新力控股怎么样(陈凯即将离职，“准千亿”房企新力控股如何应对？)-鸿图投资网

摘要：陈凯即将离职，“准千亿”房企新力控股如何应对？导读 --Theend-- 本文来源：澎湃新闻、运营商财经网、凤凰网房产（作者王婷婷）、界面新闻等，由房地产导刊综合。让我们一起飞

陈凯即将离职，“准千亿”房企新力控股如何应对？

导读

--Theend--

本文来源：澎湃新闻、运营商财经网、

凤凰网房产（作者王婷婷）、界面新闻等，由房地产导刊综合。

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地产巨头新力控股闪崩90%，房企们到底怎么了

中秋A股闭市，今日欧洲三傻，美股及H股跌幅明显。

特别是H股，早盘直接被地产股带崩，地产股整体跌幅超6%，恒大系又是-10%+，新力控股跌了近90%，滑滑车坐了一整天。地产行业怎么了？手上的房现在卖吗？还没上车的需要借这次房企可能出现的巨额优惠借机上车吗？

慢慢地，别急。

一样一样来说。

先说，为什么房地产要解读国家政策？为什么房地产要解读市场预期？为什么房地产行业要尽可能去了解更多的方面？

手上的房子价格涨跌，抹不开上述说的一切，想要了解地产，必须做个万精油，想要在地产行业赚钱，更应该具备这约定俗成的规则。

这也就是为什么，很多人没有买地产股，还要去关注它。

房开的经营情况，可以通过房企的股票去了解。

因为二级市场表现，会快于实际经营情况半年至一年。

从地产股来了解地产和地产政策方向，是个捷径。

抛开政策和市场，裸聊房子和户型，意义不大。透过现象看本质才是真谛。

中国恒大流动性问题持续演绎，各种《通知》伴随各类辟谣，不论通知真伪，恒大流动性问题是肉眼可见的。

现金流在过度依靠周转性的房企面前，显得尤为重要。现金流这根皮筋被拉断，多米诺效应就会跑出来。因为恒大是体量最大房企，影响还会更大。

房地产影响的行业太多了，影响整个基建行业，几十万人就业，其他地产公司，金融机构以及准备买房的人。涉及面太广了。

带崩了整个市场，市场对地产行业政策的堪忧，地产行业隐形负债的重新判断，造成了今天H股整个市场的狂泻。

H股，本就有一定流动性弊端，加上周末两天各类调研机构对于房地产未来明确看空的研报，加速了市场看空的情绪。

今日新力控股跌幅近90%，恒基、新世界、恒大跌幅均超10%，平安跌了6%；市场看空地产未来，也担心金融机构对涉房投入资金回收率。

按此走势，可以预判到，恒大的问题不是个体，而是地产行业或多或少存在的问题，这个问题有滋生终极风险的可能。

周三A股开盘，按照A50的跌势和H股走势，我们大概率挨锤。被锤之后，继续下跌的可能性并不大。不需要惊慌。

上面说到地产行业被看空所反映的走势。

其实，市场反应过激了，跌是趋势，加速下跌的缘由有点先射箭在画靶的意味了。市场担忧地产滋生终极风险力度过大。

很明显，这又是一次教科书级别的做空。

佳源国际两年之前一天狂泻90%，今日狂泻的新力控股走势和做空手法和佳源国际基本一致。

看了一下做空筹码，大概率能看出又是一次教科书级的做空。利用集中看空的心理，疯狂融券，加速砸盘卖出，导入看空心理，整个市场无人敢捞。

索罗斯不再踏入亚洲，但一直盯着这片市场。不怕贼偷，就怕贼惦记。这次做空，是其门徒所为。

索罗斯不会因为市场担忧而贸然做空，估计是看到了我们目前没有看到的地方，闻到了我们目前不具备的行业嗅觉。做空，绝非偶然。

1998年索罗斯做空亚洲四小龙，所到之处哀鸿遍野。唯独香港，依托祖国的力量，中国举全国之力，让索罗斯亏损平仓出*。

香港，是全球第一做空势力的痛；H股，是做空势力之殇。

今日，因为地产，他们来了。

房别乱买了，先稳稳。想卖房，别留了，能出手就出了，现金贬值是固然。但拿不动产等增值，中短期内已天方夜谭。

有人会问：去年房子能卖11K，现在10K都卖不出去。我不甘心。

朋友，时过境迁了。

此前，我很看好地产未来，现在坚决站在看多者的反面。敬畏市场、尊重资本嗅觉，准备套现之路。

现金，在当下，比一切都安逸。

太原新力惠中学校怎么样？

一般吧。新力惠中学是由太原新力教育集团创办的一所含高中、初中、小学的一体化全日制学历教育学校。

创始于上世纪九十年代，迄今已有二十二年的历史，创始阶段学校以举办高考补习、中考补习为主，2014年经教育*批准，转为全日制学历教育。

新力控股怎么了？股价暴跌逾90%

近日，国际评级机构惠誉将新力控股的长期发行人违约评级展望由稳定下调至负面，其长期发行人违约评级维持在B+。此前不久，标普也将新力控股的评级展望调整至负面。通过高杠杆扩张模式成功冲刺千亿规模的新力控股，究竟面临多大偿债压力？

　　债务结构改善，能否如期进入“绿档”？

　　2019年11月，新力控股赴港上市，成为江西首家上市房企，登陆二级市场也使其对债务融资的依赖程度有所降低。2020年8月，“三道红线”政策出台，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。

　　在针对房企融资监管态势趋严的背景下，2021年上半年，新力控股的现金短债比和净负债率要求均已“转绿”。财报显示，共计193.49亿元人民币的账上现金及现金等价物能够覆盖其短期债务，其现金短债比约为1.4倍，其净负债率降至50.5%。

　　但是，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，仍然略高于红线标准。中新经纬梳理发现，中梁控股等未能全部“转绿”的房企也多是因此项未能达标。

　　为了实现在一年之内全面达到“三道红线”的监管要求，新力控股还在财报中提到，下半年将“控制拿地规模”，以保留流动性用于偿债。截至2021年上半年，新力控股拥有1440万平方米土储，可以覆盖未来两年半的销售和发展需求。

　　根据半年报，新力控股的传统银行融资渠道相对畅通，银行贷款占新力控股总债务的比例从报告期初的45%升至47%，信托贷款从31%升至33%。2021年上半年，新力控股进入广发银行白名单，新增工商银行及光大银行多家银行授信，报告期内取得多家金融机构授信总额约人民币952亿元，其中约73.7%于报告期末尚未使用。

　　另一方面，财报数据也显示，截至2021年6月末，新力控股流动负债有754.28亿元，未来一年内新力控股将共有132.4亿元债务到期。在新力控股2021年中期业绩报告会上，管理层介绍称，公司对偿债计划已有安排。

　　截至2021年6月末，新力控股存续在岸人民币公司债为10.4亿元，存续离岸美元债为6.94亿美元，存续ABS为7.27亿元人民币。管理层表示，除了美元债之外，其中0.7亿元人民币公司债和1.2亿元ABS已经在7月份偿还；39亿元境内开发贷的还款来源主要是销售回款及金融机构再融资；46亿元的信托贷款将通过销售回款、现金开发贷来偿还。

　　房企境外发债信用风险发酵，评级机构下调展望

　　近期由于部分房企出现风险事件，资本市场对房地产行业信心受挫，投资者紧张情绪上升。

　　自7月以来，中资美元债受到市场情绪冲击，多家房地产企业的美元债价格出现剧烈波动。

　　进入9月，新力控股集团发行的多只美元债跌幅创下纪录。9月17日，新力控股2021年10月到期美元债价格下跌25.5%。除了新力控股之外，近期还有花样年等多家中国房地产企业的美元债出现价格急跌。

　　截至目前，新力控股共有三笔存续期间的美元债：2020年6月发行的2.1亿美元、票息率10.5%、于2022年6月18日到期的债券；2020年10月发行的2.5亿美元、票息率9.5%、364天债券；2021年1月发行的2.5亿美元、票息率8.5%、2022年1月到期的债券。

　　以上三笔美元债的未偿还金额共计约6.94亿美元，其中一笔即将于10月到期。惠誉指出，其2022年到期的债券的交易价格已出现20%至25%的折让，说明新力控股可能需要使用现金偿还所有三笔债券。管理层称，对于近7亿美元的美元债，新力控股会预留自有资金，或者视市场情况申请新的美元债额度覆盖。

　　对于新力控股来说，继续申请新的美元债额度覆盖此前债务是否可行？标普和惠誉均在报告中表示，新力控股流动性较为充裕，其账面现金可以实现短期债务偿付，但其境外债券资本市场的融资前景可能受阻。标普和惠誉分别于9月10日和9月15日将长期发行人违约评级展望自稳定调整至负面，并分别保持对其B和B+的评级。

　　随着地产美元债抛压加剧，新力控股股价在二级市场亦受挫。Wind数据显示，从9月15日起，新力控股连续三个交易日下跌，三日累计跌幅超7%。9月17日，新力控股以3.85港元/股报收。

9月20日，新力控股集团股价更是盘中暴跌逾90%，一度跌破4毛钱！！！

江河日下

听说现在很多房地产公司都是负债运行，也包括新力控股？

我们的房地产发展经历了低迷、火爆到平稳的发展阶段，如今许多房地产开发公司在公司运行发展上更趋于理性化。但是，这个过程是很艰难的，即便是现在，即便是一些很好的房地产公司，也仍然会有负债现象，新力控股在资金运作上一直谨慎稳健，不会随便冒进一个城市，在布*战略上，主张城市深耕，这样不管是对品牌发声，还是口碑连锁效应上，都有很大助益。

为什么在房企负债大环境下，新力控股的房子还卖那么好？

每家房企都会有负债，旦大公司一来信誉好，=来房子质量好，销售好，资金回笼快，还有房子要在一二三线好的地段，周围要有好的学区，商业医疗都跟的上，人口涌入该城市多都是房子好卖的原因，像鹤岗房孑买出白菜价是因为该地资源己尽，人口出的多，当然无竞争力了。

从零到千亿只用十年——揭秘新力控股张园林的“神速”发家史

中秋节前一日，江西富豪张园林实控的新力控股集团（02103.HK）股价大跌87%，市值蒸发120亿港元，这家江西省最大房地产开发商迅速引发关注。

实际上，张园林的发家之路也很“神速”。他2010年创业，短短几年就在南昌积累大量土储，年销售额从零到千亿只用了十年。

2019年新力控股在香港上市时，是成立时间最短的上市房地产公司，张园林年仅43岁就成为千亿上市房企总裁。

图源：新力控股

“张园林如此年轻就创业成功，成为上市千亿房企老板，在业内独一无二。”一位地产行业资深职业经理人曾感概。

然而张园林的发家史极为神秘。他一度长期保持低调，却在公司上市前后，从幕后转而走向台前。

在大本营南昌发展十分顺遂的新力，在迁出总部、成功上市之后，不断遇到麻烦，直至此次股价闪崩。一个多月前，新力在南昌的最大楼盘“南昌新力城”二期一度陷入停工风波。曾经助力张园林平步青云的“豪华后援团”，似乎也难再发挥作用。

没读大学但突然发家

万科用了26年实现千亿销售额，创立于2010年的新力实现千亿却只用了10年。

按照其一直以来对外塑造的形象，张园林出身于建筑行业，很重视产品质量，靠在南昌打造第一个房地产项目“帝泊湾”闯出了名堂，从此一发不可收拾。

然而在张园林创办新力之时，房地产行业对资金、土地资源等各方面的要求已经非常高，行业壁垒厚、护城河深。为何“75后”的他能创办出千亿房企？他又是如何登上“2020福布斯中国400富豪榜”第354位？

新力招股书曾披露，张园林没有读过大学，只念过中等职业教育。2002年，即25岁那年，他开始在江西五建工作，担任建设工程总承包商，最后当上总经理。28岁时，他在江西裕仁投资有限公司任执行董事。两年后，30岁的张园林在江西省丰城市希尔顿置地有限公司任执行董事，接手了丰城希尔顿烂尾项目。

在30岁之前，没读大学的张园林已经小有成就，原因之一是他的胞兄张国印在2001年吃下了江西五建。根据江西五建官网介绍，该公司成立于1997年，重组于2001年，在那之后张国印成为实控人，拥有超过80%的股权。江西五建为何重组，已经很难有史料可查，其官网称“重组之前江西五建已是一个千疮百孔、亏损严重、人心涣散，濒临破产的企业”。

张园林33岁那年，即2010年，他联合几个投资伙伴一起创办江西新力置地，这是他人生更关键的一个转折点。

根据中指院数据，新力在成立后的第5年，即2015年，就从名不见经传的本土小房企成为南昌市房地产销售第4名的房企，在南昌的年销售额达到35亿。

又过了三年，新力成为南昌销售额第一名房企，而且销售额翻了近10倍。根据中指院，2018年，新力在南昌销售额达到322亿元，比排在2-4名的绿地、万科和保利在南昌的销售额总和还要多。

“南昌人都知道新力短短几年时间突然崛起，楼盘到处都是，在南昌人眼里是比万科还厉害的，能一下子获得那么多土地资源，绝对不简单。”一位南昌本地市民对第一财经表示。

新力初创后5个月，就在南昌拿下其第一块土储——占地278亩的经开区地块，成交总价2.3亿元，联手拿地的合作伙伴是江西华东建设投资实业有限公司。次年，经过激烈竞价，新力打败中海等房企，以5.2亿元竞得南昌朝阳新城地王项目。

公司成立仅一年多，刚进入房地产行业的张园林就出手豪绰，仅公开招拍挂买地就花掉超7.5亿元。第一块土地，新力开发成了总建面36万平方米的大盘“新力帝泊湾”；第二块地更是打造了全南昌最奢侈的楼盘新力洲悦，户型中包括面积600平方米、每一户都带泳池的大平层，单价比周边贵一倍。

其后四五年间，新力多次在南昌拿到占地超过200亩的大盘，比如南昌县的新力愉景湾、新力金沙湾，红谷滩的新力钰珑湾，高新区的新力时代广场等。

新力以蹿火箭般的速度发展背后，张园林其实拥有一个豪华且低调的后援团。

起步背后“阵容”豪华

从刚进入房地产起，张园林的身后就站着整个张氏家族。

张园林的大哥张国印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背后就有张国印身影，与新力联手拿地的“江西华东建设投资实业有限公司”大股东陶红，同时也在江西五建任职。

江西五建官网资料显示，张园林的胞兄张国印白手起家，进入建筑行业后，曾从普通施工员干到多个项目总指挥。他曾任南昌市人大代表，热衷公益，经常在江西参与大型公益活动。在官网“领导关怀”一栏，江西五建“晒”出张国印过往与江西多位领导干部合影。

而张园林的胞弟张国金，则于2011年成立广西路港建设集团有限公司，注册资本1.1亿元，该公司起步时间跟新力非常接近。其后，江西五建、广西路港成为新力工程项目的主要供应商。

除了张家，新力的起步阶段背后还有多个神秘人物支撑。

成立之初，江西新力置地有四个股东，分别为：江西盛开投资、张园林、万奇、沈令华。

当时的第一大股东“江西盛开投资”法定代表人叫刘骐鸣，实际控制人为陈锁。陈锁名下有20多家企业，生意范围包括农业、矿业、贸易、装饰装潢和房地产开发等。陈锁上世纪90年代拥有一家蔬菜基地企业，2002年左右进入矿产业，开矿生意涵盖江西和**。

第三大股东万奇，除了江西新力置地，名下再无其他公司。公司成立仅半年，万奇就以2000万元向其他三方转让了手中的20%股权。

而第四个股东沈令华，则一直在新力当高管。

2014年，矿老板陈锁以4000万元转让了手中40%的股权予张园林，从此退出了新力。

也在那一年，另一个富豪把自己旗下的房地产公司股权转让给了新力，新力由此获取大片土储。

2012年，江西一个重大招商引资项目——恒望汽车城开始动工，项目位于望城新区，占地面积2013亩，除了商服用地，还包含大片住宅用地。

2014年，江西恒望集团把旗下恒望置业51%的股权转给了新力，新力获得超过200亩的土储。

而2018年拿下的望城新城超500亩巨无霸地块，也是跟恒望合资的项目公司拿下的，即号称“建面75万方理想之城”的南昌新力城项目。土地出让规则中对引进汽车相关产业有明确要求，可以说拿地的关键就在于恒望的汽车城项目。

目前江西恒望集团人员变更情况较为复杂，其前法人代表吴文刚，从上世纪90年代起就在江西从事电子元件、房地产、投资等生意。

低调老板从幕后走向台前

即使2017年新力把总部搬到上海、准备开启全国化扩张之时，张园林都保持着低调，极少在公开大型活动中露面。

公开的工商登记信息中，几乎没有张园林2005年前的资料。张国印的江西五建2003年时注册的第九分公司，法定代表人名字为“张国林”。

而张园林2005年开始任职的江西裕仁投资有限公司，大股东为张园林，二股东叫张国林。不过，新力在上市时并未披露过张园林与张国林的关系。

2018年7月，张园林突然高调出现在香港，与26家房企的大佬们一起为易居赴港IPO站台，外界才初识这位黑马房企创始人。

图源：易居中国

10个月后，新力递交招股书开启上市历程，张园林也换了发型、变了气质，这位地产新贵愈发高调起来。

图源：新力控股

张园林风格切换的同时，新力也转变了发展路径，进入了新的阶段。

从2016年起，在南昌发展得极其顺利的新力，销售额突破百亿，开始谋划扩张至别的省份。第一站是广东惠州，张园林迅速收购了20多个项目，其后是一线城市广州。

2017年总部迁入上海后，新力开始在长三角布*，进入无锡、苏州等地市场。

走出大本营的头三年效果不错，2016-2018年，新力销售额年复合增长率达到了136%，在行业内属于最快之一。

这背后的代价，是对外大量借款，大量非标融资。2016年-2018年，新力借款总额从64亿涨到221亿，这其中最主要的融资渠道就是信托，融资成本高企。

加杠杆、全国化、高周转，在南昌神秘爆发的新力搬到上海之后，发展模式和别的黑马房企逐渐趋同。

上市后，张园林还积极寻觅良将，希望高度家族化治理的企业能走向职业经理人治理。

2020年年初，张园林以丰厚的条件邀来地产圈知名职业经理人陈凯加盟，担任联席董事长兼总裁。而张园林自我降格，从董事长变为联席董事长，再次隐身幕后。

陈凯一进入新力，立刻开始大刀阔斧改造这家年轻的房企，从定战略、引人才、调架构到整改企业文化，有时候忙得只能吃盒饭。最初，张园林表现出了充分放权的姿态。

但双方终究分道扬镳。陈凯在加盟6个月后递交辞呈，且态度坚决，没有回旋余地。陈凯离职后，张园林重新做回董事长兼行政总裁，多次代表新力在业绩会上发声，彻底走到台前。

江西“黑马”的危急时刻

2019年11月15日，新力控股成为登陆港交所的最年轻的内房股，张园林喜悦敲钟。

但上市之后至股价闪崩之前，有关于张园林和新力控股的怪事越来越多。

今年7月，一封网传的“新力地产老板求救信”，让张园林再次成为房地产行业里的舆论焦点。

该网传“求救信”中称，为了上市集资，张园林被一个由保荐人、承销商、金融高利贷集团、市值管理团队及基金经理五班专业人士组成的金融诈骗团伙套路，他们一步步诱导张园林借钱，并最终掏空张园林。

新力当时曾紧急辟谣称，“求救信”内容纯属子虚乌有、恶意中伤，已向公安机关报案。

而在今年9月20日上午，新力股价暴跌87%之前，张园林又和境外投资者爆发矛盾。

市场上广为流传的信息显示，负责新力IR事务的员工组建了新力境外投资者聊天群，并拉张园林入群。

张园林在群中表示：“公司目前正在采用各种方式加快应对10月份到期的美元债，有新进展马上与大家沟通，多谢大家继续支持公司。”

但不久后张园林却退出了群聊，由于未能对10月18日到期2.46亿美元债做出更清晰的偿债安排，引发投资人强烈不满。

对此新力IR员工称，张园林是误操作退群。

一名知情人士向第一财经证实群聊的真实性，并且认为该事件是当日新力股价闪崩的导火索之一。

根据最新披露的半年报，截至2021年半年度，新力在手非受限现金有140亿元人民币，而未来一年到期的债务有132亿元。

财务数据中，新力的非受限现金足够覆盖短债，为何却对10月份一笔2.46亿美元债务无法做出安排，继而引发投资人恐慌？这是事件中一大蹊跷之处。

“新力现在资金压力确实很大。”上述知情人士称。

股价暴跌前，新力资金紧张问题已经迹象初显。

今年8月初，新力在南昌最大巨无霸项目南昌新力城三标段陷入停工风波。当月13日，总包方成都建工在南昌新力城三标段大门上贴出“停工告示”，其中称项目已完成大部分工作量，完成产值约2.4亿元，但开发商仅支付金额1.4亿元，拖欠4000万元工程款（不包括工程结算款）未支付，供应商已停止供货，农民工全部罢工，无奈之下成都建工被迫停工。

然而项目的开发方，新力旗下的项目公司“江西运发”则表示，成都建工夸大其词，要求成都建工停止擅自停工行为。新力集团总部方面则回复第一财经表示，工程付款纠纷源于工程质量不达标，未通过验收，双方一直在协商中。

该标段住宅原定于今年9月30日交付，业主们担心无法按期交付，不断向新力讨要说法。一名2019年年底购买了南昌新力城二期的准业主对第一财经表示：“我买房折后价是1.14万元/平方米，原定今年下半年交付，结果去年也曾停工5个月，今年8月初又停工了，开发商与施工方一直有工程款支付纠纷，祸及普通业主。”

近日，新力方面告知业主，与工程方已经重新谈妥，项目复工。上述准业主则对记者表示：“前几天去看了，工地上确实有一两个人在干活。对于项目会不会烂尾，项目公司一直不肯清晰表态。”

此外，中秋节前，新力控股人力资源部还口头通知了总部管理层集体降薪，副总裁级别降薪高达70%。知情人士透露，这也是新力资金面紧张的表现之一。不过，管理层及总部员工基本都了解公司处境，绝大多数选择共渡难关，目前新力仍维持着各项工作正常进行。

随着“三道红线”等政策出台导致环境的彻底转变，新力在腾飞过程中曾凭借的助力都在失效，信贷空前收紧，信托等非标融资渠道也被锁死，再次撬动杠杆不是易事。

而张园林起步时的豪华后援团们也出了问题。根据天眼查，哥哥张国印曾经实控的江西省第五建设集团有限公司，现已陷入多起金融借款纠纷官司，成为最高法公示的失信公司。

当初跟张园林一起创业的沈令华，也身陷多起金融借款合同纠纷案，今年3月因未按时履行法律义务，成为了被限制高消费的被执行人，根据企查查，江西银行股份有限公司南昌中山路支行为执行申请人，执行金额1935万元。

昔时意气风发，今日时乖运蹇；最年轻的上市房企创始人张园林，能否带领这匹年轻的地产“黑马”熬过房地产寒冬，成为中国地产行业又一大悬念。