摘要：什么是房地产私募基金？和房地产信托的区别是什么？ 其实房地产私募基金与房地产信托没有太多区别，知识一个是私募基金一个是信托，都是募集资金投资于房地产的开发，房地产私
什么是房地产私募基金？和房地产信托的区别是什么？
其实房地产私募基金与房地产信托没有太多区别，知识一个是私募基金一个是信托，都是募集资金投资于房地产的开发，房地产私募基金的收益更高，风控措施做的不一样。
不动产私募基金是什么意思
不动产私募基金主要针对少数投资者，其募集资金的过程并不会公开进行，因为私募基金一般不会通过公开媒体做广告以招徕投资人。因此投资人通常透过消息、友人的介绍或者直接认识基金管理者的形式加入。当资金达到管理人目标的金额，基金就会正式开始运作。和不动产投资信托类似，不动产私募基金属于集体投资工具，并且以房地产为投资目标物，而且它的特性亦近乎于投资房地产，不但收益稳定，投资人更能够享受到租金与增值所带来的现金流及回报。更重要的是投资人无需实质持有不动产，在赎回期可以随时取回现金，因而流动性远较不动产优胜。私募基金对比其他投资工具的最大优势在于面向特定投资者，能够满足特定投资群体的需要。由于市场上存在一些对基金的运作以及模式有特殊要求的客户，私募基金恰好能够填补这片空白的市场，推出为某些特定客户定制的基金产品。例如不动产私募基金就是针对部分投资人特别钟爱投资房地产，并且希望分散投资于各地市场。即使投资人可能对不同地方的房地产市场及买卖过程认识不多，亦可以借由基金管理人对当地市场的信息掌握来减低风险，并由基金管理人负责作出最后投资决定。因为不动产私募基金更着重达到特定投资者的需求，正是这一特性，使不动产私募基金产品有着共同协议的性质，亦即基金管理人会就基金的投资方向及目标，接受投资者提出的意见，而不是只由管理人单方面决定。这种特性对一众投资人来说是更具吸引力。而且**对于私募基金的监管相对宽松，因此私募基金相比其他投资工具的灵活性更胜一筹。另外私募基金不必定期披露详细的投资组合，因此其投资更具隐蔽性，受市场追踪或其他竞争者模仿的可能性较小，投资收益可能会更高。既然不动产私募基金较实质买卖不动产灵活和方便，是否代表风险就会较低？其实不动产私募基金同样受到当时的经济情况、投资目标物的地理位置、承租户有否准时缴纳租金等因素影响。基金管理人的投资眼光是最为影响基金表现的因素之一。所以投资人应该就基金的投资策略加以认识，以了解基金是否能够符合自己的投资观点及风险水平。如上篇我们所提及的，美国经济已经重回正轨，房地产价格反弹将给予我们很好的投资机会。我们建议投资人可以投放部分资金于一些美国不动产的私募基金之中，既能够享受增值所带来的回报，亦同时达到分散风险的效果。
楼市，空前的“狠招”不动产私募投资基金”和REITs有什么区别？_租赁_住房_企业
原标题：楼市，空前的“狠招”不动产私募投资基金”和REITs有什么区别？
楼市，又出了一个空前的“狠招”：
央行和银保监会共同起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，开始征求意见。
很多人一看“租赁”，就在手机上轻轻划过，觉得跟自己无关，跟不动产投资也没有太直接的关系。
这份文件非常重要，如果落地，堪称中国“楼市”和“金融”蜜月关系的里程碑！
它对于不动产、对于商品房市场，将产生重大影响。
先看“意见”中的这段表述：
创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方**隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。
利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已峻工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
如果你还没有看懂，那么我问你一个问题：现在国家允许企业买住宅吗？
限购城市大多不允许；非限购城市允许，但不能贷款。
未来会允许企业买住宅吗？不仅允许，还允许批量购买。当然，在情况特殊的一线城市、强二线城市，或许会有一些限制，但普通二线和三四五线城市，就不会限制了。
现在，如果“专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作商业性租赁住房长期持有经营的”，可以申请30年贷款的，额度上限是物业评估值的80%。
这意味着，一次性买数十套、数百套、甚至上千套住宅，都是允许的，而且可以贷款。
当然，不是以个人名义买，是以租赁企业名义买。对于有钱人来说，注册个租赁企业易如反掌。对于私募房地产投资基金来说，也非常容易。
也许有人会说：现在5年以上贷款利率在4%以上，租房回报率也不过2%左右，会有傻瓜企业批量买房出租吗？
因为批量买，有特别折扣，在新房备案价基础上打75折、80折都是有可能的。另外，贷款可以长达30年，从长期看通胀会替你还房贷，有些大资金没有更好的投资方向，愿意挣“慢钱”，因为它比较稳。
之前很多人认为，持有多套住房的人和机构，会被征收累进制、惩罚性的房地产税。在鼓励机构批量购买住房的情况下，还会这样做吗？
大概率不会了。因为将来会有企业在一个城市持有数百套、上千套房产的。
香港对于这类企业，房地产税不仅不加征，反而给打折。
如果只针对个人拥有多套住房征收惩罚性、累进制房地产税，而不对租赁企业这样征收，那么有钱人会把房地产投资转移到租赁企业里。
所以，大概率不会有累进制、惩罚性的房地税，哪怕是针对个人。
“意见”里第二个让我印象深刻的，是稳步发展房地产投资信托基金（REITs），文件的表述是：
稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。
优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
证监会前几天刚刚推出“不动产私募投资基金”的新政，央行和银保监会就给REITs扩大了内涵。
有不少读者问我，“不动产私募投资基金”和REITs有什么区别。其实很简单，前者不能公开募集，不能上市流通，主要针对企业和有钱人；后者可以公开募集、上市流通，散户可以参与。
但实质都一样，给房地产行业提供加杠杆的便利，给楼市生产接盘侠。
比如甲有10亿资金，想长期投资房地产，而不想投资股市。他可以成立一个住房租赁企业，注入这10亿资金，然后在一线或强二线城市找到一个开发商，8折拿下一批住房。
然后，他出租这批房子，获得现金流。为了盘活资金，他可以把这批房子的租赁收入打包，发行REITs，卖给投资者。这样，他就回收了一批资金，可以进行下一项投资。买了REITs的投资者，可以分享租金收益，或者获取差价，因为REITs是上市交易的。
如果这个盘位置好，在**重点规划的片区里，那么其租金收益不断上升，REITs投资者的回报会不断上升。
可以看出，REITs就是给楼市加杠杆、提供再给资金的。它能玩下去的地方，一定是人口持续流入的、政策支持的片区，比如文件里列举的雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区，以及其他人口净流入的大城市。
私募房地产基金也会把钱投向这类片区，银行的租赁贷款支持的也是这类地区。
而这将对三四五线城市形成虹吸效应，小城市的有钱人，会越来越多地通过这些渠道投资大城市的不动产。
“意见”还提供了很多金融支持住房租赁的思路，比如支持发放住房租赁经营性贷款、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、增强金融机构住房租赁贷款投放能力、创新住房租赁担保债券（CoveredBond）、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域、鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险等等。
最牛的，还是上面说的允许租赁企业“批量贷款买住房”，时间长达30年，这是空前的“狠招”。
这对于加速商品房的去化，优化房地产开发企业的资产负债表，促进楼市的全面回暖，都有积极意义。
需要说明的有两点：
第一，这跟“房住不炒”的理念不冲突，因为**可以根据市场情况，随时调整政策，控制流入楼市的资金量。
第二，它开启的是市场化投资不动产的新渠道，市场主体会自己判断风险，掌控资金流向。所以，不可能刺激所有城市的楼市，只会让资金流向有价值的城市、都市圈。
最近一段时间的种种新措施，都是在给楼市拓宽融资渠道，创造新的机构投资者。
楼市，尤其是住宅市场正从“散户时代”，迈向“散户+机构”的新时代。
总之，还是那句话：你不买房，就让别人来买，让有钱、愿意投资的人来买。返回搜狐，查看更多
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不动产私募基金—怎么设立，如何投？
中国证券监督管理委员会（“证监会”）于2023年2月20日发布了《证监会启动不动产私募投资基金试点、支持不动产市场平稳健康发展》的通知。同日，中国证券投资基金业协会（“基金业协会”）发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（“《不动产基金试点指引》”）、《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》起草说明（“《起草说明》”），对不动产私募投资基金（“不动产试点基金”）的募集、投资、运作、信息披露等各个方面进行了具体规定，本文旨在通过问答的形式，分享我们对《不动产基金试点指引》的解读。
Q1
从事不动产投资业务的私募机构是否必须取得试点资格？
A
从不动产试点基金与普通私募股权投资基金的投资范围差异来看，普通私募股权投资基金可开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务，但无法享受《不动产基金试点指引》项下政策。而不动产试点基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。两者投资范围差异在于，不动产试点基金可以投资存量商品住宅（限于已经取得“五证”且已经实现销售或者主体建设工程已经开工的项目）和市场化租赁住房，投资范围大于普通私募股权投资基金。
如果私募股权投资基金管理人（“管理人”）拟设立基金开展商品住宅和市场化租赁住房投资的，必须取得本次试点资格；如果管理人拟设立基金开展保障性住房、商业地产、基础设施，并非必须取得本次试点资格，但仅在取得试点资格的情况下，方可适用《不动产基金试点指引》项下差异化政策。
Q2
参与试点的管理人需满足何种门槛要求？
A
根据《不动产基金试点指引》第四条，管理人符合下列情形的，可以按照指引设立不动产试点基金：
（一）在协会依法登记为私募股权投资基金管理人；
注：私募证券投资基金管理人、私募资产配置基金管理人和其他类私募基金管理人不在试点范围之列
（二）出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；
注：根据《私募股权、创业投资基金管理人登记申请材料清单》，主要出资人系指管理人中持股比例达到或超过25%的股东
（三）主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；
注：本条排除了“开发商系”的管理人
（四）具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制；
/
（五）实缴资本不低于2000万元人民币；
注：相较于《私募投资基金登记备案办法（征求意见稿）》中提出的1000万门槛而言翻了一倍
（六）具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；
注：根据《起草说明》，1.不包含未备案私募基金规模、关联方管理人或管理人高管在其关联方管理人名下的管理规模；2.管理规模仅认定投资项目为住宅地产、商业经营用房和基础设施项目的基金；3.仅以基金中投资者已实缴且投向项目的股权本金金额（不包括增值部分）为准，外部贷款杠杆部分规模以及投向不动产行业FOF基金规模不予认定
（七）具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；
/
（八）具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；
/
（九）最近三年未发生重大违法违规行为；
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（十）中国证监会、协会要求的其他情形。
/
试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第（六）项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。
注：根据《起草说明》，对于仅符合在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币要求的管理人，应在提交材料时承诺其后续备案不动产试点基金投资者均为机构投资者
Q3
不动产试点基金备案成何种类型？
A
基金业协会在私募股权投资基金类型项下增设“不动产私募投资基金”产品类型。按照《不动产基金试点指引》设立从事不动产投资业务的私募基金，应当将产品类型选择为“不动产私募投资基金”；而对于不参与试点但底层投向为不动产的普通私募股权投资基金，仍根据现行规则选择其类型为“房地产基金”或“基础设施基金”。
Q4
投资者属于已备案的合伙型/契约型基金，是否也需穿透核查？
A
《不动产基金试点指引》第七条在现行监管规则基础上整体提高了适格投资者的门槛，要求基金首轮实缴募集资金规模不低于3000万元人民币、单个投资者首轮实缴不低于1000万元人民币。如基金引入自然人投资者，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。除养老基金、社会公益基金、保险资金、金融机构资管产品、QFLP试点基金等被豁免主体外，合伙企业、契约等非法人形式投资者应适用穿透核查标准，即穿透后的最终投资者应同样满足上述最低首轮实缴额要求及自然人出资比例限制。
因此，严格来说，已经备案的合伙型/契约型基金作为不动产试点基金的投资者，除属于前述豁免的几种情形外，也需穿透核查投资者的情况。
Q5
不动产试点基金需强制托管吗？
A
针对普通私募股权投资基金，除契约型基金外，其他基金未强制要求托管。而不动产试点基金强制托管，并应按季度向基金业协会报送不动产试点基金投资标的、投资者变动等运作情况。
Q6
QFLP进行不动产投资是否完全放开？
A
《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》明确鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产试点基金，且《不动产基金试点指引》第七条规定QFLP基金作为不动产试点基金的投资者可以豁免最低首轮实缴额要求及自然人出资比例限制。上述规定体现了证监会以及基金业协会已认可QFLP基金投资不动产试点基金，但目前大多数地区政策中仍禁止或限制QFLP直接或间接投资不动产，后续QFLP基金的主管部门实际落地审批情况尚待进一步关注。不排除部分地方QFLP政策做出调整，以配合证监会和基金业协会落地跨境的不动产试点基金。
Q7
不动产试点基金债股比是否可突破2:8？
A
普通私募股权投资基金受限于证监会《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条的规定，原则上借款或担保余额不得超过基金实缴金额的20%，即债：股的比例不能超过2:8，并且期限不得超过1年。
根据《不动产试点指引》第八条规定，（1）如有自然人投资者的，不动产试点基金应当持有被投企业75%以上股权，不动产试点基金向被投企业的股权出资不得低于对该被投企业总出资金额的三分之一，即债：股的比例可以达到2:1；（2）全部为机构投资者的，不动产试点基金应当持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保可实现资产控制的，可由基金合同约定，进一步突破前述2:1。此外，借款或担保到期日不得晚于基金清算完成日，不再受1年所限。
Q8
不动产试点基金适用的最新杠杆规则？
A
资管产品杠杆比例需遵守《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》第二十一条规定，即投向固定收益类产品的分级比例不得超过3：1，权益类产品的分级比例不得超过1：1，商品及金融衍生品类产品、混合类产品的分级比例不得超过2：1。私募股权投资基金采用分级安排主要投资上市公司股票（向特定对象发行、大宗交易、协议转让等）的，根据《私募股权、创业投资基金备案关注要点（2022年6月版）》，关注分级基金的杠杆倍数是否不超过1倍。实务中，基金业协会在审核普通私募股权投资基金备案时，会关注基金优先劣后分级比例，对于比例超过1:1的基金，不是完全禁止，但会重点关注要求说明合理性。
而根据《不动产试点指引》第十三条规定，管理人可以结合实际业务情况，对不动产试点基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产试点基金总资产不得超过净资产的200%。前述不动产试点基金的杠杆比例采用“合理”二字，给予超出1倍杠杆比例的想象空间。此外，在总资产与净资产的比例上，也突破了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》第二十一条规定的分级私募产品的总资产不得超过该产品净资产的140%的限制。
Q9
不动产试点基金扩募需要满足哪些特殊要求？
A
根据《不动产试点指引》第十一条规定，不动产试点基金在备案完成后开放认购、申购（认缴）的，应当符合下列要求：（一）不动产试点基金处在基金合同约定的投资期内；（二）开放认购、申购（认缴）经全体投资者一致同意或者经合同约定的决策机制通过；（三）投资者符合本指引第七条的规定；（四）中国证监会、协会规定的其他要求。不动产试点基金的后续募集不再强调2019版基金备案须知中提及的后续募集规模不超过备案时认缴出资额的3倍，且满足组合投资（投资于单一标的资金不超过基金最终认缴出资总额的50%）、基金组织形式为公司型或合伙型等要求，不动产试点基金备案完成后扩募的适用范围和灵活性大大增强。
Q10
不动产试点基金的基金合同有哪些必备条款？
A
从根据《不动产试点指引》第十条规定，不动产试点基金合同应当明确约定以下内容：（一）投资范围、投资方式、退出方式等；（二）基金投资决策机制安排；（三）基金扩募、分级安排、抵质押等担保安排（如有）；（四）被投企业向基金分红事项（如有）；（五）股东会、合伙人会议或者基金份额持有人大会的召集机制、议事内容和表决方式等；（六）中国证监会、协会要求的其他内容。该等要求与普通私募股权投资基金相比并无特殊差异，但就不动产试点基金而言，投向单一项目的不动产试点基金合同还应当明确约定投资标的、投资结构等内容。
Q11
不动产试点基金风险揭示书有哪些特殊要求？
A
根据《不动产试点指引》第十五条规定，管理人应当在募集推介材料以及风险揭示书的“特殊风险揭示”部分向投资者不动产试点基金的特殊风险，详细披露基金投资范围、投资方式等基本情况。不动产试点基金若涉及关联交易、单一投资标的、分级安排、抵质押、股东借款、贷款、通过特殊目的载体投向标的、契约型私募基金管理人股权代持等其他特殊风险或业务安排，应当在风险揭示书的“特殊风险揭示”部分一并披露。不动产试点基金的风险揭示要求相较于普通私募股权投资基金更高。
Q12
不动产试点基金信息披露有哪些特殊规则？
A
根据《不动产试点指引》第十六条至第十九条规定的不动产试点基金信息披露相关要求，相较于普通私募股权投资基金，不动产试点基金的特殊规则体现如下：
首先，事前报送阶段，申请参加试点的管理人除应提交其符合试点条件的证明性材料外，另须提供不动产试点基金的募集计划、投资运作计划等说明性文件。根据《起草说明》，即使管理人符合试点条件，但如不具备基金初步募集和展业计划的，基金业协会将暂不受理其申请材料。
其次，备案阶段，管理人除向基金业协会报送常规的基金层面文件外，不动产试点基金的备案还须提供底层协议、投资方案、拟投项目证照等文件。
再次，投资者信息披露方面，根据《私募投资基金信息披露内容与格式指引2号-适用于私募股权（含创业）投资基金》，季度信息披露并非私募股权投资基金的强制性要求。但是，《不动产试点指引》强制要求管理人按季度制作不动产基金财产管理报告并向投资者披露，且在私募股权投资基金现行信息披露规则的基础上大大增加了和细化了信息披露的内容。
不动产试点基金的信息披露要求相较于普通私募股权投资基金更高。
结语
《不动产基金试点指引》是证监会落实d中央和***有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
尽管现阶段试点申请对管理人的门槛要求较高，但预计市场上符合要求的头部机构仍可能很快取得首批试点资格，《不动产基金试点指引》中有待进一步厘清的规则适用问题，我们也将持续关注相关监管实务。
END
特别声明：
不动产私募是什么意思？
不动产私募是指在不动产行业领域，投资者以自有资金或非公开发行的方式向投资目标进行投资。不动产私募是一种非公开投资形式，它不接受公众投资者，而是针对特定投资者，通常由专业投资机构或个人投资者运作。
不动产私募投资采取封闭式、少数化、高风险的投资手段，旨在通过分散投资，扩大投资组合并实现高回报。
终于说清楚“不动产私募基金”！
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-讲师团队-
讲师A
深圳市创新投资集团有限公司执行总经理兼并购业务部总经理、投资决策委员会委员、深创投并购基金管理（深圳）有限公司总经理。2001年毕业于中国人民大学，2004年毕业于中国人民银行研究生部（现清华大学五道口金融学院），经济学硕士，具有近13年投资银行业务工作经验；在国信证券投资银行事业部工作期间主持或参与九州通、金字火腿、宏达新材等IPO项目及完美影视借壳金磊股份、海兰信发行股份购买资产、完美影视发行股份收购完美世界等并购重组项目，具有丰富的保荐及并购业务经验，参与直投子公司国信弘盛筹备设立并担任投资决策委员会委员。
讲师B
现任某私募董事总经理，兼国家级汽车、环保、集成电路知识产权运营中心研究员院副院长，曾任梧桐树资本合伙人，盛世景集团投资部总经理，天风证券、中信证券投资银行部业务董事。拥有十多年的股权投资实操经验，专注于新能源、新材料方向，在储能、新能源车、动力电池等产业拥有国内顶级的科研、大厂和项目资源；熟悉消费升级、建筑科技等多个其他行业业态；具有私募股权募投管退全流程经验和多个退出案例。
讲师C
现任某百亿规模私募基金合伙人，全球超过30项科技发明专利第一发明人。产业经验覆盖智慧医疗、企业信息化、电子产业、云计算等多个领域。曾负责早期癌症诊断，生物特征识别等多项项目并获多项学术奖项。研发医疗器械产品获FDA/SFDA三类证，全球销售中。全球超过30项科技发明专利第一发明人。产业经验覆盖智慧医疗、企业信息化、电子产业、云计算等多个领域。主导的科技风险投资基金已达成多项IPO及项目退出。
讲师D
广州乡村振兴控股集团有限公司副总经理，广东乡融股权投资基金公司执行董事兼总经理。曾老师在**引基金管理、产业基金投资管理及资本运作方面拥有极为丰富的从业经验。曾主导过多个基金的组建及投资，包括广州乡村振兴基金等多支**出资产业基金的筹建和运营，同时在母基金投资方面参与了美团龙珠、新犁资本、广州新兴基金、广州国发科创、丹麓资本等市场化基金的投资。曾老师在产业基金投资方面对新兴产业理解深刻，主导和参与的项目包括：粤海永顺泰、朗坤环境、远想生物、嘉越医*等，对国内多层次资本市场及产业基金投资运作有深刻理解。曾老师获得了「2020中国投资机构年度人物」LP青年领袖TOP30、2020中国机构LP菁英人物TOP40等荣誉。
-课程大纲-
专题一：私募股权投资尽职调查框架的建立及技术尽调方法
一、业务及管理尽职调查
1、行业尽职调查
2、模式尽职调查
3、运营尽职调查
4、技术尽职调查
5、管理尽职调查
二、法务尽职调查
1、基本内容
2、重点问题
三、财务与税务尽职调查
1、财务尽调基本内容及重点
2、税务尽调基本内容及重点
四、尽职调查技巧
1、获得资料
2、访谈技巧
3、交流会主持技巧
4、外部调研
五、案例分析
专题二：智能制造的产业机会，资本市场和投资认知校正
一、智能制造产业逻辑：
1、大势：中国先进制造机遇：疫情+大国博弈+产业演进推动先进制造变*
2、格*：智能制造产业链图谱
3、空间：纵向空间
4、下游：下游客户
二、资本视角：
1、资本市场热度观察，一级市场，二级市场现状
2、一级市场资金、一级市场热门方向领域
3、二级市场表现
三、退出通道：
1、A股：A股IPO情况、北交所表现
2、美股：美股中概股变数
3、港股：三大市场风向变化对智能制造企业IPO的影响
四、认知校正：机会认识风险定位策略设计
1、机会认识
1.1 机会认识1：充分考虑充裕资本对业务发展的影响
1.2 机会认识2：紧跟政策指挥棒和市场情绪红利
1.3 机会认识3：智能制造企业估值增长支撑模型
2、风险定位
2.1 风险定位1：美元逻辑的水土不服和失效
2.2 风险定位2：国内政策红利有效期
2.3 风险定位3：几种常见错判
五、总结：当前市场环境下智能制造优秀标的特征
专题三：**出资产业母基金的投资特点、投资策略与市场化探索解析
一、母基金的发展历程及趋势格*
二、母基金的前瞻性市场探索和布*
三、**出资产业母基金的投资特点与投资策略
四、广州乡村振兴基金的市场化探索和实践总结
专题四：资本市场新形势下并购市场交易情况及机会分析
一、并购重组市场现状、趋势观察及机遇挑战
1、全球并购市场概况
2、我国并购市场现状
3、我国并购重组监管环境
4、并购重组规律
5、并购重组未来展望
二、并购重组交易主要类别和适用情况
1、企业并购主要类别
2、投资机构适用并购
3、投资机构价值判断
三、深创投并购基金的策略和关注点
1、红土并购基金的投资策略
2、红土并购基金的风险控制
四、案例分析
1、广和通联合深创投等投资人收购Shasta 案例
2、中新赛克“控股+MBO”案例
3、宝德计算机私有化案例
4、上海新宇港股分拆案例
5、中科电气案例分享
6、酷狗音乐（腾讯音乐）并购整合案例
课程最终以实际授课为准
-日期地点-
日期：2023年3月18-19日
地点：深圳（课前一周通知）
上课时间：上午09:00-12:00，下午13:30-16:30
午餐时间：中午12:00-13:30
茶歇时间：10:30和15:00（各15分钟）
-优惠团购-
课程费用：4200元/人（包含培训费、场地费、材料费、午餐、茶歇）
优惠信息：3月8日前交费优惠300元/人；3人以上同行优惠300元/人，优惠叠加！
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什么是私募基金
公募基金(publicofferingoffund)是受**主管部门监管的,向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金,这些基金在法律的严格监管下,有着信息披露。利润分配,运行限制等行业规范。所谓私募基金,是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金。[1][2][3][4]由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的,因此它又被称为向特定对象募集的基金。基金管理公司向特定客户募集资金或者接受特定客户财产委托担任资产管理人,由商业银行担任资产托管人,为资产委托人的利益,运用委托财产进行证券投资的活动称为专户理财。它们的异同:1、募集的对象不同。公募基金的募集对象是广大社会公众,即社会不特定的投资者。而私募基金募集的对象是少数特定的投资者,包括机构和个人。2、募集的方式不同。公募基金募集资金是通过公开发售的方式进行的,而私募基金则是通过非公开发售的方式募集,这是私募基金与公募基金最主要的区别。在我国,公募基金都在公开媒体上大做广告以招徕客户,而私募基金在吸引客户时不能利用任何传播媒体做广告。3、信息披露要求不同。公募基金对信息披露有非常严格的要求,其投资目标、投资组合等信息都要披露。而私募基金则对信息披露的要求很低,具有较强的保密性。4、监管不同。公募基金由证监会依法进行监管,并实行行业自律,而私募基金仅属于普通的投资者。5、投资限制不同。公募基金在在投资品种、投资比例、投资与基金类型的匹配上有严格的限制,而私募基金的投资限制完全由协议约定。简单一点就是公幕基金公司购买某一只股票金额不能超过该支股票的10%,单支股票占单只公幕基金的资产比例不能超过10%。而私幕基金没有这限制,如果私幕看好云南白*这支股票最好,私幕经理可以全部将资产放在云南白*这支股票上,这便于私幕大比例购买自己看好的股票,这也是众多公幕基金经理转投私幕的一个主要原因。6、业绩报酬不同。公募基金不提取业绩报酬,只收取管理费。而私募基金则收取业绩报酬,一般不收管理费。对公募基金来说,业绩仅仅是排名时的荣誉,而对私募基金来说,业绩则是报酬的基础。7、投资限额不同。公募基金申购限额一般1000元,定投更低有的可以100元,满足一般中小投资者都能参与;而私募基金对投资人的金额限制比较高,目前一般要达到100万才准购买,当然也有降低门槛的,50万元可以购买开放式基金都是公募基金,可以在基金公司的网站或者代销点银行和证券公司购买。
什么是私募基金？无锡有做房地产私募基金的公司吗？
1、私人股权投资（又称私募股权投资或私募基），是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基，然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类：杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基一般会控制所投资公司的管理，而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。 2014年12月31日，在保险业界，伴随2015年脚步声到来的是保险资运用一个紧接着一个的细化方案的“落地”。元旦前夕，保监会批准保险资设立私募基，专项支持中小微企业发展。 2、无锡还没有做房地产私募基的公司。
什么叫地产私募基金？
房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。
房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。
基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。
终于说清楚“不动产私募基金”！ | 执中观察_手机搜狐网
为了规范私募投资基金从事不动产投资业务，更好地支持盘活不动产，促进不动产市场平稳健康发展，根据《私募投资基金监督管理暂行办法》《关于加强私募投资基金监管的若干规定》等法律、行政法规、中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）规定和中国证券投资基金业协会（以下简称协会）自律规则，制定本指引。
解读：自2021年开始，就有网传相关部门会制定新的不动产基金备案规则，从那时到现在，在千呼万唤之中，很多等待着它的地产基金管理人已然尘满面、鬓如霜。
此次的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（“《新4号文》”），宽严相济，解决了很多实务中长期以来有争议的问题，也为后续不动产基金的发展打下了新的基石。
但是，在解读具体条文前，我们必须首先明确两个最为重要的问题：
第一，不申请试点的基金管理人还能不能做不动产基金？
第二，如果不申请试点也能做不动产基金，那么申请试点有什么用？
我们的理解是，不申请试点的基金管理人依然能够设立并管理不动产基金，但是，无法适用《新4号文》的特殊政策。而申请试点的意义就在于，试点不动产基金可以突破部分对于常规私募股权基金的限制，享受《新4号文》的特殊优惠，具体体现在以下几个方面：
1.可投资住宅类不动产项目
取得试点资格的不动产基金管理人，可以设立基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目。（详见逐条解读第三条）
根据《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条的规定，私募股权基金对被投企业借款需要受期限不长于1年，额度不超过基金实缴金额20%的限制，但试点不动产基金可以突破上述限制。（详见逐条解读第八条）
3.放宽试点结构化不动产基金对外融资的杠杆比，以及对外借款限制
试点结构化不动产基金可以合理突破1:1的优先劣后杠杆比，并且，此前根据《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》的相关规定，结构化资管产品总资产不得超过该产品净资产的140%，但符合试点要求的试点结构化不动产基金，其总资产与净资产的比例可放款至200%。（详见逐条解读第十三条）
根据《私募投资基金备案须知》，已备案的基金如果新增认缴规模，需要满足投资于单一标的不超过总认缴50%等条件，且新增额度不得超过备案时的3倍。但试点不动产基金其后续募集安排主要交予投资者意思自治。（详见逐条解读第十一条）
私募股权投资基金管理人（以下简称管理人）开展不动产投资业务，应当以支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展为基本原则。
解读：作为支持房地产市场平稳发展的“第三支箭”，《新4号文》还是紧紧围绕着盘活存量、防范风险、转型发展的主题。
第三条不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
（一）存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
（二）保障性住房是指已取得国有土地使用证，为解决住房困难问题而搭建的限定标准、限定价格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。
（三）市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。
（四）商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。
（五）基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。
解读：《新4号文》明确了试点不动产基金的投资范围。
自2021年以来，投资住宅类的不动产私募基金基本无法备案。按照《新4号文》的规定，试点不动产基金可以投资存量商品住宅和市场化租赁住房。
当然，《新4号文》对于存量商品住宅的要求比较高，至少已经取得预售许可证，实现销售，或者主体建设工程已开工。这就意味着，原先偏前期的，特别是有拿地属性的住宅类不动产基金按照《新4号文》依然存在较大备案难度。
综合《新4号文》第二十条的规定，普通不动产基金可以投资除存量商品住宅、市场化租赁住房之外的保障性住房、商业地产、基础设施。
按照试点先行、稳妥推进的原则，管理人符合下列情形的，可以按照本指引设立不动产私募投资基金：
（一）在协会依法登记为私募股权投资基金管理人；
（二）出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；
解读：按照现行规定，主要出资人是指持股25%以上的出资人。主要出资人及实际控制人最近两年都不能发生变更，但是我们理解，股权比例的调整，不触及身份的变化，原则上是符合第四条的规定的。
（三）主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；
解读：地产背景的基金管理人暂时不符合《新4号文》的要求。
仅仅从本条的行文来看，最具有争议的是关联方的范围应当如何认定——如果是按照会计准则的标准来认定，范围会非常广，很多基金管理人都无法申请试点资格；如果是按照新《登记备案办法（征求意见稿）》的相关认定规则，原则上关联方只包括直接控制的机构，范围会相对狭窄。
我们理解，从《新4号文》的整体结构来看，防范自融风险是不动产基金的重要命题，从严理解“关联方”可能会更符合《新4号文》的初衷。
（四）具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制；
（六）具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；
解读：要求非常高！市场上满足本条规模要求的私募基金管理人数量并不多。作为一个缓冲机制，投资者如果都是机构投资者的话，那么管理规模可以降至30亿元和60亿元。
《新4号文》的《起草说明》对于不动产投资管理规模的认定，提出了比较详细的口径，具体包括以下4点：（1）已备案股权基金，创投基金不算，未备案不算；（2）只认定基金管理人自己的管理规模；（3）投资项目为房地产或基础设施等资产；（4）仅核算投资本金，不包括增值、外部配资或FOF规模。
我们理解，上述核算口径要注意与此前季度更新所填写的《私募产品运行表》中的股权投资账面价值相匹配。
（七）具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；
（八）具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；
解读：8名投资人员的要求非常高！
试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第（六）项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。
协会在私募股权投资基金类型项下增设“不动产私募投资基金”产品类型。按照本指引设立从事不动产投资业务的私募基金,应当将产品类型选择为“不动产私募投资基金”。
解读：新增“不动产私募投资基金”产品类型。
不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币。
解读：试点不动产基金备案时，实缴规模不少于3000万元。
不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者。其中，有自然人投资者的不动产私募投资基金，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。
解读：与先前的猜想基本一致，试点不动产基金的自然人投资者出资金额不得超过基金实缴总额的20%；单个投资者投资金额不低于1000万元。
以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于不动产私募投资基金的，应当穿透核查，但基本养老金、社会保障基金、年金基金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，保险资金，金融机构发行的资产管理产品，在境内设立的面向境外投资者募资的QFLP试点私募基金除外。
解读：从本条款来看，即使是已经备案的合伙型/契约型基金，严格来讲也会穿透核查自然人投资者的投资情况，但是金融机构发行的资产管理产品、QFLP基金不穿透核查。
此外，《新4号文》允许QFLP投资试点不动产私募基金。证监会同日发布的《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》中也特别提到“鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金”。
此前QFLP几乎均不允许投资不动产项目，根据本次证监会的提法，未来在各地的QFLP准入和外汇监管层面可能会对QFLP投资试点不动产基金的FOF方式予以放宽。
管理人及其从业人员投资于所管理的不动产私募投资基金的，不受本条第一款规定限制。
不动产私募投资基金为被投企业提供借款或者担保的，应当符合下列条件：
（一）基金合同有明确约定，并履行基金合同约定的决策程序；
（二）借款或者担保到期日不得晚于基金清算完成日；
（三）有自然人投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权；
（四）全部为机构投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制。
解读：《新4号文》对试点不动产基金为被投企业提供借款或者担保进行了放宽，根据投资者类型的不同，对被投企业的持股比例有不同要求。原则上，要实现对标的项目的资产控制和与原始权益人的主体信用风险隔离。
不动产私募投资基金为被投企业提供借款或者担保的，应当符合下列条件：
（一）基金合同有明确约定，并履行基金合同约定的决策程序；
（二）借款或者担保到期日不得晚于基金清算完成日；
（三）有自然人投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权；
（四）全部为机构投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制。
解读：《新4号文》对试点不动产基金为被投企业提供借款或者担保进行了放宽，根据投资者类型的不同，对被投企业的持股比例有不同要求。原则上，要实现对标的项目的资产控制和与原始权益人的主体信用风险隔离。
不动产私募投资基金向被投企业的股权出资金额，属于前款第（三）项的，不得低于对该被投企业总出资金额的三分之一；属于前款第（四）项的，可由基金合同约定。
解读：综合上述（三）、（四），以及上述条款的内容，试点不动产基金可以再次实现小股大债的操作，为股债比的极限操作提供了空间。某种程度上讲，这也真正符合了不动产基金的商业属性。按照《新4号文》的上述规定，如果试点不动产基金有自然人投资者，不动产基金应当持有被投企业75%以上股权，则，股权投资与债权投资的比例不超过1:2；如果试点不动产基金全部为机构投资者，不动产基金应当持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保可实现资产控制，此时股权投资与债权投资的比例不受限制。
此外，我们理解，“向被投企业的股权出资”应当包括转股和增资两种投资方式。
根据基金合同约定或者履行基金合同约定的决策程序后，不动产私募投资基金可以基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。
解读：长期以来，对于基金财产为项目公司对外融资设置质押存在很多争论，《新4号文》明确试点不动产基金的基金财产可以对外提供担保。
不动产私募投资基金应当由依法取得基金托管资格的机构托管。
基金托管人应当切实履行托管人职责，监督不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、适格投资者等持续符合要求，并按季度向协会报送不动产私募投资基金投资标的、投资者变动等运作情况。
解读：试点不动产基金必须有托管机构托管。
长期以来，投资不动产的私募基金都存在备案困难的现实情况，正所谓“托管难，难于上青天”。《新4号文》的明确，也为托管机构开展不动产基金的托管提供了规则的合理性，可以预见，未来试点不动产基金的托管不会存在障碍，普通不动产基金大概率也会享受这一规则红利。
第十条不动产私募投资基金合同应当明确约定以下内容：
（五）股东会、合伙人会议或者基金份额持有人大会的召集机制、议事内容和表决方式等；
投向单一项目的不动产私募投资基金合同还应当明确约定投资标的、投资结构等。
解读：基本没有新变化，唯一需要注意的是第（四）项，在投资期内有预先收益分配的，应当在基金合同中予以明确。
不动产私募投资基金在备案完成后开放认购、申购（认缴）的，应当符合下列要求：
（一）不动产私募投资基金处在基金合同约定的投资期内；
（二）开放认购、申购（认缴）经全体投资者一致同意或者经合同约定的决策机制通过；
解读：《新4号文》极大放宽了试点不动产基金后续募集的条件，取消了组合投资、单项目比例不超过50%等要求，亦不存在倍数上的限制。对于保险资金等重要的不动产基金投资方而言，大大增加了投资便利性。
不动产私募投资基金进行关联交易的，管理人应当防范利益冲突，建立有效的关联交易及风险控制机制，在基金合同中明确约定涉及关联交易的事前、事中信息披露安排以及针对关联交易的特殊决策机制和回避安排等。
上述关联交易是指不动产私募投资基金与管理人、管理人的高管人员、投资者、管理人管理的其他私募投资基金、同一实际控制人控制的其他管理人管理的私募投资基金、或者与上述主体有其他重大利害关系的关联方发生的交易行为。
管理人不得隐瞒关联关系或者将关联交易非关联化，不得以私募投资基金的财产与关联方进行利益输送等违法违规活动。
解读：防范自融风险历来是不动产私募基金的合规监管要点，《新4号文》项下，第一，禁止房地产系基金管理人申请试点；第二，在第十四条中禁止基金管理人以基金财产直接或者间接投资于基金管理人、控股股东、实际控制人及其实际控制的企业或者项目，基本阻断了自融的可能性。
《新4号文》允许从事非自融的合法关联交易。与普通私募股权基金不同的是，试点不动产基金项下的关联交易所涉主体，不仅包括基金管理人、投资者、实控人、关联私募等相关方，也包括与基金管理人高管存在重大利害关系的关联方。
管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。
不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。
解读：股权基金1:1的杠杆比例在试点不动产基金上可以合理突破，不再适用1:1的杠杆比例限制。
试点不动产基金本身对外借贷金额不超过净资产的100%。
实务中，在商业不动产等投资项目里，并购贷款的设置往往在SPV层面，以往对于SPV层面的贷款额度是否与基金合并计算杠杆比例，并没有形成统一的认识。自《新4号文》后，对于不动产基金，是否与SPV一并计算杠杆比，有待实务观察。
管理人应当勤勉尽责，通过监督资金流向、切实发挥股东作用等方式，有效控制不动产私募投资基金风险，不得存在下列行为：
（一）管理人以基金财产为基金、被投企业以外主体提供担保，损害投资者权益；
（二）管理人运用私募基金财产直接或者间接投资于私募基金管理人、控股股东、实际控制人及其实际控制的企业或者项目；
解读：继续坚决贯彻禁止自融的合规监管思路。
管理人应当在募集推介材料以及风险揭示书的“特殊风险揭示”部分向投资者揭示不动产私募投资基金的特殊风险，详细披露基金投资范围、投资方式等基本情况。
不动产私募投资基金若涉及关联交易、单一投资标的、分级安排、抵质押、股东借款、贷款、通过特殊目的载体投向标的、契约型私募基金管理人股权代持等其他特殊风险或业务安排，应当在风险揭示书的“特殊风险揭示”部分一并披露。
解读：与以往规则相比，本次试点不动产基金对于《风险揭示书》部分，进一步明确了抵押、质押、股东借款、贷款等事项属于特殊风险揭示内容，应当向投资者特别揭示。
管理人在开展不动产私募投资基金募集、管理等业务活动前，应当向协会报送以下信息和材料：
（一）拟设立不动产私募投资基金的募集计划、投资运作计划等情况；
（二）管理人主要出资人及实际控制人适格证明材料；
（五）不动产投资业务相关高级管理人员信息、从业人员信息；
解读：基金管理人可以在2023年03月通过AMBERS系统的政策申请模块申请试点，具体内容以AMBERS系统的更新为准。我们理解，原则上，试点资格只需要申请一次，不需要每只产品都申请。同时，《新4号文》要求除基金管理人满足条件外，也要求起码具备首支试点不动产基金的募集计划、投资计划，有真实项目才能申请。
管理人应当在不动产私募投资基金募集完毕后20个工作日内向协会报送以下基本信息和材料，办理备案手续：
（六）底层投资协议、投资框架协议或具体投资方案（如适用）；
（七）项目公司已经取得的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，以及证明项目主体建设工程进展的证明文件材料（如适用）；
解读：原则上，除了投资商业经营用房、基础设施之外的，基本都需要提供底层投资协议和相关证照。
不动产私募投资基金设立后，管理人应当按季度制作不动产基金财产管理报告并向投资者披露，报告至少应当包含以下内容：
（六）涉及重大诉讼或者损害基金财产、投资者利益的情形；
（七）涉及关联交易、抵质押、股东借款、贷款等情况的说明；
解读：作为加强投后管理的举措之一，试点不动产基金需要针对基金财产向投资者按季度披露基金财产管理报告。
管理人应当按季度向协会报送不动产私募投资基金运行情况，并在年末向协会报送不动产私募投资基金整体运作情况。
解读：《新4号文》重申了季度报告和年度报告的要求，只是这里的“年末”要求，究竟是指12月31日之前，还是往常的04月30日之前，届时以AMBERS系统的后续变化为准，对实务的影响不大。
对不动产私募投资基金，本指引未予以规定的，应当按照私募股权基金管理人及私募股权基金要求执行。
不参与试点的管理人，不适用本指引，可按照协会现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。
解读：试点不动产基金的投资范围要大于普通不动产基金，普通不动产基金只能投资保障性住房、商业地产、基础设施等资产，但无法享受《新4号文》的特殊优惠政策。
来源：金融监管研究院