摘要：ABS在公共经济学当中是什么意思 mbs,abs是两种比较常见的资产证券化品种。mbs中文含意是抵押支持证券。是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及
ABS在公共经济学当中是什么意思
mbs,abs是两种比较常见的资产证券化品种。mbs中文含意是抵押支持证券。是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由**机构或**背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的mbs实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给mbs的投资者，因此，mbs也被称为过手证券（pass-throughsecurities）。美国的过手抵押证券主要有以下四种：1）**国民抵押协会（gnma）担保的过手证券；2）联邦住宅贷款抵押公司（fhlmc）的参政书；3）联邦国民抵押协会（fnma）的抵押支持债券；4）民间性质的抵押过手债券。abs的含义是资产支持证券，典型商品是汽车贷款证券和信用卡证券。与mbs不同，abs的商品没有从**那里得到担保，而是通过统计手法测算出风险后，再有信用级别高的银行提供部分担保，或进行优先/滞后部分安排，对滞后部分的风险进行控制，优先部分取得高信用评级后卖给一般投资者。abs日益受到重视的原因是：通过资产证券化手段融资，对这部分资产进行帐外处理，原始权益人（originator）的资产负债率等财务指标将得到改善。比如，某汽车融资公司将其汽车贷款转给spv，再由spv把其贷款委托给银行，并从银行得到信托收益权的证书（abs），再通过某证券公司把其abs卖给投资者。这样，该公司通过对该部分资产进行了帐外处理，在没有改变公司财务指标和影响公司信用评级的同时，达到了融资的目的。
公募基金可以做ABS么
要先看你的底层资产是什么，打个比方是银行出表给amc代为处置的信贷资产，原则上你的管理人投资范围要有股权和其他投资，然后成立一个有限合伙去受让这个底层资产，设计产品结构，不同的产品分级（优先，劣后，夹层等），然后发起契约型基金，投向是这个有限合伙的lp份额——有个特别重要的问题就是你要先买下底层资产才能发阳光私募募集（一般都是优先级走阳光私募），其中可能还涉及很多细节影响产品的备案成功与否
ABS是什么债券？
ABS，资产抵押债券(Asset-Backed Securities，简称ABS)是以资产(通常是房地产)的组合作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池(Asset Pool)”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券REITs，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs 是基金，公募来钱之后去做房地产投资
pppabs和pppreits的区别
都有做。现在信托做abs开始做的也比较多，reits本来就是信托类的
ABS研究|一文读懂公募REITs
REITS
不动产投资信托基金
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目 录
一、RETIS概述
二、RETIS交易结构分析
三、RETIS与其他产品的区别
2021年4月23日，沪深交易所正式受理首批共4单基础设施公募REITs项目申请，这标志着基础设施公募REITs审核工作全面启动。
2020年8月，证监会、发改委推出《REITs试点申报通知》、《指引（试行）》，标志着筹备近20年的中国版REITs终于问世，正式启动了试点项目申报工作，从此，中国正式进入公募REITs时代。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
一、不动产投资信托基金(REITS)概述
美国是个很伟大的国家，很多金融产品都产生于美国，或发展壮大于美国，REITS也例外。
对于不动产行业，不仅在中国发展壮大，在美国亦是如此，只是美国的科技公司体量更大，而被很多人忽视了这一点。不仅中国人喜欢房子，全人类都喜欢。
一、REITS产生于美国
REITs具有现代REITs避免双重征税的特征是始于20世纪60年代，但REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（MassachusettsBusinessTrust）。
MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）予以被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrisseyv.Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，同年美国国会通过的房地产投资信托基金(REITs)法案(RealEstateInvestmentTrustAct),才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。
美国国会通过房地产投资信托基金法案的目的在于，汇集多数投资人（尤其是中小投资者）的资金运用于较大的收益型商业房地产计划。初期法令上只允许权益型房地产投资信托基金(EquityREITs)的设立，并且当时的法律禁止房地产投资信托基金直接经营或者管理房地产。在同一年通过的国内税收法规(theInternalRevenueCodeof1960)，则赋予REITs税收优惠，推动了REITs的发展。
在20世纪70年代，美国商业地产行业新兴起来，基建贷款市场需求快速上涨，抵押型REITs（mREITs）大量产生。然而随着mREITs的增加，市场竞争加剧，贷款标准下降，导致基本面变差，产生泡沫，最后破裂，市场暴跌。
1986年里根总统的第二次税改法案允许了REITs进行内部管理，为REITs的主动管理创造了条件，主流REITs开始从抵押型转向为权益型。此后，美国REITs规模逐步扩大，成为目前世界上最成熟的REITs市场。根据NAREIT数据，截止2021年1月，美国共有221只REITs，总市值达到了1.25万亿美元，其中权益型REITs市值为1.17万亿美元。在纽交所上市的REITs有185只，总市值达1.08万亿美元。
二、REITS在中国的发展
1、REITs早期的发展
2002年国内信托业务开展后，国家层面不断发布了很多REITs相关的鼓励性政策，但REITs整体发展还是较为缓慢的。
2005年，“越秀房地产投资信托基金”在香港上市，是首个以中国内地物业为底层资产的标准化公募REITs产品。
2007年央行、银监会和证监会联合成立“房地产投资基金专题研究领导小组”，后因美国金融危机，REITs推动工作停滞。
2014年，“中信启航专项资产管理计划”上市，创设了“私募基金+专项管理计划”的双SPV结构，成为国内第一支上市的类REITs产品。
2015年“鹏华前海万科REITs”作为中国首支公募REITs在深交所上市，正式拉开了国内公募REITs的序幕。此后，国内类REITs债券发债数量不断上升，公募REITs试点的相关政策也在逐步增加，稳步推进。
2、政策法规
2020年4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。
2020年8月6日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。
2021年1月29日，上交所发布基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则，分别为：
《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务（试行）》
同日，深交所发布：
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—审核关注事项（试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号—发售业务（试行）》
2021年2月8日，基金业协会发布：
《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》。
2021年2月24日深交所发布公告：
基础设施公募REITs技术系统正式上线，审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统于3月1日起启用。
2021年2月25日基金业协会发布《关于开展公募基础设施证券投资基金的基金经理注册登记的通知》，对公募基础设施REITs基金经理任职条件和注册登记流程做出规定。
3、沪深交易所首批9单情况
2021年4月23日，沪深交易所正式受理首批共4单基础设施公募REITs项目申请。
1）深交所
2021年5月14日，深交所公募REITs信息平台显示，深市首批基础设施REITs项目：
“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”
“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”
“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”
“红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”
已获审议会议通过。
2）上交所
2021年5月14日，首批5单基础设施公募REITs项目获上交所审核通过。
本次获批的5单项目底层资产涵盖收费公路、污水处理、产业园和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布北京、上海、江苏、及浙江等重点区域，原始权益人涵盖国企和外资企业。5单项目分别为：
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金
浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金
富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
三、REIts的概念
REITs（RealEstateInvestmentTrusts）指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。
基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
1、REITS试点项目要求
1）重点区域
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、奥港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
2）重点行业
仓储物流、收费公路等交通设施；水电气热等市政工程；城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；信息网络等新型基础设施；国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园。
3）项目要求
项目权属清晰；
有成熟的经营模式及市场化运营能力，已持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力；
发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内容控制制度健全、具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为，运营企业有丰富的运营管理能力。
2、REITs的产品特点
我国的公募REITs是一种公募基金+ABS的产品结构，充分考虑了公募基金、股票的发行规则，同时考虑到REITs产品的特征。
在上交所和深交所，在具体业务规则中，发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等，都借鉴了公募基金的成熟经验。比如在试点项目的发行安排上，上交所先对底层资产进行评估，并按照1元面值折成基金发售数量，其次比照股票询价机制，采用网下询价平台定价，定价后比照上市型开放式基金（LOF）模式发售。深交所的做法是，借鉴境内股票发行规则，并结合深交所LOF的发行方式，制定了《发售指引》，对基础设施基金发售询价、定价、网下投资者配售、战略投资者配售、公众投资者认购、扩募等事项进行具体规定。对于基金大额持有人的份额变动对应的公告义务进行了规定，例如5%以上持有人须公告，规定类似于上市公司。
为推进项目落地，保障市场流动性，公募REITs同时引入网下认购、场内及场外等认购方式，满足投资者多样化交易需求，同时明确按照要求进行转托管，提高二级市场流动性。
四、交易结构图
REITs的基础交易结构为公募基金+ABS。
1、交易过程
1）设立基金
由取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，设立公开募集基础设施证券投资基金。
2）发售基金
由证券投资基金在中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金。
原始权益人至少配售20%，自上市之日起持有不少于60个月，超过20%部分不少于36个月；
网下投资者（机构投资者）配售比例不少于70%
3）设立ABS
由同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券。
基金管理人和ABS管理人为同一控制或实际控制关系。
4）基金收购ABS
基金管理人用基金资产至少80%的份额收购ABS。
5）ABS获得项目公司100%股权或经营权利。
基金管理人通过SPV获得基础设施项目全部所有权或经营权利，拥有SPV及基础设施项目完全控制权和处置权。
6）收益分配
项目公司所得收益通过ABS支付给公募基金。
基金管理人向投资者分配投资回报。
五、REITs架构特点
1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
二、REITs交易结构分析-以沪杭甬高速为例
沪杭甬高速REITs所属行业为高速公路行业，是本次基础设施公募REITs优先支持的收费公路类的基础设施补短板项目。高速公路作为重要的交通基础设施，在中国国民经济和社会发展中占据主要地位，高速公路网络保持稳定发展。
浙江沪杭甬高速公路股份有限公司（下称“沪杭甬公司”），是浙江省交通投资集团的核心成员企业之一，1997年5月在香港联交所挂牌上市，是浙江省委省**为开辟浙江交通与国际资本市场接轨的融资渠道、加快全省高速公路路网建设而设立的公司，是浙江省第一家也是目前唯一一家境外上市的省属国有企业。
沪杭甬高速REITs招募说明书（草案）显示，该基金通过基础设施资产支持证券与项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目的所有权，主要投资于由浙江浙商证券资产管理有限公司设立的杭徽高速资产支持专项计划。
一、主要参与方
基金管理人：浙江浙商证券资产管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
目标基础设施资产支持证券：杭微高速资产支持专项计划资产支持证券
资产支持证券管理人：同基金管理人：浙江浙商证券资产管理有限公司
原始权益人：浙江沪杭甬高速公路股份有限公司、杭州市交通投资集团有限公司、杭州市临安区交通投资有限公司、杭州余杭交通集团有限公司
运营公司：沪杭甬公司等
监管银行：招商银行杭州分行
项目公司：浙江杭微高速公路有限公司
基础设施项目：项目伺运营的122.245公里高速公路
销售机构：浙商证券
登记机构：中国证券登记结算有限责任公司
财务顾问：中国国际金融股份有限公司
二、交易结构图
三、交易结构分析
1、设立基金
基金管理人浙商证券设立基金，基金名称：浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金。基金类别为：证券投资基金；基金类型为契约型、封闭式基金。
基金投资目标：目标基础资产支持证券及扩募目标基础设施资产支持证券，持有100%份额；并穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目运营过程中稳定现流为目的。
基金存续期限：基金合同生效起20年。
基金发售方式：向战略投资者定向配售（签配售协议）；向网下投资者询价发售；向公众投资者富人发售。
战略投资者指原始权益人或关联方（不低于20%）、或专业机构投资者。
其中，沪杭甬公司认购了51%的发售基金份额，杭州交通投资集团有限公司未认购；杭州余杭交通集团有限公司认购了1.828%的发售基金份额；杭州市临安区交通投资有限公司认购4.015%的发售基金份额。
专业机构投资者指：
a)与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属企业；（特别是在公路基础设施领域有较强的重要战略性资源，与原始权益人谋求协调互补的长期共同战略利益的企业）
b)具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下属企业（特别是在公路基础设施领域具有长期投资意愿的企业）；
c)以公开募集方式设立，主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；
d)具有丰富基础设施项目（特别是公路相关基础设施项目）投资经验的基础设施投资机构、**专项基金、产业投资基金等专业机构投资者；
e)原始权益人及其相关子公司；
f)原始权益人的董事、监事及高级管理人员（特别是对原始权益人公司治理及发展有较大贡献的人员）。
网下投资者指：
网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
基金托管人：招商银行股份有限公司
基金管理人同基金托管人签订《基金托管协议》
二、设立ABS
ABS名称：杭徽高速资产支持专项计划资产支持证券
规模：不低于41.35亿
面值：100元
产品期限：预计20年。
托管人：中证登
挂牌：上交所
三、ABS收购项目公司
1、项目公司减资21亿
项目公司股东减持股比例，形成项目公司对股东的21亿元的减资款,构建一笔债权。
2、设立ABS
基金管理人同时作为资产支持证券管理人，设立资产支持计划。
3、用募集资金认购ABS
用基金的初始募集资金100%认网络目标基础设施资产支持证券。
4、用ABS收购项目公司100%股权、债权债务转让及避税
浙商证券作为ABS管理人代表ABS与项目公司股东签署《关于浙江杭徽高速公路有限公司之股权转让协议》用来收购100%项目公司股权。后双方进行股权交割，ABS支付股权转让款。
ABS管理人代表ABS同原股东签署《债权转让协议》，股东对项目公司的21亿债权转让给ABS，此时ABS产生一项对股东的债务（21亿）。
ABS管理人代表ABS同项目公司签署《债权债务确认协议》，对债权转让形成的债权予以确认，确认ABS持有项目公司的21亿债权；同时确认ABS对股东的21亿债务。
项目公司对股东的借款，由项目公司支付给ABS，支付的利息覆盖掉利润，从来起到避税的效果。
四、基础设施的运营管理
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二条第（三）款规定基金管理人主动运营管理基础设施项目。
但实际上基金管理人并没有能力去运营管理项目，实践中都是基金管理人委托项目公司管理。在本REITs中，基金管理人同项目公司签署《运营管理服务协议》，项目公司取得了运营管理机构相关资质（《证券投资基金法》第97条）
《证券投资基金法》第九十七条
从事公开募集基金的销售、销售支付、份额登记、估值、投资顾问、评价、信息技术系统服务等基金服务业务的机构，应当按照***证券监督管理机构的规定进行注册或者备案。
五、收益与分配
项目公司获得收益后归还ABS本息，ABS进一步分配给基金。
基金的每一份额有同等分配权，不像ABS有优先劣后等级。
三、REITS与其他产品的区别
一、REITs与房地产信托
房地产信托又称为不动产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将与房地产有关所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、合法的土地使用权等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。房地产信托主要包括两大类，一是房地产财产信托，就是房地产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
不动产信托与REITs类似，都以不动产为投资标的，但是不动产信托是按照信托合同开展的不动产的开发、管理、经营及处分，以提高不动产附加值为目的，一般针对商用房产也针对住房；REITs是不动产的管理运营或处分，一般不包括开发，一般是针对商用房产。房地产信托对发起人与其说是一种融资方式不如说是一种投资工具，REITs对发起人来说则主要是一种融资手段。
二、REITs与房地产ABS
房地产ABS，资产抵押债券（Asset-BackedSecurities，简称ABS）是以房地产资产的组合（包括房地产股权资产和债权资产）作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池（AssetPool）”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。
房地产ABS与REITs都是资产证券化的形式，但一般的房地产ABS对于基础资产及现金流的来源包括房地产的开发、建设、运营整个产业链而并无特殊要求，只要求基础资产能特定化并能产生稳定的现金流，公募和私募形式均可，以私募和结构化为特征；REITs的现金流主要来源于租金和不动产升值，主要应用于商用房地产的成熟期运营，典型的REITs以公募为主，不以结构化为特征，可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。
三、REITs与公募基金
公募基金（PublicOfferingofFund），公募基金是受**主管部门监管的，向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金，这些基金在法律的严格监管下，有着信息披露，利润分配，运行限制等行业规范。例如目前国内证券市场上的封闭式基金属于公募基金。
多数国家特别是以美国为代表的REITs都是以公募基金的形式发行，因此可以说典型的REITs是公募基金中的一种。与普通的公募基金相比，REITs主要是在资金投向及收益分配要求以不动产有关，且对二者均有一定的比例约束。
四、REITs与私募基金
私募基金（一般又称私募股权投资，PrivateFund），是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金，然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类：杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理，而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。公募基金和私募基金各有千秋，它们的健康发展对金融市场的发展都有至关重要的意义。
REITs虽然在多数国家都是以公募基金为形式发售，但我国目前为止发售的类REITs产品如中信启航、苏宁云创都是以私募基金的形式发售。包括以公募形式发行的鹏华前海万科reits，我国迄今发售的类REITs产品在其利润来源分配比例、存续期限等方面仍与国外典型的REITs有差距。
五、REITs与产业基金
产业投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金（VentureCapital）和私募股权投资基金，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同，可以将产业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。产业投资基金具有以下主要特点：第一，投资对象主要为非上市企业。第二，投资期限通常为3－7年。第三，积极参与被投资企业的经营管理。第四，投资的目的是基于企业的潜在价值，通过投资推动企业发展，并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。
REITs与产业基金有些类似，因为REITs要求只能投资于不动产领域，其收入的大部分只能来自于不动产的租金、运营及升值的收益，属于广义的产业基金。但普通的产业基金类似于创投，一般投资于企业的创始、发展阶段，而且往往是政策性强而市场性不足，而REITs则投资于商用房地产的成熟运营阶段并实行市场化运作。
六、REITs与房地产IPO
房地产IPO（InitialPublicOfferings，简称IPO）即房地产首次公开募股，是指一家企业或公司（股份有限公司）第一次将它的股份向公众出售（首次公开发行，指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式）。通常，上市公司的股份是根据相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说，一旦首次公开上市完成后，这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。有限责任公司在申请IPO之前，应先变更为股份有限公司。
IPO与REITs本质上都是证券化，但是IPO是公司股权的证券化，而REITs本质上是物业及其收益的证券化。前者重在企业的管理控制及收益权，后者主要是房地产物业的收益权，也就是说，IPO是房地产企业所有权的证券化，REITs是房地产资产的证券化。
总的来说，REITs是信托化运作的一种相对特殊的资产证券化模式，通常以公募基金为载体发行，也能通过私募基金发行，是一种特殊的产业基金；相对于房地产IPO的股权证券化，REITs是一种资产的证券化。
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公募REITs与ABS投资分析、基础资产解析与税务优化实务
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《ABS投资分析与热点基础资产证券化解析》
一、ABS投资核心条款解析
1.1账户体系与破产隔离
1.2专项计划的日期
1.3还本付息方式与违约界定
1.4专项计划的现金流分配机制与信用触发机制设定
1.5不合格基础资产的替换与赎回
1.6回售、赎回及票面利率调整机制解析
二、供应链保理ABS解析
2.1供应链保理ABS的交易结构及法律分析
2.2 房地产企业供应链保理ABS解析
2.3 城投企业、基建、广电传媒、能源行业供应链ABS项目解析
三、消费金融ABS解析
3.1 消费金融基础资产的业务模式与类型
3.2 消费金融ABS底层资产风险解析
3.3 消费金融ABS投资核心条款解析
四、知识产权ABS解析
4.1 知识产权ABS的基础资产及交易结构
4.2 知识产权的适格性及担保价值分析
4.3 知识产权ABS案例分析
五、公募Reits政策解读
5.1 公募Reits的政策取向及背景分析
5.2 公募Reits的产品结构分析
5.3 公募Reits新政对于机构的机遇与挑战
《基础设施公募REITs实务》
一、公募REITs的定义、分类及主要优势
1.1公募REITs的定义与特点
1.2公募REITs的制度特征
1.3 公募REITs的法律结构
1.4美国、新加坡、香港地区REITs部分规则要点
1.5 美国公募REITs发展概况
1.6新加坡公募REITs的发展概况
1.7香港公募REITs的发展概况
1.8案例：越秀REITs
1.9案例：招商*REITs
1.10公募REITs得以发展的核心优势
二、我国公募REITs的发展进程
2.1 中国版REITs推进路程
2.2 中国目前类REITs市场的分类
2.3 公募REITs与我国类REITs的对比
2.4 基础设施类REITs产品案例简介
2.5案例：鹏华前海万科REITs
2.6北金所：央行版住房租赁REITs
2.7北金所：央行版住房租赁REITs的交易结构
三、基础设施REITs的试点范围、交易结构
3.1 纳入REITs试点的基础设施资产内涵
3.2为什么以基础设施作为突破口？
3.3 基础设施REITs的试点范围
3.4基础设施REITs的“权益导向”
3.5基础设施REITs的交易结构
3.6基础设施REITs的重要比例
3.7基础设施REITs的收益分配
3.8基础设施REITs的发行流程
3.9基础设施REIT是的审批流程
3.10基础设施REITs的产品要素
四、基础设施REITs的制度解读
4.1 基础设施REITs发行人要点分析--试点资格
4.2 基础设施REITs发行人要点分析--优势
4.3 基础设施REITs底层资产要点分析--试点要求
4.4基础设施REITs底层资产要点分析--现金流
4.5基础设施REITs底层资产要点分析--估值
4.6基础设施REITs底层资产要点分析--估值模型
4.7基础设施REITs发行及运营成本分析
4.8基础设施REITs的税收环境和税收政策
4.9基础设施REITs的税收优化展望
4.10基础设施REITs的目标投资人要点分析
4.11基础设施REITs的目标投资人收益率分析
五、基础设施REITs目前的核心问题及未来展望
5.1核心问题1-基础资产
5.2核心问题2-基金管理人
5.3核心问题3-基金投资人
5.4REITs对于不动产变现模式的转变
5.5基础设施REITs的未来展望
《REITs项目的涉税分析与税务优化思路》
一、REITs与公募REITs
1.1不动产资产证券化产品概览
1.2“通知”确立的“公募+ABS+保荐”
二、REITs项目各环节涉税分析
2.1产品设立环节——资产入池（资产剥离）
2.1.1企业所得税
2.1.2土地增值税
2.1.3增值税
2.1.4契税
2.1.5印花税
2.2产品运营环节——不动产经营与产品的存续期间
2.2.1企业所得税（公司、合伙、契约）
2.2.2增值税（资管产品持有期间增值税）
2.2.3房产税
2.3产品退出环节——股权回收或对接公募
2.3.1企业所得税（公司、合伙、契约）
2.3.2增值税（资管产品转让增值税）
2.3.3印花税
三、REITs项目税务优化思路探讨
3.1企业所得税——资产剥离的特殊性与一般性重组
——分红收益的企业所得税优惠
3.2土地增值税——资产剥离中土增免税适用条件
——100%股权转让土地增值税争议
3.3增值税——改制重组税收优惠政策的适用
——资管产品增值税政策的征免
——投资退出增值税政策适用
3.4契税——划转、分立的财税文件的考量
3.5“股+债”模式税务优化——收益分配及债资比
abs公募和私募的区别
（1）募集的对象不同。公募基金的募集对象是广大社会公众，即社会不特定的投资者。而私募基金募集的对象是少数特定的投资者，包括机构和个人。（2）募集的方式不同。公募基金募集资金是通过公开发售的方式进行的，而私募基金则是通过非公开发售的方式募集，这是私募基金与公募基金最主要的区别。（3）信息披露要求不同。公募基金对信息披露有非常严格的要求，其投资目标、投资组合等信息都要披露。而私募基金则对信息披露的要求很低，具有较强的保密性。（4）投资限制不同。公募基金在投资品种、投资比例、投资与基金类型的匹配上有严格的限制，而私募基金的投资限制完全由协议约定。（5）业绩报酬不同。公募基金不提取业绩报酬，只收取管理费。而私募基金则收取业绩报酬，一般不收管理费。对公募基金来说，业绩仅仅是排名时的荣誉，而对私募基金来说，业绩则是报酬的基础。私募基金和公募基金除了一些基本的制度差别以外，在投资理念、机制、风险承担上都有较大的差别。温馨提示：以上内容仅供参考，不作任何建议，投资有风险，选择需谨慎。应答时间：2021-05-19，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。[平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html
公募REITs=公募基金+ABS：如何衔接？建议与分析
编者荐语：
小菠有话说：国有资产不流失应是基础设施REITs设计中的重点关注事项。
这个人没有留下介绍
小菠有话说：REITs为会计出表产品，基础设施REITs中大量原始权益人为国有资本，那么国有性质原始权益人持有何种资产支持证券、持有多少比例才能不影响出表？为保护国有资产，设置远期回购能保护国有资产不流失，但又会影响会计出表，个别会计师事务所认为产品在设置远期回购后仍可执行出表处理，估计也只是权益之计，出表的基本要求是不控制、不涉入，因此，从制度上解决不断强化的国有资产权益保障要求与会计出表要求的冲突之间的矛盾和公募基金怎样与ABS衔接这一结构设计都是同等重要的。
根据中国证监会和国家发改委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这次公募REITs的基本框架是：公募基金+ABS。证监会还同日公布《公开募集基础设施证券投资基金《指引》（试行）》（以下简称《指引》）。
该《指引》主要针对公募基金部分，概而言之，我国采用基金管理人主导的REITs模式，借鉴了一些的香港REITs的经验。基础设施公募基金采用注册制，在申请基金注册时，需要提交ABS部分需要提交拟投资基础设施资产支持证券相关说明材料，包括但不限于：资产支持专项计划说明书、法律意见书、中国证券投资基金业协会备案情况等；拟投资基础设施资产支持证券认购协议等。
一是程序方面如何衔接？《指引》希望ABS已经实施完毕，但公募基金的募集完成之前，资金尚未到位，会计师无法验资，资产支持专项计划尚未完成设立，如何能够向基金业协会备案？
二是资产支持证券如何与公募基金衔接？公募REITs方案公募基金+ABS核心就是如何向“+”起来的。分析具体问题之前，先分析相关的证监会法律文件效力位阶问题。
资产证券化的法律依据是《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《规定》），系证监会的部门规章，是证监会系统之内能够出台的法律效力最高的法律文件。《指引》虽然还处于征求意见稿阶段，但从其名称规律来看，层级低于部门规章，也即低于前述的关于资产证券化的《规定》。相应地，基础设施公募不动产投资信托基金也有一个部门规章层面的法律文件，诸如《基础设施公募不动产投资信托基金管理办法》，会接着公布征求意见稿。
公募基金+ABS方案中公募基金如何衔接ABS。《指引》中并没回答这个问题。估计要在关于基础设施REIT的部门规章中给出答案了。
在此之前，我们不妨分析可能会出现的衔接方式：第一种是由REITs公募基金投资投资资产证券化所发行单一资产支持证券。第二种是由REITs公募基金投资资产证券化发行优先级和次级资产支持证券。
在实务中还出现过权益级资产支持证券概念，目的可能是加上权益一词以突出权益特性，便于向具有权益特征的REITs靠拢。一方面，《规定》明确了我国资产支持证券只有优先级和次级两种法定形式。权益级的引入实在是视规章如无物。
而另一方面，是否具有权益特征，并不需要加上权益一词才行，在我国的ABS法律语境下，按照《规定》发行的次级资产支持证券就具有权益特征，次级和权益级的金融实质并无区别。因此下面的分析还是使用次级概念。针对上述二种情况逐一分析：
第一种模式资产证券化发行单一资产支持证券，那么，依据现行的《规定》是否可以发行单一资产支持证券？该《规定》并未禁止，因为第三十一条第二款：同一专项计划发行的资产支持证券可以划分为不同种类。同一种类的资产支持证券，享有同等权益，承担同等风险。
笔者的思考是，资产证券化在其发祥地又被称为结构化金融，对他们而
言，资产证券化和结构金融就是同义词。在这个意义上而言，资产证券化的分层结构是其核心特征，其目的在于通过优先劣后的结构化措施提高优先级的信用等级，降低优先级的融资成本。在我国的资产证券化业务中出现过只有优先级而没有次级的类似平层结构的金融产品，但它有个前提是外部征信使得资产支持证券的信用等级相当高。虽然单一的平层结构并非资产证券化的常态，但在我国特殊法律环境下，在REITs业务中平层运作并无法律上的瑕疵。那么，在整体层面呢？简化的交易结构如下：
这个交易结构图看起来似乎没问题，我们再看下图，二者进行比较。
如果我们把资产证券化这个环节画上一个方框，发现ABS就像一个魔盒，无论什么基础资产进去，都可以让公募基金投资。同时基础资产出售时候的价格就是公募基金。那么这是什么原因呢？这在去年上交所推出试点REITs方案是就已经困扰我的一个问题。
第二种模式ABS发行优先级和次级全部为同一公募基金投资。ABS发行优先次级证券，同一公募基金投资所有的资产支持证券。
再比较下图：
又出现了第一种模式出现过的“魔盒现象”。可以合并分析这二种模式中的“魔盒现象”。“魔盒现象”的存在意味着无论优先和次级的比例如何安排——这原本是资产证券化的精髓——但由于由同一公募基金照单全部购买使得资产证券化导致结构化分层无效。也正因为如此，即使不做分层处理的第一种模式和第二种结构化分层的模式的结果相同。
“魔盒现象”在金融上表现为公募基金+ABS模式相当于公募基金直接购买基础资产。如下图：
在法律上意味着实质上公募基金直接购买基础资产即项目公司股权等权利。这两种模式下，公募基金投资标的，可能超出了《证券投资基金法》的范围。
笔者引入第三种模式，要点为ABS次级资产支持证券为一家REITs公募基金购买，优先级资产支持证券可以为其他公募基金投资。由于独立的优先级资产支持证券投资者的存在避免与上述两种模式在实质上存在一个公募基金进行实业投资的缺陷。基本交易结构如下：
资产支持专项收购基础设施项目公司的股权或控股该公司私募基金份额或有限合伙份额，以此为资产池发行优先劣后结构化证券，其中要求优先级达到AAA或AA+（具体由监管部门酌定），也可《规定》该优先份额的比例范围，以维护REITs公募基金的利益：优先级的成本较低，优先级的比例的提高，有利于次级持有人的获得更高的收益，但同时也增加了次级持有人的风险。REITs公募基金持有全部该项目资产支持证券中次级资产支持证券，其他REITs公募基金或债券型公募基金投资优先级资产支持证券。
表面上看，上述方案不同于世界上其他国家的REITs模式，因为它固然是在我国法律语境下尽可能符合现行法律的产物，这种模式客观上为基础设施项目在资本市场上筹措一笔融资成本相对较低的资金，通常比银行贷款的成本要低。同时这种模式也为世界REITs中贷款的比例应该如何确定提供了一种新的思路，对于REIT的融资比例，世界各国都给出一个认为的比例限制：有的是300%，有的是30%，各种比例基本上都有。但有一点是共同的，都是立法部门或者监管部门拍脑袋决定的，并无金融上或者法律上的理由。这种方案提供了一种REITS融资比例限制的市场化思路：确保在仅有优先劣后征信措施的情形下达到某个高信用等级，比如AAA时，优先级的比例作为融资最高比例。在缺乏实践数据的当下，可以暂定一个比例。
接着分析在这种模式下，持有ABS次级证券的公募基金是否享有对基础设施的控制权？由于中间被资产支持专项计划隔开，问题就转化为持有ABS次级证券的公募基金是否享有专项计划的控制权？专项计划是否享有对基础设施基础资产的控制权？后面这个问题的答案是肯定的，专项计划可以最终持有基础设施项目公司的股权。对于前面这个问题，由于现行法律并无对此作出任何《规定》，一种方案是在资产支持专项计划合同文件中约定持有ABS次级证券的公募基金享有对资产支持专项计划的控制权，并且确保优先级资产支持证券持有人的利益不受侵犯。另一种方案就是在有关REITs的部门规章中作出类似《规定》。下面分析为什么持有ABS次级证券的公募基金享有控制权是合理的。合理性在于风险与权利的对应性，优先级证券持有人的风险低，类似债权人，而次级证券持有人承担风险高，类似公司股东。
请达人介绍一下，MBS和ABS之间具体的内容和特点吧，谢谢！
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会议信息|公募REITs和ABS等业务实操培训
2020年3月1日，新《证券法》正式施行，公募公司债全面由核准制变为注册制，取消公募40%净资产限制，信用债进入新时代；
2020年4月30日，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》开始征求意见，公募REITs在国内正式“拉开序幕”；
2020年6月28日，央行公布了《标准化票据管理办法》，首批产品于1个月后正式亮相，标票给商票市场带来了新的融资渠道，也给债券从业者一个崭新的探索领域。
公司债、中票等债券一级市场主要债务融资品种产品发行要素有何区别？什么类型的资产池适合开展标票？ABS今年热门的资产类别有哪些实操要点？基础设施公募REITs有哪些操作要点及申报心得？作为投行从业人员，如何把握行业最新动态？
鉴于此，我们特邀行业资深老师于11月21日（周六日）在海南省三亚市开设《债券投行年终实操大课！公募REITs、标准化票据、公司债、中票（永续债）、ABS/ABN等债务融资品种最新实务解读》专题研修班，诚邀您出席。
一、课程对象
证券公司从事债券发行、ABS、标票、中票等债券融资类业务相关人士；
商业银行从事投行、ABS、票据、债券业务相关人士；
基金公司、保险公司、信托公司、财务公司、非银金融机构、保理公司、票据经纪机构、金融科技公司等从事债券、票据业务相关人士；
地方**、城投企业、上市公司等实体企业投融资相关人士。
二、课程安排
第一天，9:00-12:00，主题1：公司债、企业债、非金融企业债务融资工具及特殊债券品种等债务融资产品实操要点
第一天，12:00-13:30，午餐
第一天，13:30-16:30，主题2：应收账款、供应链、非标转标等热门基础资产ABS/ABN案例解读
第一天，16:30-17:00，答疑、互动、合影留念
第二天，9:00-12:00，主题3：标准化票据创设流程、资产池尽调、账户托管等实务心得与案例解析
第二天，12:00-13:30，午餐
第二天，13:30-16:30，主题4：基础设施公募REITs产品设计、操作流程及申报心得
第二天，16:30-17:00，答疑、互动
三、授课老师
A老师，某头部证券公司债券部负责人
主管固定收益业务，在投行、债券、资产证券化等领域有丰富从业经验，领带金融学院特邀讲师。
B老师，某券商债务融资领域资深人士，CPA、CFA
在信用债及资产证券化等债务融资领域有丰富操作经验，领带金融学院特邀讲师。
四、线下面授（2天）
主题一：公司债、企业债、非金融企业债务融资工具及特殊债券品种等债务融资产品实操要点
1、企业主要融资渠道梳理、债券市场概况及融资优势
2、不同债务融资工具发行条件及产品要素对比
3、公司债：定义及发展历程、融资优势、发行要素、发行程序及创新品种
4、企业债：发展历程、基本要素、发行条件、运作流程、品种选择与结构设计
5、非金融企业债务融资工具：产品分类、管理体系、短融/超短融（CP/SCP）、中票（MTN）、PPN等
6、永续债、专项债等特殊债务品种操作实务
主题二：应收账款、供应链、非标转标等热门基础资产ABS/ABN案例解读
1、企业ABS/ABN最新政策动态
2、企业ABS/ABN大类基础资产数据分析
3、2020年热门基础资产产品设计与案例
3.1保理融资债权ABS趋势及实务关注要点
3.2应收账款ABS（出表型）趋势及实务关注要点
3.3非标转标ABS趋势及实务关注要点
3.4CMBS/REITs趋势及实务关注要点
3.5其他创新品种实务关注要点
主题三：标准化票据创设流程、资产池尽调、账户托管等实务心得与案例解析
1、读懂票据
1.1票据基础、分类、发展历程及市场现状
1.2票据的法律性质：无因性、独立性、要式性、文义性
1.3票据的比较优势：票据VS应收账款
1.4票据时效、票据的抗辩
2、电子商业汇票及ECDS系统
3、存托机构、原始持票人、票据经纪机构、承销机构等参与方解读
4、标准化票据的产品设计与发行流程
4.1票据资产池构建、资产准入条件与尽职调查
4.2产品结构与法律关系
4.3创设发行流程、信息披露要点
4.4票交所登记托管规则与账户体系（未贴现票据、已贴现票据与供应链票据）
5、标准化票据发行热点问题
6、银行、券商与企业的应对策略建议
主题四：基础设施公募REITs产品设计、操作流程及申报心得
1、企业开展公募REITs的意义与动力
2、基础设施REITs政策要点
2.1基础设施REITs试点项目申报工作的通知
2.2基础设施REITs基本定义
2.3基金管理人的基本要求
2.4基础设施项目的要求
2.5财务顾问的引入
2.6发行方式
2.7杠杆率要求
2.8分红要求
2.9持有人大会与扩募安排
3、基础设施REITs的交易结构与税收
4、基础设施REITs潜在项目开发要点、重点关注问题
5、基础设施REITs的操作流程、项目申报心得
6、基础设施REITs的定价思路、发行与注册
7、基础设施REITs的合作模式与创新方向
（以现场课件为准）
五、课程详情与报名费用
时间地点：海南三亚2020年11月21-22日（周六日）
2天现场授课（含互动答疑）
※会议具体地址开课前两周通知※
课程费用：4800元/人（※包括参会费、茶歇及午餐）。请参会人员提前通过转账方式支付参会费用，并注明参会嘉宾的单位+姓名等信息，如需**请联系我们提供开票信息。
优惠政策：4500元/人，3人（含）以上，机构组团享更多优惠。
（可提供培训费、会议费等普通**或专用**）
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北京领带信息科技有限公司成立于2014年，是专注金融实务领域的线上和线下培训机构，已获得多轮机构投资。公司总部在北京，目前在上海、深圳、长沙设立了分公司或办事处。
经过持续性的内容开发，目前已上线2000+门在线课程，40+金融实务体系化课程，累计时长70000+分钟。内容涵盖：资本市场、资产证券化、REITs、房地产金融、固定收益、PPP、资产管理、保险、保险资管、供应链金融、私募基金、融资租赁、消费金融、并购重组、投资银行、不良资产、新三板、反洗钱、评级、评估、公证、财税、办公技能等。
线下方面，已先后在北京、上海、重庆、广州、深圳、郑州、长沙、苏州等地举办近千场公开课、沙龙、峰会及为金融机构量身定制的内训服务，服务数百家金融机构及企业。公司致力于帮助千万金融人持续提升职场竞争力，本着“成就客户、成就员工、锐意进取、知行合一”这一价值观，逐步将公司打造为全球卓越的金融教育机构。
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