摘要：什么是信托抵押贷款？ 抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押
什么是信托抵押贷款？
抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年18%左右。 不动产信托 RealEstateInvestmentTrusts简称“REITs”，直译为不动产投资信托，也称为房地产投资信托，其起源于美国。REITs一般分为三种类型：权益型(EquityREITs)、抵押型(MortgageREITs)和混合型(HybridREITs)。详细的你可以咨询一下河北顺亨企业资质代理咨询中心，咨询他们你可以了解的更详细。
reits与股市强相关吗
REITs房地产信托投资基金,与股票市场的相关度不高；REITs不仅能满足广大投资者对新型金融投资产品的需求，还能拓宽房地产业融资渠道，促进房地产业的持续发展和产业升级。
REITs基求轻满留料度伟湖百旧余金认购一定能成功吗
不是百分百认购成功的。基金申购也不是百分百能申购上的哦，有些时候也是会配售的，如果僧多粥少的话，不一定能申购上的。要看基金的份额和申购的人数的。场外认购：和普通公募基金认购一样，可以通过基金公司直销平台、银行、支付宝、天天基金等各种第三方基金销售机构认购，在其界面找到新发基金这一选项，就可以看到了。场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利，我们一般在首页或是交易界面都会找到认购通道。
REITs基金认购何时确认？
您好，假设T日为REITs基金认购日及缴款日，一般T+2日可以确认是否认购成功，具体以基金发售公告为准。
即将发售的REITs值得申购吗？
REITs全称为不动产投资信托基金
国内即将发行的reits会带来一部分机遇。
作为落实“房住不炒”、推动不动产资产证券化的重要一步，首批9单基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复，其中上交所5单，深交所4单。沪深交易所基础设施公募REITs试点又向前迈进了重要一步，将进入基金公开发售阶段。本次获批项目包括上交所5单和深交所4单，其中，上交所项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。首批基础设施项目均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域。
当前环境下，开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。同时，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。【资讯】关于高速公路公募REITs，你一定要知道的事！
一般来说，REITs是一种通过发行信托基金或受益凭证汇集社会资金，由专门的托管机构托管，委托专门的投资机构进行不动产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给基金或者收益凭证持有者的投资组织形式。在基建市场形成“建设/收购→培育→REITs化→回笼资金→再投资”的项目模式，实现“以存带增、滚动发展”的良性发展。
高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛。与其他行业相比，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。因此，高速公路一直被视为公募REITs底层资产的优质选择。
一、高速公路公募REITs现状如何？
目前已经获批的14只公募REITs项目中，按照底层资产分类，高速公路已有5单，分别为：
浙商沪杭甬REIT
《沪杭甬高速REITs项目简析》
平安广州广河REIT
《广河高速公路REITs发行价确定，发行规模或超90亿》
华夏越秀高速REIT
《计划募集仅2天！华夏越秀高速公路REITs基金今日首发》
华夏中国交建REIT
《华夏中国交建REIT正式发售，首日公众投资者认购超800亿元》
国金铁建REIT
《第13单基础设施REITs来了，又是高速公路项目！》
Wind数据显示，截至今年7月7日，12只上市公募REITs中有11只自发行以来涨幅为正（国金铁建REIT、鹏华深圳能源REIT刚刚结束募集，不包含在此次统计范围之内）。其中，华夏越秀高速REIT涨幅18.59%，浙商沪杭甬REIT涨幅3.86%，华夏中国交建REIT涨幅0.62%，平安广州广河REIT涨幅-4.25%。
表1目前上市的12只REIT价格明细
▲图片来源：Wind界面新闻研究部
表2 REITs的现时分红收益率预期值
▲图片来源：REITs指数
值得注意的是，今年6月21日，首批9只公募REITs的战投也迎来解禁，相关基金公司也陆续发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告。根据测算，本次9只公募REITs产品解禁份额合计为21.92亿份（市值合计为114.74亿元），占总规模的32%。
业内专家分析，在增加一倍多流通份额的情况下，公募REITs二级市场势必会承压。分行业来看，仓储物流类解禁压力最大，首批解禁市值占流通市值的比重达到158.2%，高速公路类次之，产业园区类和市政环保类较低。目前部分存续REITs估值偏高，作为估值偏离度较大的REITs，高速公路公募REITs将有可能面临价格调整。
二、高速公路发行公募REITs的优势
（一）我国收费公路行业债务压力较大，对多元化融资有一定需求
我国适度超前建设高速公路，当前通行费收入尚不足以支付债务本息。展望未来，通行费收入的增长潜力可能是有限的，净债务余额将持续增加。
全国收费公路债务余额在2013年至2019年持续增加，2020年末达到7.07万亿元，占全国收费公路累计建设投资总额的65%，反映出行业总体资产负债率较高。高速公路资产从建设完毕到进入稳定盈利的成熟期通常需要数年，行业内公司债务压力普遍较大，对多元化融资有一定需求。（来源：华泰固收强债论坛）
表3 中国收费公路年末债务余额
▲图片来源：华泰固收强债论坛
表4 中国收费公路收支平衡结果
▲图片来源：华泰固收强债论坛
表5 各省收费公路收入与营运盈余（2020年）
▲图片来源：华泰固收强债论坛
（二）权属清晰，收费期限明确
我国公募REITs目前仍处于试点阶段，要求底层项目权属清晰、收益较好，能产生持续、稳定的收益及现金流。高速公路的无形资产主要为特许经营权，具有明确的收费期和清晰权属。
（三）现金流稳定，抗风险能力较强
高速公路通行费收入一般为即期收取，与其他行业相比，受宏观经济波动影响不那么明显，经营和财务稳健，抗风险能力较强。2013年至2019年，我国高速公路平均每公里年通行费收入稳中有升，2020年受新冠肺炎疫情影响，通行费总收入减少。2020年，全国收费公路车辆通行费总收入4868.2亿元，其中，高速公路4566.2亿元。**还贷公路通行费收入1725.4亿元，经营性公路通行费收入3142.8亿元。
三、高速公路发行公募REITs面临的挑战
（一）疫情影响高速公路经营盈利
根据2020年***对疫情期间复工复产的工作安排，2020年2月17日至2020年5月5日，所有通行收费公路的车辆免收通行费，因此整个高速公路行业2020年度盈利大幅下降。随着2021年疫情情况缓解、宏观经济好转，高速公路车流量增加，高速公路项目收入逐渐恢复。2022年一季度高速公路公募REITs再一次受到疫情影响，车流量和路费收入出现明显下降，表现不及预期。因此，未来仍需警惕疫情反复对高速公路经营效益的扰动。
表6 公募REITs底层项目近年来业绩表现（亿元）
▲图片来源：华泰固收强债论坛
（二）原始权益人发行动力不足
高速公路公募REITs一般通过转让持有基础资产公司的股权，再通过认购REITs的方式，间接持有部分基础资产来实现架构搭建。考虑到交通基础设施所有权通常属于国家，企业在规定的期限内只有特许经营权，高速公路公募REITs项目设立阶段还可能涉及无形资产的转让。
▲简化的REITs资产重组路径
根据规定，由基金管理人承担基础设施项目运营管理职责。但现阶段我国专门的基金管理公司缺乏基础设施运营管理经验，原始权益人对于失去控制权后公募基金运营能力的斟酌，也许会影响其发行意愿。
在高速公路公募REITs模式中，对于原始权益人未来是否可以回购资产、如何通过二级市场回购基金份额尚未做出清晰的规定。当资产的回购权和回购方式不清晰时，若发行时资产价值被低估，原始权益人能否合理收回高速资产就存在不确定性。在高速公路资产稀缺的现状下，这对原始权益人而言，就意味着更多的博弈，从而加大了公募REITs发行时的定价难度。
此外，高速公路公募REITs要求高速集团将路产真实出售给公募基金以获得资金，考虑到底层资产不能有抵质押的限制，出售资产所获得的资金需要用于偿还存量债务，并不能完全被高速集团所使用。而对于高速集团战略配售比例的限制，意味着高速集团在发行公募REITs后，将有一大笔资金锁定在产品中，在5年内无法使用。
（三）投资者再投资意愿不高
高速公路行业作为典型的重资产行业，养护及维修成本是其主要支出之一，小修保养一般每年需要花费3～5万元/公里，中修一般5～8年进行一次，大修一般10年左右进行一次。目前，我国大量的高速公路已经到了大中修周期，由于资金不足而排队待修。随着造价成本不断提高以及公路逐渐老化，未来养护开支需求将加大。改造投资很难带来新增受益，因此，社会投资者对再投资的参与意愿并不高。
四、高速公路发行公募REITs的机遇
近日，财政部和国家税务总*联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策的公告》（“3号公告”），明确以下几点：
（1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税；
（2）原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权时，对于资产转让评估增值，企业所得税递延至REITs募资完成后再缴纳；
（3）原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，企业所得税递延至实际转让REITs份额时再缴纳，原始权益人通过二级市场增持REITs份额时按先进先出原则处理。
行业有关人士认为，REITs税收新规可溯及既往，证监会、国家发改委组织开展的基础设施REITs试点项目均适用，解决了已经发行的项目正面临的税务问题，对推动REITs市场发展壮大具有重大深远意义。
此外，6月6日通过上海证券交易所审核的国金铁建REITs在上市后会面临底层高速公路改扩建事项，并将特许经营权期限再次延长30年，这将对特许经营权REITs的估值逻辑和模型产生一定影响。
五、高速公路发行公募REITs的发展建议
河南省交通规划设计研究院副总工程师、河南交通运输战略发展研究院院长龙志刚近日公开表示了对于高速公路发行公募REITs的看法，并为发行人提出以下建议：
一是储备潜在底层资产。从现行法律法规层面上看，高速公路始终面临特许经营权到期收回的问题。因此建议发行人在筹划REITs时选择剩余特许经营期在10年以上的优质资产，同时储备丰富的潜在底层资产，保障在特许经营权到期后，能够进行扩募以及基础设施再投入。此外，还应重点关注底层资产的改扩建可行性，把握改扩建带来的收费期延长机会，通过充分论证，建立相应投资机制。
二是完善配套政策措施。在公募REITs已成为盘活存量资产重要融资工具的趋势下，建议相关部门根据目前试点项目中存在的实操问题，通过出台相应的配套政策措施，对相关问题进行规范。其中对于国有产权交易问题，建议监管部门通过出台豁免进场交易，简化审批流程等指导意见，降低沟通成本。对于再融资问题，建议相关部门完善REITs产品的权益再融资政策，推进REITs产品再融资的健康发展。
三是提高项目公司运营效率。在试点项目运营时，项目公司应提高资金使用效率，并建立相应激励机制实现运营效率的提升。除此之外，可通过提升项目资产后续的投资吸引力，降低再融资难度。
四是优化评估方法，加强定价审核机制。建议评估机构优化传统评估方法，在进行估值时充分考虑敏感参数对于资产价值的影响，基于不同情形假设下的估值结果，综合确定资产公允价值。此外，发行机构应严格根据要求，通过向网下投资者询价的方式确定发行价格，比对确认资产估值水平及认可度。监管机构应严格审核试点项目相关资料及估值依据，确保资产估值处于合理水平。
第四批REITS来了，值得投资吗？如何投资？
第四批REITS，只有一只。那么它值得投资吗？如何投资？
6月6日国金中国铁建高速REIT通过审核，6月21日正式发行。
今天就给大家解答这些疑问，感兴趣的朋友一定要看到最后哟~
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第四批REITS
国金中国铁建高速REITs【以下简称铁建REITs】，即将在2022年6月21日对广大投资者开放认购，基金代码：508008。
关于REITs的具体内容说明，我们可以在上交所的官网查询到：
网址：http://www.sse.com.cn/disclosure/fund/reits/
我们看看该项目的基本情况。
一、项目基本介绍
本次发行的基础设施项目为渝遂高速（重庆段），涉及高速公路93.26公里。全线采用四车道高速公路标准建设，项目整体预计募集金额46.12亿元，发行份额5亿份，实际分红占可供分配金额比例不低于90%，特许经营权到期日为2034年12月8日。
基础设施项目涉及高速公路全长93.26公里。全线采用四车道高速公路标准建设。该项目采用BOT模式投资建设，总投资42.3亿元，项目于2007年12月29日开通运营。
二、财务状况和营业分析
从披露的招募说明书可见，营业收入包括车辆通行费、工程施工及其他业务收入（包括出租固定资产、应急救援、服务区租赁、ETC安装等十项，其中最为主要的是其他租赁（公路沿线的广告租赁等））
从铁建RETEs的招募说明书中查询到，除2020年之外，整体的营业收入呈现上逐年增加，我们查询一下2020年营业总收入下降的具体原因：
从项目预计可供分配金额来看，2022年预计可供分配金额为4.27亿元，如按照90%派息比例计算，分派率预计为8.36%。
项目属于特许经营权类项目，还有12年的收费权：
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项目风险
1、收入来源集中度较高的风险
本基金所持有的基础设施资产类别为高速公路，且本基金投资于越秀集团及其关联方作为原始权益人的高速公路行业基础设施资产支持证券的比例不低于非现金基金资产的80%，高速公路的行业和区域集中度较高。
若公路的运营终止、中止或受到外界因素重大影响，可能导致项目公司运营收入不及预期，进而对基金的分配造成不利影响。
2、市场风险
本基金所持有的基础设施资产类别为高速公路，高速公路的行业和区域集中度较高。若高速公路行业前景、经营环境发生变化、标的公路的运营终止、中止或受到地方经济变化、路网拓展变化、替代性交通工具、极端天气（如2008年南方雪灾）、疾病（如新冠肺炎疫情）等外界因素重大影响，可能导致项目公司运营收入不及预期，进而对基金的分配造成不利影响。
3、竞争性项目风险
本基金投资的基础设施项目为高速公路，在其一定距离范围内可能存在新建收费高速公路、高铁网络的可能性，以及新建、改造升级免费通行的公路网络，如新建或改造升级国道、省道、县道网络，可能导致运输方式产生竞争，对本基金投资的基础设施项目车流量带来分流，对车流量产生一定的不利影响，存在一定的市场竞争风险。
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中国REITs如何投资？
中国REITs的投资方法有两种：
①投资已上市的中国REITs
②根据自己的实际情况，认购准备上市的REITs
下面说说中国版REITs该如何认购？
国产REITs的认购渠道有两种：场内认购和场外认购
场外认购，主要通过银行、基金公司官网或第三方销售机构认购基金份额
场内认购和购买股票很像，在券商平台（比如涨乐财富通等）输入想购买的REITs认购代码就可以参与认购了
想要购买REITs的小伙伴需要提前开通证券账户和基础设施基金权限。
1、【进行认购】操作?
2、【认购规则】
公众认购中国REITs按照比例配售
配售比例=最终公众发售份额×发行价格/全部有效公众认购金额
简单举例：如果基金发售总额为10亿，认购当天有100亿资金认购，则每一位投资者按照十分之一比例配售，也就是认购10万元基金最终成交1万元，剩余的9万元会以现金形式回到账户。最终配售比例以当天实际市场认购金额确定，我们无法提前预知。
3、【认购之后多长时间上市】
一般来说，基金从认购到上市规定不得超过3个月。
4、【上市后交易规则】
上市首日涨跌停限制30%，之后交易日涨跌停限制10%。
国产REITs自发行以来备受投资者青睐，想要参与的小伙伴不要错过6月21日国金中国铁建高速REIT的发行哦。
好啦，今天的内容就讲到这里。你买的REITs赚钱了吗？你准备好认购第四批REITs了吗？欢迎留言、点赞、分享哟~
为何说REITs是低风险和抗通胀投资产品？
因为信托类的项目资金一般都是投向国有企业的基建或是大型企业的债券，这类企业的实力都是特别大的，有的公司甚至是在这个行业里占据垄断地位。所以他们的信誉和资质都是一流的，偿还的能力都是绝对没有问题的。在一个信托成立之前还要受到银监会的严格审批，投资信托是非常稳健的投资理财方式。再看看别人怎么说的。
有谁能谈谈平安不动产发行的首单合作型长租公寓储架REITs？
我是来看评论的
rei来自ts认购倍数在哪里360问答看
公募REITs的审核机构有两个，分别是沪深交易所和证监会。公募REITs的定价是通过向网下投资者询价来确定的，询价日只有一个交易日，网下投资者在报价系统里报出自己要认购的份额数量和单价。基金管理人根据网下投资者的报价最终确定公募REITs的发售价格，这个发售价格对所有投资者都是通用的，包括战略投资者在内。确定发售价格之后，网下投资者报价不低于发售价格的份额就是有效份额，有效份额总数除以网下发售的总数就是网下投资者的认购倍数。