摘要：重庆的房屋大修基金是怎么收取的，是交房的时候收还是签合同的时候交，有明文规定吗 首先,大修基金是要在办理产权证时交纳的.也就是说在买卖合同办理登记完毕后,1.若是现房,在销
重庆的房屋大修基金是怎么收取的，是交房的时候收还是签合同的时候交，有明文规定吗
首先,大修基金是要在办理产权证时交纳的.也就是说在买卖合同办理登记完毕后,1.若是现房,在销售时已经要求你填好了产权资料,下一步就是需要交纳大修基金办理产权证,这种情况要求你签合同时交纳也不为过,不然你就要再跑一趟,2.若是期房,那完全不需要,因为房子的实际测绘报告要等房子竣工交房前才会出来,产权证是需要实测面积后才能办理,房子都没起来怎么办得到产权证,所以这种情况KFS叫你交就叫暂用资金,套取无息贷款.另外要给你说的是大修基金完全可以你自己到房管*去交纳,交纳完毕后把房管*开具给你的票据复印给KFS也是可以办理产权证的,不用直接交给KFS,交给他们,他们也是会等交到房管*后开好票才能把票再给你.我知道的就这么多,希望对你有帮助.以上是会飞的鬼鬼123给我的提问做的解答
请问重庆市合川区旧房拆迁来自安置房要缴纳大修基金和契税吗？如果分户，还要缴纳3万元的立户费吗？
好像去现在你自己所属的街道办事处去问问，肯定会给解答的。特别是找那些年轻的小伙子小妹妹，都是村官，刚出来，人很热情，他们肯定会仔细的回答你的
新房子的维修基金是什么时候才交的
一般情况是交房时缴纳维修基金。
重庆大修基金什么时候交？
业主应当在房子交房前，交纳房子修理基金。首期房子专项修理资金，业主能够直接存入房子专项修理资金专户，也能够托付房地产开发公司代交。托付房地产开发公司代交的，房地产开发公司应当自收到房子修理基金之日起30日内，将代交的房子专项修理资金存入房子专项修理资金专户。
房屋一般什么时候交维修基金
住房维修基金晚什么时候交？1、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称是专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。2、专用房屋维修基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权人。 3、业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。4、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳房屋维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同，不计入住宅销售收入。5、维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的权，但使用权归全体业主，单个业主不得向银行提取自己的维修基金部分。
第一次买房要纳多少税？
一、契税
契税是土地、房屋权属转移时征收的一种税，不管是买房人还是卖房人都需要缴纳契税，不同的房屋类型、不同的购房者契税税率一般不同，如下表：
图片参考网易论坛
表中已经说得很明白了，非首套、非普通的住房，契税税率统一定为3%。什么是普通住房？普通住房是指住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上，或单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下的房子，首套普通住房有3种税率：1、建筑面积小于90平米的，税率为1%；2、建筑面积在90－140平米之间的，税率为1.5%；3、建筑面积大于140平米的，税率为3%。
老王首套买的是新房，他适用税率是1.5%。
200万的房子契税＝200万×1.5%＝3万元
二、印花税
所谓印花税，通俗来说就是办产权、销售房屋转移时的书据、签立合同等需要缴纳的一种税，又称为“贴花”。房屋交易的印花税一般是买卖合同所载金额的万分之五。
老王200万的房子印花税＝200万×0.05%＝1000元。
三、银行按揭费
此外，绝大部分的人买房时都采用按揭贷款，在这个环节还需要交银行按揭费，银行按揭费费率一般如下：
印花税（银行按揭的印花税）：房价的千分之五
保险费：贷款额*1.2倍*1%*年限*折扣
公证费：一般在200元至300元之间
其他项权证费：一般在200元到300元之间
律师费：一般每单200元到500元之间
这些税费依人而定，需要考虑贷款金额和贷款年限，不大好计算，但按照老王200万房款、100平方的房子，银行按揭费应该不低于1万。
四、其他费
1、防盗系统费：大概在800至1500元之间；
2、管道煤气开通费：2500元左右；
3、有线电视安装费：300元左右；
4、预交3个月的物业管理费：100平米的房子250元左右；
5、水电周转金：各200元
6、装修保证：一般是1500元；
7、物业维修基金：一般是房价的2%，老王200万的房款，物业维修基金为200万×2%＝4万；
8、转移登记费：住宅按套收取，每套80元；非住宅按宗收取，每宗240元。老王200万房子转移登记费是80元。
最后算出老王的其他费约是：4.5万左右
老王买一套200万的房子税费大约是：
契税（3万）+印花税（1000元）+银行按揭费（1万）+其他费（4.5万左右）＝8.6万
老王买一套200万的房子，如果是按照30%的首付，那么他需要交的首付款是60万元，加上各种税费8.6万，意思就是说不算房贷，老王一次性需要交的钱达到68.6万元，是高了还是低了呢？
商品房：
1、契税：过户价*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）
2、增值税：2年内普宅全额。2年外普通全免，2年内非普全额，2年外非普差额
【全额：过户价*5.5%差额：（过户价-购买价）*5.5%购房**金额，**丢失去往建委调原值**】
3、个税：（过户价-购买价-合理税费-合理费用）*20%（能提供**或可查到房屋原值的）房本或契税票满五年且是家庭唯一住宅不需要缴纳
经济适用房5年以上的转商（经济适用房）
1、契税：过户价*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）
2、增值税：非普（过户价-原值）*5.5%，普宅免收
3、土地出让金：过户价*10%-已缴的综合地价款
4、个税：（过户价-购买价-合理税费-合理费用）*20%房本或契税票满五年且是家庭唯一住宅不需要缴纳
上市公房（成本价）
1、契税：过户价*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）
2、增值税：2年内，全额征收5.5%，2年外免征非普免征收
3、土地出让金：12.9*面积
4、个税：过户价*1%【房本或契税票满五年且是家庭唯一住宅不需要缴纳】
康居房（按经济适用住房管理）
1、契税：过户价*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）
2、增值税：2年内普宅全额。2年外普通全免，2年内非普全额，2年外非普差额
3、土地出让金：过户价*3%
4、个税：（过户价-购买价-合理税费-合理费用）*20%房本或契税票满五年且是家庭唯一住宅不需要缴纳
商住房（办公类）
1、契税过户价*3%（不分面积）
2、增值税过户价*5.5%（无票），差额5.5%（有票）【不分年限，不分面积】
3、印花税过户价*0.1%
4、个税过户价*20%（无票）差额*20%（有票）【不分年限，不分面积】
5、土地增值税过户价*1%（无票）差额30%-60%（有票）
增值比例N=（过户价-**价）/**价
0＜N＜50%→30%50%≦N＜100%→40%
100%≦N＜200%→50%N≥200%→60%
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两限房（已满五年方可上市交易）
1、契税：过户价*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）
2、土地出让金：差额35%（现网签价-原值）*35%
3、个税：差额20%
第一次买房，要交什么税？
第一次买房，就是首套房，也被称作是刚需买房，那么在第一次麻烦的时候，如果是购买开发商出售的新房，需要缴纳哪些税费呢？
首先，契税。所谓契税就是不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。既然是第一次买房，那就是首套房，住房面积小于90平米时，契税是房屋总价的1%；当住房面积在90-140平米时，契税是房屋总价的1.5%。
其次，印花税。印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。房屋产权转移需要申领不动产权证，因此也需要缴纳印花税。通常来说，购房时的印花税是房屋总价的0.1%，买卖双方各承担0.05%。
最后，大修基金。大修基金是购买新房时的独特费用，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。各地对大修基金的征收标准不同，通常为房屋总价的2%-3%。
第一次买房要纳多少税？这交纳多少税是根据你购买二手房还是新房，房产的面积，土地性质来决定你交纳的税费。
购买新房的税费计算比较简单，购买二手房的税费计算要相对复杂一点。这里为了把问题说清楚，分别来看看新房和二手房的税费计算。
新房的就只有一项大的税，就是契税，另外还有一个就是大修基金，也有的地方称为维修基金。其他还有一些小税，几十块钱几百块钱也不多。
①、契税
购房的契税是按照购房面积来确定税率。
购买第一套房的建筑面积小于90平米，税率是1%，建筑面积等于或者大于90平米，税率是1.5%；
比如你购买的一套住宅建筑面积是90.65平米，总价是150万，那么根据上面的提供的税率信息来看，面积超过90平米，税率应该是1.5%，契税是2.25万元。
②、维修基金
很多城市的维修基金缴费标准有些不同，比如我是重庆的，重庆的电梯房维修基金是80元/平米，非电梯房的维修基金是50元/平米。
各个城市的维修基金的缴费标准也相差不是很多，一般来说，按照80元/平米就可以计算。
如果你购买的这套房的面积是90.65平米，那么你应该交纳的维修基金是7252元；
购买二手房的税就要稍微多一点了，主要有以下几项税费。
①、契税
第一次购买二手房和购买新房交纳的契税是一样的，你可以参考前面购买新房的契税标准来计算。
②、个人所得税
这个人所得税本应该是由业主支付，但国内在二手房交易的时候，这税也都转嫁到买家来支付。
个人所得税的税率是1%；也有的城市可以按照差额的20%来计算，也就是业主在购买的时候和现在出售的时候有一个价格差，这个价格差的20%就是个人所得税。
如果业主只有唯一一套住宅，并且出售的这套房已经满5年了，那么，这个人所得税是可以减免的，这就是我们常说的“满五唯一”。
另外，如果业主的房产是继承来的，别人赠与的房产，那么个人所得税就必须按照20%的差额个人所得税来计算，不能按照1%的个人所得税来计算。因此，你在购买二手房签订合同的时候，就要把这个问题搞清楚，税费由谁来支付，如果是买家来支付，买家就要计算你的购房成本。
例如：业主几年前在开发商那里购买的一套房价格是100万，现在出售的价格是150万，那么，如果按照1%的个人所得税计算，就应该交纳1.5万；如果按照差额个人所得税来计算，150万－100万＝50万×20%＝10万，两种计算具体应该怎么缴纳，你自己可以选择。
个人所得税是由业主缴纳。
③、增值税
也就是以前我们说的营业税，一般城市在购房满2年就可以减免增值税，因此，这个税现在很少交纳了，如果不满2年，这增值税的税率是5.6%；
你如果不愿意缴纳这增值税，你也可以和业主签订一个买卖合同，等产权满2年，或者达到免除增值税交易的条件后，再进行产权交易也是可以的。
增值税是由业主缴纳。
④、土地出让金
如果你购买的是集资房、还建房，这些房产的土地性质一般是划拨地，在产权交易的时候，必须缴纳土地出让金，把划拨地转换成出让地才能交易，每个城市缴纳的标准有些不一样，相差也不是很多，在重庆是80元/平米。
如果你购买的是经济适用房，也要缴纳土地出让金，这个土地出让金和上面说的还建房、集资房的土地出让金是不一样的，这个土地出让金的交纳根据土地的等级标准来交纳，一般在房价的10%左右，具体多少你在签订买卖合同的时候，最好咨询一下当地的不动产登记中心。
如果土地是使用权是出让地，就不会交纳土地出让金。土地出让金是由不动产登记中心收取，土地出让金是由业主缴纳。
⑤、小的费用
另外还有一些小的税费，比如权证印花税、转移登记费、土地测绘费、工本费、如果做按揭有抵押登记费等等，这都很少，一般计算2000元左右。
不管是购买新房也好还是购买二手房也好，都应该对房价有一个计价标准，这个标准是怎么来的呢？
购买新房计算的房价，就是你和开发商签订的《商品房买卖合同》的价格，具体你购买的面积是多大，应该交纳多少契税、维修基金，根据这标准就很好计算。
购买二手房产权过户的时候，不动产登记中心的税务窗口会对你产权过户的房产进行核价，交纳各项税、费的标准，就按照这个标准来交税。
这个核定的价格，和买卖双方签订的合同价格、银行评估的价格没有任何关系，是独立的价格。
从上面的分析来看，
第一次买房要纳多少税不能简单地计算，应该根据你购房的面积，土地性质，产权时间来综合确定各项税费的计算，具体你购买的住宅，就可以按照上面提供的信息来确定缴纳税费的多少。
一般来说，购买新房就只计算契税和维修基金就可以了；购买二手房一般要计算契税和个人所得税就够了，个人所得税就计算1%就行。
增值税一般满2年就减免，这税一般是没有的，而土地出让金一般情况下也是没有的，如果你购买的住宅土地性质是划拨地，就要计算这一项费用。
从国家规定的缴税方面来观看，无论是购买一手房还是二手房，缴纳税费的比例都是一样的。
但是经过市场的变化，购买一手房和购买二手房的税费已经发生了天翻地覆的变化，我们可以不承认，但是不可以不接受，这已经成为了铁一般的事实。
现实生活中经常接触到的房子有商品房和三住房两大类，也就是我们常说的住宅和公寓。
一手房的交易：
商品房契税缴纳：
90平方以下首套房1%，二套房1%，三套房3%。
90平方至144平方，首套房1.5%，二套房2%，三套房3%。
144平方的房屋，根据地方政策不同所产生的税费也有不一样，最高封顶为3%，无论是首套还是多套。
公寓契税缴纳：无论房屋多大面积，根据房屋成交金额的3%为契税缴纳。
二手房成交原本是除了契税以外，所有的费用都是由原房东进行缴付的，但是随着市场这些年的变化，所有的税费以及默认由买家进行支付。
如果卖家不进行缴纳税费，那么房屋的价格就可以从侧面的提升，同样的道理，羊毛出在羊身上。
二手房的交易相比，一手房多出以下几种税费：
商品房二手房交易：
增值税：房屋的**日期或者是房产证上的日期，满两年可以全额进行免征收。
如果房屋没有满两年的情况，按照成交金额5.5%的税费进行缴纳100万的房屋，需要缴纳5.5万元的增值税**。
个人所得税：（成交金额-上手**价-合理税费，合理费用）×20%，或者根据城市最新的政策，房产证满两年的情况可以根据成交的金额直接乘以1%~2%。
个人所得税免征条件，房产证或者契税**满5年，且家庭唯一住房的情况是不用缴纳个人所得税。
这些所谓的条件，全都是根据房东的条件来进行减税，并不是买家的条件来进行减税。
公寓二手房交易：
增值税：成交金额5.5%（不分面积，不分年限）只要交易就需要缴纳5.5%的增值税。
个人所得税：成交金额的20%，而且是没有任何的免税政策支持
土地增值税：成交金额的1%。
这两种房屋交易是目前市面上最常见到的交易方式，有部分很老的房子是需要补土地出让金的，这个房屋就建议不要去购买，土地出让金的金额真的很高。
一手房的交易流程：
签订合同：
一手房选好自己心仪的户型，楼层朝向，然后进行价格谈妥。
签署购房合同是和开发商签署的，买卖合同也叫草签合同，在合同内的内容也同样是起到法律效益，保证双方的利益。
签订认购合同：
认购合同才是与开发商签署的第1份真正的商品房买卖合同，在签署合同之前必须得了解清楚《签约须知》的内容。
申请银行按揭：
申请银行按揭必须提前准备好交易资料，身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水，无房证明。
申请银行按揭必须得要知道自己的还款年限，还款方式以及还款金额，每个都要有一定的认知。
签署网签合同：
网签合同一般在签订认购合同30个工作日，开发商就需要去当地的房管*申请合同备案手续。
网签合同的时间千万不要拖房子，只有签了网签合同才是属于自己的。
二手房交易流程：
签署合同：
二手房交易签署合同是保证买卖双方的利益，并在合同上注明交付订金过户时间，以及赔偿违约金等等一系列的问题。
二手房在交易合同签署之前，必须得去当地房管*进行房屋查档，以保证房屋没有被查封状态。
银行按揭：
卖双方签署合同后，一般在7个工作日内到银行进行按揭手续。
卖家需要准备房产证，身份证，户口本。
买家需要准备身份证，户口本，结婚证，银行卡，收入证明，银行流水，征信报告。
房屋赎楼：
二手房在错误之前必须得把银行的欠款进行还清，这步骤统称为赎楼，虽然现在银行也支持直接转按揭，但是房屋的价格跟当时的案件很难对接的上，只能选择全款结清。
对于银行赎楼这方面，业主尽量请求担保公司帮忙解决问题，也尽量避免把自己的首付款给业主进行赎楼。
缴税过户：
缴税过户之前必须得了解当地城市最新的政策，不同城市政策就会不同，会影响到缴税金额以及过户时间。
缴税过户完毕后，一般在7个工作日就会拿到新的不动产证，此时交给银行做抵押手续。
一手房和二手房的交易流程简单的描述，在房屋交易的过程中，根据大致的步骤可以了解手续有没有出现问题，至于世界上的东西，更多的是要自己经历过才知道。
购买房子当然合适，但一定要购买合适自己的房子。
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新房维修基金什么时候交，怎么交
维修基金是业主购房时缴纳的为将来房屋修缮的基金，单户核算，同一管理使用，是房屋的养老金。该笔钱是在前期物业房屋的保修期以后使用的。以后如果房屋修缮后使用完了，根据规定由业委会筹集，每个业主依据名下产权的面积缴纳维修基金，总之维修基金是不准任何人动用，只有对房屋或房屋配套的设施设备维修时才能使用。交契税的时候，交维修基金费合理的。一般办按揭或者房产证的时候交
重庆的房屋大修基金是怎么收取的，是交房的时候收还是签合同的时候交，有明文规定吗
首先,大修基金是要在办理产权证时交纳的.也就是说在买卖合同办理登记完毕后,1.若是现房,在销售时已经要求你填好了产权资料,下一步就是需要交纳大修基金办理产权证,这种情况要求你签合同时交纳也不为过,不然你就要再跑一趟,2.若是期房,那完全不需要,因为房子的实际测绘报告要等房子竣工交房前才会出来,产权证是需要实测面积后才能办理,房子都没起来怎么办得到产权证,所以这种情况KFS叫你交就叫暂用资金,套取无息贷款.另外要给你说的是大修基金完全可以你自己到房管*去交纳,交纳完毕后把房管*开具给你的票据复印给KFS也是可以办理产权证的,不用直接交给KFS,交给他们,他们也是会等交到房管*后开好票才能把票再给你.我知道的就这么多,希望对你有帮助.以上是会飞的鬼鬼123给我的提问做的解答
一文说明白重庆房产交易到底需要交哪些税费
第二部分 新房房产交易税费
经观头条|唤醒沉睡的“小金库”一万亿公共维修基金如何为民所用
导读
2020年10月中旬开始，***在北京、湖北等14个省市开展第七次大督查，其中，住房公共维修基金（下称“公维基金”）的归集、使用是督查的一项重要内容。
***第九督查组在湖北发现，9家开发商代收的5062万元住宅维修资金未及时上交专户，4家开发商或物业挪用住宅维修资金1184万元。此外，经济观察报独家获悉，针对专项审计发现的线索，近期北京市住建委联合住房公积金管理中心开展的公维基金专项执法行动发现，全市6个小区公维基金未及时上交专户，目前已追缴回约2.6亿元。
和督查、审计中发现的问题相比，更普遍的矛盾在于，随着越来越多的城市进入住房存量阶段，房屋改造的需求直线上升。***参事仇保兴曾指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，比去年增加一倍。然而，在实际支取过程中，公维基金存在使用难、收益低等问题，很多房屋因此处于应修未修状态。
在今年的中央经济工作会议上，“加强城市更新改造和存量住房建设，做好城市旧住宅区改造工作”被列为2020年的重点任务。
1998年，建设部、财政部联合发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开启了房屋公维基金时代。基金设立的初衷是给物业更新和维修提供资金保障，被称为房子的“养老金”。2007年后，缴纳公维基金成为办理房产证的必要条件，一般存入各地房管部门开设的专户代管。
像北京、深圳这样的城市，公维基金的体量以百亿元计算。来自住建部的数据显示，全国基金总额结余超过1万亿元。
公维基金四大难关
每到夏天，家住顶楼的万双就很害怕北京的雨季，天花板和窗外能同时“下雨”，掉落的墙灰四溅，仅靠每年刷一层腻子应急。现在，她又开始为冬天提心吊胆——楼栋东侧的外墙已脱落出一大片，大风一刮，如果瓷砖从十几米高空砸下去，后果不堪设想。
更现实的问题是，不断变得斑驳的外墙，也让万双的房子与对面小区价差越来越大。
“不能任由小区继续破下去了！”
为了申请动用小区公维基金，万双挨家挨户给邻居说明，希望能征得大家的同意。但顶楼房子漏水，一楼的业主常以工作忙推脱；东边的外墙墙皮脱落，西侧单元的部分业主觉得暂时不需要修，毕竟这笔钱，用一点、少一点。有人回应她说，如果公维基金用完，突发电梯损坏、管道维修更紧要的工程，让全体业主续筹更麻烦。
在北京有十余年物管经验的物业公司总经理蒋显，看过太多小区居民支取公维基金难的案例，以他的总结，万双碰到的问题，只是难题的开始。要顺利支取这笔钱，至少要过四道难关：
第一关是获得业主共识：按照2007年建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（下称“165号令”），要使用住宅专项维修资金，需经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二）的业主表决同意。
如果小区从未成立业委会或业主大会，组织筹建顺利也需要持续数月。而业委会组不起来或名存实亡，是中国绝大多数小区的现状。
如果争取到了大多数业主的同意，就来到了第二道难关跟前：申请资金使用的环节多、流程长。经过30天公示后，业委会或物业企业再向房管部门发起使用公维基金的申请备案，还需经过居委会、审计部门等审核，全程包含备案、预算审价、现场查勘、决策公示等环节，才可以拨付部分维修资金。维修结束后，监管部门还需要察看验收、上报费用明细、审定盖章认可等，最后拨付剩余款项给维修单位。
今年6月，广州市政协常委曹志伟在《关于改革物业专项维修资金管理制度，助力“老”物业焕发新活力的建议》提案中披露，按照正常情况，仅公示至少需要54天，实操中部门的审批时间至少需要100天。“总体没有6至8个月拿不下来。”
第三道难关是，如何让小区居民相信维修工程的货真价实。南方一城市住建*物业处处长透露，许多业主提到“过度维修”，怀疑物业公司或维修单位虚报费用，例如维修电梯这类特种设备，更换某个零件、修理维护的费用难有统一标准。
第四“难”，普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老旧小区。其难点在于：公维基金缴不齐、没有分户以及账目混乱。
近年，北京一批超过3000万平方米的非经营性资产小区被剥离出来，统一由首开集团进行管理。经过梳理，3000万平方米的非经小区的公维基金总额约为6亿元，其中近4亿元尚未移交，已接收到的2亿元中，至今连一笔都没有成功支取使用过。
首开集团旗下物业公司一位负责人介绍，由于1998年以前的公房、房改房并未强制收取公维基金，部分小区或楼栋缺失，缴存不足可能导致公维基金被封存；此外，此前的产权单位将公维基金与购房款一并存入账户里，并未分账，或未分摊到每幢、每户，导致现阶段维修需要动用资金时，需要全体业主“双三分之二”表决同意。
“这对长期无业委会、无物业管理的老旧小区难上加难，而这类小区恰恰是最着急需要中修、大修的房子。”上述首开旗下物业公司负责人说。
北京大学**管理学院教授萧鸣政认为，公维基金使用管理办法看似简单，实际操作中的普通老百姓尤其是老旧小区的居民奔波于“跑章”、审批签字等环节难度很大。他提出，住宅专项维修基金管理问题改革的重点是转变**职能，创造便利业主使用这笔钱的机制。
沉睡的“小金库”
支取的数道难关，使得国内多数城市的维修基金一直沉睡。
北京住建部门相关负责人介绍，北京早在1992年便开始归集售后公房、房改房的维修资金，1999年开始将所有商品房纳入，并于2009年修订出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》。如今近20年过去，截至9月底，北京市共归集商品房公维资金517.9亿元，共使用了60.03亿元，使用率约为11.6%。售后公房、房改房的维修资金则分开列支。
成都住建*一位官员给经济观察报记者算了一笔账：当地2004年推行公维基金制度以来，截至2020年9月底，全市公维基金结余超过300亿元。从使用情况看，大致可分为3个阶段：一是前期2004年至2010年，由于新房不需要大型维修，每年平均使用不超过5000万元；随着房龄老化，2011年至2014年，每年使用约7000万元-8000万元；从2015年开始至今，使用量逐年增加，每年约为1亿元。据此估算，成都公维基金使用率不超过4%。
根据广州市政协常委曹志伟的数据，广州市截至2019年底账户结余约280亿元，从2015年至今共支出2.86亿元，5年间公维基金使用量仅占总额的1%。
截至10月底，重庆的公维基金结余超过500亿元，2017年-2019年三年间共使用10.17亿元，约占总额的2%。
与北京等多数城市仅在购房时缴纳不同，深圳市分首期和日常两部分收取物业专项维修资金，业主需在每月物业费中缴纳日常维修金，由物业公司代缴。
深圳住建*披露的数据显示，截至11月5日，深圳归集公维基金总金额约211亿元，其中，首期维修金为180亿元，日常维修金31亿元，使用划拨了10.78亿元，使用率约为5%.
为什么将公维基金称之为“沉睡的资金”？一位重庆住建系统物业处负责人解释，近年来重庆市支取的金额非常小，并不是监管部门不愿意划拨，而是与城市建设进程起步较晚有关。而房子的维修资金需要大量使用时，基本在房子入住15年以后，因此前20年，公维基金一直在银行里“沉睡”。
万亿级别的资金长期被闲置，在某种程度是一种资源浪费。根据规定，在保证住宅维修资金正常使用的前提下，可以将住宅维修资金用于银行定期存款和购买国债，以保值增值，但不可用于炒股、国债逆回购、委托理财业务等。
上述住建系统负责人均表示，其所在城市从未将公维基金用于购买国债，主要原因是近年来国债收益率与银行定期存款差别不大。
“国债不是不能买，是买不到。”一位研究、制定全国公维基金政策的人士说，因为国债本身发行的规模很小，一年期可能仅几千亿，因此国债很抢手，也是各大银行的重要卖点，银行倾向于切割给每个小客户、个人投资者购买，十几年来没有一个城市成功用公维基金买到国债。
数额巨大的公维基金，各地又如何筛选存储银行？
经济观察报记者了解，北京市住房资金中心代管的公维资金主要存放在光大银行，为了保障资金安全，每一笔资金列支都受到**相关部门的监管。光大银行已有较成熟的系统，可方便业主随时查询。上海市这笔钱，则在中国建设银行和上海银行。
上述南方一城市的住建*官员告诉经济观察报，其所在城市并未成立市级公维基金监管中心，“市里不直接这笔钱”，仅负责制定政策，各个区县可通过招投标选择2-3家商业银行，自行决定资金的收缴、存放、提取使用。
2019年国家审计署对该市公维基金开展专项审计时，发现多个区县私自增加了分开存放的商业银行数量，最多的一个区将近50亿元的公维基金存放在12家银行。
“公维基金是一笔沉睡的资金，放在监管部门的系统里，我们只能给‘看’着，没什么用处。但对于银行而言，那就是个香饽饽。”这位南方城市住建*官员进一步说明，尽管银行不能将这笔基金用于购买理财产品，但每个区县数十亿的稳定资金，且不经常提取，增加了银行的存款。相应地，银行会放宽对应区县的贷款要求。”该人士透露，这一做法被审计部门发现并责令整改，市级监管部门已要求各区县回收、转存。
包括北京、深圳、重庆、成都、广州等多个城市均选择组合存款的方式。以重庆为例，假设某个区估算第二年预计使用3000万元，这部分就作为活期存款存储，利率较低，但方便随时提取；剩余大部分存三年、五年定期或大额存单，每年收益率能超过4%。
来自广州住建*的数据显示，2017-2019年广州市公维基金的全年收益分别为3.23亿元、3.9亿元、11.94亿元，收益率分别为1.59%、1.71%以及4.76%。
业委会自管案例
多位住建系统公维基金负责人坦言，监管部门的确设置了很多提取的门槛，目的是为了“看好这笔钱”。但站在业主的角度，这些门槛阻碍了房子的修葺，需要得到改变。
11月3日，深圳市发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》，提出遇到天台或外墙严重渗漏，电梯冲顶或蹲底（坠落）、消防、用水用电等突发重大安全隐患时，物业应紧急处置，事后告知业委会进行确认，即可支取应急维修资金，而不需要经过“双三分二”业主表决同意等流程。北京、重庆、成都等全国大部分城市均增设了使用维修基金的应急通道。
全国范围内，维修资金的管理模式主要有**代管和业主大会/业委会自管两种。但绝大多数城市仍然由**负责维修资金的筹集、日常监管和使用审核工作。
根据此前政策，在满足已成立业主委员会、并且在数据共享银行设立日常维修金子账户两个条件下，业主大会拥有自行管理公维基金的权利。
北京万科星园小区是北京市首批由业委会自管公维基金的小区。2004年，万科星园成立业委会，并于2007年12月将公维基金统一划转到业委会在光大银行设立的专用账户。
万科星园业委会负责公维基金划拨和管理的王煦向记者展示了小区公维基金账本：自2007年以来，减去13年来的修修补补，账户余额仍逐年增长，从起初的3000余万元增长至现在结余超过5000万元，期间维修项目使用的都是基金的利息盈余。
每年年初，万科物业制定申请公维基金进行大修的方案，上报业委会报备，业委会决定资金预留和存储排布。实际上，自管小区使用公维基金的流程和**代管一致，均需要向房管部门报备、第三方鉴定等，但享有最终划拨权和决定资金用于保值增值的权利。
“由业主决定自己的钱怎么用、怎么得到更高的收益。”王煦解释，为保证各项决策出于公心，选举业委会成员时也会优先有责任心且具备一定专业知识的业主，或在业主中聘请工程维修、会计审计、金融理财方面的业主作咨询顾问。
早期，万科星园业委会仅将这笔钱简单分成3个月、1年、3年、5年等定期存款。近几年，有业主向业委会反映，可与光大银行商谈大额存单的利息，最后成功将2个多点的利息抬到3.3%-3.5%。“因为光大银行知道我们大概率不会转存其他银行，提息力度有限，但每年算下来也多出几十万元，多一笔算一笔，都是小区的收益。”王煦说。
据了解，截至今年9月份，北京市共有约30亿元公维资金划转到小区业委会账户自管，共涉及12家商业银行，占全市公维基金总额的4%。
据重庆住建系统物业处负责人介绍，重庆全市由业委会自管公维基金的只有几千万元，自管比例低于0.1%。相比之下，武汉、上海成立业委会的比例要高得多，上海自管公维基金的比例超过9成。“每个城市因地制宜，并不是自管或**代管就一定更好。”上述重庆物业人士认为，业主自管公维基金需要天时地利人和，“人和”是首要条件，即业委会组织素质、全体业主的支持配合程度，制定自管公约。目前，重庆市小区成立业委会的比例不足3成，因此大规模自管条件尚不成熟。
北大学教授萧鸣政指出，建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时，并未明确其对维修资金保值的义务。“既然是基金，就要去运作，不应让它贬值，”他建议监管部门可将小区至少50%的公维基金交由业委会管理，通过组合定期存款等方式自负盈亏，检验业委会有能力自管后，则将剩余一半拨付。
各地探索
除了上述北京、襄阳，全国多个城市均出现过开发商或物业企业延期未交、挪用首期公维基金等情况。
为何会发生维修资金被违规挪用的情况？前述南方城市住建*官员分析，现行的“165号文”等文件并未明确禁止开发商或物业公司代收维修资金，实际操作中，大多数居民为了方便，会委托代缴，公维基金管理中心还是照常办理。
在追缴执法过程中，上述住建*官员发现有两种情况涉嫌挪用公维基金。一类是业主委托开发企业代缴，但部分开发商出现破产、卷款跑路等问题，一个大型小区公维基金就能达到数千万乃至上亿元；第二类是开发商挪用、缓交。“部分开发商为了争取公维基金用于高周转，在建设完工、楼房竣工验收后，先办理整个小区的房屋所有权证，即‘大产权证’。随后，开发商向业主代收公维基金，并不直接给公积金管理中心拨款，而是延缓3个月甚至1年，争取资金使用时间。”
“2007年‘165号文’要求业主缴纳公维基金，才能办理房产证，但实际落地并不理想。在住建部与自然资源部机构改革前，不管开发商什么时候缴公维基金，只要想办房产证就一定得缴到房管*。”前述南方城市住建*官员坦言，现在不动产登记划归自然资源*管理，自然资源*认为办理产权证的文件里并未要求“已缴纳公维基金”证明，因此办理不动产权证时，不能强制施行。
自然资源部在2018年取消办理不动产权证时，必须审核业主已足额缴纳公维基金等规定。一位研究、制定全国公维基金政策的人士特别提醒，“这是一个巨大的隐患。任何一位业主漏交，就不能启用公维基金去维修。”
续筹也是公维基金待解难题：当账户余额低于首期基金的30%后，需经当地房地产房管部门或业委会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
“但目前全国对续筹公维基金没有强制性手段。”上述政策人士直言，业主对提前续筹的重要性不够了解，全国续筹比例也较低，等到房屋损坏真正影响到业主时，再去启动整栋楼的业主来掏钱就很困难了。”
经济观察报记者获悉，今年以来，住建部正研究筹集多方意见，为房子“养老”支招。一位住建部高级官员曾提出，探索城市**提取一定比例的土地出让金，为房屋维修提供长期资金保障。目前这一设想仍处在探讨阶段。
今年5月正式颁布的《民法典》提及，“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决，专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”换言之，未来仅需要1/3业主表决同意即可使用公维基金。
（蒋显、万双、王煦为化名）
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