摘要：【买房观点】LPR来了！购房者应该这样选！ 约2500字，阅读需要约8分钟。 2020年3月1日，央行正式推行“LPR（贷款基础利率）”政策，旧的“贷款基准利率”即将成为历史。而在此之前，
【买房观点】LPR来了！购房者应该这样选！
约2500字，阅读需要约8分钟。
2020年3月1日，央行正式推行“LPR（贷款基础利率）”政策，旧的“贷款基准利率”即将成为历史。而在此之前，团花已经详细介绍过LPR到底是什么。
【买房观点】连LPR都不懂，你还买什么房！（点击查看文章）
或许有些朋友觉得这篇文章字太多了，不想看，但身为消费者，又希望知道在这场变革之中究竟该如何选择。别慌，兵哥这就用简单明了的方式告诉大家，这个“大事件”究竟是怎么回事，然后给出兵哥自己的参考意见。
为了照顾字太多不想看的朋友，我们先上总结：
1，转换贷款利率计算方法原则上是自愿的，而转成哪种方式也可以自行选择。
原有固定利率（旧政策）转 现有固定利率（新政策）同样算作转了，可看做平行转换，在实际效果上相当于没转。
如果一直拖着不转，目前尚不明确如何处理，或许国家和银行在将来会出台具体政策。
LPR每月20号公布，实际利率的重新定价周期，需要贷款人自行跟银行协商，最短周期为一年。
2，并不是所有贷款都可以转LPR。
可转：
1.所有按照央行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。 即2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款（因为1月1日以后的都按LPR签了）。
不可转：
1.政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）。
2.2020年12月31日前到期的个人住房贷款。
3，对于兰州的普通购房者来说，大部分人的贷款额度不高，LPR近期细微变动的影响并不大。假如贷款金额在100万左右，无论怎样选择，以后每个月还贷的金额也不过是“多一顿饭钱、少两包烟钱”的事。对于低额度贷款而言，只有未来LPR浮动0.5%以上，月供金额才会产生较大的变化，而浮动1%以上，则金额变化显著。
但如果是月供上万或更多，LPR变动所带来的盈亏就会十分明显，选择时需要慎重考虑。
4，如果选择转换为固定利率，可以视为和转换前一样，之前怎么还款，之后还怎么还款。直至还款结束，你基本上可以忘记LPR这个东西的存在。
选择固定利率可以规避风险。
5，如果选择转换为浮动利率（LPR），那么你经常要关注最新的LPR，然后及时调整还款金额，增加或减少。
选择浮动利率的前提是：预计未来LPR下降。只有利率下降，选择浮动利率才有意义。如果利率上升，选择浮动利率则会导致还款金额相较转换前增加。
6，怎么转？
转换时间：2020年3月1日至2020年8月31日。
只有一次自行选择的机会，转换后不可再变更。
转换后实际利率参考新基础利率（LPR）浮动。
固定利率不变（永久执行原利率）。
选择转换后一年内，都维持原先利率不变，对当前每个月房贷还款不造成影响。
兵哥对此的建议是什么？
兵哥认为适合转固定利率的群体：
1.贷款还有两三年就还完的到站客。
2.买房比较早，有折扣、银行选的好，导致原始利率不高，低于4.8%、甚至更低的幸运儿。
3.对未来形势不看好，认为LPR会上升，抗风险能力差，只求稳妥的慎行d。
4.贷款额度不高，月供也不高，不在乎每年千把块钱盈亏的佛系还款人。
注：原始利率指LPR转换之前的实际利率，仅为方便兵哥向大家解释而这样称呼，并非一个专业名词。
兵哥认为适合转浮动利率（LPR）的群体：
1.贷款还有十年以上，相信LPR走低趋势，且愿意承担风险的冒险家。
2.原始利率5%以上或更高，不仅没获得优惠还被上浮，希望将来少给银行上点贡的郁闷d。
3.贷款额度较高，月供较多，相信LPR走低趋势，希望通过LPR省下大量金钱的理财大佬。
主动转换的截止日期为2020年8月31日，兵哥觉得可以拖几个月，观察一下LPR每月的变化趋势，然后再做决定。
以下内容适合喜欢细究的读者阅读：
得出以上结论的理由是什么呢？
首先，兵哥给大家看一个例子：
同样是100万，20年的贷款，在不同原始利率的情形之下，选择固定利率和选择浮动利率（LPR）各需要还多少钱。
从表格中可以看出：无论原始利率是多少，在贷款额度只有100万的前提下，LPR的轻微浮动都不会对还款金额造成重大影响。但当LPR剧烈浮动时，还款金额将会产生相当可观的变化。
如果贷款金额很多，月供很高又会怎么样？
从表格中可以看出：即便LPR只降低0.3%，月供都会减少将近500元，高额度贷款受LPR浮动的影响将会非常明显。
结论：
LPR轻微浮动时，对还款金额的影响很小。LPR大范围浮动时，对还款金额影响显著。
低额度贷款受LPR浮动影响较低，而高额度贷款受LPR浮动影响重大。
选择浮动利率（LPR）到底好不好呢？
选择浮动利率好不好，取决于未来的经济形势。如果LPR持续下降，那么贷款人需要还的钱就会越来越少，选择浮动利率是非常划算的。从上方表格可以看出，当LPR下降到一定程度时，我们将会省下很大一笔钱。
所以说选择固定利率就一定不好吗？
不一定，固定利率可以规避风险。假如将来发生通胀，LPR疯狂上浮，选择浮动利率就会导致还款金额大幅上涨，贷款人只能付出更多金钱来偿还贷款，而选择固定利率的人则不受影响。
那么LPR在未来会上浮还是下降？
LPR的走向取决于未来整体经济的形势，兵哥认为，LPR在未来应该是会持续走低的，理由如下：
1.中国人民银行副行长刘国强，在2月27日***联防联控机制举行的新闻发布会上，谈及下一阶段货币信贷政策时表示，一是用好已有的支持政策……释放长期流动性。另外还将继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
（图片来自“中国**网”）
2.全球及国内经济承压较大，需要降息刺激经济，未来可能进入负利率时代。
（图片来自“新浪财经”）
3.从2019年中开始，LPR的锚MLF利率就已经出现明显下调信号，今年2月17号，MLF利率又下调了10个点。
LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价除去最大最小值后的平均加点。MLF下调，LPR也会随之降低。
（图片来自“新浪财经”）
4.中国人民银行近20年来的贷款基准利率，总体上是走低的，政策改变后可能依然保持此趋势。
（图片来自“百度文库”）
（发达国家的银行贷款利率基本上都很低）
（数据来自“CEIC”）
综上所述，兵哥作出的预测是“LPR近期小幅度浮动，长期持续走低”。
如果您也作出了同样的判断，那么选择转浮动利率（LPR）更加有利。不过机遇和风险都是客观存在的，如果难以对抗风险只求稳妥，选择固定利率也不失为一种明智之举。
最后兵哥提醒各位读者：真正作出选择时，还需您结合自己的实际情况，与亲友交流讨论，谨慎行事。
声明：
重要！买不买房都要看！LPR转换剩最后一个月！哪种选择最划算？影响每一个买房人！
最后截止时间为8月31日。距离央行要求的个人房贷办理LPR定价基准转换，只剩下最后一个月了。
换句话说：在这一个月里面，有房贷的朋友们要确定好自己的转换方式，并在这一个月内完成转换。
最近，不少购房者都收到了银行发来的催办短信。
但是现在还是有很多网友不理解LPR是什么？到底要不要转？今天这篇文章就跟大家详细的说一说。
一、LPR是什么？必须要转换吗？
在LPR还没出来之前，我们熟知的利率都是央行统一确定基准利率，各家银行在基准利率的基础上，确定贷款利率上下浮动标准，由此得出你的执行利率。
LPR（贷款市场报价利率LoanPrimeRate）则是由18家银行共同报价，去掉一个最高利率，去掉一个最低利率，再来取平均利率。
LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要针对实体企业而言，后者主要面向房地产。
未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。
那么，有些人就问了，我们必须要转换吗？
是的，必须要转换。
简单说，你要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。二选一，必须选，不能不选，选了不能反悔，不能重选，选了之后伴随你到贷款还清。
公积金贷款、包含组合贷中的公积金部分，不需要转换。
房贷在一年内就还完了，也就是2020年12月31日之前到期的，不需要转换。
二、该怎么选择？固定还是浮动？
很多人都有这样一个纠结，我到底是选择固定利率还是选择浮动利率。
固定利率一旦选择，未来的还款周期里，房贷利率都不会出现变化。而浮动利率每年都可以调整一次，如果当年最新的LPR利率下降，房贷利率也会随之下降。
那么，这两个利率到底如何选择呢？
其实，这个问题跟未来的加息和降息走势也是息息相关、
从近20年的房贷利率一览表中也不难看出，利率一直是在下行的，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。
我们来回顾一下2019年8月以来LPR的变化情况：
可以看到，5年期的LPR利率也是在持续走低的，因此从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。
也有微博大V表示，从中长期来看，利率长期缓步下行。从长周期维度看，选择根据LPR浮动大概率会优于固定利率。
但最终还是要根据自己的情况来选择，如果你追求稳定，可以选择固定利率，每个月要还多少，清清楚楚明明白白，自己也好规划未来。
如果你看好未来是大概率的降息通道，则选择一年一变的浮动利率。
三、利率转换LPR如何计算？
对于2020年3月之后的新购房者来说：房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。
这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。
举个例子：2021年1月进行调整，那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率+你的加点基数（可以为负数）。
2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+你的加点基数（可以为负数）。
那么，LPR降了房贷是不是立马也降低？
不会，至少在2020年，房贷利率将会保持不变。
也就是说，在2019年你的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在。
从2021年开始，房贷利率一年可以调整一次，具体哪个月份调整，则视合同而定。可以每年的1月1日调整，也可以你自己跟银行约定一个月份。
四、全国房贷利率实现7连降！
近日，根据某研究院发布了对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示：
2020年7月（数据监测期为2020年6月20日-2020年7月17日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2BP；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2BP。
2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。
根据研究院的监测数据，全国首套房贷利率较去年底下降28BP，二套房贷利率较去年底下降27BP，降幅均远超过5年期LPR降幅。
合肥房贷利率全国第二
据数据显示，2020年7月首套房贷款平均利率最高十城市中，合肥市房贷利率依然排名全国第二。
全国32重点城市房贷利率汇总表（图片来源微博）
28城首套房贷利率下降
从城市情况来看，41个城市中，28个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，30个城市二套房贷款利率平均水平环比下降。
其中，苏州、郑州、大连首二套房降幅均在10BP以上，昆明首套房降幅为11BP。
（数据来源：融360|简普科技大数据研究院）
苏州、郑州两个曾经利率破“6”的城市首套房利率再降20多个BP，自4月20日以来总降幅已超过30BP；昆明、大连两地最近一个监测期内下降幅度也超过10BP，其中大连连续两期总降幅也逼近30BP。
合肥房贷利率出现松动！
自LPR新政执行以来，合肥的房贷利率，一直都相对比较稳定。首套房贷利率上浮5.88%；二套房贷利率（未结清）上浮6.37%。
据调查显示，合肥18家银行最新利率如下：
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LPR|买房人必看，LPR转还是不转好？
3月2日，央行给房贷族出了一道选择题——房贷选固定利率还是“LPR+加点”的浮动利率。
顿时，房圈就炸了！已经买房的人在纠结“要不要转成LPR+加点的浮动利率？”而打算买房的人在纠结“LPR+加点的浮动利率，到底选几年期的更划算？”今天就跟大家说说，市场报价利率（LPR）的那些事~
01
什么是贷款市场报价利率？
LPR全称是“贷款市场报价利率”，现在叫做“贷款基准利率”。
由央行选定的18家银行报价，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（MLF）加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并于每月20日（遇节假日顺延）9：30公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
02
国家为什么要将贷款利率转换？
因为以前的贷款基准利率不够市场化，也就是说央行说了算而非市场说了算，不能充分发挥市场对经济的调节作用，所以央行要进行利率市场化改革，推出了LPR。
03 谁需要转换？
如果你的房贷同时符合以下三点，需要转换。
在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；
参考贷款基准利率定价（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）；
浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）
注意，不包括公积金个人住房贷款。
04
固定利率和“LPR+加点”浮动利率，选哪个比较划算？
由于加点是固定不变，所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。如果你认为LPR以后会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算，因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨，那么选择固定利率更划算。
建设银行表示，转为LPR，房贷利率市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。
05
LPR能让自己的房贷便宜多少？
举个例子，小张的房贷是20年期，现在利率水平是基准利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。如果选择固定利率，以后房贷利率都按照4.41%执行。
如果选择“LPR+加点”浮动利率，那么先计算加点数值，4.41%（小张现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，加点-0.39%确定后固定不变。小张的房贷利率约定于每年1月1日调整，在2021年1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，利息支出会变少。
06
房贷利率是否每月调整？
不会，根据央行公告，转换为LPR的，重定价周期最短为一年（利率至少一年调整一次），因此不会每月调整。
07
转了LPR，房贷利率会立马便宜么？
不会，转了LPR后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。同理，第一次重定价日，到第二次重定价日之间，也不会变化。
也就是说，即便你选择最早的重定价日，1月1日，那么从现在到明年1月1日，你的房贷是保持不变的。有个建议，考虑到最短的重定价周期是一年，所以利率最好选一年一变，这样可以最大限度地跟踪LPR下降趋势。
08
变更为LPR，如何看到自己每个月的应还月供金额？
09
转LPR以后，后续还可以再转回原来的利率吗？
不可以，根据人民银行公告[2019]第30号要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
10
办理了转换，是实时生效吗？我怎么知道自己办理成功了？
11
当前疫情，房贷利率转换如何完成？
办理时间方面，央行要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
办理途径方面，根据中国人民银行的统计，目前至少有24家商业银行启动了转换工作。分别是：
国家开发银行、进出口银行、农业发展银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、光大银行、民生银行、华夏银行、广发银行、平安银行、浙商银行、恒丰银行、北京银行、上海银行、江苏银行。
疫情期间暂不支持线下办理，后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下受理渠道。
近期有事没时间处理也没关系，因央行给银行下了任务，所以银行比我们急，耐心等着也行，银行早晚会找你们。
点「在看」，给一哥加5毛工资
我的房贷利率是6.86%转LPR利率合适吗？
就长远角度，是合适的。国家既然推出了这个政策，还是可以博一下的。不过你这个确实太高了吧，一般也就5.3左右呀。
房贷利率4.159要转吗？
转成LPR浮动利率要好一些，虽然房贷利率4.159，算是比较低的了，改为浮动利率，以后利率下降就会减少利息支出。
LPR下调，央行放水，现在是买房的好机会吗？
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6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，与上期相比，下降10个基点。
自从去年8月份调整以来，LPR第一次下调。
以下为去年七月至今历次LPR利率：
2023.06：1年期3.55%，5年期以上4.20%
2023.05：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2023.04：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2023.03：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2023.02：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2023.01：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.12：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.11：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.10：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.09：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.08：1年期3.65%，5年期以上4.30%
2022.07：1年期3.70%，5年期以上4.45%
01
市场对这次LPR下降已经盼望已久，并被当作是新一轮强刺激政策的开端。
毕竟我们居民的财富70%在房产，而且居民部门的杠杆率大于60%。
如果资产价格大幅度回撤，我们可能会真的陷入日本那样的资产负债表衰退。
资产负债表型衰退是日本经济学家辜朝明为了解释日本泡沫破裂后的衰退提出的理论，指的是微观主体从追求利润最大化转为追求负债最小化。
之所以这样做的原因，就是因为资产负债表受损：资产增长速度赶不上负债增长速度，甚至已经出现资不抵债的情况。
资产负债表受损经济主体会缩减支出、减少投资甚至主动去杠杆，这种行为模式显著不同于资产负债表健康的经济主体。
陷入资产负债表衰退的日本，甚至连负利率都不能刺激大家借贷的热情。
这种后果对我们来说是难以接受的，所以那些说不需要救市的人，都是不负责任的。
02
降息对楼市的直接作用，其实微乎其微。
比如现在上海的首套房贷利率是4.65%，如果在加点不变的情况下，按照现在的LPR来算，首套房贷款利率为4.55%。
这个降幅，虽然每100万的贷款，每个月的月供只少了大约60块钱，还不够请朋友出去吃一顿饭的，也就是聊胜于无吧。
在动辄成百上千万的房价面前，这个优惠幅度，就相当于一张劳斯莱斯5元优惠券，难道大家不买房是差这几百块的利息吗？
宏观的调控的目的，就是扭转大家对房价快速上涨的预期，如今这个目标完美达成，市场对楼市的预期非常的冷淡。
追涨杀跌是人与生俱来的本能，预期上涨的房子和预期降价的房子并不是同一种商品，毕竟杀头的生意有人做，赔本的买卖没人来。
虽然从长远来看，真正决定房价走势的供需关系的涨落，但是也不能忽视市场情绪共振对短期市场的影响。
现在操盘手对楼市的希望，最好是既不过热，也不过冷，以每年5%-10%的速度稳步上涨。
这也是为什么我们的政策像挤牙膏一样一点一点的出的原因，那就是如果一下子把资产泡沫吹起来，不花费一些代价是压不下去的。
所以这次的LPR的降低，象征意义大于实际意义。如果大家看到了印钞机的轰隆声，信心逐渐的恢复了，那么就是皆大欢喜了。
如果没有，那么更厉害的招数肯定在路上。
03
在这种低迷行情之下，对于还不知道如何选择的朋友，可以参考一下派房咨询经典的买房决策矩阵：
如上图所示，在要不要现在就买房这个决策中，我们有买与不买两种选择，市场有涨与不涨两种走势，那么排列组合，就有四种情况。
第一种，我们买了之后，市场涨了。那么我们的收益就是 涨幅X杠杆倍数。
第二种，我们买了，但是没涨。我们付出每年5%左右的利息和其他成本。
第三种，我们不买，但是涨了，实际损失就是房价的涨幅。
第四种，我们不买，如果价格没动，那我们没有收益，如果趁回撤之后我们买了，那么我们收益就是回撤的幅度。
从这四种情况来分析，那么买房就是一这样的选择，他的损失是有限和小概率的，但是涨是大概率且幅度很大的，使用每年5%的成本去博取一个可能的30%-150%的收益。不买房就是一个相反的选项，猜错的损失是大过猜对的收益的，是用一个大概率亏损30-50%的成本去博取一个小概率会赢10-15%的收益。
唯一不能买房的时间，就是大涨之后，除此之外，只要钱和票准备好了，都可以积极看房，找准机会随时出手。
THEEND
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常见问题
上海的集体户口，影响买房吗？
户籍证明号90，96，97为上海户籍，按沪籍政策执行。
户籍证明号99为挂靠户口，按外地户籍政策执行。
博士博士后在读，可以买房吗？
已婚，可以买1套，需学校证明（学历证明）；
未婚或无学校证明，限购。
现在买房只能选lpr吗？
不一定只能选LPR。因为目前市场上一些银行还在推出一些其他的贷款利率，例如7折LPR或固定利率等。此外，选择LPR还需要考虑到自身的财务情况和还款能力，综合考虑之后再做出选择较为稳妥。同时，还需要了解各种贷款利率的特点和优势，以便选择最合适的方案。
房贷利率6.175要不要转LPR？
一种挑战吧！固定的利率是还款最后一日都是固定的，不固定的利率，是一种挑战。你赌的就是它下一年甚至更多年后，利率更低。如果持续走低，那么你选择是正确的，如果没有走低，那么你的感觉就是错误。
房贷改lpr还是固定好?
对于贷款客户，如何选择最关键的是判断未来LPR的走势。预期利率走低，选择LPR，如果未来预期走高，选择固定利率锁死利率。尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。对于贷款客户，到底选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。预期利率走低，就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率；如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。在2020年2月27日，相关的发布会上，中国人民银行副行长刘国强也表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。