A股上市公司,股票代码601588,低价大盘股,主营业务是房地产开发,物业管理,公寓,客房,住宿服务等,二零二一年三季度报每股收益六分钱,营业利润171.94亿元,该公司营业能力比较差,股性不太活跃,前景一小般般,不适合长期投资,
首创置业黯然退场
“三道红线”的到来意味着***房地产时代上半场彻底的终结，即便是像首创置业这种国企也需推陈出新、涅槃重生。
2021年6月25日，有市场消息传出，首创置业（2868.hk）或将私有化。当天首创置业股价开盘迅速拉升，盘中涨幅一度冲至68%，最高达1.88港元/股。
两周后，官方公告姗姗来迟，首创置业正式披露了相关消息，公司将向港交所申请自愿撤销H股的上市地位。要约人北京首创城市发展集团有限公司，提出以2.8港元/股将其私有化，注销总额为52.9亿港元。
在复牌后，公司股价暂升45.93%，7月12日，首创的股价已经跃升至2.54港元，创近两年来新高。
首创置业究竟缘何会走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其寻求私有化退市的诱因。主因还是由于近几年销售能力下降、业绩下滑。
01 股价萎靡
首创置业自2003年上市至今日，股价长期在2元以内徘徊，而在今年4至5月期间一度跌入1元大关。此外，公司交易流动性也长期处于较低水平。
作为北京**所属的大型国有企业，首创置业的业务布*包括住宅开发，奥特莱斯综合体，城市综合体，土地一级开发等核心业务。同时对于文创、高科技地产、长租公寓等赛道也有所布*。
2020年3月，公司公布的年度业绩数据显示，营业收入212.48亿元；营业利润18.19亿元，同比下降49%；归母净利润9.82亿元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。
首创财务总监范书斌对此解释道：“受到新冠疫情和部分城市调控的影响，公司二类开发项目销售速度不及预期，高毛利一级开发项目也未能上市，同时奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素影响下，公司业绩同比有所下滑。”
与此同时，奥莱综合体业务也向集团总部出售转让。
很显然，把奥莱剥离港股上市公司主体，可以减少港股对于资本运作、资金融资方面的限制；而总部的出手相助，可以提升其融资信用担保的资质，从而更好的支持奥莱在全国的健康发展。
盈利表现不及预期，首创置业长期以来的高杠杆同样存有隐患：现金短债比为1.13，净资产负债率为127%，剔除预售款后的净资产负债率为71.3%。三道红线中仍然踩中两条。
其实首创系的资金问题在今年5月就已有所端倪。4月末，上海电气通讯技术有限公司由于应收账款发生逾期，向法院提起了诉讼，请求判令被告首创集团、首创贸易公司向其合计支付货款11.93亿元及违约金。
一石激起千层浪，首创集团的资金问题瞬间引发了社会各方广泛地关注。
是什么让首创置业的资金压力与日俱增？又是什么让其二级市场表现低迷以至退市？
02战略摇摆
纵观首创置业的发展历程，其战略模式经过了三个阶段的转变，分别为离京、回京、再离京。
2002年公司在京起步，一年后于***联交所主板上市。此后迅速进入成都、无锡等市场，实现了环渤海-中西部-长三角的区域布*。
但是受到08年金融危机等多方面因素影响，大多数项目遭遇了去化慢的问题。
据统计，公司从拿地到开盘的平均时间间隔为2.17年，开盘3年后的累计销售进度过慢，使得首创置业在土地一、二级开发后无法快速转化出销售业绩，回笼现金流。
因此京外投资逐步减少，投资重点开始重新转回京津冀地区。此时的首创集团也积极发挥了大股东的资源优势，使得公司以低成本、低投入获取城市核心地段优质土地资源。
随着“330新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的销售业绩也创下新高。但过度依赖环京地区导致错过了三、四线城市的开发，京津冀以外地区的销售业绩长年处于不温不火的状态，增速趋缓。
反观此时加仓三四线城市的房企，以万科、碧桂园、恒大、中梁控股等为代表，均实现了规模上的跨越式发展。
对于企业来说，在全国化进展不顺的情况下，专注熟悉的地区无可厚非。但是轻率地放弃三四线城市，也等于放弃了扩大规模的大好机会。
随着环京地区“317新政”等限购政策的不断升级，公司被迫再次离开京津冀，开启了全国化的进程，而此时大本营京津冀地区的销售也不断回落，增速由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长接近于停滞。
03领军人物更迭
客观的讲，首创置业的战略摆动，与其大股东首创集团的领军人物更迭密切相关。近些年围绕首创集团董事长的话题可谓是层出不穷。
作为与王石、潘石屹，冯仑等***房地产黄金一代的领军人物，在***房地产行业最黄金的十多年时间里，正是刘晓光将首创置业推上行业龙头，公司也于2003年成功在港股上市。
刘晓光一度在京津冀地区疯狂扩张拿地。以至现在，首创置业还能继续啃刘晓光的“老本”，同行也戏称其为“京城地主”。
根据2021披露的半年报显示，公司一到六月实现销售面积32万平方米，而京津冀地区就达到了12.2万平方米，
然而首创的日益强大却无法掩盖刘晓光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌违规土地交易，刘晓光曾被带走调查，随后回归重新主持工作，并担任首创集团董事长直至2015年。2年后因病逝世，享年62岁。
刘晓光后，王灏曾短暂出任首创集团董事长一职。但王灏的首创之旅更像是基层历练，仅半年之后便离开首创步入政界。
2016年9月，李爱庆出任首创集团董事长及*****。空降首创前，李爱庆曾任北京市国有资产经营有限公司董事长。
李爱庆的空降让首创置业近年来将更多将精力转移到长三角、大湾区、武汉等南方城市，销售规模也持续维持在800亿元左右水平，但却始终难以突破千亿大关。
“首创置业作为国企会更多承担社会责任，过去较多开发高档住宅、未来会更多参与到保障房、长租房、集体房、安置房建设，以满足刚需和内需。利用企业较低的土地成本，更多投入保障房建设。”李爱庆在接受采访说。
在李爱庆的带领下，首创集团逐渐完善了环保产业、基础设施建设、金融服务业务等多元化的产业布*。并有首创置业、首创博桑、北京首创股份、首创环境控股等多家上市公司。
2020年5月，李爱庆不再担任首创集团董事长与*****的职务，由原北辰实业董事长贺江川接任。然而，仅仅退休1年的李爱庆于今年7月6日因涉嫌违法违纪被带走，正在接受纪律审查和监察调查。
04结语
首创置业，作为“京派房企”的典型代表，历经了刘晓光时代的如日中天，也品尝过李爱庆时代的五味杂陈，现如今面临退市私有化的无奈结*。
“去开发”已是大势所趋，虽然长年估值过低导致融资困难，但作为国企，首创需要承担更多的社会责任，跻身于更多的长周期业务。相反若是上市平台，细小的战略举措就会影响公司的股价波动，影响公司的市场预期。
因此看，首创置业的退市行为不失为识时务之举。
“三道红线”的到来意味着***房地产时代上半场彻底的终结，在融资通道愈发收窄的环境下，即便是像首创置业这种国企也需推陈出新、涅槃重生。
在私有化尘埃落定后，首创置业也将彻底改名首创发展，探索业务多元化的发展方向。
如十八里店的首创繁星，建筑面积达到40万平方米，曾拿到中央财政专项资金2亿元以上的补贴，成为北京市获得最大专项资金支持的单个租赁房项目。再如北京文创园朗园，已经实现品牌扩张，逐渐布*于杭州厦门等城市。
与此同时，退市回归首创集团的大系统，对于其业务本身也充满利好，毕竟AAA的信用评级大部分也源自于股东的担保背书。相信在“三道红线”指标持续改善后，首创的千亿魔咒或将打破。
房地产深度研究（三）：当前房地产市场风险有多大 - 知乎
经过前期房地产的宏观需求，供给的调研，预判结果是我国房地产行业需求增速将换挡进入慢增长时代。对于当前时间节点，经过2年的房地产市场出清的调整，目前房地产企业是否还存在泡沫呢？
资产是否存在泡沫，可以从两个视角来看：
房价收入比是指，一个地区每套住宅均价和家庭平均收入之比。一般而言，在发达地区，低经济增长的情况下，房价收入超过6可以视为较高区间。在我国经济增速发展4%~5%的区间内，全国房价收入比保持在7-7.5内属于合理区间，高于7.5则属于偏高。
从历史对比来看，2000年以来，城镇居民人均可支配收入年均增长10.6%，而商品住宅年均增长8.6%，2021年房价收入比仍处于高位，9.1。我国房价收入比从2014年到2021年开始持续上升，2020-2021年房价收入比来到历史高位，主要由于2020年受疫情影响，GDP和人均可支配收入分别回落至2.3%和3.5%，2020年开始的房地产上行周期的房价上涨，存在经济与收入支撑力不足的现象。
展望2022年，在政策前提“房主不炒和房地产长效机制”，2022年房地产政策继续呈现宽松走线，在本轮楼市的下行周期中，全国商品房成交均价会出现小幅下跌，预计全年跌幅在1%左右，主要原因分析有以下几点：
首先，房价与成交量需求相关，受到可配收入的影响，消费者买涨不买跌，预计2022年全国商品房销售面积会下降；其次，受供求因素影响，2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存增长，去化周期有所拉长。因此，受到小周期波动的影响2022年房价均价小幅回落，因此预测2022年商品住宅房价收入比将下降至8.5~8.7左右。
房价与租金的比值，其倒数为租金回报率，是从投资的角度衡量房价的合理性。一般而言，租金回报率在3%~5%为合理水平，国际上，纽约，东京租金回报比为5%，伦敦为4%。2020年国内租金回报率均值在2%左右，其中北上广深的租金回报率全部低于2%。
统计*目前没有空置率的数据，根据中金等机构给出的数据，国内城镇住房空置率在13%左右，高于东京的10%，高于***的2.6%。2017年***家庭金融调查与研究中心数据，二三线城市的空置率为22.2%和21.8%，一线城市为16.8%，空置率较高。
我国大多数房地产开发企业以高杠杆，高负债，高周转模式运转，房地产开发资金来源中，大致有50%依赖于银行体系。
1）居民住房杠杆风险根据人民银行统计，2021年末个人住房贷款38.32万亿元，同比增长11.3%，住房贷款余额/GDP为33.4%，低于发达***50.9%的均值，居民住房杠杆率处于安全边际内。
从2021年的净负债率来看，80家样本房企的负债率均值控制在53.9%，每年都在下降。目前国内对于行业杠杆严格监控和提防，这些组合拳式的监管措施近年来使得整体房企的负债率大大下降，风险进一步降低。
目前的行业监管主要有三项：
1.三道红线
2020年8月，央行和住建部出台了“三道红线”融资新规，房企融资进一步缩进，指标超标，融资会受限。这样导致的结果就是，越缺钱，反而借不到钱，必须被迫降低杠杆。
截至2021年底，77家内地房企中，绿档房企占比44%，黄档房企占比36%，橙档房企9%，红档占比10%。从“净负债率”指标来看，68家房企值低于100%，指标及格率为88.3%，相较2020年微降0.7个百分点。77家内房股净负债率均值为80.2%。其中，恒盛地产净负债率高达1389.4%，远高于行业均值。万科企业、***天保集团、港龙***地产等11家房企净负债率低于30%，安全边际较高。
从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，47家房企值低于70%，指标及格率为61%，相较2020年底的47%，提升约14个百分点。77家内房股剔除预收后的资产负债率均值为65.7%。其中，龙光集团、上坤地产、绿城***在“及格线”边缘，高于阈值不足1%；33家房企在60%~70%之间，集中度较高。
从“现金短债比”指标来看，50家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为64.9%，相较2020年底的89%，大幅下降约24个百分点，主要原因是期内房企在手现金“缩水”。据乐居财经统计，2021年内房股现金及现金等价物同比下跌均值为7.1%。
77家内房股现金短债比均值为3.3倍。其中，西王置业短债为零，龙湖集团、建发国际集团、汤臣集团现金短债比超过6倍；北京北辰实业股份、领地控股、景瑞控股、中梁控股等9家房企的现金短债比在1~1.1倍之间，略高于阈值。
相比2020年，绿档房企名单重新洗牌，港龙***地产、德信***、旭辉控股集团、三巽集团等新晋绿档房企行列，SOHO***、景业名邦集团等跌出绿档阵营。不过，绿档房企中也有少数“常驻”房企。龙湖集团已连续六年保持绿档，越秀地产已连续三年保持绿档。
2021年业绩会上，不少房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园，将力争在2023年中期前降至绿档；美的置业、绿城***计划2023年进入绿档；时代***则表示，将在2022年底完成三道红线转绿的目标。
2020年12月31日，央行，银保监会要求建立“房地产贷款集中度管理制度”，具体是将银行划为5档，分别设置银行房地产贷款余额占比，个人住房贷款余额占比的上限，对超过上限的机构设置2-4年的过渡期进行整改，2021年1月1日起执行。也就是说，超标的需要降低相应贷款供给规模。
房贷的增速方面，对于房企的贷款，当前的限制效果较为明显，而对于居民房贷的限制，当前还在继续增长中，增速仍然较高，明显高于全部的贷款增速水平。
2021年住宅用地实行“两集中”政策，具体要求：1）集中发布出让公告，原则上全年住宅用地出让不超过3次2）集中组织出让活动：同批次公告的土地以挂牌方式交易的，应该确定的挂牌起止日期；
2022年8月22日，***人民银行授权巩固的新一期贷款市场报价利率LPR：1年期3.65%，5年起以上4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是今年第三次下调5年期的LPR利率。受到LPR下调的影响，目前北上广深四大一线城市首套房贷款利率均降至5%以下，苏州，呼和浩特等地首套房贷款利率最低可以申请到4.1%。
2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.56万亿元，同比减少1.9%，降幅比上季末缩小0.3个百分点。个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。
7月房地产投资跌幅扩大，资金压力没有改善。从投资增速来看，1-7月地产投资累计同比-6.4%（前值-5.4%），7月当月同比-12.3%（前值-9.4%）。从房企到位资金情况来看，当前处于比较严峻的状况。1-7月房地产开发企业到位资金同比下降-25.4%（前值-25.3%），7月当月同比-25.8%（前值-23.6%）。如果从地产投资的分项来看，上半年增速最高的是器具购置（1-6月累计同比4.6%），安装工程是众多分项中增速最低的（1-6月累计同比-10.0%）。分项增速的分化体现的是当前项目实物工作量的进展比较缓慢，背后反映的是供应商或被开发商拖欠较多资金，当下开工意愿不强。
7月新开工当月同比-45.4%（前值-45.1%）；1-7月新开工累计同比-37.9%（前值-34.4%），在房企资金来源显著受限的情况下，新开工已经连续4个月同比增速低于-40%。从竣工的角度来看，1-7月竣工面积同比-26.0%（前值-21.5%）。7月当月同比-36.0%（前值-40.7%）。7月竣工持续疲弱，主要是受到去年高基数的影响，此外房企资金压力同样对竣工产生明显影响。
1.政策方面，“三道红线”政策中，不同档次下，房企有息负债允许的增速均以5%的倍数调高，杠杆越低，负债增量空间越大，这对于万科等杠杆控制良好的企业后期拿地融资更友好。
2.房贷集中制度下，房地产开发贷具有压降压力，部分银行可能优先收紧对弱资质房企的授信，融资集中度预计随之提升。
3.集中供地政策下，一年三次集中出让土地，要求房企短期内拿出更多的资金参与土地竞拍，同时对企业市场研判能力，营销能力要求更高。因此，房企前期融资，以及后期推盘时间点将趋于集中化，银行及其他金融机构会进一步优先考虑偿债能力强，回款效率高的房企。
综上，政策利好资金，运营管理，营销能力等对综合实力较强的房企，行业整体市占率将进一步提升——得资金者得天下。
【中金固收·信用】国企地产债投资策略及展望_市场_融资_收益
原标题：【中金固收·信用】国企地产债投资策略及展望
我们认为国企地产总体信用风险可控，国企地产债投资机会尚可，短期内或仍存在估值波动的风险，中长久期债券可以等待右侧机会再加大配置力度。我们认为融资顺畅和销售韧性的均好型/中好型国企地产经历一定调整后已经具备一定配置价值，可作为底仓配置选择。我们认为错配型主体及部分中好/弱好型主体，在市场调整期可能估值波动会更大，反过来在市场整体好转时获益空间也更大，可作为主要的收益增厚型品种。
回顾2014年以来国企地产债利差走势，主要分为四个阶段，阶段一（2014年1月-2016年8月）：房地产市场由弱转好，债市牛市叠加房地产需求/融资政策放松，国企地产债利差低位区间波动。阶段二（2016年9月-2019年末）：“房住不炒”大框架下偏紧政策，融资政策收紧，债券市场熊牛切换，国企地产债利差高位波动。阶段三（2020年1月-2020年末）：房地产市场V型反弹，国企地产债利差压缩至历史低位。阶段四（2021年至今）：房地产市场转弱，房地产政策由紧转松，国企地产债利差受到配置“资产荒”、政策预期和信用事件影响拉锯波动。
呈现如下特征：1）房地产政策总体松紧影响利差波动中枢，特别是融资或需求端政策明显放松/收紧或表态出现明显变化时利差也会受到影响。2）2022年以来，国企地产债收益率跟随信用债整体收益率变化，但是收益率波动更大，在收益率下行阶段国企地产债利差总体收窄、而在收益率上行阶段国企地产债利差总体走扩。3）房地产相关信用事件对利差影响较大。4）私募债利差波动幅度更大。
我们基于公司经营水平、土储质量、业务多元化、财务安全性和债券收益率等多方面考虑将国企地产债划分为五类：1）均好型房企：财务指标优秀、财务安全性高，操盘能力和土储质量处于行业靠前水平，股东背景强大、融资渠道顺畅且融资成本较低，抗风险能力强。2）中好型房企：经营水平、业务规模尚可，股东背景和融资条件突出，总体资质略低于均好型房企。3）错配型房企：经营水平和融资能力出现错配，这类房企或销售操盘能力不出众，或债务负担过重，或兼具类城投业务，或盈利能力有限，但是股东背景较强、融资条件较好。4）弱好型房企：优势不突出，经营水平、土储质量和融资条件处于中等水平。5）一般型房企：经营有待改善且债务压力偏重、融资条件不靠前，依赖于股东背景和流动性支持。投资策略方面，我们认为均好型和中好型国企地产债适合作为底仓配置，通过久期长短切换应对市场变化；错配型国企地产债适合作为进攻型品种，弱好型策略同错配型、但时点和久期上需更谨慎；一般型适合短久期获取兑付收益。
我们认为国企地产总体信用风险可控，国企地产债投资机会尚可，短期内或仍存在估值波动的风险，中长久期债券可以等待右侧机会再加大配置力度。
我们认为融资顺畅和销售韧性的均好型/中好型国企地产经历一定调整后已经具备一定配置价值，可作为底仓配置选择。推荐主体包括：中海企业发展集团有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司、招商*蛇口工业区控股股份有限公司、广州市城市建设开发有限公司、深业集团有限公司、大悦城控股集团股份有限公司。
我们认为错配型主体及部分中好/弱好型主体，在市场调整期可能估值波动会更大，反过来在市场整体好转时获益空间也更大，特别是错配型主体股东背景较好、融资条件尚可，可作为主要的收益增厚型品种；部分一般型主体，当下融资顺畅且股东支持力度较强，可选择短久期品种增强收益。增厚收益推荐主体：金融街控股股份有限公司、鲁能集团有限公司、建发房地产集团有限公司、***铁建房地产集团有限公司、中交房地产集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京首创城市发展集团有限公司、北京北辰实业股份有限公司、***电建地产集团有限公司、广州珠江实业集团有限公司、珠海华发实业股份有限公司、联发集团有限公司、信达地产股份有限公司、光明房地产集团股份有限公司。
房地产政策不及预期，房地产销售恢复不及预期。
我们根据《***信用策略双周报：分化途中沙里淘金》[1]中类似的方法，构建国企地产债利差曲线。
具体方法：1）房地产主体样本：Wind房地产行业及中金房地产行业取并集，剔除Wind或中金行业任一方分类为城投的主体，根据企业属性确定是否为国有地产（不含混合所有制房企）。2）债券样本：不包括展期/违约主体相关债券、永续债及担保债券。3）收益率：每只债券行权估值收益率，最后取平均值。4）利差计算：使用样本券中债估值行权收益率数据，减去同时点、同期限（行权）、同隐含评级中债中短期票据收益率值，得到每只债券相对于同评级中债中短期票据收益率的利差，最后取平均值。
回顾2014年以来国企地产债收益率利差表现：
►阶段一（2014年1月-2016年8月）：此阶段房地产市场由弱转好，债市牛市叠加房地产需求/融资政策放松，国企地产债利差低位区间波动。2014年开始货币政策进入宽松周期，期间央行多次降准降息，此外银行理财规模迅速扩张，债券市场迎来了重要的配置力量，在此阶段信用债收益率总体维持下行趋势，国企地产总体信用风险可控，国企地产债收益率跟随收益率曲线下行。由于房地产市场承压，2014年开始房地产政策逐渐转向宽松，2014年6月呼和浩特取消限购[2]开始，直到2014年末除一线城市外城市基本取消限购，2014年9月、2015年3月、2015年8月-9月及2016年2月房地产信贷政策持续放松，房地产市场逐步企稳回升，2015年4月开始70城新房价格环比转增，2015年5月商品房销售额累计同比增速转正，此后部分城市表现过热，特别是一线城市新房价格环比保持连续高增，2016年3月上海[3]和深圳[4]率先收紧房地产政策，房地产市场热度不减，2016年9月起各重点城市纷纷开启限购限贷政策。房企融资方面，2015年1月《公司债券发行与交易管理办法》[5]发布后2015-2016总体地产债发行量显著上升，国企地产债券融资总体宽松。具体来看：2014年5月-2015年5月，国企地产债利差总体走扩，对应房地产市场探底过程；2015年6月-9月，利差收窄，对应房地产市场回暖确认；2015年10月-2016年8月，利差总体向上，期间5月有所收窄，此阶段利差走扩最高未超过2015年3月高点。总体来看，此阶段国企地产债利差维持区间波动，处于历史较低分位数。
►阶段二（2016年9月-2019年末）：“房住不炒”大框架下偏紧政策，融资政策收紧，债券市场熊牛切换，国企地产债利差高位波动。2016年10月开始央行货币政策持续收紧，债券市场自2016年10月开始转向，信用债收益率也一路上升至2017年末，2018年开始债券市场在货币政策宽松背景下转向牛市，信用债收益率也一路波动下行至2019年末，此阶段国企地产债收益率总体跟随市场变化。2016年中央经济工作会议提出——要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位[6]，房地产政策进入相对偏紧周期，2016年9月开始地产债融资开始收紧，2017-2018年多地房地产政策收紧加码。具体来看，2016年9月-2016年12月，地产融资政策明显收紧、9月起各大城市纷纷收紧地产政策，在此阶段国企地产债利差迅速走扩至高位，快速突破阶段一高点；2017年1月-2018年4月，利差总体波动下行，但是波动中枢明显高于阶段一；2018年5月-2019年7月，住建部约谈12城[7]释放房地产调控不放松信号，信用风险预期抬升，利差再度走扩并在高位波动；2019年7月-2019年12月，利差有所压缩。总体来看，此阶段国企地产债利差在高位波动。
►阶段三（2020年1月-2020年末）：房地产市场V型反弹，国企地产债利差压缩至历史低位。2020年初受新冠疫情影响，央行货币政策大幅宽松，债券收益率迅速下行，5月开始央行逐渐收紧政策，债券市场转向，在此过程***企地产债收益率跟随市场先下后上。在此过程中房地产市场也经历V型反弹，一季度疫情期间销售表现较弱，二季度开始销售量价反弹速率较快，7月深圳收紧房地产政策[8]，8月住建部和央行召开房地产企业座谈会，重点关注房企融资情况[9]，此后房地产政策逐渐转向收紧，但是房地产市场表现韧性，销售量价表现均较好，此阶段国企地产债利差压缩至历史较低水平。
►阶段四（2021年至今）：房地产市场转弱，房地产政策由紧转松，国企地产债利差受到配置“资产荒”、政策预期和信用事件影响拉锯波动。2021年以来债券收益率总体处于下行，2022年四季度出现调整，国企地产债收益率走势虽市场基本一致。具体来看：2021年房地产政策持续偏紧，地产销售逐渐走弱，部分民营房企在融资收紧和销售下滑双重压力下逐渐暴露流动性问题，2021年全年国企地产债利差持续上行，接近阶段二利差波动中枢。2022年2-7月，房地产政策开始转向宽松，但地产销售依然下滑，民营房企债务违约增多，融资政策放松国企地产受益较多，市场风险偏好下降，特别是二季度市场由于融资需求较弱但资金供给充沛、理财规模阶段性增长但信用债供给季节性下降共同导致信用债市场出现“资产荒”，国企地产债也受到一定青睐，2022年2-7月国企地产债利差压缩。2022年8月开始，部分大型民营房企信用事件影响市场情绪，此前信用资质偏好主体也出现负面舆情、市场风险偏好下降，市场情绪较弱带动国企地产债利差走扩，紧接着2022年11月由于理财赎回带来的流动性冲击、债券市场出现大幅调整，国企地产债利差明显走扩至历史高位。2022年末市场调整逐渐结束，信用债收益率逐渐转为下行、国企地产债收益率也随之下行，进入2023年随着房地产政策继续放松、2023年一季度地产销售改善，国企地产债利差自2023年2月持续压缩至2023年6月，基本回到2022年8月利差前水平。2023年7月至今，受到部分大型房企信用事件影响，国企地产债利差再度走扩。在此阶段，配置“资产荒”、信用事件及房地产政策预期拉锯，影响国企地产债利差波动。
图表1：国企地产债收益率利差走势
注：截至时间：2023年10月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：房地产销售和新开工累计同比的风险权重下调
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：新房价格环比增速
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：地产债发行净增
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：地产债分企业性质发行量
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：分隐含评级国企地产债利差走势
注：截至时间：2023年10月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：分发行方式国企地产债利差走势
注：截至时间：2023年10月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部
1）房地产政策总体松紧影响利差波动中枢，特别是融资或需求端政策明显放松/收紧或表态出现明显边际变化时利差也会受到影响。2）2022年以来，国企地产债收益率跟随信用债整体收益率变化，但是收益率波动更大，在收益率下行阶段国企地产债利差总体收窄、而在收益率上行阶段国企地产债利差总体走扩。3）房地产相关信用事件对利差影响较大。4）私募债波动相比公募债更大，利差波动幅度更大。
近期国企地产债有所调整，收益率上行幅度超过信用债收益率曲线，利差有所走扩。我们认为当下国企地产债调整的原因包括：1）信用债整体表现较弱，而在市场整体下跌时国企地产债波动更大，容易呈现“超卖”*面。2）2023年三季度以来部分大型房企信用事件对地产债情绪产生一定扰动，利差走扩已经计入一定信用风险溢价。从利差分历史位数角度来看，目前国企地产债利差已经处于历史相对较高位置。
图表8：国企地产债收益率利差历史分位数
资料来源：Wind，中金公司研究部
在此前报告《国企地产债投资价值分析》[10]的基础上，我们基于公司经营水平、土储质量、业务多元化、财务安全性和债券收益率等多方面考虑将国企地产债进一步划分为五类：
均好型房企：这类房企财务指标优秀，财务安全性高，同时操盘能力和土储质量也均处于行业靠前水平，同时依靠强大的股东背景，融资渠道顺畅且融资成本处于行业较低水平，抗风险能力强，能够穿越行业周期性。我们认为这类地产债估值稳定性较高，适合长线资金做长期配置型投资。
中好型房企：这类房企经营水平、业务规模尚可，股东背景和融资条件突出，总体资质略低于均好型房企。我们认为这类地产债估值波动较小，总体收益率略高于均好型房企，可作中长期配置。
错配型房企：这类房企经营水平和融资能力出现错配，这类房企或土储质量销售操盘能力在行业中并不出众，或由于历史原因债务负担过重，或兼具一定规模类城投业务，或盈利能力有限，但是这类房企股东背景较强，融资条件较好，总体债券收益率相比均好型和中好型房企更高。我们认为在能够承受一定估值波动的前提下可适当拉长久期获取超额收益，这类地产债波动更大但是收益空间也更大。
弱好型房企：这类房企经营水平、土储质量和融资条件在行业处于中等水平，各方面优势不突出。我们认为这类地产债在市场调整时估值波动更大，总体资质中等，可配置中短久期债券。
一般型房企：这类房企或经营情况有待改善或债务压力相对偏重，当前融资相对顺畅但融资条件在行业中不靠前，依赖于股东背景实力和流动性支持。我们认为这类债券仅适合配置短期债券，同时需时刻关注股东支持意愿和能力，若股东支持能力下降或支持意愿下降建议及时调整配置需求。
总体投资策略：根据债券市场总体处于“牛熊”或“震荡”时选择不同类型国企地产债，我们认为均好型和中好型国企地产债适合作为底仓配置，通过久期长短切换应对市场变化；错配型国企地产债适合作为进攻型品种，波动较大、但是时机合适时拉长久期加大配置或将大幅提高收益，弱好型策略同错配型，时点和久期上需更谨慎；一般型适合短久期获取兑付收益。
图表9：国企地产财务数据
注：截至时间：2023年6月末，如有公司披露数据优先使用公司披露数据（2023年半年报或者2022年报）；部分公司融资成本选用上市公司口径
资料来源：Wind，中金公司研究部
我们认为后续房地产政策放松或将维持较长时间，虽然总量销售回升偏慢、但是国企地产销售相对占优，同时得益于融资条件便利，我们认为国企地产总体信用风险可控，后续国企地产债面临的风险或是市场整体波动下“超卖”的风险。
我们认为融资顺畅和销售韧性的均好型/中好型国企地产经历一定调整后已经具备一定配置价值，可作为底仓配置选择。推荐主体包括：中海企业发展集团有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司、招商*蛇口工业区控股股份有限公司、广州市城市建设开发有限公司、深业集团有限公司、大悦城控股集团股份有限公司。我们建议可考虑配置中短久期（1-2年左右）债券。
我们认为错配型主体及部分中好/弱好型主体，在市场调整期可能估值波动会更大，反过来在市场整体好转时获益空间也更大，特别是错配型主体股东背景较好、融资条件尚可，可作为主要的收益增厚型品种；部分一般型主体，当下融资顺畅且股东支持力度较强，可选择短久期品种增强收益。增厚收益推荐主体：金融街控股股份有限公司、鲁能集团有限公司、建发房地产集团有限公司、***铁建房地产集团有限公司、中交房地产集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京首创城市发展集团有限公司、北京北辰实业股份有限公司、***电建地产集团有限公司、广州珠江实业集团有限公司、珠海华发实业股份有限公司、联发集团有限公司、信达地产股份有限公司、光明房地产集团股份有限公司。我们建议可先考虑配置短久期（1年左右及以下）债券。
总体来看，我们认为国企地产债投资机会尚可，短期内或仍存在估值波动的风险，中长久期债券可以等待右侧机会再加大配置力度。
图表10：主体债券收益率列表
注：截至时间：2023年11月1日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：主体收益率变化
注：收益率单位%、变动幅度单位bp
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：主体利差变化
注：单位bp
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：分类型国企地产利差变化
注：截至时间：2023年10月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部
公司介绍及经营情况：公司是***海外发展（0688.HK）境内业务的主要平台，由其全资持股，公司最终控股股东是***建筑集团，公司实际控制人是***国资委。公司是房地产行业龙头企业、布*城市能级较高。2020-2022年及2023年1-3月公司销售额分别为1758、2049、1493和468亿元，销售面积分别为774、748、434和161万平方米，销售均价分别为2.27、2.74、3.44和2.91万元/平方米。拿地方面，2020-2022年公司拿地支出分别为1050、1089和979亿元，拿地销售比分别60%、53%和66%，拿地强度较大，新增土储平均楼面地价分别为0.97、1.11和1.82万元/平方米，拿地均价持续上升，反映公司拿地城市能级上升。截至2023年3月末，公司拥有土储规划建筑面积2402.02万平方米，主要位于一二线城市，土储质量较高，可满足公司3年以上销售需求。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模1052亿元，近年来债务规模稳中有降，其中短债占比12.46%较低，公司剔除预收款资产负债率58.35%，净负债率为10.85%，现金短债比为6.18，公司“三道红线”均未踩线，是绿档企业。公司融资顺畅且融资成本低，公司股东***海外发展最新综合融资成本3.54%。截至2022年末，公司合并口径获得的金融机构总授信额度为2565亿元，其中未使用的额度1163亿元。
总结：***海外发展境内运营主体，房地产项目布*全国且具有品牌影响力，公司城市能级布*较好、销售拿地稳定，剩余土储丰厚；公司三道红线均未踩线，债务负担轻流动性充裕，公司融资顺畅且融资成本低，中金评分3+。
公司介绍及经营情况：公司是央企保利集团下属上市公司，截至2023年6月末，保利集团直接和间接合计持有公司40.49%股权为公司控股股东，实际控制人是***国资委。公司是房地产行业龙头企业，坚持“中心城市+城市群”深耕战略布*，重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群，并延伸至中部、西部、海峡西岸等***重点发展区域，2023年1-9月公司销售排名中指研究院销售额榜单第一位。2022年公司重点布*的38城销售贡献为86%，珠三角和长三角销售贡献合计56%，公司在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。2020-2022年及2023年1-9月公司销售额分别为5028、5349、4573和3352亿元，销售面积分别为3409、3333、2748和1919万平方米，销售均价分别为1.48、1.60、1.66和1.75万元/平方米，公司销售规模维持平稳，销售价格维持增长。公司销售回款率维持较好水平，2020-2022年分别为93.6%、93.8%和93.4%。拿地方面，2020-2022年及2023年1-6月公司拿地支出分别为2353、1857、1613和709亿元，拿地销售比分别为47%、35%、35%和30%，公司拿地强度较为平稳，新增土储集中于深耕城市。截至2023年6月末，公司总可售容积率剩余可售面积[11]6900万平方米，可满足公司2-3年开发需求，土储丰厚。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模3564亿元，公司剔除预收款资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”均未踩线为绿档水平。截至2023年6末，公司综合融资成本3.73%，继续处于行业较低水平。截至2022年末，公司共获得银行授信额度5390亿元，其中未使用额度为2530亿元，授信额度充裕；同时公司作为上市公司具备股权融资渠道，公司总体财务弹性很好。
总结：央企保利集团下属上市房企，有很强的市场地位和品牌影响力，2023年销售规模排名行业第一，公司拿地强度不大，剩余土储尚足；公司债务负担不重，三道红线均未踩线，公司融资渠道顺畅、财务弹性好，综合融资成本处于行业较低水平，中金评分3。
公司介绍及经营情况：华润置地（1109.HK）间接持有公司100%股权为公司控股股东，实际控制人为***国资委。华润置地重点布*长江三角洲、粤***、京津冀、长江经济带四大***战略区域并持续深耕一二线高能级城市，2022年一二线城市签约销售金额占比升至87%，在北京、杭州、深圳、成都、苏州、郑州和嘉兴7城销售金额超过百亿元，城市深耕效果显著。2020-2022年及2023年1-9月公司销售额分别为2850、3158、3013和2343亿元，销售面积分别为1419、1755、1425和992万平方米，销售均价分别为2.01、1.80、2.11和2.36万元/平方米，销售表现平稳；拿地方面，2020-2022年及2023年1-6月的拿地支出分别为1380、1490、1442和1023亿元，拿地销售比分别为48%、47%、48%和60%，拿地强度平稳，2023年上半年新增项目货值2270亿元，其中一二线占比93%。截至2023年6末，华润置地土储建筑面积6548万平方米，可满足3年以上开发需求，土储丰厚，其中物业开发占比83%，投资物业占比17%。公司作为华润置地境内唯一投资主体，随着前期华润置地项目注入及多年不断发展，规模优势不断突显。
资产负债情况：近年来公司资产负债表不断增长，截至2023年6月末，公司总债务规模1066亿元，其中短债占比24.91%，公司剔除预收款资产负债率为75.86%，净负债率为16.89%，现金短债比为3.15，公司债务压力不重、流动性压力小。公司融资顺畅，2023年H1华润置地综合融资成本为3.56%，继续位于行业较低水平。截至2023年3月末，公司已获得银行授信额度1023亿元，其中未使用额度614亿元，授信充裕。
总结：华润置地境内投资主体，公司资产负债表不断增长，华润置地销售规模平稳、拿地强度稳定、土储丰厚；公司债务负担不重，融资成本位于行业较低水平，中金评分3-。
公司介绍及经营情况：截至2023年6月末，招商*集团直接和间接持有公司64.53%股权，是公司控股股东，实际控制人是***国资委。公司是招商*集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，公司业务布*全国，重点分布在沿海经济发达城市和中西部高铁沿线城市集群的准一线及二线城市，机会性参与三四线城市。2023年1-6月公司累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%，行业排名第五；2022年公司在上海、苏州、合肥和南通销售额排名第一，2023年1-6月在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入销售额前五。2020-2022年及2023年1-6月公司销售额分别为2776、3268、2926和2263亿元，销售面积分别为1244、1464、1194和918万平方米，销售均价分别为2.23、2.23、2.45和2.47万元/平方米。2020-2022年及2023年1-6月公司拿地支出分别为1520、2158、1279和395亿元，同期拿地销售比分别为55%、66%、44%和24%，拿地强度有所下降，2023年拿地进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模2140亿元，其中短债占比29.20%，公司剔除预收款资产负债率为61.80%、净负债率为38.67%、现金短债比为1.65，公司“三道红线”均未踩线，为绿档企业。截至2023年6月末公司债务结构中银行借款占比63%、债券占比25%及其他占比12%，截至2023年6月末公司综合融资成本为3.65%，在行业中处于较低水平。截至2022年末公司获得各大银行等金融机构授信额度为2693亿元，其中未使用授信额度为1501亿元，授信额度充裕。公司股东给予公司多方支持，自公司成立以来招商*集团多次增资公司，此外在招商*集团的协调帮助下，公司获取了深圳等区域大片优质土地。
总结：公司属于全国性综合型央企地产开发商，财务和经营表现稳健，品牌和融资认可度较高，且控股股东能够在业务拓展、项目获取、资金安排以及资本运营等方面提供有力支持，中金评分3-。
公司基本情况：截至2023年3月末，雅康投资（越秀地产（0.123.HK）全资子公司）与广州市城市建设开发集团分别持有公司95%和5%的股权，越秀集团是公司间接全资控股股东，实际控制人是广州市国资委。公司是越秀集团旗下港股上市公司越秀地产（0123.HK）境内主要运营主体，业务以广州地区为核心，战略聚焦大湾区和华东区域，深耕一线城市和重点二线城市。2022年公司销售贡献以广州[12]和华东区域为主，销售金额合计占比达92.80%。截至2023年6月末，越秀地产持有土地储备面积2813万平方米，93%位于一二线城市，其中在大湾区和广州分别拥有土储1297万平方米和1134万平方米，华东地区拥有土储528万平方米。
业务经营情况：2020-2022年公司销售额分别为716、688和685亿元，销售面积分别为266、260和214万平方米，销售均价分别为2.90、2.64和3.20万元/平方米，销售表现韧性。越秀地产在广州全口径及权益签约销售金额均排名第一，2023年1-9月越秀地产销售额1119.3亿元，同比上升40.5%。拿地方面，2020-2022年公司拿地支出分别为253、427和402亿元，拿地销售比分别为35%、62%和59%，公司拿地力度不小，且聚焦于自身优势区域及经济发展程度较高区域核心城市。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模698亿元，其中短债占比7.96%较低，公司剔除预收款资产负债率为66.22%，净负债率为是35.93%，现金短债比为6.81，“三道红线”均未踩线为绿档企业。截至2022年末，公司债务结构中银行借款、债券融资、保险资金和关联方借款占比分别为51%、31%、6%和11%。截至2023年6月末越秀地产综合融资成本为3.98%，处于行业较低水平。截至2022年末公司未使用的银行授信额度为423.63亿元，备用流动性充足。
股东和集团情况：越秀集团是广州市资产规模最大的国企之一，主要业务涉及金融、交通基建以及房地产，经营情况较好，且有良好通畅的融资渠道。
总结：公司是越秀地产境内运营实体，项目以广州为核心，土地储备充足；公司债务负担不重，融资成本较低，流动性压力小，中金评分4+。
公司基本情况：截至2023年3月末，深圳市国资委持有公司100%股权，是公司控股股东和实际控制人，公司下属两家上市公司，深圳控股（0604.HK）和沙河股份（000014.SZ），最新持股比例分别为62.33%和34.02%。城市综合开发业务为公司主要的收入来源，公司城市更新项目量大，截至2023年3月末，公司进入申报实施阶段的城市更新项目共计25个，其中已签订土地合同的项目有19个，上述项目总建筑面积545.29万平方米，涉及住宅、产业研发、商业、酒店公寓和仓储办公等业态。公司房地产项目主要分布在华南、华中和华东三个区域，主要分布在深圳、中山、南京、成都、长沙等地，其中深圳贡献销售额占比最大。截至2023年3月末，公司主要土储土地面积153.77万平方米，前五大城市分别为中山、泰州、马鞍山、深圳和上海，城市能级有所下沉。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-9月公司销售额分别为184、213、216和184亿元[13]，销售面积分别为68、77、95和48万平方米，销售均价分别为2.68、2.77、2.29和3.83万元/平方米，近年来公司销售规模相对平稳且销售均价较高。拿地方面，2020-2022年拿地支出分别为63、268和102亿元，同期拿地销售比分别为34%、126%和47%，拿地强度波动较大。2020-2022年及2023年1-6月公司投资收益分别为31.15、12.97、11.93和4.43亿元，2020年增幅较大主要是由于取得了恒大地产的股利分红，2021年-2022年下降主要是股利分红减少所致。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模648亿元，其中短债占比26.35%，公司剔除预收款资产负债率为70.57%，净负债率为80.08%，在房地产行业中负债率不高。公司账面货币资金可完全覆盖短债，现金短债比为1.43。截至2023年3月末，公司未使用授信额度953.85亿元，且公司控股两家上市子公司，公司融资优势明显。2021年公司净资产下降主要是源于所有者权益中的其他综合收益下降金额较大所致，具体是公司对恒大地产的股权投资、以及持有***平安上市公司股权公允价值减少所致。
股东和集团情况：公司控股股东是深圳市国资委，有较强的信用背书。
总结：深圳市国资委实控企业，项目以深圳为核心，同时有较多城市更新项目正在建设；公司债务负担不重，短期流动性压力不大，中金评分4+。
公司基本情况：公司是中粮集团下属A股上市公司，截至2023年6月末，中粮集团有限公司合计持有公司69.28%股权，为公司控股股东，实际控制人是***国资委。公司坚持“开发+经营”双轮驱动的发展模式，公司项目布*于北京、上海、南京、成都、苏州等30余个城市。销售区域分布，2022年公司一二线销售金额占比达88%，前五大城市分别为上海、成都、南京、北京和苏州。截至2023年6月末，公司土储剩余可开发计容建筑面积1177.54万平方米，其中西南区域、华中区域、南京区域、西北区域占比27%、13%、12%和12%。公司商业物业的运营主体主要为子公司大悦城地产，旗下商业地产有“大悦城”城市综合体旗舰品牌，西单大悦城、朝阳大悦城单体租金收入5亿元左右。截至2023年6月末，公司在营项目32个，总商业面积346万平方米；其中包括20个大悦城购物中心，总商业面积293万平方米。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-6月公司销售额分别为694、727、568和256亿元，销售面积分别为312、287、227和123万平方米，销售均价分别为2.23、2.53、2.5和2.08万元/平方米，2021年和2022年公司销售权益比例分别为44.20%和40.67%，处于较低水平，公司合作开发项目较多。2020-2022年及2023年1-6月，公司拿地支出分别为209、316、96和19亿元，拿地销售比分别为30%、43%、17%和7%，拿地强度明显下降。截至2023年6月末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤***大湾区、成渝等核心都市圈，可售货值约1666亿元，可满足公司3年左右销售需求。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模742亿元，其中短债占比15%较低，公司剔除预收款资产负债率72.11%，净负债率97.39%，现金短债比2.47，“三道红线”划档为黄档，公司债务压力可控。公司有息债务中银行借款、债券融资、信托借款及其他（财务公司借款、ABS等）占比分别为50%、19%、14%和17%，债务结构较为合理。公司融资渠道顺畅，截至2023年6月末公司综合融资成本为4.79%，在行业中处于中等水平。
股东和集团情况：公司股东是中粮集团有限公司，是***国资委直接管理的大型央企，是全球粮油及食品领域龙头企业。中粮集团在对公司支持力度尚可，通过集团借贷、担保等方式给予公司较为有力的支持。
总结：公司布*一二线城市为主，近年来公司销售规模有所下降，拿地强度明显下降，公司销售权益占比较低；公司旗下商业品牌“大悦城”有较好的知名度。公司财务表现稳健，融资认可度较高，中金评分4+。
公司基本情况：截至2023年6月末北京金融街投资(集团)有限公司及其一致行动人持股比例为36.77%，为公司控股股东，实际控制人为北京市西城区国资委。公司房地产开发产品类型包括住宅和商业地产，公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，目前已进驻五大城市群中16个重点城市[14]。2022年公司实现销售签约额315亿元，从区域分布来看，京津冀占比50%，长三角占比31%，大湾区11%，成渝占比5%，长江中游占比3%；2023年1-6月，上述区域占比分别为58%、23%、10%、5%和3%。截至2023年6月末，公司拥有项目全口径可结算规划建筑面积1428万平米（权益面积1142万平米），可满足公司较长时间开发需求；其中惠州、北京、天津、廊坊、重庆、武汉和苏州占比超过5%，合计占比超过78%。物业租赁方面，截至2021年末公司在北京、上海、天津和重庆等中心城市的核心区域持有出租物业的可出租面积111.26万平方米。自持物业方面，公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至2023年6月末持有项目可出租面积约为123.37万平方米，其中写字楼可出租面积占比约44%，主要位于北京市金融街区域，2022年公司实现物业租赁收入16.25亿元。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-6月公司销售额分别为402、339、315和158亿元，销售面积分别为149、175、139和72万平方米，，销售均价分别为2.33、1.94、2.27和2.18万元/平方米，公司销售规模较为稳定。拿地方面，2020-2022年及2023年1-6月公司权益口径拿地支出分别为50、65、12和0亿元，近年来公司拿地较为谨慎。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模749.66亿元，其中短债占比11.49%较低，公司剔除预收账款资产负债率为69.70%，净负债率138.35%，现金短债比2.03，近年来公司债务负担有所下降，短期流动性压力不大。债务结构来看，截至2023年6末，银行借款、债券融资（含ABS）和非标借款占比分别为23%、60%和17%，债券占比较高。从融资成本来看，银行贷款3.2%-5%，债券3.08%-4.08%，非标贷款4.6%-5.85%，整体融资成本不高。截至2023年6月末，公司共获得银行授信额度980亿元，其中尚未使用额度为722亿元，备用流动性充足。
股东和集团情况：公司控股股东北京金融街投资（集团）有限公司是西城区国资委全资持有的、以资本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较为雄厚。资金支持方面，公司获得了金融街集团财务公司不超过40亿元的贷款综合授信额度，实际贷款利率低于同期人民银行贷款基准利率。
总结：北京市西城区国资委实际控制房企，在售项目主要分布京津冀和长三角区域，公司销售规模稳定，近年来公司拿地较为谨慎；公司债务压力偏重，近年来有所下降，短期流动性压力不大，融资结构中债券占比最高，中金评分4+。
公司基本情况：截至2023年6月末，***绿发持有公司100%股权，为公司控股股东，实际控制人为***国资委。公司作为***绿发旗下重要的房地产开发平台，在济南、重庆和海南深耕多年。公司项目开发以自主开发为主，销售权益比例保持在95%以上，2022年销售额127亿元，前6大城市为海口（含三亚）、成都、天津、宜宾、北京和重庆，合计销售额占比为71%。截至2023年3月末，公司全口径土地储备面积为526.81万平方米，一二线城市占比约70%，前五大城市为重庆、海口、汕头、大连和苏州，公司土储中重庆和海口部分项目规模大但是开发进度较慢。中绿电投资为公司新能源发电业务的运营主体，业务范围以风力和光伏发电为主，截至2023年3月末控股装机规模为429.65万千瓦；截至2023年3月末，在建及拟建的风电及光伏发电项目总装机容量668万千瓦时，总投资规模超过218.57亿元。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-3月公司销售额分别为237、257、127和59亿元，合同销售面积分别为155、147、76和34万平方米，同期销售均价分别为1.54、1.71、1.67和1.73万元/平方米，公司2022年销售规模下滑较大。2020-2022年公司拿地支出分别为128、58和21亿元，拿地销售比分别为54%、22%和19%，2021年以来公司拿地强度不大。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模为524亿元，其中短债占比不高为9.17%，公司剔除预收款资产负债率为62.11%，净负债率为108.46%，现金短债比为1.68，债务压力不算重，短期流动性压力不大。根据评级报告，截至2023年3月末公司债务结构中银行借款、债券融资和其他融资占比分别为49%、18%和33%，2022年公司融资成本在4%以内，处于行业较低水平。截至2023年3月末，公司共获得银行授信额度1807.32亿元，其中未使用额度为1535.82亿元，备用流动性充足。
股东和集团情况：2020年公司控股股东由***电网变更为***绿发，实际控制人仍为***国资委，股东背景较强。
总结：***绿发旗下房企，公司的房地产项目主要分布于一二线城市和旅游度假城市，公司近年来销售规模维持不大，拿地强度不大，土储尚足但部分项目开发较慢；公司新能源板块投资规模不小。公司债务负担不算重，融资渠道顺畅，中金评分4+。
公司基本情况：厦门市国资委实控房企，截至2023年6月末，建发股份和建发集团分别持有公司54.654%和45.346%的股权，建发股份是控股股东，最终实际控制人是厦门市国资委。公司房地产开发业务以商品住宅为主，项目区域布*方面，福建省内占比较高，长三角区域及其他省会城市销售贡献较大，公司重点布*一二线城市，适度下沉长三角区域三四线城市。以上市子公司建发国际（1908.HK）口径来看，2022年权益销售额前10城市为厦门、上海、北京、杭州、成都、福州、泉州、宁波、漳州和无锡，2023年1-6月权益销售额前五城市为上海、苏州、厦门、北京和成都。截至2023年6月末，建发国际总剩余可售建筑面积1711万平方米（货值约2788亿元），权益货值占比约71%，其中可售面积前五城市为无锡、长沙、杭州、上海和苏州。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-6月销售额分别为1038、1754、1782和941亿元，销售面积分别为531、914、839和430万平米，销售均价分别为1.96、1.92、2.12和2.19万元/平方米，2021年以来销售规模稳定、价格有所上升；2021-2022年及2023年1-6月公司权益销售比为77%、71%、79%。拿地方面，2020-2022年及2023年1-6月公司权益拿地支出分别为697、932、580和444亿元，权益拿地销售比分别为95%、69%、46%和59%，2022年公司拿地强度有所下降、2023年拿地强度回升，公司剩余土储货值/年度销售额不足2年，公司存在持续补货需求。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模为706亿元，其中短债占比不高为8.29%，公司剔除预收款资产负债率59.86%，净负债率2.82%（调整永续债后16.47%），现金短债比11.52，公司债务压力轻、流动性压力小。公司债务结构中银行借款、债券融资和非标融资占比分别为56%、30%和14%，截至2022年末建发国际综合融资成本为4.33%，在行业中处于较低水平。截至2023年3月末，公司获得银行授信总额度为1706.29亿元，其中未使用额度为836.06亿元，公司间接融资渠道畅通。
股东和集团情况：公司控股股东是建发股份，实际控制方是厦门建发集团，是厦门市最重要的国有资本运营平台之一，建发集团和建发股份对公司提供担保和一定的资金支持，此外公司还承担部分土地一级开发和大型公建项目的代建工作，国有控股股东的支持力度较大。
总结：厦门市国资委旗下房企，重点布*一二线城市，项目布*以福建、长三角区及中西部重点二线城市为主，近年来公司销售规模稳定，拿地强度较大。公司债务压力轻，融资渠道顺畅、融资成本较低，中金评分4。
公司基本情况：***铁建旗下房地产公司，截至2023年3月末，***铁建股份（A股和H股上市公司）持有公司100%股权，为公司的控股股东，公司实际控制人为***国资委。公司战略规划以一二线城市为重点，发展部分具有良好发展潜力的三四线城市，目前已形成了以环渤海、长三角、珠三角和大西南为战略核心的区域分布。2022年公司合同销售额为1013亿元，其中一二线城市占比85.88%，前五大城市为上海、成都、广州、苏州和贵阳，占比分别为25.11%、19.85%、7.10%、6.89%和6.68%。土储方面，截至2023年3月末公司全口径土地储备总面积1901.62万平方米，权益口径为1247.70万平方米，土地储备丰厚，可满足公司3-4年销售需求；从区域分布来看，一二线占比63%，三四线占比37%，公司项目储备前五大城市为贵阳、成都、保定、太原和广州，占比分别为16.63%、8.84%、7.72%、6.91%和6.4%，部分三四线项目面临一定的去化压力。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-9月公司销售额分别为945、964、1013和747亿元，销售面积分别为514、555、527和452万平方米，销售均价分别为1.84、1.74、1.92、和1.65万元/平方米，公司销售规模平稳。公司合作开发项目较多，权益销售金额占比不高，2020-2022年分别为58.86%、62.20%和55.75%。拿地方面，2020-2022年公司拿地支出分别为303、523和319亿元，拿地均价分别为0.56、0.49和1.32万元/平方米，拿地销售比分别为32%、54%和31%，2022年以来公司拿地强度有所下降，但更加聚焦于高能级城市，拿地楼面价上升。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模为942亿元，其中短债占比为23.16%较低，公司剔除预收款资产负债率为76.71%，净负债率为169.64%，公司债务负担较重，公司账面货币资金可以勉强覆盖短债，现金短债比为1.01。公司债务结构中银行借款、股东借款、债券类融资和非标融资占比分别为26%、28%、35%和11%，公司控股股东给予公司资金方面有力支持。截至2023年3月末，公司获得银行授信额度1048亿元，未使用的授信额度541亿元。
股东和集团情况：公司控股股东是***铁建，央企背景全国性龙头建筑公司，A股和H股上市公司，股权融资渠道通畅，资本实力雄厚。***铁建明确将公司作为旗下房地产业务发展运营龙头企业，能够持续给予公司资金支持。
总结：***铁建旗下房地产公司，近年来销售规模平稳，一二线销售占比较高，不过也有部分区域销售去化存在压力，公司拿地拿地力度尚可，公司土储规模较足。公司债务负担较重，但是股东在资金方面给予较大支持，短期流动性压力不大，中金评分4。
公司基本情况：中交集团持有公司100%股权，是公司的控股股东，实际控制人是***国资委。截至2023年6月末，公司持有中交地产53.21%股份，持有H股上市公司绿城***28.42%股份，绿城***为公司并表子公司，公司地产业务主要运营实体包括绿城***和中交地产。2022年公司全口径销售金额2587亿元，绿城***和中交地产占比82和18%。绿城***布*以长三角区域、环渤海区域及其他省会城市为主，2022年长三角销售额占比63%；2023年1-6月一二线城市销售额占比85%，在杭州、宁波、西安、北京等地销售排名靠前；此外绿城***代建业务规模较大。中交地产布*以二线城市为主，2022年销售额前五城市为北京、厦门、合肥、济南和郑州，合计占比70%。土储方面，截至2023年6月末，绿城***总可售面积约为2952万平方米，权益可售面积约为1747万平方米，其中一二线城市货值占比79%，长三角区域占比52%，北京、上海、杭州战略核心城市占比较高。截至2022年末中交地产全口径未售面积896.48万平方米，权益占比60%，一二线占比53%，前五大分别为重庆、贵阳、雄安、天津和长沙，合计占比55%。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-9月绿城***销售额分别为2147、2666、2128和1307亿元，销售面积分别为825、938、793和463万平方米，销售均价分别为2.60、2.84、2.68和2.82万元/平方米，2022年以来销售规模有所下滑，但表现好于行业平均水平；2020-2022年绿城***拿地支出分别为1228、1303和596亿元，2023年1-6月权益拿地支出251亿元，新增货值约571亿元，其中杭州、西安、宁波、苏州等一二线占比89%。2020-2022年及2023年1-6月，中交地产销售额分别为533、560、459和215亿元，销售面积分别为242、229、196和100平方米，销售均价分别为2.21、2.46、2.34和2.15万元/平方米，销售规模有所下滑；2020-2022年公司拿地支出分别为536、393和234亿元，拿地销售比分别为101%、70%和51%，2023年几乎未有拿地，拿地强度明显下降。
资产负债情况：截至2023年6月末，公司总债务规模2203亿元，其中短债占比不高为27.84%，公司剔除预收款资产负债率为74.85%，净负债率为104.43%，现金短债比为1.41，公司债务负担不算重，短期来看流动性压力不大。公司有息债务中银行借款、债券融资及其他占比分别为63.4%、21.4%和15.2%。绿城***2023年6月末综合融资成本4.4%，除绿城***外其他债务最新综合融资成本4.75%，总体融资成本不高。截至2022年末公司获得金融机构授信总额度3746.54亿元，其中未使用额度为1957.31亿元，较为充足。公司其他应收款主要为关联方往来款及借款，公司给予中交地产资金支持，根据中交地产公告，截至2023年7月借款金额合计62.18亿元，年利率为7.5%-8%。
股东和集团情况：公司控股股东是中交集团，是***国资委直接管理的大型央企，是交通基建行业龙头企业，行业地位高。公司作为中交集团旗下唯一的房地产开发运营平台，在经营管理、项目获取以及融资等多方面都能获得股东支持。
总结：公司作为中交集团下属唯一房地产开发运营平台，控股中交地产和绿城***两家地产上市公司，整体销售规模较大，全国布*较为完善。公司整体债务负担不算重，短期流动性压力不大，中金评分4。
公司基本情况：截至2023年6月末，北京城建集团直接持有公司41.86%的股份，是公司控股股东，实际控制人是北京市国资委。公司营业收入主要源于房屋销售和土地一级开发，2022年占比分别为54%和44%。公司房地产业务立足北京辐射外埠重点城市，涉及天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、黄山等城市，2023年1-6月公司位列北京市权益销售额榜第二名。截至2022年末，公司在售和拟售项目并表口径剩余可售面积合计115.65万平方米，平均去化率为85.27%，主要位于北京（占64.57%）、重庆（占11.27%）、成都（占8.66%）和天津（占8.45%）等地区，以一二线城市为主；截至2022年末，公司持有待开发项目土储规划计容建筑面积101.44万平方米，主要位于黄山、三亚和保定，需关注后续去化情况。总体来看看，公司土地储备规模一般，在北京地区面临补库存压力。一级土地开发方面，截至2022年末，公司处于前期及在建状态的土地一级开发及棚改项目共10个，规划计容建筑面积771.53万平方米，主要位于北京地区，总投资为1052.27亿元。除北京昌平马池口一级开发项目、北京延庆康庄棚改项目和保定棚改项目尚需公司自主投资外，剩余项目已实现**专项债投资，未来通过收取适当管理费的模式进行运营。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-9月[15]公司销售额分别为240、257、303和339亿元，销售面积分别为89、78、52和83万平米，销售均价分别为2.7、3.31、5.83和4.08万元/平米，销售规模维持增长，销售均价上升源于北京项目单价较高，2020-2022年销售回款率为94%、99%和100%维持较好水平。2020-2022年公司新增土储建筑面积分别为70、74和103万平方米，根据中指研究院数据，2020-2022年及2023年1-9月拿地支出分别为84、138、95和36亿元，拿地销售比分别为35%、54%、31%和11%，公司拿地强度下降。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模456亿元，其中短债占比13.59%较低，公司剔除预收款资产负债率75.59%、净负债率124.32%，净负债率连续数年下降，但是总体债务压力仍偏重，公司现金短债比3.59，短期流动性压力不大。公司债务结构中银行贷款、债券融资和非标占比分别为43%、38%和19%，银行借款利率大多在4-5%，非标融资利率大多在5-6%。截至2022年末公司平均融资成本为4.67%，处于行业较低水平。截至2023年6月末，公司获得主要银行授信额度合计956.42亿元，其中未使用额度为353.09亿元；同时公司为上市公司，具备股权融资渠道。
股东和集团情况：北京城建集团有限责任公司是北京市国资委旗下大型综合建筑企业集团，在国内建筑施工领域保持具有较强的竞争实力。
总结：公司是北京市国资委实控上市房企，公司项目立足于北京，去化率尚可，但是存在一定补货需求，公司总体土储规模不大；公司土地一级开发及棚改项目较多，具备一定城投属性。公司债务压力偏重，整体融资成本较低，短期流动性压力不大，中金评分4。
公司基本情况：截至2023年6月末，北京首都开发控股(集团)有限公司持有公司47.12%股权，通过北京首开天鸿集团有限公司间接持有公司5.53%股权，为公司控股股东，公司实际控制人是北京市国资委。公司房地产区域布*已经形成北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域，南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点。2022年公司销售额中一二线占比为92%，其中北京占比61%；2023年1-6月公司销售额349.37亿元，同比下滑20%。截至2022年末，公司全口径土储规模为1424.24万平方米，可满足公司3年以上销售需求；具体来看，公司土储中一二线占比为66%，北京土储占比30%，贵阳及葫芦岛大盘项目开发及去化节奏较慢。公司持有物业包括酒店、办公楼、公寓、商铺等，主要分布于北京，2023年1-6月公司物业经营管理经营性收入8.6亿元。截至2022年末，公司在建保障房项目1个，计划总投资111.2亿元，投资进度71.60%；公司主要棚户区改造及土地一级开发项目6个，计划总投资260.21亿元。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-6月公司销售额分别为1075、1149、870和349亿元，销售面积分别为382、393、319和131万平方米，销售均价分别为2.81、2.93、2.74和2.67万元/平方米，2023年销售量价均继续下跌，在国企中表现较弱。拿地方面，2020-2022年及2023年1-6月，公司拿地支出分别为623、572、140和27亿元，拿地销售比分别为57%、48%、16%和8%，公司2022年以来拿地强度明显下降，且2021年四季度以来公司拿地仅限于北京。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模1241.06亿元，其中短债占比15.06%较低，公司剔除预收账资产负债率为72.63%，净负债率为161.19%，现金短债比为1.23，公司整体债务压力偏重，短期流动性压力尚可。债务结构方面，截至2022年末，公司总债务结构中银行借款占比23%、债券融资占比48%、其他占比29%；对比2019-2021年，银行借款占比明显下降，债券融资占比明显上升。截至2022年末，公司获得的银行综合授信额度合计1994.29亿元，尚未使用的授信额度合计1244.95亿元，备用流动性尚足。2020-2022年公司平均融资成本分别为5.27%、4.85%和4.52%，总体维持下降。
股东和集团情况：公司控股股东是北京首都开发控股(集团)有限公司，是北京市国资委下属规模最大房企之一，首开股份是其核心子公司，控股股东通过提供借款、担保等方式提供支持。
总结：北京国资委旗下房企，业务立足于北京，近年来拿地聚焦回归于北京，近年来销售表现一般；公司整体杠杆率较高，依赖于债券融资，好在整体融资成本较低，中金评分4。
公司基本情况：截至2023年3月末，北京首都创业集团持有公司100%股权，实际控制人是北京市国资委。公司定位首创集团旗下城市发展板块业务，目前房地产业务贡献营收占比最高，保障房业务及土地一级开发等业务也对公司收入形成一定补充。房地产业务方面，公司以北京为大本营，逐渐辐射至京津冀、长三角、粤***大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。销售区域分布来看，2022年京津冀和长三角地区销售占比分别为38%和31%；城市能级方面，2022年一二线销售额占比89%，其中前五大城市分别为北京、上海、天津、重庆和西安，其中北京销售占比27.13%。土地储备方面，截至2022年末公司全口径销售物业土储计容建筑面积为1199.17万平方米，一二线占比为77.01%，前五大城市为武汉、北京、天津、昆明和重庆，合计占比超过75%，区域集中度较高。依托首创集团基础设施业务，公司在京津地区也开展部分土地一级开发及产业地产业务，截至2022年末公司旗下一级土地开发项目共10个，未出让土地建筑面积872.25万平方米；公司通过土地划拨取得京津合作示范区占地面积38平方公里的土地，起步区（约11平方公里）基础设施建设基本完成，总投资23.3亿元。此外公司在保障房、长租公寓房方面也有运营。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-3月公司销售额分别为714、552、268和67亿元，销售面积分别为294、253、136和38万平方米，销售均价分别为2.42、2.18、1.97和1.76万元/平方米，同期权益销售比例分别为60%、75%、82%和78%。拿地方面，2020-2022年公司拿地支出分别为190、34和33亿元，拿地销售比分别为27%、6和12%，2022年以来拿地强度和拿地支出明显下降，2023年未有获地，目前公司土储相对销售规模来看相对丰厚，可满足5年以上开发需求。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模800.8亿元，相比2022年末基本持平，公司剔除预收款资产负债率为77.64%、净负债率为145.18%，整体债务负担较重。公司债务中短债占比不高为21.79%，现金短债比为1.22，短期流动性压力可控；根据评级报告，公司有息债务结构中银行贷款、债券融资（含永续债）和非标及其他占比分别为30%、46%和24%，2022年末综合融资成本4.83%。截至2023年3月末，公司已获得1546.37亿元授信额度，其中未使用额度1007.31亿元，备用流动性较为充足。
股东和集团情况：公司控股股东是北京首都创业集团有限公司，是北京市人民**下属的大型投资控股企业，地位突出。公司作为首创集团城市发展核心业务板块经营主体，在资源协同、资产划转和融资等方面得到了首创集团的支持。
总结：北京国资委旗下房企，公司吸收合并首创置业后定位首创集团旗下城市运营板块，目前房地产开发仍是营收占比最高，公司剩余土储充裕尚可，但多集中于京津区域，北京地区销售占比较高。公司债务负担偏重，短期流动性压力不大，中金评分4。
公司基本情况：截至2023年6月末，北京北辰实业集团持有公司34.48%股权，是公司控股股东，公司实际控制人为北京市国资委。公司房地产开发主要布*于一二线城市，公司项目分布在北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山以及广州15个城市。2022年公司主要在售项目可供出售面积合计163.11万平方米，其中当期销售面积61.65万平方米，占当期可供出售面积的37.80%，去化速度偏慢；2022年北京、长沙、杭州、海口等城市贡献较大；2023年上半年销售额39亿元，成都、重庆、广州为主。截至2022年末，公司在售项目剩余可售面积101.47万平方米，主要分布在重庆、武汉、长沙、成都、北京和廊坊等地；公司未开发土储建筑面积98.03万平方米，主要分布在长沙、武汉和廊坊。自持物业方面，公司持有项目主要位于北京的亚奥核心区、长沙市和武汉市，出租房地产的建筑面积为144.65万平方米，项目主要包含***会议中心和北京国际会议中心等。
业务经营情况：2020-2022年及2023年1-6月公司销售额分别为122、167、124和39亿元，销售面积分别为69、95、62和26万平方米，销售均价分别为1.76、1.76、2.0和1.5万元/平方米。公司2020-2022年及2023年1-6月公司新增土地储备面积分别为83、10、0和0万平方米，2021年以来拿地谨慎，2022年以来未有获地，公司目前土储总可售面积可满足公司3年左右销售需求。
资产负债情况：截至2023年6月末公司总债务规模254.91亿元，其中短债占比26.89%较低，公司剔除预收款资产负债率为71.64%，净负债率为88.62%，公司债务压力不重；公司货币资金可以完全覆盖短期债务，现金短债比为1.66，短期流动性压力不大。截至2023年6月末公司综合融资成本4.59%，处于行业较低水平。截至2023年3月末，公司获得银行授信额度共计201.82亿元，其中剩余额度为23.63亿元较小；公司作为上市公司，具有直接融资渠道。
股东和集团情况：北京北辰实业集团是北京市市属大型国有独资公司，综合实力较强。公司作为北辰实业集团核心子公司，截至2022年末，北辰集团为公司9.92亿元借款提供担保，并为公司提供16亿元的资金支持。
总结：北辰实业是北京市国资委旗下A+H股上市房企，土储大多位于一二线，但是质量一般，近年来销售规模下滑，拿地较为谨慎；公司持有物业价值尚可。公司整体债务压力不大，中金评分4。
公司基本情况：央企***电力建设集团有限公司下属地产公司，根据***电力建设股份有限公司于2022年1月7日发布的《关于与***电力建设集团有限公司进行资产置换暨关联交易公告》，公司控股股东将由***电建变更为电建集团，截至2023年6月末，电建集团持有公司100%股权，为公司控股股东，实际控制人为***国资委。公司房地产业务布*以一二线城市为主，2022年华北区域、华东区域、华中区域、华西区域、华南区域、中南区域、西南区域和南国置业销售额占比分别为29%、21%、12%、12%、10%、6%、5%和1%，主要城市包括：北京、天津、济南、上海、南京、武汉、长沙、广州、深圳、成都、晋中、郑州、西安和重庆。截至2023年3月末公司在建项目总建筑面积645.28万平方米，基本都位于一二线城市，整体去化率为47%；土储方面，截至2023年3月末，公司拟建项目2个建