摘要：有谁知道博时第三产业和景顺鼎益该抛吗 我觉得应该啊 博时第三产业怎么样？ 从历史的数据看在博时公司里还算好的，在所有基金里算中上的。整个市场都在下跌不光这个基金的。
有谁知道博时第三产业和景顺鼎益该抛吗
我觉得应该啊
博时第三产业怎么样？
从历史的数据看在博时公司里还算好的，在所有基金里算中上的。整个市场都在下跌不光这个基金的。
银行_建行报客户版_今日建行_建设银行
证券市场方面，月中出炉的8月份宏观经济指数并没有像投资者预期的那样乐观，尤其是CPI指数创出22个月新高，导致股指连续数日下跌，并一度跌破2600点整数关口，后在第二轮地产调控政策预期兑现的推动下，股指有所反弹。截至9月30日，上证综指仅上涨0.64%，报收2655.66点；深证成指收于11468.54点，涨幅为1.15%。从政策面上看，房地产调控政策虽然在月底才出炉，但明确的预期抵消了来自宏观经济数据利空的影响。节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车等七个产业受到***产业政策的支持，一定程度上对股指起到了支撑作用。从技术面上来看，上证综指虽一度跌破2600点，但整体上仍在围绕2600至2700点之间进行盘整。行业方面，国际金属价格的大幅上涨成就了有色金属行业，本月该板块上涨12.83%，涨幅居前；券商板块则再次出现了6%以上的跌幅，本月下跌了6.56%，下跌幅度较上月有所增加。
债券市场方面，截至9月30日，国债指数收于126.68点，涨幅0.04%；企债指数收于143.87点，上涨0.25%。从图形上看，国债企债指数均出现冲过回落的高位十字星形态，虽然市场走势是否反转还需要更多信息才能够判断，但是投资者现阶段投资策略的首要选择应是控制风险。
医*股助推基金净值上涨，弱势基金难改低迷走势。
本月，重仓投资于医*板块的信诚盛世蓝筹股票基金旗下资产云南白*月涨幅19.11%，另一医*重仓股康美*业也取得了15.26%的涨幅，帮助该基金以7.95%的月涨幅领跑股票型基金涨幅榜；汇添富民营活力基金依靠其新近建仓的灵活性，月净值上涨7.48%，位居第二。
受到蓝筹股以及相当数量的金融股持续疲软走低的影响，投资于此类股票资产的股票型基金表现不尽如人意，其中包括一直受到关注的宝盈泛沿海基金本月再受重挫，该基金十大持仓股票均出现不同程度下跌，导致该基金表现颓废，月跌幅达3.18%；上月下跌幅第一的长城品牌优选，本月继续深幅下探，月跌幅3.67%，再次在涨幅榜上垫底，银行股的持续走软是该基金净值连续下探的主要原因。
继8月份之后，上证基金本月在净值整体涨幅上再次负于深证基金，其中华宝上证180指数ETF和工银上证央企50ETF延续了上月的垫底悲剧，月净值跌幅分别达3.67%和1.09%；华夏中小板基金以2.32%的涨幅蝉联了ETF基金涨幅榜头名位置，但涨幅较上月有所缩小。值得注意的是，本月涨幅榜亚军博时上证超级大盘涨幅达2.04%，所持有的***平安月上涨12.99%，为该基金的脱颖而出起到了关键作用。
9月份，上投摩根***优势依然没有走出持有资产下跌致使净值受挫的阴影，本月以1.75%的跌幅位居涨幅榜末位，这也是该基金连续第二个月净值涨幅垫底；华商领先企业混合持有的三大持仓股中，山东黄金涨31.15%，云南白*涨19.11%，***平安涨12.99%，帮助该基金以8.17%的月净值涨幅稳坐涨幅榜冠军位置。作为激进配置基金代表的华夏大盘精选本月虽然涨幅排名仅在20名左右，但其稳健的表现仍然证明了该基金的投资价值，本月在旗下资产中恒集团和片仔癀双双超过8%的涨幅支持下，月净值上涨4.41%。
受到S上石化月下跌6.41%的拖累，上月涨幅倒数第一的嘉实成长收益依旧未能走出泥潭，本月净值下跌2.92%，再次成为垫底；本月涨幅冠军被嘉实增长收益夺得，该基金重仓股国电南瑞月涨幅超25%，持有最多的伊利股份月涨幅也达到12.38%，旗下资产的优异表现成为夺冠的重要原因。笔者持续关注的金鹰中小盘基金本月表现不佳，月涨幅仅1.05%，位居涨幅排行下游位置，较轻的股票仓位或摊薄了来自股票资产的涨幅。
借助国债企债指数进一步上攻的利好，保守混合型基金全线上涨，申万巴黎盛利强化配置混合继上月大涨之后，以2.45%的涨幅蝉联了涨幅冠军，或可证实之前对股票资产进行调整的猜测；泰达宏利风险预算混合则排名末位，月净值仅上涨0.34%。
普通债券型基金终结全线飘红格*，投资风险仍未消除。
本月，普通债券型基金连续数月全线飘红的格*被终结，上月涨幅冠军中海稳健受益月净值下跌0.28%，旗下股票资产华东数控月跌幅达6.07%或是主要因素；大摩强收益债券则以月1.33%的月涨幅夺得本月头名。
9月份，封闭式基金指数摆脱了8月份的低迷状态，截至9月30日，涨幅为8.60%，报收于8849.03点。
从净值来看，基金景福以9.26%的涨幅领跑封闭式基金涨幅榜；基金鸿阳持有的***人寿本月下跌3.45%，招商银行下跌4.36%，连累了该基金净值涨幅，月净值涨幅仅1.98%，排名靠后。
从市场价格来看，由于传统封闭式基金产品设计相对简单，具有一定的折价优势，且本月流入封闭式基金市场的资金明显增多，封闭式基金的市场价格本月全线上涨，基金通乾更是以14.36%的涨幅问鼎封闭式基金中市场价格涨幅榜；涨幅最小的基金裕泽本月市场价格也上扬了5.19%。
受到宏观经济数据意外走高和奥巴马**的二次经济刺激政策等利好影响，截至9月30日，***恒生指数顺利上攻至22000点上方，涨幅达8.87%，大涨1821.68点，最终报收于22358.17点；***道琼斯工业指数月涨幅达7.72%，创14个月来最大月涨幅。随着全球经济逐渐转暖，境外投资以分散单一市场风险、合理配置全球资产的特性，将逐渐改善QDII的生存环境。截至9月21日，上投亚太优势、交银环球和工银全球3只基金本月净值增长率分别达到8.47%、7.91%和6.82%，成为本月涨幅领跑者；易方达亚洲、国泰纳指、南方全球和招商全球基金紧随其后，净值涨幅分别为6.25%、6.12%、5.97%和5.10%；博时亚太、工银精选和国投新兴几只新基金因为建仓较晚涨势稍弱，净值涨幅维持在3.00%、3.00%和2.97%。（雷雨）
9月初的一天中午下班回家，一进门老妈就对我说，楼上的黄大爷早上在锻炼时问：“你儿子在银行，问问他大盘到底能不能突破2700点啊？什么时候可以赎回基金了？”事实上，笔者一直都在关注着大盘的走势，也和广大的投资者的心情一样，希望大盘能早日突破2700点大关，走出一个大家都企盼的方向来。
然而，大势情况却不以人意所为，大盘自7月初从今年最低点2319点开始反弹以来，已经有了近两个月的盘整，其间多次发起对2700点攻击，但都无功而返。据多数业内行家分析，大盘横盘不前，下跌的概率仍稍大于上涨。在当前这个情形下，是获利了结还是等候突破，笔者也和大多数投资者一样，深深地陷入难以决断的困惑中。就在此时，投资专家徐小明的一篇博文让人茅塞顿开。他在博文中指出：投资交易应该注意选择“左侧交易和右侧交易”。何为“左侧交易和右侧交易”，实际上是指交易价位的心里感受。比方说12元是最高点，左右侧交易都在11元卖出，卖出价位位于12元左侧的11元，交易时尚未见到12元，所以此时卖出的心里感受是愉悦的，毕竟是最高价卖出，后来行情纵然创了12元的新高，心里也只是有点遗憾而已。如果选择在12元的右侧以11元卖出，心里的感受就不像是交易价位未曾触及12元的左侧卖出时那样从容，毕竟心有不甘。特别是在缓涨急跌的行情中，投资者的心里落差将更大，所以在市场缓涨的时候通常都是建议进行左侧交易。
按照“左侧交易和右侧交易”的理论，经测算，老妈今年以来的投资收益已经达到13.5%,小有成就，于是从容选择左侧交易，于9月13日到网点帮老妈赎回基金，获利了结。巧的是，市场从9月14日开始又走向下跌的通道……
以上所述的“左侧交易和右侧交易”纯粹是从主观上的心里感受影响基金赎回的决策，除此之外，投资者还应学习和借鉴其它客观科学的赎回理论和技巧。
目前，开放式基金的认购、申购和赎回均需要支付手续费，基民在赎回股票型基金时通常要支付0.5%左右的赎回费用，而在再投资时通常又要支付0.8%至1.5%不等的申购费用，一来一去就会失去2%左右的利润。如果投资者的收益结果已经达到原先设定的目标值，但日后还有继续购买基金的打算，不妨通过基金转换的方式，将手中高风险的偏股类产品换成低风险的债券、货币类产品，既锁定了收益，又能降低手续费。当然，如果不考虑继续投资，也可及时出*，落袋为安，但在计算赎回所得收益时，应将相应手续费用扣除。
一是设置止盈点。建议投资者根据自身投资偏好，采取“无风险收益率（国债利率）+成本费率+风险溢价”的方式来测算，具体数值因人而异，一般设定在10%-20%是比较合理的目标值。如果发现收益结果已经达到原先设定的目标值，同时又不考虑坚持长线投资的话，则应该杀仓赎回，落袋为安。
二是设置止***点。理性的投资者，应根据自己的风险承受能力合理设定“止***点”。风险承受能力较高的投资者可以把“止***点”设置为-20%，风险承受能力有限的投资者来，可考虑将止***点设在-10%的位置上。“止***点”设置好后，就要坚守阵地，一旦市场行情不好，基金净值持续下跌达到原先设定的“止***点”时，即应杀仓赎回出*，避免出现更大的***失。
目前，基金赎回执行的是“未知价格原则”，投资者在当天交易日15：00前提交基金赎回申请，即以当天的基金净值作为成交价格；如在交易日15：00后或为非交易日提交，则以下一个工作日的基金净值作为成交价格。从A股市场日常走势来看，在大多数交易日14：30左右就基本能确定当天的收盘大*，市场是涨还是跌已一目了然。如果投资者拟于近期赎回某只基金，建议在近几日下午2时30分左右看盘，及时地了解和把握市场行情变化，审时度势发出赎回指令。
许多投资者在操作基金赎回时，不知道是一次性赎回好，还是分批赎回好。经验证明，在赎回偏股型基金时，宜选择分批减仓赎回。作为偏股型基金主要投资标的的股票市场，短期涨跌很难准确预测，分批赎回能够降低单次选择失误的风险。如果市场后期上涨，剩余未赎回的部分能够获得更大的收益；是过市场后期下跌，赎回的部分可以锁定已得收益，同时降低仓位腾出的资金还能在市场振荡下跌时逐步建仓新的基金品种。（建行广西区分行）
2010年前三季度，A股市场呈现出明显的“八二格*”，截至9月30日，涵盖中小板市场所有股票的中小板综合指数较年初上涨14.67%，而同期沪深300却下跌了16.96%。当然，股价的持续大幅增长也伴随着估值的泡沫不断扩大，有媒体报道，目前中小板指数的PE估值水平已达47倍，中小盘股与大盘股的估值溢价水平更是达到3.4，创出历史新高。近期，股指围绕2700点反复震荡，蓝筹股能否成功崛起将成为股指进行方向性选择的关键。
大盘蓝筹是指数的主要权重，决定市场的涨跌方向。牛市中，由于相关度高，市场涨，大盘蓝筹股一定会跟上或接近指数。熊市中，由于大盘蓝筹股盘子大，下跌速度会慢于中小市值股票。去年下半年以来，中小市值股票表现突出，这一方面反映小公司的良好成长性，另一方面也是充裕流动性推动的股市泡沫。衡量一个行业，一个主题，一种风格的整体盈利水平，要看一轮行情下来的总体表现。压制越久，回归的力度就越大，我们对蓝筹股的前景充满信心。
从静态看，宏观经济增速有下行的趋势，各行业将面临洗牌，行业集中度不断提高。而大盘蓝筹股作为行业龙头，对于提高整个行业集中度责无旁贷。例如，从不断推进的央企重组整合中可以看出，未来大盘蓝筹股的并购重组机会会更多；从动态看，接下去的市场行情将更有利于大盘蓝筹股。因为大盘蓝筹股与宏观经济的关联度更高。预计本轮经济调整有望于2011年1月份结束，而证券市场会先于宏观数据，提前做出反应。
半年报大盘股相对稳定业绩带来的低估值将对其市场价格形成一定的支撑,而前期市场对大盘股的集中减持也为其再度增持留下了空间，但在房地产政策预期紊乱期间，大盘股在未来一段时间可能更多跟随各个行业十二五规划的出台呈现行业轮动的走势。在投资风格上可能呈现弱风格转换的*面。
对于目前的中小盘牛市行情，由于具有***新兴产业规划的支持，我们在9月中上旬依然保持较为乐观的态度，但进入下旬以后，随着银行信贷季度收紧窗口期的到来以及长假的来临，我们将对涨幅过大的中小盘股保持高度谨慎的态度。
从PE水平看,下游偏消费和科技板块的估值都处在历史高位.而处在历史低位的仍是建筑，银行，非银行金融，汽车等,未来随着压制因素的缓解,低估值板块仍有修复空间。（建信基金）
中小市值股票面临减持压力，大市值股票缺乏政策推动力
进入四季度，中小市值股票可能面临着创业板和中小盘解禁股减持的压力，特别是创业板的股票，在11月份会迎来比较大量的限售股上市的情况，这种担心可能会提前反应在股市上，从而也会波及到中小盘的股票。从大盘股方面来看，同样存在缺乏利好因素的情况，因为四季度前半段按照时间安排会召开十七大五中全会，在这个会议上主要对十二五计划进行前瞻性的部署，我们认为**的基调依然是强调未来经济结构调整，经济增长方式转变这样的主基调，所以对于大市值股票在政策方面的推动力依然是不足的。
从这两个角度来看，中小市值和大市值股票四季度前半段都缺乏上涨的动力，当然，如果四季度前半段市场出现调整，后半段也许会出现调整之后的反弹。因为中小市值股票大部分还是属于经济结构转型受益的行业，很多公司的基本面也是不错的，面临的最主要问题就是估值偏高。如果在减持压力的影响下能够经历一轮调整，修复估值水平，那么在这个群体中还会有一些股票可能后续持续走好。从大盘股方面来看，其现在的估值基本上都是接近或是达到历史估值的底部，如果再进一步下跌的话，它的安全边际将更加凸显。所以从估值角度来说，大盘股的下跌风险并不大，即使出现下跌，它的反弹动力相对也会比较强。
随着市场结构性差异的扩大，以沪深300为代表的权重股的估值优势开始显现。从沪深300指数相对H股和中小板折价来看，以招商银行为例，其H股相对A股溢价超过30％。截至上周的数据，招商银行、紫江企业、长江电力、中小板PE与沪深300成份股PE比值上升至3.1，而创业板指数PE与沪深300指数比值则达到4.61。相比之下，许多沪深300成分股相对低估。以银行板块为例，平均PE为10.57倍，PB为1.60倍，都在历史最低水平。且很多沪深300成分股的股息率超过银行一年期定存，紫江企业、长江电力等个股的分红率都超过或接近5％。许多权重股不仅估值水平很低，且具有良好的成长性。数据显示，沪深300指数300家成分公司，今年上半年实现净利润合计7514.9亿元，同比增幅为45.7％；其中今年二季度实现净利润合计4027.3亿元，同比增幅为37.3％。（兴业全球基金）
在大家的印象中，巴菲特是投资大师，索罗斯是对冲基金怪才，罗杰斯给***投资者的感觉则仿佛四处走穴的大忽悠。但巴菲特认为：吉姆·罗杰斯，把握大势无人能及。
从对投资的理解和对基金经理的启发作用来看，我认为这三人再加彼得·林奇是穹庐中四颗最璀璨夺目的恒星，各有千秋。巴菲特和林奇强在选择优秀公司，索罗斯和罗杰斯则胜于把握大趋势。
我们看看到目前为止罗杰斯都成功把握了哪些大势和大的投资机会：
1973年，130美元做空雅芳，以20-25美元获利了解。这年罗杰斯与索罗斯成立“索罗斯基金”，漂亮50表现疯狂，雅芳估值PE达到60-70倍，***受越战和经济衰退困扰，裸装（自然装）流行。
1974-1975年，买入洛克希德等军工股，1981-1982年获利60-100倍卖出。1973年10月，第四次**战争爆发，由于***在军用电子对抗领域落后于前苏联，导致战争初期大量***飞机和坦克被红外制导或者雷达制导导弹击中，此时正处于冷战第二阶段，苏联逐渐缩短与***的军事差距，***也已经意识到这个问题，因此其国防工业长期颓势即将也必然会出现转机。这是一个典型的景气反转型的成长投资案例。
1986年11月-1987年春，预测***进入自1937年以来最为严重的熊市，陆续抛空德国、瑞典、***等市场股票，1989年预警***股市泡沫破灭。实际结果如何大家都知道了。
林奇是年轻基金经理的楷模，巴菲特是很多专业投资者朝拜的圣人，罗杰斯的生活方式则可能成为很多成功人士的向往。
1980年，38岁的罗杰斯退出“量子基金”（1978年“索罗斯基金”改名而来），之后给刊物写专栏，到哥伦比亚大学做教授，处于完全自由的半退休状态。财务自由早年已实现，从“量子基金”退出分得1400万美元，1977年在纽约置买古迹六层豪宅，只花去10万美元。
1990年和1998年罗杰斯两次环球旅行，在匈牙利、***、澳大利亚等***都寻找到了投资机会，堪称劳逸结合，而且一路美女相伴，旅途想必也不寂寞。第一次是驾摩托车旅行，罗杰斯对摩托车有着特殊的感情，这时的女朋友是Tabitha，身高1.85m，金发碧眼；第二次则是开奔驰环球旅行,当时的女朋友Paige现在已成为其太太。书中有她们的靓照。
我们从来相信成功源于辛勤，但天赋的作用谁也难以否认。罗杰斯和巴菲特一样，自小就有着经营的禀赋。他5岁开始在棒球场打工卖可乐瓶，6岁借爸爸100美元开始创业，11岁还清借款后还有100美元存款。学业上，他是耶鲁和牛津的毕业生，还是牛津赛艇队队员。
进入新世纪，罗杰斯预警互联网泡沫，谴责格林斯潘大印钞票导致房地产泡沫和信贷消费泡沫，继而看空***经济、***股市和美元，并且付诸行动。罗杰斯其实最擅长做空，不愧曾经是索罗斯事业上的主要伙伴。现在他已经离开***，卖掉了纽约的豪宅，清空了美元，移居新加坡。他有两个女儿，从幼儿园开始学习汉语和接受***文化熏陶，这从行动上表明他看好***，认为21世纪乃***盛世。
以前看到的传记，基本都打着这样明显的印记：作者是***人，出版社是中信。《水晶球》这本书的作者则是个***女孩，但是不要因为这个而错过了一本好书。这本书除了得到主人公罗杰斯官方独家授权之外，更重要的是作者资料翔实，写作态度认真，不仅理清了罗杰斯上溯至高祖的家谱，而且仅行文中文字注解部分就不下1万字。此外，她也是一个云游各国的主儿，见识广博。
●国海富兰克林基金表示，增聘徐荔蓉为富兰克林国海***收益基金基金经理，与刘怡敏共同管理该基金。
●华安基金表示，决定聘任殷鸣担任华安策略优选股票型基金的基金经理，张伟不再担任该基金基金经理。
●汇丰晋信基金表示，同意聘任林彤彤担任公司副总经理。
●建信基金表示，建信优势动力股票型基金经理徐杰已结束休假，恢复履行基金经理职务。
●交银施罗德基金司表示，增聘管华雨为交银施罗德成长股票型基金基金经理。
●南方基金表示聘任李璇为南方宝元债券型基金、南方多利增强债券型基金的基金经理，同意高峰因个人原因辞去上述两只基金的基金经理职务。
●易方达基金表示，聘任王建军担任易方达深证100交易型开放式指数基金及其联接基金的基金经理，与林飞共同管理上述两只基金。
●银河基金表示，决定增聘成胜担任银河行业优选股票型基金的基金经理。
●金元比联宝石动力保本混合型基金于2010年10月1日起转型为金元比联宝石动力混合型基金。
●申万巴黎深证成指分级基金自2010年9月13日至10月15日公开发售。
●信诚增强收益债券型基金自2010年9月13日至2010年10月29日公开发售。
●富国全球债券基金自2010年9月15日至2010年10月15日公开发售。
●大成景丰分级债券型基金自2010年9月20日至2010年10月15日公开发售。
●南方广利回报债券型基金自2010年10月11日至2010年10月29日公开发售。
●融通深证成份指数型基金自2010年10月11日至2010年11月12日公开发售。
●长信量化先锋股票型基金自2010年10月11日至2010年11月12日公开发售。
●兴业沪深300指数增强型基金（LOF）自2010年10月12日至2010年10月26日公开发售。
5年多年化收益超20%|博时基金陈鹏扬：敢于左侧定价，我的框架里企业格*第一，产业趋势第二，估值第三
入行至今几乎经历了汽车行业完整的产业周期
汽车行业涵盖了消费、周期、制造和科技的属性
评估产业机会要看是否有新增需求、产业转移是否发生
只有高效率、对未来持续投入的公司才能脱颖而出
都在往上，如何逆向？
港股的两类机会
永远在预期收益率最高的公司放最多的头寸
GARP策略注重成长和估值的匹配
不同类型的公司适用不同的估值方法
企业格*>产业趋势>估值
100亿以内市值的公司会覆盖得越来越少
工程师红利推动国内产业升级
90、00后的个性化需求和人口老龄化促进消费升级
明年A股估值分化会加大
现阶段要规避有明显泡沫和长周期向下的板块
专注、乐观、坚持
投资是第一爱好
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050008今年分红吗？
050008 博时第三产业混合基金，今年不分红，基金今年收益—13.48%，每份基金份额0.7830元，基金处于亏***状态，所以今年不会分红。
博时第三产业基金净值是什么意思？
博时第三产业基金净值是该基金投资组合中资产净值的估算，通常以每份基金份额的形式公布。它代表了基金资产的总价值减去负债后的剩余价值。基金净值通常每日计算，反映了基金的投资表现。投资者可使用净值来评估其投资的价值，了解基金的表现，并决定是否买入、持有或卖出基金份额。
解释原因：
投资估值：基金净值为投资者提供了投资组合的实时估值，帮助他们了解其投资在当前市场条件下的价值。
风险评估：通过观察基金净值的波动，投资者可以评估风险水平。净值下跌可能表示基金表现不佳或市场波动大。
买卖决策：投资者可以使用净值来决定何时买入或卖出基金份额。通常，低估值时可能是买入机会，而高估值可能是卖出时机。
业绩比较：投资者可以将不同基金的净值进行比较，以评估它们的业绩。较高的净值增长可能代表更好的投资表现。
综上所述，博时第三产业基金净值是投资者了解基金投资价值、风险水平以及做出投资决策的重要指标。
博时第三产业基金1.49元买的分红过吗
上面这个是这个基金的分红信息，如果你是在最近的一次分红之后买入的话，那就没有分红过
博时第三产业混合 050008 净值 公告 点评 分析 估值 业绩 基金经理 分红 数据_易天富
季报日期：2023-06-30
季报日期：2023-06-30
更新日期：2023-11-15
季报日期：
季报日期：
李佳上任时间：2018-07-04
李佳女士:***国籍,硕士研究生。2012加入博时基金管理有限公司,历任研究员、高级研究员、高级研究员兼基金经理助理、资深研究员兼基金经理助理。现任博时第三产业混合型证券投资基金的基金经理。展开∨收起∧
产业园REITs估值解析
公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。公募REITs可理解为基础设施资产的IPO，在证券交易所上市交易。作为“十四五”规划的重要组成部分，公募REITs对落实中央降杠杆、深化投融资体制改革、促进经济发展有重要意义，并且作为直接融资工具，有助于提高社会直接融资比重，提高服务实体经济质效。
公募REITs优先支持基础设施补短板行业，包括水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目等。鼓励信息网络等新型基础设施，以及***战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
2020年4月以来，基础设施公募REITs试点项目在我国循序发行，产业园区作为一种重要资产类别广受投资者关注。各地方积极搭建产业园区REITs平台、对接资本市场，缩短退出周期，盘活存量资产，提高投资效率，对于产业园区建设和地方经济发展都将产生深远影响。
截至2023年5月26日，已上市27只公募REITs，发行总规模约909亿元，二级市场涨幅（不含分红）平均值5.06%，最高值26.95%；综合收益（含分红）平均值10.17%，最高值31.05%。公募REITs产品中8只底层资产为产业园区，总发行规模152.25亿元，平均单个产业园区发行规模约19亿元，截至5月26日，二级市场涨幅（不含分红）平均值13.40%，平均综合收益（含分红）17.20%。（数据来源：WIND，北信瑞丰整理）
本文将围绕已上市产业园区公募REITs、扩募REITs及已获批但未上市REITs的底层资产基本信息、经营数据及资产估值等方面进行分析。
一、产业园区REITs基本情况
(一) 华安张江光大园REIT
华安张江光大园REIT底层基础设施为地处***（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄的张江光大园项目，位于***级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50,947.31㎡，可供租赁面积43,487.84㎡，配有267个可用车位。项目整体入池资产估值14.70亿元，上市发行规模15.00亿元。
(二) 东吴苏园REIT
东吴苏园REIT底层基础设施为国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目，均位于苏州市苏州工业园区内。国际科技园五期B区项目坐落于苏州工业园区星湖街328号，入池物业资产的建筑面积合计330,206.28㎡，其中地上部分282,438.76㎡，地下部分47,767.52㎡，配有1,441个地下车位，估值小计18.30亿元；2.5产业园一期、二期项目位于苏州工业园区东长路88号，建筑面积合计230,923.94㎡，其中地上部分180,423.08㎡，地下部分50,500.86㎡，估值小计15.20亿元。项目整体入池资产估值合计33.50亿元，上市发行规模34.92亿元。
(三) 博时蛇口产园REIT
博时蛇口产园REIT底层基础设施为万融大厦和万海大厦，均位于蛇口网谷产业园内。万融大厦建筑面积41,707.23㎡，可租赁面积41,610.68㎡，配有322个车位，估值小计10.35亿元；万海大厦建筑面积53,592.84㎡，可租赁面积52,646.25㎡，配有335个车位，估值小计14.93亿元。项目整体入池资产估值合计25.28亿元，上市发行规模20.79亿元。
(四) 建信中关村REIT
建信中关村REIT底层基础设施包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目,均位于北京市海淀区中关村软件园内。其中互联网创新中心5号楼项目建筑面积为82,158.10㎡，可出租面积为66,317.71㎡，配有414个车位，估值小计15.48亿元；协同中心4号楼项目建筑面积为31,802.06㎡，可出租面积为24,476.31㎡，配有130个车位，估值小计7.12亿元；孵化加速器项目建筑面积为52,820.32㎡，可出租面积为42,227.85㎡，配有259个车位，估值小计8.13亿元。项目整体入池资产估值合计30.73亿元，上市发行规模28.80亿元。
(五) 华夏合肥产业园REIT
华夏合肥产业园REIT底层基础设施包括高新睿成项目和高新君道项目，均位于安徽省合肥高新区望江西路800号的合肥创新产业园一期项目内。高新睿成项目建筑面积为169,600.72㎡，评估值小计6.11亿元；高新君道项目建筑面积为187,236.69㎡，评估值小计7.46亿元。项目整体入池资产估值合计13.57亿元，上市发行规模15.33亿元。
(六) 华夏和达高科REIT
华夏和达高科REIT底层基础设施包括和达药谷一期项目和孵化器项目。和达药谷位于杭州市钱塘区下沙街道福城路291号，入池资产建筑面积合计为84,744.23㎡，评估值小计57,662万元；孵化器项目坐落于杭州市钱塘区白杨街道6号大街452号，建筑面积123,912.74㎡，评估值小计84,748万元。项目整体入池资产估值合计14.24亿元，上市发行规模14.04亿元。
(七) 国泰君安临港创新产业园REIT
国泰君安临港创新产业园REIT底层基础设施包括两个项目：1、临港奉贤智造园一期项目，位于上海市奉贤区正琅路19号，项目入池资产建筑面积为40,799.00㎡，评估值小计26,000万元；2、临港奉贤智造园三期项目，位于上海市奉贤区新杨公路1566号，项目入池资产建筑面积为72,900㎡，评估值小计47,000万元。项目整体入池资产估值合计7.30亿元，上市发行规模8.24亿元。
(八) 国泰君安东久新经济REIT
国泰君安东久新经济REIT底层基础设施包括四个项目：1、东久（金山）智造园，位于上海市金山区亭林镇金舸路288号，项目入池资产建筑面积为85,574㎡，评估值小计44,500万元；2、东久（昆山）智造园，位于昆山市玉山镇南淞路111号，项目入池资产建筑面积为78,673㎡，评估值小计41,200万元；3、东久（无锡）智造园，位于无锡新区飞凤路5号，项目入池资产建筑面积为83,610㎡，评估值小计41,500万元；4、东久（常州）智造园，位于常州市新北区黄河西路585号，项目入池资产建筑面积为36,077㎡，评估值小计10,400万元；项目整体入池资产估值合计13.76亿元，上市发行规模15.18亿元。
(九) 张江光大园REIT扩募资产
张江光大园REIT扩募新购入基础设施项目为张润置业持有的位于上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路158号的张润大厦。建筑面积60,534.05㎡，评估值14.83亿元。
(十) 博时蛇口产园REIT扩募资产
博时蛇口产园REIT扩募新购入基础设施项目为位于光明科学城中心区域的招商局光明科技园科技企业加速器二期，总建筑面积为110,694.47㎡，评估值11.38亿元。
(十一) 湖北科投光谷产业园REIT
湖北科投光谷产业园REIT基础设施包括四个项目：1、位于武汉市东湖新技术开发区关山大道1号的光谷软件园A1-A7栋项目，项目入池资产建筑面积103,677.19㎡，评估值小计102,400万元；2、光谷软件园C6栋项目，项目入池资产建筑面积30,133.61㎡，评估值小计24,000万元；3、光谷软件园E3栋项目，项目入池资产建筑面积12,648.43㎡，评估值小计7,800万元；4、位于武汉市东湖高新区光谷大道41号的互联网+项目，项目入池资产建筑面积27,907.17㎡，评估值小计19,800万元。项目整体入池资产估值合计15.40亿元，上市发行规模15.75亿元。
二、产业园区REITs经营数据
(一) 出租率
截止目前已发行及已获批发行REITs的产业园区，地处北京、上海、深圳等一线城市或杭州、合肥、苏州、武汉等二线城市，地理位置优越，出租率均处于较高水平。一线城市产业园区平均出租率达96.93%，二线城市产业园区平均出租率达90%。
资料来源：招募说明书，北信瑞丰整理
(二) 租金水平
统计已发行、REITs扩募及已获批发行REITs的产业园区租金水平，一线城市中心位置产业园区平均租金范围是128-177元/㎡/月，最高值为张江光大园REIT扩募资产张润大厦项目达177元/㎡/月。国泰君安临港创新产业园REIT底层资产—临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期项目及国泰君安东久新经济REIT底层资产—东久（金山）智造园项目分别位于上海奉贤区及金山区，地理位置相对偏远，平均租金为29.75-33.10元/㎡/月。二线城市产业园区的平均租金范围是20-65.99元/㎡/月，最高值为已获批发行的湖北科投光谷产业园REIT，平均租金达50-65.99元/㎡/月。
资料来源：招募说明书，北信瑞丰整理
(三) 租售比
对已发行、REITs扩募及已获批发行REITs的产业园区单方建筑面积租金水平及评估价值进行相关性分析（图3），二者的相关系数为0.94，呈显著正相关。将月平均租金进行年化处理并与单方建筑面积评估值作比计算租售比情况，分析发现所有产业园区项目租售比均大于6%，其中一线城市产业园区普遍处于6%-8%，二线城市产业园区相对更高，其中东吴苏园REIT与华夏合肥产业园REIT底层资产租售比超11%。
资料来源：招募说明书，北信瑞丰整理
三、产业园区REITs资产估值
(一) 估值倍数
市场比较法对于分析产业园区估值而言具有较为直接的参考性。比较法通常选用PE倍数或P/NOI倍数（评估值/净经营现金流）等参考指标。对于产业园区类项目，当期投资性房地产计提的折旧对利润影响较大，而实际经营的现金流状况要优于利润表中的净利润呈现，因此PE倍数估值缺乏横向可比性。同时，根据商业模式特性，评估产业园区资产价值的关键并不是衡量账面资产的公允价值，而是衡量账面资产出租后，带来的稳定可持续的现金创造能力。因此，采用P/NOI替代PE倍数可以更好地衡量企业持有物业的经营能力。
统计所有已发行、REITs扩募及已获批发行REITs底层产业园区估值/NOI倍数情况，取值范围为17.06-22.52倍。国泰君安东久新经济REIT估值倍数最低为17.06倍，博时蛇口产园REIT及国泰君安临港创新产业园REIT估值倍数最高达22.52倍。
资料来源：招募说明书，北信瑞丰整理
(二) 估值折现率取值
目前公募REITs估值主要选用收益法，而此估值方法的一个关键假设为折现率的取值。统计目前已发行、REITs扩募及已获批发行REITs的产业园区估值中折现率的取值情况，一线城市产业园区取值6%-6.25%，仅国泰君安临港创新产业园REIT估值的折现率取值8%；对比而言，二线城市产业园区取值均为6.5%。
资料来源：招募说明书，北信瑞丰整理
总结而言，已上市的8只、已获批发行的1只及两个公募REITs扩募新购入资产均位于经济较发达地区，出租率、租金价格、租售比均处于较高水平，同时估值选取的折现率指标比较保守，对应得出的资产估值比NOI倍数也相对合理。相较于传统股债资产而言，产业园REITs具有商业模式成熟清晰、经营收益稳定、派息率高、信息披露完善等优点。目前项目底层资产地理位置优越，经营成熟稳定，且未来存在扩募潜力，具有较好的投资价值。
我国现有***级产业园区超550个，覆盖31个省级行政区，产业园区数量多、规模大且种类丰富。这为将来我国产业园区公募REITs进一步扩容奠定了坚实基础。在这个过程中如何筛选优质项目、判断投资价值成为关注重点，分析认为从基本面来看产业园区项目应该更关注是否具有高质量的运营能力，参考出租率、租金水平、租金复合增长率等指标；从资产估值来看，可以多关注P/NOI倍数（或资本化率）、现金分派率指标等。
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